Κυριακή 21 Φεβρουαρίου 2021

H τεχνική της πώλησης ενός ακινήτου

 Η πώληση έχει τεχνική, χρειάζεται στρατηγική , βασίζεται στην ειλικρίνεια αλλα και στην εικόνα. Η τεχνική της πώλησης εξελίσσεται συνεχώς. Στη χώρα μας οι εξελίξεις της αγοράς τα τελευταία χρόνια είναι ραγδαίες και ο τρόπος πώλησης δεν μπορεί να είναι ο ίδιος που ήταν πριν 2, 5, 10, 20 χρόνια. 

Για να πετύχει η πώληση απαιτείται στενή και ειλικρινής συνεργασία του ιδιοκτήτη με εκείνον που χαράσσει την στρατηγική, τον επαγγελματία μεσίτη. 

Το ακίνητο το πουλάει ο ιδιοκτήτης του. Ότι και να κάνει ο μεσίτης, σύμβουλος ακινήτων, σύμβουλος ακίνητης περιουσίας, πέστε τον όπως θέλετε, αν ο ιδιοκτήτης δεν κάνει τα απαραίτητα, θα περιμένει την τύχη να βοηθήσει, με τις ίδιες πιθανότητες που έχει να πιάσει το τζόκερ παίζοντας ένα δελτίο των 0,50

Υπάρχουν πολύ συγκεκριμένες κινήσεις και δράσεις για την πώληση οιουδήποτε οικιστικού ακινήτου. Γιατί τα οικιστικά ακίνητα, οι κατοικίες αγοράζονται με την καρδιά εν αντιθέσει με τα επαγγελματικά που αγοράζονται μονο με χαρτί και μολύβι.

Σημαντικότερο όλων για την πώληση ενός ακινήτου είναι η πρώτη εικόνα που θα εισπράξει ο εν δυνάμει αγοραστής, κάτι που ελάχιστοι ενστερνίζονται και ακόμα πιο λίγοι φροντίζουν. 

Γι αυτό αν θέλετε να πουλήσετε

1. Τακτοποιήστε και καθαρίστε πολύ καλά το ακίνητο σας πριν μπεί μέσα ο ενδιαφερόμενος. Μπορεί ένα ακίνητο να βρίσκεται στο σημαντικότερο location, να έχει ωραία θέα, αλλά μέχρι να βγει ο πελάτης στην βεράντα και να την δει, θα έχει ήδη εισπράξει την πρώτη αίσθηση. Φροντίστε να είναι θετική. Η σκόνη, τα λερωμένα πατώματα, οι τοίχοι με τις δαχτυλιές, αλλά και η ακαταστασία, έχουν ήδη δημιουργήσει κακή  αίσθηση στον αγοραστή και τον καθοδηγούν στην άρνηση, έστω και υποσυνείδητα.

2. Ανοίξτε πριν το ραντεβού όλα τα παράθυρα να μπει μέσα όσο φως μπορεί να μπει. Και αν η μέρα είναι σκοτεινή ανοίξτε τα φώτα. Ένα ακίνητο με φως ακόμα και τεχνητό, δημιουργεί θετικά συναισθήματα.

3. Αφαιρέστε τα έπιπλα από τα λάθος σημεία. Μπορεί να σας έχει βολέψει ο καναπές με την πλάτη στην μπαλκονόπορτα, αλλά ο δρόμος που συνδέει την είσοδο με την βεράντα, πρέπει να είναι πάντα ελεύθερος. Μπορεί να χρειαστήκατε ένα επιπλέον τραπέζι στο υπνοδωμάτιο για την τηλε-εργασία σας αυτή τη χρονιά. Την ημέρα που θα έρθει ο πελάτης αφαιρέστε το. Ελάχιστοι είναι οι πελάτες που έχουν την αίσθηση του χώρου και ένα τραπέζι, μια καρέκλα επιπλέον σε λάθος σημείο, δημιουργεί την εντύπωση ενός μικρού δωματίου, ενώ στην πραγματικότητα δεν είναι. 

4. Κάντε τις απαραίτητες επισκευές. Ένας τοίχος που ξεφλούδισε από κακό βάψιμο και το ξεφλούδισμα προχώρησε,  θα υποψιάσει τον πελάτη ότι το ακίνητο έχει δομικά προβλήματα, υγρασίες κλπ. Ξύστε τον και βάψτε τον έστω και μόνοι σας πριν αρχίσετε να το δείχνετε στους αγοραστές. Ειδικά αν βρίσκεται σε χώρο που περνάνε σωλήνες, μπάνιο ή κουζίνα. Ελάχιστοι είναι οι πελάτες με τεχνικές γνώσεις και δεν πρέπει να τους προβληματίσετε με κάτι που εσείς γνωρίζετε ότι δεν είναι ελάττωμα του σπιτιού.

5. Περιορίστε τα κατοικίδια σας σ ένα δωμάτιο ή σε μια μικρή βεράντα. Είναι πολλοί οι άνθρωποι που δεν τα συμπαθούν ή ακόμα και τα φοβούνται. Μην στρεσάρετε τον αγοραστή, μην τον αναγκάσετε να έχει το νου του συνέχεια αν θα τον πλησιάσει ο σκύλος ή η γάτα σας. Αφήστε τον να νοιώσει το σπίτι με την ησυχία του.

