Τρίτη, 23 Ιουνίου 2020

Η ΜΑΤΑΙΩΣΗ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΑΣ ΠΛΕΟΝ ΕΧΕΙ ... ΚΟΣΤΟΣ !

Με νόμο του 2018 , προστατεύεται πλέον η ολοκλήρωση της αγοραπωλησιάς και για τον πωλητή και για τον αγοραστή. Αν κάποιος εκ των δυο υπαναχωρήσει, ανεξαρτήτως χρημάτων, δήλαδη ειτε έχει δοθεί προκαταβολή είτε δεν έχει δοθεί, ο θιγόμενος έχει δυνατότητα να προσφύγει στην δικαιοσύνη, να δικαιωθεί και να αποζημιωθεί.

Κατά το άρθρο 197 του Α.Κ., κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων για τη σύναψη της σύμβασης, τα μέρη οφείλουν αμοιβαία να τηρούν τη συμπεριφορά που επιβάλλουν η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη.
Κατά δε το άρθρο 198 παρ. 1 του Α.Κ. όποιος κατά τις διαπραγματεύσεις από πταίσμα του προξενήσει στον άλλον ζημία , υποχρεούται να την ανορθώσει έστω και αν η σύμβαση δεν καταρτίστηκε.
Από τις διατάξεις δηλαδή των άρθρων 197, 198 ΑΚ, συνδυαζόμενες με εκείνες των άρθρων 297, 298 και 919 του ίδιου κώδικα, συνάγονται τα εξής:

Εκείνος, που, με συμπεριφορά αντίθετη προς την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, ματαίωσε τη σύναψη της συμβάσεως, είναι υποχρεωμένος να αποζημιώσει το άλλο μέρος, για τη ζημία που προέρχεται από το γεγονός, ότι αυτός πίστευε ότι η σύμβαση θα καταρτιζόταν.
Προσυμβατική ευθύνη μπορεί να γεννηθεί τόσο με τη ματαίωση της υπό διαπραγμάτευση, όσο και στην καταρτισμένη σύμβαση.
Προϋποθέσεις της ευθύνης αυτής είναι η ύπαρξη σταδίου διαπραγματεύσεων, η αντισυναλλακτική συμπεριφορά του αντισυμβαλλόμενου (δηλαδή η αντίθετη στην καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη), η υπαιτιότητα, η επέλευση ζημίας και η ύπαρξη αιτιώδους συνάφειας ανάμεσα στον νόμιμο λόγο ευθύνης, δηλαδή στην υπαιτιότητα και τη ζημία.
Ειδικότερα, κατά την έννοια των διατάξεων αυτών διαπραγματεύσεις νοούνται οι προφορικές ή έγγραφες ανταλλαγές απόψεων των ενδιαφερομένων για τη σύναψη ορισμένης συμβάσεως με τις οποίες επιδιώκεται η βαθμιαία προσέγγιση των διαφορετικών αρχικών θέσεών τους σχετικά με τους όρους της υπό συζήτηση σύμβασης μέχρι την τελική σύμπτωσή τους ή την αδυναμία τέτοιας σύμπτωσης.
Η ευθύνη από τις διαπραγματεύσεις έχει εφαρμογή και στην περίπτωση ματαίωσης της σύμβασης ή της ακυρότητας αυτής όταν ο υπαίτιος της ματαίωσης έδωσε διαβεβαιώσεις για την κατάρτιση της σύμβασης ή απέκρυψε τους λόγους της ακυρότητας αυτής, οπότε έχει υποχρέωση αποκατάστασης της ζημίας του άλλου που πίστεψε στην κατάρτιση έγκυρης σύμβασης.
Εξάλλου ως πταίσμα κατά την έννοια των διατάξεων αυτών νοείται η μη τήρηση της συμπεριφοράς που επιβάλλουν η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη.
Το πταίσμα κρίνεται κατά το άρθρο 330 του Α.Κ. και έτσι αρκεί και αμέλεια.
Η ζημία πρέπει να βρίσκεται σε αιτιώδη σύνδεσμο προς την αθέμιτη ή την αντίθετη συμπεριφορά του άλλου προς τα χρηστά συναλλακτικά ήθη και η υπαίτια συμπεριφορά που προκάλεσε τη ζημία να εκδηλώνεται κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων.
Η αποζημίωση περιλαμβάνει τη ζημία (θετική ή και διαφυγόν κέρδος) που υπέστη ο διαπραγματευόμενος επειδή πίστεψε στην κατάρτιση της σύμβασης και την οποία θα απέφευγε αν από την αρχή τηρούσε αρνητική στάση (1435/2015 ΑΠ).

