Μικρές αλλα σημαντικές ομως αλλαγές , έγιναν τον τελευταίο χρόνο, στην προδικασία και στα έγγραφα που απαιτούνται για την αγοραπωλησία ενός ακινήτου. Ειχαμε δημοσιεύσει παλαιότερα τον σχετικό κατάλογο, ωστόσο τον αναδημοσιεύουμε επικαιροποιημένο.
Από τον πωλητή απαιτούνται:
1. Τίτλοι ιδιοκτησίας του ακινήτου (συμβόλαιο/α κτήσης)
2. Τοπογραφικό οικοπέδου πρόσφατο (εφόσον μεταβιβάζεται οικόπεδο η μονοκατοικία με οικόπεδο), το οποίο θα πρέπει να έχει συνταχθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 4495/2017, εξαρτημένο από κρατικό σύστημα συντεταγμένων, να φέρει τις υπεύθυνες δηλώσεις των Ν. 651/77 και 1337/83, τους όρους δόμησης που ισχύουν στην περιοχή και απόσπασμα του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου. Να φέρει το σημείο του βορρά και τους όμορους ιδιοκτήτες.
Να έχει καταχωρηθεί το τοπογραφικό διάγραμμα στη βάση δεδομένων του Εθνικού κτηματολογίου και να αναγράφει τον κωδικό ηλεκτρονικού διαγράμματος ( Κ.Η.Δ)
Επί του τοπογραφικού διαγράμματος ο μηχανικός θα αναγράφει τον ηλεκτρονικό κωδικό της δήλωσης, καθώς και ότι έχει στη διάθεσή του όλα τα δικαιολογητικά και θα δηλώνει ότι το έχει υποβάλει ηλεκτρονικά. Επίσης, απαιτείται υπεύθυνη δήλωση του μηχανικού, ότι το τοπογραφικό διάγραμμα που συνέταξε είναι ταυτόσημο με αυτό που έχει εισαχθεί σε ηλεκτρονική μορφή στο πληροφοριακό σύστημα του ΤΕΕ.
Εφ όσον στην περιοχή έχουν κυρωθεί οι δασικοί χάρτες ο μηχανικός πρέπει να βεβαιώνει ότι το ακίνητο δεν αποτελεί δασική έκταση.
3. Άδεια οικοδομής από την Πολεοδομία
4. Εφ όσον μεταβιβάζεται διαμέρισμα , τοπογραφικό οικοπέδου, διάγραμμα κάλυψης, κάτοψη μεταβιβαζόμενου ακινήτου (διαμερίσματος, αποθήκης, θέσης στάθμευσης), σφραγισμένα από την Πολεοδομία.
5. Ηλεκτρονική βεβαίωση μηχανικού, σύμφωνα με το άρθρο 83 παρ. 1 του Ν. 4495/2017, με το μοναδικό αριθμό του ακινήτου
6. Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του ακινήτου
7. Έγγραφο περαίωσης της διαδικασίας τακτοποίησης ημιϋπαιθρίων χώρων
ή τακτοποίησης πολεοδομικών αυθαιρεσιών (εάν έγιναν με το Ν. 4495/2017, να απεικονίζονται σε κάτοψη)
8. Πιστοποιητικό εγγραφής στο εθνικό μητρώο σημείων υδροληψίας. ( Ε.Μ.Σ.Υ) ( εφ όσον στο οικόπεδο υπάρχει φρέαρ έστω και διακοσμητικό) Αφορά και στα διαμερίσματα αν υφίσταται φρέαρ στο οικοπεδο που κτίστηκε η πολυκατοικία.
9. Τ.Α.Π. (εκδίδεται από το τμήμα εσόδων του αντιστοίχου Δήμου, με την προσκόμιση του συμβολαίου, του τελευταίου λογαριασμού της ΔΕΗ, εξοφλημένου και της βεβαίωσης μηχανικού)
10. Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων 2015-2019). Εκδίδεται ηλεκτρονικά.
11. Φορολογική ενημερότητα πωλητή (να αναγράφεται το ακίνητο που μεταβιβάζεται)
12. Ασφαλιστική ενημερότητα, εφόσον ο μεταβιβάζων είναι έμπορος, μέλος ΟΕ κλπ ή έχει ανεγείρει οικοδομή τα τελευταία 10 χρόνια
13. Πιστοποιητικό εξόφλησης του φόρου κληρονομίας, αν το ακίνητο προέρχεται από κληρονομία και ο θάνατος συνέβη μετά την 1-1-2004
14. Κτηματολογικό φύλλο και απόσπασμα ή αποδεικτικό υποβολής προς κτηματογράφηση
15. Μισθωτήριο, αν το ακίνητο είναι μισθωμένο
16. Φωτοτυπίες ταυτότητας, διευθύνσεις, ΑΦΜ και ΔΟΥ συμβαλλομένων
17. Μεσίτης: τα στοιχεία του και η αμοιβή του αναλυτικά, εφόσον δηλώνεται ότι μεσολαβεί
18. Πληρωμή φόρου μεταβίβασης
19. Στην υπογραφή του συμβολαίου ο πωλητής θα πρέπει να παραδώσει στον αγοραστή όλους τους τελευταίους λογαριασμούς ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ και κοινοχρήστων εξοφλημένους ,καθώς και τα κλειδιά του ακινήτου.