6. Στείλτε για ψώνια τον παππού, την γιαγιά, τον σύζυγο, όποιον ενδόμυχα ή και εμφανώς ξέρετε ότι δεν θέλει να πουληθεί το ακίνητο. Αγγίζει τα όρια του μεταφυσικού αυτό, αλλά ποτέ στα 11 χρόνια που είμαι επαγγελματίας, δεν πούλησα σπίτι, όσο καλό και αν ήταν, που κάποιος από τους ενοίκους του δεν ήθελε να πουληθεί. Ανεξήγητο μεν, συμβαίνει όμως. Γι αυτό καλό είναι, εκείνος που δεν συμφωνεί στην πώληση να λείπει την ώρα της υπόδειξης.

7. Αφήστε τον μεσίτη να δείξει το ακίνητο.  Το ύφος σας , ο τόνος της φωνής σας, οι κινήσεις σας, προδίδουν την αγωνία  σας να γίνει άμεσα η πώληση και ο πελάτης και θα το εισπράξει και θα το εκμεταλλευτεί στην διαπραγμάτευση. 

8. Βάλτε την σωστή εμπορική τιμή. Όχι κάνοντας σύγκριση από τις αγγελίες που βλέπετε στα portals ακινήτων ,αλλά ρωτώντας τον μεσίτη που έχετε επιλέξει. Η σωστή εμπορική αξία βρίσκεται μόνο αν γνωρίζετε τι έχει πουληθεί τους τελευταίους μήνες στην ίδια περιοχή και πόσο. Αυτό όμως είναι κάτι που μόνο ο μεσίτης μπορεί να σας το πει, είτε γιατί έχει κάνει αντίστοιχη πώληση, είτε ρωτώντας τους συναδέλφους του που δραστηριοποιούνται στην περιοχή. Την πραγματική τιμή πώλησης ενός ακινήτου την γνωρίζουν μόνο οι δικηγόροι των δυο πλευρών, ο πωλητής, ο αγοραστής και ο μεσίτης που μεσολάβησε. Πολλές φορές ούτε ο συμβολαιογράφος που συντάσσει το συμβόλαιο δεν ξέρει πόσο πραγματικά πουλήθηκε το ακίνητο. 

9. Η σωστή φωτογράφηση του ακινήτου είναι το 40% μιας επιτυχημένης πώλησης. Μια εικόνα χίλιες λέξεις λένε και έτσι είναι. Η φωτογράφηση ενός προς πώληση ακινήτου, διαφέρει πολύ από την … καλλιτεχνική φωτογράφηση. Πριν επιλέξετε μεσίτη επισκεφθείτε το site του και δείτε πως παρουσιάζει τα ακίνητα του. Μεσίτης που φωτογραφίζει τουαλέτες με ανοικτές λεκάνες, γωνίες δωματίων και πίνακες ζωγραφικής, κουζίνες με πιάτα στον νεροχύτη και μπαλκόνια με πεταμένα λάστιχα και πεσμένα κάτω φύλλα, δεν σας κάνει. Δεν ξέρει να παρουσιάσει την πραγματική διάσταση του σπιτιού σας στον πελάτη. Η μεσιτική φωτογράφιση απαιτεί την κατά το δυνατόν καλύτερη απεικόνιση του μεγέθους του ακινήτου. Ποτέ δεν βγαίνεις στο μπαλκόνι να το φωτογραφίσεις απ έξω, γιατι έτσι κανείς δεν θα καταλάβει πόσο φαρδύ είναι. Ούτε στέκεσαι στη μέση ενός δωματίου για να το φωτογραφήσεις. Οι τεχνικές φωτογράφησης διδάσκονται σε σεμινάρια του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής Αθηνών και ο μεσίτης που δεν τις γνωρίζει ίσως να μην είναι και νόμιμος. Δυστυχώς στην χώρα μας το νομικό πλαίσιο επιτρέπει στον οιονδήποτε να κάνει τον μεσίτη. Προσέξτε το γιατι θα σας στοιχίσει. 

10. Και τώρα το δέκα το καλό! Με το που θα αποφασίσετε να πουλήσετε πρέπει να δημιουργήσετε τον φάκελο του ακινήτου σας. Έχουν χαθεί πολλές αγοραπωλησίες με την καθυστέρηση έκδοσης των απαραίτητων εγγράφων. Μέχρι ο ιδιοκτήτης να εκδώσει όλα τα πιστοποιητικά ο αγοραστής είχε βρεί παρεμφερές ακινητο με έτοιμο φάκελο και το είχε αγοράσει. Ο μεσίτης πρέπει με την ανάθεση της πώλησης να σας δώσει ένα έντυπο στο οποίο να αναφέρονται όλα τα απαιτούμενα για την πώληση έγγραφα. Βγάλτε τα το συντομότερο, φωτοτυπήστε τα και δημιουργήστε ένα σχεδόν πλήρη φάκελο ακινήτου με φωτοτυπίες. Εξαιρούνται τα έντυπα που λήγουν μετα κάποιο χρονικό διάστημα και θα πρέπει να τα επανεκδώσετε.  

