Τρίτη, 25 Σεπτεμβρίου 2018

ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΤΟΥ ΦΟΡΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Ζούμε στη χώρα με την δυσκολότερη διαδικασία αγοραπωλησίας, με νόμους και διατάξεις που συνεχώς μεταβάλλονται και η αγοραπωλησία ενός ακινήτου είναι πλέον εξειδίκευση για πολύ λίγους. Η ΑΑΔΕ σε μια προσπάθεια ενημέρωσης των πολιτών , δημοσίευσε το κόστος μεταβίβασης ακινήτου , σύμφωνα με τις τελευταίες διατάξεις και αποφάσεις , οι οποίες ωστόσο κανείς δεν γνωρίζει αν θα ισχύουν και αύριο ή θα μεταβληθούν , κατα την πάγια τακτική των κυβερνήσεων. Διαβάστε την ενημέρωση πριν ομως υπολογίσετε τους φόρους συμβουλευτείτε και τον επίσημο μεσίτη σας. Κάτι μπορεί να έχει αλλάξει ...

ΠΩΣ ΘΑ ΥΠΟΛΟΓΙΣΕΤΕ ΤΟΝ ΦΟΡΟ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

1. Πότε επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτου (φ.μ.α.) και ποιος υποχρεούται να τον καταβάλει;

Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου με αντάλλαγμα επιβάλλεται φόρος στην αξία τους και υπόχρεος για την καταβολή του είναι ο αγοραστής.

2. Πώς καταβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων;

Στις περιοχές που εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης φ.μ.α., ο φορολογούμενος υποχρεούται να αναγράφει σε αυτήν την αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, βάσει της οποίας καταβάλλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί. Σε περίπτωση που το τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος.

3. Ποιοι είναι οι συντελεστές για τον υπολογισμό του φ.μ.α.;

α) Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου.

β) Ο φ.μ.α. μειώνεται στο τέταρτο (1/4) στις περιπτώσεις διανομής ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων ή διάλυσης Ο.Ε., Ε.Ε., Ε.Π.Ε. και Ι.Κ.Ε. και μεταβίβασης των ακινήτων της εταιρείας στα μέλη της, κατά την εταιρική τους μερίδα.

γ) Ο φ.μ.α. μειώνεται στο μισό (1/2) στις περιπτώσεις ανταλλαγής ακινήτων ίσης αξίας, συγχώνευσης Α.Ε. και Συνεταιρισμών, αναγκαστικής απαλλοτρίωσης για δημόσια ωφέλεια, καθώς και συνένωσης οικοπέδων.

4. Ποιοι είναι οι δικαιούχοι της απαλλαγής από το φ.μ.α. για αγορά πρώτης κατοικίας;

Η απαλλαγή παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα (έγγαμα ή άγαμα ή τα πρόσωπα που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης τόσο με τις διατάξεις του ν. 3719/2008, μετά τη συμπλήρωση διετίας, όσο και του ν. 4356/2015), εφόσον κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθενται να εγκατασταθούν σε αυτή το αργότερο εντός δύο ετών από την αγορά. Η απαλλαγή του άγαμου παρέχεται και στον σύζυγο που βρίσκεται σε διάσταση, υπό τον όρο ότι έχει κατατεθεί αίτηση ή αγωγή διαζυγίου, τουλάχιστον, έξι μήνες πριν την αγορά του ακινήτου με την προϋπόθεση ότι ο γάμος θα λυθεί μέσα σε πέντε (5) έτη από την αγορά.
Απαλλαγή από το φ.μ.α. για αγορά πρώτης κατοικίας δικαιούνται:
α) Έλληνες.
β) ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης. Οι καταγόμενοι από τη Βόρεια Ήπειρο και την Τουρκία, εφόσον απέκτησαν ιθαγένεια τρίτου κράτους πλην της Αλβανικής και Τουρκικής, δεν μπορούν να τύχουν απαλλαγής από το φόρο.
γ) οι πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.
δ) αναγνωρισμένοι πρόσφυγες, σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ. 96/2008 (Α' 152).
ε) πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν του καθεστώτος του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4251/2014 (Α' 80).
στ) πολίτες τρίτων χωρών που κατέχουν άδεια διαμονής στην Ελλάδα δεύτερης γενιάς.
Ειδικά για τους αλλοδαπούς, η πρόθεσή τους για μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα δεν αναιρείται από το γεγονός ότι, για ειδικούς λόγους, οι αρμόδιες υπηρεσίες τους χορηγούν προσωρινές άδειες παραμονής που ανανεώνονται.