Εφ όσον συμφωνηθεί η παράδοση του ακινήτου ,από τον πωλητή στον αγοραστή, αργότερα από την ημέρα του συμβολαίου , θα πρέπει να αναφέρεται η συγκεκριμένη ημερομηνία παράδοσης του ακινήτου μέσα στο συμβόλαιο, με τον όρο οτι αν δεν παραδώσει στην συγκεκριμένη ημερομηνία, θα κηρυχθεί εκτελεστό το συμβόλαιο . Αυτή η προσθήκη, επιβαρύνεται με κόστος χαρτοσήμου και συμβολαιογραφικά έξοδα που βαρύνουν τον πωλητή, δεδομένου ότι πρόκειται για επιπλέον συμβολαιογραφική πράξη - χρησιδάνειο.
Από τον αγοραστή απαιτούνται:
στοιχεία ταυτότητας, ΑΦΜ, ΔΟΥ και διεύθυνση κατοικίας
Σημείωση:
- Η άδεια οικοδομής, το τοπογραφικό, το διάγραμμα κάλυψης και οι κατόψεις, απαιτούνται όταν πρόκειται να ληφθεί τραπεζικό δάνειο. Επίσης, τα ζητά ο μηχανικός για τον έλεγχο αυθαιρεσιών στο ακίνητο. Καλό είναι να παραδίνονται και στον αγοραστή, για το αρχείο του
- Αν το μεταβιβαζόμενο είναι εκτός σχεδίου και υπάρχει προοπτική δόμησής του, συνιστάται η λήψη πιστοποιητικού δασαρχείου, το οποίο ζητούν οι περισσότεροι ενήμεροι αγοραστές
Φόρος Μεταβίβασης:
- Ο φόρος μεταβίβασης ανέρχεται σε ποσοστό 3% της αξίας του ακινήτου. Στο ποσόν του φόρου θα προστεθεί επί πλέον ποσοστό 3%, για δημοτικό φόρο (π.χ. αξία ακινήτου 200.000,00 €, φόρος μεταβίβασης 6.000,00 €, δημοτικός φόρος 180,00 €, συνολικός φόρος 6.180,00 €)
Απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης λόγω αγοράς πρώτης κατοικίας
Συνοπτικά οι προϋποθέσεις απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης, λόγω απόκτησης πρώτης κατοικίας:
1. Ο αγοραστής, ο σύζυγος και τα ανήλικα παιδιά του να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία που να πληροί τις στεγαστικές τους ανάγκες ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο ή ποσοστό οικοπέδου, στο οποίο αναλογεί κτίσμα που ικανοποιεί τις στεγαστικές τους ανάγκες, σε δημοτικό διαμέρισμα πληθυσμού άνω των 3.000 κατοίκων
2. Να μην έχει γίνει μεταβίβαση επικαρπίας ή ψιλής κυριότητας ή ποσοστό εξ αδιαιρέτου ακινήτου που ικανοποιούσε τις στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή κατά την τελευταία πενταετία
3. η αγοραπωλησία να μην γίνεται μεταξύ συγγενών εξ αίματος ή αγχιστείας πρώτου βαθμού ή μεταξύ συζύγων
4. ο αγοραστής να μην μεταβιβάσει το ακίνητο για μία πενταετία, διαφορετικά θα πληρώσει το φόρο από τον οποίο απαλλάχθηκε, με βάση τη νεώτερη αξία του ακινήτου
- Απαλλαγή για απόκτηση πρώτης κατοικίας δεν δίνεται για δεύτερη φορά, παρά μόνον α) αν δεν ικανοποιούνται πλέον οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή, λόγω μεταβολής της οικογενειακής κατάστασής του και β) πληρωθεί ο φόρος μεταβίβασης του ακινήτου της πρώτης απαλλαγής, με βάση τις αξίες της νέας αγοράς (σημερινές)
Προσοχή:
- Πλέον, η απόκτηση πρώτης κατοικίας δεν εξαιρείται από το τεκμήριο απόκτησης ακινήτου (πόθεν έσχες), οπότε θα πρέπει να δικαιολογείται η προέλευση και φορολόγηση των χρημάτων του τιμήματος
Εβίτα Ελευθερουδάκη
Broker/owner
Epsilon Team real estate
Πηγή: δικηγορικό γραφείο Π.Λιάρτης - Σ. Νικηγοράκης και συνεργάτες