Το σωστό branding του ακινήτου είναι η μισή και πλέον πώληση. Κι αν έχετε ήδη «κάψει» το ακίνητο σας, είτε γιατί το δώσατε σε μη επαγγελματίες, είτε γιατί το βγάλατε μόνοι σας στην αγορά, είτε γιατί διαφημίζεται για χρόνια και σε διαφορετικές τιμές, ζητήστε στον επαγγελματία που θα το αναθέσετε να σας κάνει re-branding. Γίνεται. Θα χρειαστεί να αποσυρθεί από την αγορά για κάποιο χρονικό διάστημα και να ξαναβγεί φρέσκο, ανανεωμένο και με τον σωστό τρόπο.
Μόνο έτσι θα το πουλήσετε σε σωστή τιμή. 


Εβίτα Ελευθερουδάκη
Broker/owner
Epsilon Team real estate

website: www.epsilonteam1.gr 
e-mail: evita@epsilonteam1.com


Κυριακή 14 Φεβρουαρίου 2021

Ο ρόλος του Μεσίτη στην διαδικασία αγοραπωλησίας ενός ακινήτου

Ένα ενδιαφέρον άρθρο του συναδέλφου και εκτιμητή MRICS Γιάννη Δασκαλάκη.

Τον τελευταίο καιρό γίνεται μεγάλη συζήτηση για τον ρόλο του μεσίτη στην αγορά, για τον ρόλο του στην αγοραπωλησία ενός ακινήτου αλλά και για τα προσόντα που θα πρέπει να έχει έτσι ώστε να προσφέρει υπεραξία στην διαδικασία πώλησης ή μίσθωσης αυτού.

Τα παράπονα πολλά, κάποια δικαιολογημένα... κάποια αδικαιολόγητα ή τουλάχιστον, όχι επαρκώς αιτιολογημένα. Τελικά; Χρειάζεσαι έναν μεσίτη για την προώθηση του ακινήτου σου; Και αν ναι... ποιο πρέπει να είναι το προφίλ του;

Ας Δούμε τα βασικά

Ας αρχίσουμε με τα βασικά: Δεν υπάρχει νόμος, ο οποίος θέτει ως προϋπόθεση την διαμεσολάβηση μεσίτη στην διαδικασία πώλησης ή μίσθωσης ακινήτου. Όπως μέχρι το 2011, δεν υπήρχε νόμος που να θέτει ως προϋπόθεση την παρουσία μηχανικού για την μεταβίβαση του ακινήτου. Ποιο ήταν το αποτέλεσμα;; Να μην ξέρει κανείς οτι παίρνει ακίνητο το οποίο το μισό ήταν αυθαίρετο (ή τουλάχιστον να λέει ότι δεν ξέρει.)
Καλώς ή κακώς... η αγορά ενός ακινήτου, για τους περισσότερους από εμάς είναι η μεγαλύτερη επένδυση που θα κάνουμε ποτέ. Είναι αν θέλετε, η αποθήκευση όλων των κόπων που έχουμε κάνει στην ζωή μας. Ένα τεράστιο ποσό, για το οποίο εργαζόμαστε και πρόκειται να εργαζόμαστε μια ζωή για να πληρώσουμε. Είναι άραγε τόσο σημαντικό να πληρώσουμε επαγγελματίες - ειδικούς να ελέγξουν αυτό που θέλουμε να πάρουμε, για να διασφαλίσουν ότι θα είμαστε καλυμμένοι;;;
Σκέψου ότι θέλεις να αγοράσεις ένα αυτοκίνητο. Δεν θα το πας να το ελέγξει ένας μηχανικός; Ακόμη και αν ξέρεις από αυτοκίνητα, οι εποχές πλέον έχουν αλλάξει. Χρειάζεσαι κάποιον, ο οποίος είναι ειδικός. Και αν με τα αυτοκίνητα είναι πλέον δύσκολο, δεν μπορείς να φανταστείς πόσα πράγματα μπορεί να συμβαίνουν ταυτόχρονα σε ένα ακίνητο!!

Ας πάμε πίσω στους μεσίτες όμως. Ποιο είναι το προφίλ του σωστού μεσίτη; Ποιες προδιαγραφές πληροί ή θα πρέπει να πληροί και ποια είναι η δουλειά την οποία θα κάνει για να σε εκπροσωπήσει στην πώληση ή στην προσπάθεια αναζήτησης ενός ακινήτου;

Δυστυχώς το νομοθετικό πλαίσιο στην Ελλάδα είναι κακό και.. κατά την άποψή μου εδώ αρχίζουν όλα τα προβλήματα. Για να μπορέσεις να εργασθείς ως μεσίτης και να ανοίξεις μεσιτικό γραφείο, το μόνο που χρειάζεσαι είναι απολυτήριο λυκείου, ένας ΚΑΔ και μια έναρξη στο Επιμελητήριο. 

Μπορείς δηλαδή, αν έχεις απολυτήριο λυκείου, και χωρίς να περάσεις από οποιαδήποτε εξέταση ή τουλάχιστον σεμινάριο, να ανοίξεις γραφείο και να βγάλεις την πρώτη σου αγγελία.