5. Ποια είναι η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής;

Για αγορά κατοικίας: από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000 ευρώ, από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ, ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία, τουλάχιστον, 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 275.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Για αγορά οικοπέδου: από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται φ.μ.α.
Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου (είτε είναι ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες είτε παρακολουθήματα της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας), για επιφάνεια εκάστου έως είκοσι (20) τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς

6. Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας;

α) Ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας (της επιφάνειας χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους, όταν υφίσταται σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών) κατοικιών που υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να αναγερθούν είναι: 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και 25 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα. Κατ' εξαίρεση, οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% αυξάνονται από 70 τ.μ. σε 90 τ.μ.

β) Το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το γήπεδο στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη οικία ή το διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο κατά τον χρόνο της αγοράς και εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου δήμου ή κοινότητας ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο και μεταξύ αγοραστή και πωλητή να μην υπάρχει συγγένεια εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού.

γ) Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον μία πενταετία.

Κυριακή, 16 Σεπτεμβρίου 2018

ΤΙΜΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ: ΕΠΙΣΗΜΕΣ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΕΣ ΜΕ ΨΕΥΤΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ!

Η ΠΛΑΣΜΑΤΙΚΗ - ΨΕΥΔΗΣ ΕΙΚΟΝΑ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΠΑΡΑΣΣΥΡΕΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΚΑΙ ΑΓΟΡΑΣΤΕΣ ΣΕ ΛΑΘΟΣ ΚΙΝΗΣΕΙΣ
Δημιουργείται από επίσημες στατιστικές , στατιστικές της τραπέζης της Ελλάδος, οι οποίες ωστόσο βασίζονται σε ψευδείς δηλώσεις.
Την εντολή να ανεβάσω τις τιμές πώλησης ακινήτων τα οποία διαχειρίζομαι ως μεσίτης, την παίρνω πλέον καθημερινά. Μόλις χθες, πελάτισσα μου η οποία προ 4μήνου μου ανέθεσε προς πώληση το ακίνητο της στο Χαλάνδρι στις  200χιλιάδες ευρώ , μου ζήτησε να αυξήσω την τιμή στις 280 χιλιάδες. Στο ερώτημα μου αν έκανε βελτιώσεις στο ακίνητο μου απάντησε : «όχι , απλώς αυξήθηκαν οι τιμές. Το λέει η τράπεζα της Ελλάδος» !!!
Δεν φταίνε όμως οι πελάτες ούτε και οι στατιστικές υπηρεσίες. Φταίνε οι νόμοι που συντάσσονται από επιστήμονες και πολιτικούς οι οποίοι ούτε γνώση της αγοράς έχουν ούτε όμως και την βοήθεια εκείνων που έχουν τη γνώση αναζητούν.