Προσοχή λοιπόν! Δεν είναι όλοι  οι μεσίτες ίδιοι! Όπως δεν είναι και όλοι οι μηχανικοί, οι γιατροί ή οι δικηγόροι ίδιοι! Η μόνη διαφορά είναι ότι οι γιατροί, οι δικηγόροι και οι μηχανικοί έχουν κάποιες ελάχιστες προδιαγραφές που πληρούν.  Έχουν τελειώσει μια σχολή σχετική με το αντικείμενό τους. Και για να λέμε την αλήθεια... αυτή η διαφορά δεν είναι αμελητέα. 

Για να μην το περιπλέκουμε όμως παραπάνω,.. όπως όταν διαλέγεις μηχανικό ή δικηγόρο ή γιατρό μαθαίνεις τις προηγούμενες δουλειές τους, την εξειδίκευση τους, την υποδομή του γραφείου τους, ακόμη και τους πόρους της εταιρίας τους για να μπορούν να στηρίξουν την δουλειά που θα τους αναθέσεις... αυτό ακριβώς πρέπει να κάνεις και στον μεσίτη που θα επιλέξεις. Και κάπου εδώ θα βάλω άλλο ένα θέμα που θα το αναπτύξω σε επόμενο άρθρο: Λέω ΤΟΝ μεσίτη. Πρέπει να εμπιστευτείς ΕΝΑΝ μεσίτη  για μια συγκεκριμένη υπόθεση. Όπως διαλέγεις ΕΝΑΝ δικηγόρο. Εάν κάτι δεν πάει καλά.. αλλάζεις στην πορεία. Θα τα πούμε όμως άλλη στιγμή αυτά.. 

Γιατί λοιπόν να χρησιμοποιήσεις μεσίτη;

Η απάντηση είναι απλή: Θεωρώντας οτι διάλεξες τον σωστό, για εσένα και την υπόθεσή σου, μεσίτη και όχι κάποιον τυχαίο, ο μεσίτης είναι ένας επαγγελματίας με εξειδίκευση σε ακριβώς αυτό που χρειάζεσαι: Την πώληση του ακινήτου σου, η την εκπροσώπηση αγοραστών για την αγορά ενός ακινήτου (και κάπου εδώ να σε ενημερώσω ότι παγκοσμίως οι νέες τάσεις ξεχωρίζουν τους μεσίτες αγοραστών - buyers agents - από τους μεσίτες πωλητών - Listing agents - ως επαγγελματίες με διαφορετική εξειδίκευση, στοιχεία που ίσως για την Ελληνική πραγματικότητα να είναι ακόμη λίγο εξεζητημένα).  

Προφίλ

Ο σωστός - για εσένα & την περίπτωσή σου - μεσίτης είναι έμπειρος σε αυτό που κάνει, εκπροσωπεί αντίστοιχες περιπτώσεις καθημερινά και ζει από αυτό. Δεν το κάνει για να συμπληρώσει την σύνταξη η κάποιο άλλο εισόδημα. Δεν το κάνει part time και δεν το κάνει για χόμπι.  Εσύ πόσες φορές έχει χρειαστεί να μπεις σε μια τέτοια διαδικασία;; 

Προώθηση

Αυτό σημαίνει οτι ξέρει πολύ καλύτερα από εσένα το κάθε βήμα. Μπορεί να σε βοηθήσει, ξέρει ακριβώς τα βήματα που πρέπει να κάνει από την πρώτη μέρα μέχρι και την ολοκλήρωση του σκοπού  (πώληση του ακινήτου), ξέρει πως να δημιουργήσει προωθητικό υλικό, πού να διαφημίσει το ακίνητό σου, πώς να το διαφημίσει, πώς να γράψει την αγγελία για να τραβήξει αγοραστές, πού να απευθυνθεί και τι να αποφύγει. 

Αξιολόγηση αγοραστών και υπόδειξη 

Όταν έρθει η ώρα να δείξει το ακίνητο έχει κάνει αξιολόγηση του αγοραστή πριν τον φέρει (όσο μπορεί να το κάνει βάσει νόμου και βάσει εμπειρίας) και ξέρει πώς να παρουσιάσει το ακίνητο, τονίζοντας τα θετικά στοιχεία του (ποτέ όμως αποκρύπτοντας τα αρνητικά).

Διαπραγμάτευση

Φτάνοντας στην φάση της διαπραγμάτευσης, θα πρέπει να θυμίσω ότι το κάνει καθημερινά και από αυτό ζει. Ξέρει την προσφορά και την ζήτηση στην περιοχή. Ξέρει πόσους ενδιαφερόμενους έχει για το ακίνητό σου. Ξέρει σε τι ποσό έχουν κλείσει άλλα ακίνητα τα οποία είναι συγκρίσιμα με το δικό σου. Ξέρει λοιπόν, ποια πρόταση να σου προτείνει να απορρίψεις και ποια να δεχτείς. 

Υ.Γ: Εδώ θυμήσου. Δεν φτιάχνεις εσύ την αγορά. Η προσφορά του κάθε αγοραστή θα βασίζεται σε δεδομένα από όλη την αγορά. Προφανώς ο αγοραστής έχει ψάξει πολύ, και έχει δει αρκετά ακίνητα. Όλη η πληροφορία είναι στο διαδίκτυο. Πολοί ιδιοκτήτες "Τζογάρουν" θεωρώντας ότι ο αγοραστής θα δει πόσο ιδιαίτερο είναι το ακίνητό τους. 

Σας μιλάω από προσωπική εμπειρία 12 ετών:
1) Κανένα ακίνητο δεν είναι ίδιο με το άλλο.
2) Όλα τα ακίνητα έχουν κάτι ιδιαίτερο.
3) Όλοι οι ιδιοκτήτες θεωρούν ότι το δικό τους ακίνητό είναι πολύ καλύτερο από τα υπόλοιπα που υπάρχουν στην αγορά και
4) Τις αξίες των ακινήτων τις οδηγεί η αγορά, ό,τι και να σκεφτόμαστε εμείς για το ακίνητο μας. 

Η σωστή διαπραγμάτευση λοιπόν δεν θα πρέπει να περιλαμβάνει υποκειμενικά στοιχεία, αλλά δεδομένα αγοράς. Ο σωστός μεσίτης, γνωρίζοντας την αγορά και όλες τις πρόσφατες συναλλαγές, είναι σε πολύ καλύτερη από εσένα θέση να διαπραγματευτεί την προσφορά για το ακίνητό σου, χρησιμοποιώντας πάντα όλα εκείνα τα πλεονεκτήματα του ακινήτου σου που θα μπορούσαν να επηρεάσουν θετικά τον εν δυνάμει αγοραστή. Αντίστοιχα, αν μιλάμε για εκπροσώπηση αγοραστή, ο σωστός μεσίτης γνωρίζοντας όλα τα στοιχεία της αγοράς, είναι σε θέση να διαπραγματευτεί καλύτερα την τιμή πώλησης του επιλεγμένου από εσένα ακινήτου. 

Διαδικασία Πώλησης

Και ας πούμε ότι φτάσαμε σε συμφωνία τιμής. Τελειώνει εδώ;; Όχι βέβαια! Σχεδόν το 50% των ακινήτων στα οποία υπάρχει συμφωνία τιμής δεν καταλήγει σε πώληση. Ξέρεις γιατί; Γιατί μετά από την συμφωνία τιμής, αρχίζει στην πραγματικότητα όλη η δύσκολη διαδικασία: 

Υπηρεσίες, Μηχανικοί, Δικηγόροι, ΤΑΠ, εφορία, Κτηματολόγιο κ.α. Κάποιος πρέπει να ξέρει το σύνολο της διαδικασίας και μάντεψε ποιος είναι αυτός!!

Ο σωστός Μεσίτης δημιουργεί υπεραξία

Ο σωστός μεσίτης δημιουργεί υπεραξία στην διαδικασία της προώθησης, της διαπραγμάτευσης και τελικώς της πώλησης του ακινήτου σου, Ξέρει την αγορά, ξέρει τα βήματα, έχει τους πελάτες και ξέρει και τον τρόπο. Αν δεν ξέρεις τέτοιους μεσίτες, μάλλον δεν έχεις ψάξει αρκετά. Διάλεξες κάποιον από ένα cold call (τηλέφωνο το οποίο σε πήρε κάποιος χωρίς να τον ξέρεις) η ακόμα χειρότερα, έδωσες το ακίνητό σου σε όλα τα μεσιτικά που το ζητήσανε χωρίς να ψάξεις ιδιαίτερα, θεωρώντας ότι το ακίνητο έτσι θα προωθηθεί καλύτερα. Α! Το δείχνεις και εσύ καλού κακού επειδή εμπιστεύεσαι καλύτερα τον εαυτό σου. 

Αποτέλεσμα;; Το ακίνητό σου είναι σε όλα τα portals από διαφορετικά γραφεία, σε διαφορετικές τιμές, κανένας δεν το δείχνει σοβαρά γιατί και εσύ με την σειρά σου δεν αντιμετώπισες κανέναν σοβαρά.... και το χειρότερο;;;; Θα πρέπει να συνεννοηθείς με 20 διαφορετικούς μεσίτες για την παραμικρή λεπτομέρεια (και κάποιες φορές με διαφορετικούς μεσίτες από το ίδιο μεσιτικό γραφείο!!).

Πώς διαλέγω μεσίτη;

Η επιλογή του μεσίτη που θα σε εκπροσωπήσει στην πώληση ή την αγορά του ακινήτου σου, είναι μια σοβαρή διαδικασία. Πάρε τον χρόνο σου. Ψάξε στην αγορά. Ψάξε στο internet. Μίλα με άλλους που πουλήσανε στην περιοχή. Κανόνισε ραντεβού. Μίλα με τους επαγγελματίες που έχεις επιλέξει και άσε τους να σου εξηγήσουν πως μπορούν να σε βοηθήσουν. Δες την εμπειρία τους. Δες τους πόρους που μπουν να διαθέσουν. Δες αν μπορείς να επικοινωνήσεις μαζί τους. Αν τους εμπιστεύεσαι! Είναι σημαντικό!! 