Ο νόμος επιβάλλει να δηλώνεται ως επίσημο τίμημα της αγοραπωλησίας το μεγαλύτερο ποσόν μεταξύ εμπορικής και αντικειμενικής αξίας, με στόχο ο αγοραστής να πληρώνει τον μέγιστο φόρο. Όμως τα περισσότερα συμβόλαια σήμερα, γίνονται με την μέθοδο της μεταφοράς χρημάτων από στρώμα σε θυρίδα ή αντίθετα. Αποτέλεσμα να δηλώνεται ψευδές τίμημα το οποίο αναπόφευκτα αλλοιώνει και τα στατιστικά στοιχεία.
Δεν είναι όμως μόνο αυτό το πρόβλημα. Η πλειοψηφία των πελατών εξωτερικού που αγοράζουν για να εξασφαλίσουν τη χρυσή βίζα, έρχονται μέσω δικών τους μεσιτών , οι οποίοι δεν υπόκεινται σε κάποιον έλεγχο και απαιτούν εξωφρενικές αμοιβές. Το ακίνητο που θα αγοράσει ο πελάτης τους, διατίθεται για παράδειγμα προς 180.000 ευρώ . Απαιτούν όμως από τον πωλητή, να δηλώσει ότι πούλησε το ακίνητο του στις 250.000 ευρώ, προκειμένου ο πελάτης τους να πάρει τη χρυσή βίζα και του ζητούν να κρατήσει τις 20 επιπλέον χιλιάδες ως … μπόνους της ψευδούς δήλωσης και να τους επιστρέψει τις 50.000 ως αμοιβή διαμεσολάβησης.
Με αυτόν και άλλους τρόπους ψευδών αγοραπωλησιών που γίνονται είτε λόγων των αλλοδαπών διαμεσολαβητών, είτε για φορολογικούς λόγους των εμπλεκομένων στις αγοραπωλησίες ( ιδιοκτητών και αγοραστών ) , τρόποι οι οποίοι καλύπτονται από την σημερινή νομοθεσία της οποίας το μοναδικό κριτήριο είναι η είσπραξη περισσότερων φόρων,  αλλοιώνονται τα στατιστικά των επίσημων αρχών , παρασύρονται σε λανθασμένες αυξήσεις τιμών οι πωλητές και γίνεται απίστευτη ζημιά στην  αγορά.
Αναμφισβήτητα έχουν αυξηθεί οι τιμές σε συγκεκριμένες περιοχές της Αττικής ,όπως στο Κολωνάκι, στις περιοχές που έχουν θέα στην Ακρόπολη, στη Γλυφάδα. Σε σημεία  δηλαδή τα οποία επιλέγουν οι ξένοι αγοραστές να αγοράσουν διαμερίσματα ή και ολόκληρα κτίρια, προκειμένου να τα εκμεταλλευτούν εμπορικά, ενοικιάζοντας τα , είτε μέσω της πλατφόρμας rbnb ,είτε μόνοι τους μέσω εταιρειών που οι ίδιοι συστήνουν στη χώρα μας.
Δεν ισχύει όμως αυτή η αύξηση για την Κηφισιά για παράδειγμα, για την Εκάλη για το Χαλάνδρι για την Αγία Παρασκευή, για το Περιστέρι κλπ.
Βάσει των προαναφερθέντων όμως, ο πελάτης παρασύρεται από τα επίσημα αλλά ψευδή γενικά στατιστικά , αυξάνει την τιμή του ακινήτου του σε περιοχές που δεν έχουν ζήτηση από ξένους με αποτέλεσμα το ακίνητο του να μένει στα αζήτητα.
Η μόνη λύση για να αποφευχθεί το πρόβλημα είναι η συμμετοχή στην νομοθεσία των ακινήτων , ειδικά όσον αφορά στα ακίνητα της Αττικής, του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής Αθηνών . Γιατί μόνο οι μεσίτες και βέβαια οι επίσημοι μεσίτες, γνωρίζουν τις πραγματικές τιμές στις οποίες γίνονται σήμερα οι αγοραπωλησίες.
Σε όλο τον κόσμο υπάρχει υγιές διαδικτυακό σύστημα μέσω του οποίου αναζητάς τις πραγματικές τιμές σε κάθε χώρα σε κάθε πόλη. Ένα mls στο οποίο καταγράφονται ολες οι αγοραπωλησίες , την ώρα που γίνονται και με το τίμημα που γίνονται.
Ωστόσο και εδώ η Ελλάδα έχει την πρωτιά. Πρώτοι στις ψευδείς δηλώσεις και τιμές, πρώτοι στο πλήθος των απαιτούμενων για την αγοραπωλησία εγγράφων, πρώτοι στον χρόνο που διαρκεί μια αγοραπωλησία !!!

Εβίτα Ελευθερουδάκη
real estate agent
broker/owner
EPSILON TEAM real estate
Μέλος του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής Αθηνών