Ψάξε παραπάνω! Δες την παρουσία τους στο διαδίκτυο. Οι πιο πολλοί αγοραστές πλέον βρίσκονται μέσω αυτού. Δες τα εργαλεία που χρησιμοποιούν. Δεν αν είναι μόνοι τους ή έχουν ομάδα. Όλα μετράνε. 

Διάλεξε έναν! Δώσε το ακίνητό σου αποκλειστικά! Έτσι, θα έχεις τον απόλυτο έλεγχο της διαδικασίας πώλησης (ή αγοράς) μιλώντας με έναν επαγγελματία. Άφησε να μιλήσει αυτός με την υπόλοιπη αγορά. (Τα σωστά μεσιτικά γραφεία συνεργάζονται με άλλους αξιόλογους επαγγελματίες της αγοράς). Άφησε τον μεσίτη - εκπρόσωπό σου, να μιλήσει με άλλους μεσίτες για να του φέρουν αγοραστές. - Ρώτησε τον πως μπορεί να το κάνει αυτό για εσένα!

Πηγη: https://listedtheblog.blogspot.com/2021/02/blog-post_13.html


Κυριακή 7 Φεβρουαρίου 2021

Προσφορά έμμισθης εργασίας στην Epsilon Team real estate

 



Αλλάζουμε τρόπο λειτουργίας, προσαρμοζόμαστε στις απαιτήσεις της νέας εποχής και ζητάμε¨:

Broker’s assistant

Απαραίτητα:

👉Άριστη γνώση χειρισμού υπολογιστών & office

👉Βασικές γνώσεις social media

👉Άριστη γνώση αγγλικής γλώσσας

👉Άδεια οδήγησης και μεταφορικό μέσον ( αυτοκίνητο ή μηχανή )

👉Κάτοικος Β. Προαστείων


Προσφέρουμε:

Μισθό + Ποσοστά επι των πωλήσεων στις οποίες θα έχει συμμετάσχει + bonus επιδόσεων

Βασικά χαρακτηριστικά της προσωπικότητας:

φιλοδοξία

ήθος

φιλομάθεια

κοινωνικότητα

οργανωτικότητα


Χώρος εργασίας:

Εντός και εκτός γραφείου


Ωράριο:

Αναλόγως των εκάστοτε αναγκών.


Δοκιμαστική περίοδος 6 εργάσιμων ημερών

Αν ενδιαφέρεστε να μάθετε σωστά ένα επάγγελμα, να εξελιχθείτε, να κερδίσετε χρήματα και δεν φοβάστε τον κόπο, στείλτε το βιογραφικό σας με φωτογραφία, τόπο κατοικίας, ηλικία και τηλέφωνο, στο evita@epsilonteam1.com

Δευτέρα 1 Φεβρουαρίου 2021

ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΤΑΥΤΟΤΗΤΑ ΚΤΙΡΙΟΥ. ΥΠΟΧΡΕΩΤΙΚΗ ΓΙΑ ΤΙΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ ΑΠΟ ΣΗΜΕΡΑ 1/2/2021

Από σήμερα 1η Φεβρουαρίου 2021,  για κάθε μεταβίβαση ακινήτου απαιτείται  το «πιστοποιητικό πληρότητας» το οποίο και αντικαθιστά την παραδοσιακή βεβαίωση μηχανικού και αποδεικνύει την καταχώριση των στοιχείων που απαιτούνται για την ηλεκτρονική ταυτότητα, στο σχετικό μητρώο. 

Τι είναι η Η.Τ.Κ

Πρόκειται για μια DATA στην οποία συγκεντρώνονται σε ένα πιστοποιητικό, στο Πιστοποιητικό Πληρότητας, όλα τα απαραίτητα στοιχεία και πληροφορίες ενός ακινήτου , άδειες, όλα τα σχέδια, πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, τίτλοι ιδιοκτησίας, πίνακας κατανομών της πολυκατοικίας με αποτέλεσμα:

Να αποτρέπεται η δημιουργία νέας γενιάς αυθαιρέτων.

Να θωρακίζεται η ιδιοκτησία των πολιτών, καθώς θα είναι καταγεγραμμένες όλες οι τυχόν μεταβολές του ακινήτου. Με αυτόν τον τρόπο επιτυγχάνεται και η διαφάνεια στις δικαιοπραξίες (μεταβιβάσεις).

Να μειώνεται δραστικά η γραφειοκρατία καθώς ο πολίτης – ιδιοκτήτης έχοντας ψηφιακά την «ακτινογραφία» του ακινήτου του, δεν χρειάζεται να σπεύδει για οποιοδήποτε έγγραφο σε δημόσιες υπηρεσίες. Πλέον, με λίγα «κλικ» στον υπολογιστή θα μπορεί να λαμβάνει τις απαιτούμενες πληροφορίες (π.χ. τίτλους ιδιοκτησίας, οικοδομική άδεια, δήλωση ακινήτου στο Κτηματολόγιο κλπ).

Το Δημόσιο να αποκτά καταγραφή των ακινήτων του με σημαντικές πληροφορίες (για τη στατική επάρκεια, τη δομική τρωτότητα κλπ), ώστε να μπορούν να προγραμματισθούν και οι απαιτούμενες παρεμβάσεις σε αυτά.

Να επιταχύνονται οι επενδύσεις, καθώς με ψηφιοποιημένες τις πληροφορίες των ακινήτων (κτιρίων ή οικοπέδων / γηπέδων), συντομεύει δραστικά ο χρόνος διερεύνησης και εξέτασής τους από υποψήφιους επενδυτές.

Τι περιλαμβάνει η ταυτότητα κτιρίου

την οικοδομική άδεια (με τις αναθεωρήσεις αν υπάρχουν) του κτιρίου που βρίσκεται η διηρημένη ιδιοκτησία

τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια

το πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης της διηρημένης ιδιοκτησίας

το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής (εφόσον έχει εκδοθεί)

δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων

τα σχέδια κατόψεων τα οποία αποτυπώνουν την διηρημένη ιδιοκτησία στην πραγματική της κατάσταση όταν αυτή δεν προκύπτει από τα στοιχεία των περιπτώσεων 1,2 και 5

το δελτίο δομικής τρωτότητας ή την τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου ή την μελέτη στατικής επάρκειας.

τον πίνακα χιλιοστών και την μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον υπάρχουν.


Σε περίπτωση που η οικοδομική άδεια και τα στοιχεία που την συνοδεύουν δεν ανευρίσκονται ( πολλές φορές οι πολεοδομίες έχουν χάσει έγγραφα)  τότε θα πρέπει να περαστεί στον φάκελο η βεβαίωση απώλειας από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης.

Η διαδικασία

Τη διαδικασία συμπλήρωσης αναλαμβάνει υποχρεωτικά μηχανικός, με την ευθύνη και τον έλεγχο για όσα δηλώνονται και αναφέρονται στα έγγραφα που του παραδίδει ο ενδιαφερόμενος πολίτης.

Η καταχώριση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας υλοποιείται σε 2 βασικά βήματα:

1. Την καταχώριση Οικοπέδου/ Γηπέδου και

2. Την καταχώριση Ιδιοκτησιών

Απόσπασμα της ηλεκτρονικής ταυτότητας

Μετά την καταχώριση όλων των απαιτούμενων στοιχείων τόσο για το οικόπεδο/γήπεδο όσο και την ιδιοκτησία, ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός εκδίδει το Απόσπασμα Ταυτότητας Κτιρίου / Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας που φέρει μοναδικό κωδικό Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας και κλειδί γνησιότητας.

Πιστοποιητικό Πληρότητας 

Σε συνέχεια του Αποσπάσματος, ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός αιτείται την έκδοση του Πιστοποιητικού Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου /Διηρημένης Ιδιοκτησίας. Έτσι, το Πιστοποιητικό Πληρότητας περιλαμβάνει την «περίληψη» των στοιχείων του Αποσπάσματος καθώς και τη βεβαίωση του μηχανικού ότι το ακίνητο έχει ή δεν έχει αυθαιρεσίες ή αν αυτές έχουν τακτοποιηθεί.

Διευκρινίζεται ότι το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας εκδίδεται ανά ιδιοκτησία, που αποτελεί αντικείμενο μεταβίβασης. Σε ακίνητα με σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών, για παράδειγμα πολυκατοικίες, η Ταυτότητα Κτιρίου συνολικά του ακινήτου, προκύπτει ως το σύνολο των Αποσπασμάτων όλων των αυτοτελών ιδιοκτησιών και των κοινόχρηστων χώρων. Η διάρκεια ισχύος του είναι 2 μήνες από την ημερομηνία έκδοσης, η οποία ταυτίζεται με την ημερομηνία αυτοψίας. Το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας, φέρει μοναδικό αριθμό και λαμβάνει κλειδί γνησιότητας. Ουσιαστικά το Πιστοποιητικό Πληρότητας αποτελεί το έγγραφο που θα χρησιμοποιείται σε όλες τις δικαιοπραξίες που προβλέπει η σχετική νομοθεσία.

Υποχρέωση για Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου έχουν:

1) Όλα τα νέα κτίρια και διηρημένες ιδιοκτησίες για τα οποία εκδίδονται νέες οικοδομικές άδειες, καθώς και

2) Τα παλαιότερα κτίρια κατά τη στιγμή της μεταβίβασής τους.

3) Τα αυθαίρετα για την περαίωση των δηλώσεων.

Για την υποβολή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου , βάσει του ν.4495/2017, τα παλαιότερα κτίρια διακρίνονται σε δύο κατηγορίες:

Α. κατηγορία

Κτίρια που ανήκουν στο Δημόσιο, στους ΟΤΑ και στα ΝΠΔΔ και κτήρια που στεγάζουν υπηρεσίες αυτών

Κτίρια συνάθροισης κοινού (θέατρα, κινηματογράφοι, αίθουσες εκδηλώσεων, συνεδριακά κέντρα, κτίρια εκθέσεων), συμπεριλαμβανομένων βιβλιοθηκών, μουσείων, αθλητικών εγκαταστάσεων, σταθμών μετεπιβίβασης ΜΜΜ

Πρατήρια υγρών καυσίμων, συνεργεία ή πλυντήρια αυτοκινήτων

Τουριστικά καταλύματα άνω των 300 τ.μ.

Δημόσια και ιδιωτικά κτήρια προσχολικής, πρωτοβάθμιας, δευτεροβάθμιας και τριτοβάθμιας εκπαίδευσης

Νοσοκομεία, ιατρικά κέντρα, κλινικές, κέντρα παροχής υπηρεσιών υγείας και ψυχικής υγείας, βρεφοκομεία, παιδικοί-βρεφονηπιακοί σταθμοί, οικοτροφεία, οίκοι ευγηρίας, ιδρύματα χρονίως πασχόντων, ιδρύματα ατόμων με αναπηρία

Καταστήματα κράτησης και ειδικά καταστήματα κράτησης νέων

Σημείωση: Για τα προαναφερόμενα κτίρια της 1ης Κατηγορίας υπάρχει περιθώριο 5 ετών για την καταχώριση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.

Β. κατηγορία

Στην κατηγορία αυτή υπάγονται όλα τα υπόλοιπα κτίρια και οι αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες ανεξαρτήτως χρήσης.

Για αυτά τα κτίρια η υποβολή γίνεται κατά τη μεταβίβαση του κτιρίου ή της αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας και η σχετική δήλωση προσαρτάται υποχρεωτικά στο συμβόλαιο.

Σε όλες τις προαναφερόμενες περιπτώσεις υφίσταται υποχρέωση ενημέρωσης της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ύστερα από οποιαδήποτε εργασία παρέμβασης ή τροποποίησης στο κτήριο / οριζόντια ή κάθετη διηρημένη ιδιοκτησία, για την οποία απαιτείται οικοδομική άδεια ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας από δημόσια αρχή. Αυτό διασφαλίζει τη συνεχή, έγκαιρη και έγκυρη ενημέρωση του Ηλεκτρονικού Μητρώου.


ΕΝΑ ΕΤΟΣ ΠΑΡΑΤΑΣΗ ΣΤΙΣ ΠΡΟΘΕΣΜΙΕΣ ΔΗΛΩΣΗΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ

Νομοθετική πρωτοβουλία αναλαμβάνει άμεσα η πολιτική ηγεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας μετά από αίτημα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος, για την παράταση προθεσμιών οι οποίες εκπνέουν το επόμενο διάστημα και αφορούν στην αυθαίρετη δόμηση.

Η παράταση της καταληκτικής ημερομηνίας υποβολής των δικαιολογητικών για τις περιπτώσεις υπαγωγής στον ν. 4178/2013 (οι οποίες δεν μεταφέρονται στον ν. 4495/2017) και για τις περιπτώσεις υπαγωγής στον ν. 4014/2011 (που έχουν μεταφερθεί στον ν. 4178/2013) καθίσταται αναγκαία, καθώς λόγω της πανδημίας υφίσταται μεγάλος αριθμός αιτημάτων μηχανικών που αντιμετωπίζουν σημαντική δυσχέρεια στην εμπρόθεσμη συγκέντρωση και καταχώρηση των απαιτούμενων δικαιολογητικών.

Με ρύθμιση που θα ενταχθεί σε σχέδιο νόμου το οποίο θα κατατεθεί σύντομα στη Βουλή, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας θα μεταθέσει κατά ένα έτος τις προθεσμίες για την περαίωση δηλώσεων και υποβολή σχεδίων – δικαιολογητικών για την τακτοποίηση αυθαιρέτων.

Οι καταληκτικές ημερομηνίες είναι διαδοχικές και η πρώτη από αυτές λήγει, κατόπιν των παρατάσεων που έχουν ήδη δοθεί, στις 8.2.2021. Με την προωθούμενη ρύθμιση του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, οι καταληκτικές ημερομηνίες μετατίθενται εντός του 2022 και ειδικότερα στις ημερομηνίες 8.2.2022, 8.5.2022 και 8.8.2022.

Ο Υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Κώστας Σκρέκας δήλωσε:

«Το ΥΠΕΝ δημιουργεί το θεσμικό πλαίσιο για μια νέα ηλεκτρονική εποχή νομιμότητας και ολοκληρωμένης προσέγγισης στα θέματα γης και δομημένου περιβάλλοντος. Και η Πολιτεία βασίζεται για την εφαρμογή του πλαισίου αυτού στην καθημερινή δουλειά των μηχανικών, που τους θεωρούμε συμπαραστάτες στην προσπάθεια η χώρα μας να αλλάξει σελίδα. Για αυτό αποδέχομαι την πρόταση του ΤΕΕ και προχωρώ άμεσα στην ανάληψη νομοθετικής πρωτοβουλίας για να δώσουμε αναγκαίο χρόνο και περιθώριο στους μηχανικούς ώστε να ολοκληρώσουν τις υπαγωγές που έχουν κάνει με βάση παλαιότερους νόμους για την αυθαίρετη δόμηση. Διότι είναι κρίσιμο η διαδικασία να γίνει ορθά και να είναι πλήρης, ακριβώς επειδή ξεκίνησε η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου».

Πηγή: Mea culpa