Λένα Πολύζου, δικηγόρος,

Πέμπτη, 9 Απριλίου 2020

Η ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑ ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΚΑΡΑΝΤΙΝΑ!

Η κτηματαγορά, που μόλις το 2018 άνοιξε για τα καλά  στη χώρα μας, μετά την οικονομική  κρίση του 2010 και ένα μεγάλο διάστημα αβεβαιότητας μετά το 15 ,  θα είναι όπως όλα δείχνουν από τα μεγάλα θύματα του κορωνοιού .
Οι τιμές πώλησης των ακινήτων που είχαν ανέβει τα τελευταία χρόνια λόγω της μεγάλης ζήτησης, είτε για Airbnb, είτε για golden visa, είτε λόγω της ζήτησης από Έλληνες που είχαν αρχίσει να ορθοποδούν οικονομικά και να αισθάνονται ασφαλές το περιβάλλον , θα πέσουν ίσως και χαμηλότερα από την προηγούμενη οικονομική κρίση.
Αρκετές επιχειρήσεις θα αντιμετωπίσουν τεράστιο πρόβλημα επιβίωσης και πολλοί θα είναι οι επιχειρηματίες, μικροί και μεγαλύτεροι, αλλά και  ελεύθεροι επαγγελματίες  και αυτοαπασχολούμενοι, που θα αποφασίσουν να εκποιήσουν ακίνητα για να στηρίξουν τη δουλειά τους και να επιβιώσουν. Όσο μεγαλύτερη θα είναι η ανάγκη του ιδιοκτήτη, τόσο μεγαλύτερη θα είναι η μείωση της τιμής. Και επειδή η πτώση των τιμών λειτουργεί ως ντόμινο , ακόμα και εκείνος που θέλει να πουλήσει είτε για να αγοράσει κάτι άλλο, είτε για να απαλλαγεί από φόρους ,ΕΝΦΙΑ και την συντήρηση ενός ακινήτου που δεν του χρειάζεται, θα πουλήσει φθηνά.
Οι ξένοι , εξουθενωμένοι και αυτοί , θα περιορίσουν τις αγορές, ίσως και να τις παγώσουν για μεγάλο χρονικό διάστημα.
Πολλά από τα ακίνητα που δημιουργήθηκαν για να φιλοξενήσουν τουρίστες, ειδικά τα εκτός κέντρου της Αθήνας, θα διατεθούν πλέον σε Έλληνες για μακροχρόνια μίσθωση, ενώ κάποια απ αυτά που δεν θα φέρνουν εισόδημα λόγω μειωμένης ζήτησης από τουρίστες,  θα βγουν στην αγορά προς πώληση.
Ο αριθμός των αγοραπωλησιών θα μειωθεί δραματικά σε σχέση με το 18 και οι πωλήσεις θα περιοριστούν στα ακίνητα με τιμή ευκαιρίας, ανεξαρτήτως περιοχής.
Τα επαγγελματικά ακίνητα , γραφεία και καταστήματα θα πάθουν την μεγαλύτερη ζημιά αφού θα κλείσουν ή θα συρρικνωθούν επιχειρήσεις και τα μισθώματα θα μειωθούν για τουλάχιστον μια τριετία.
Όσα χρήματα και αν διατεθούν για την ρευστότητα της χώρας,  θα χρειαστεί αρκετός χρόνος να ανακάμψει η κτηματαγορά. Και αυτό γιατι ο πόλεμος είναι παγκόσμιος και η κρίση θα πονέσει πολύ την ήδη λαβωμένη Ελλάδα.
Αποτέλεσμα όλων αυτών θα είναι κάποια καλά ακίνητα των οποίων οι ιδιοκτήτες δεν επείγονται να πουλήσουν,  να αποσυρθούν από την αγορά έως ότου αυτή ανακάμψει.
Ας ελπίσουμε η ανάκαμψη να έρθει γρήγορα δεδομένου ότι η κτηματαγορά είναι τροφοδότης της εθνικής μας οικονομίας.
 Όλα όμως θα εξαρτηθούν από την διάρκεια της ασθένειας η οποία και στη χώρα μας και παγκοσμίως θα επανέλθει μια,  ίσως και δυο φορές ακόμη !
Εβίτα Ελευθερουδάκη
broker/owner
Epsilon team real estate


Σάββατο, 15 Φεβρουαρίου 2020

ΑΛΗΘΕΙΕΣ ΚΑΙ ΜΥΘΟΙ ΓΙΑ ΤΗΝ ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Είναι πολλοί οι πελάτες μας που δεν εκτιμούν τον κόπο και το χρήμα που ξοδεύουμε για να πουλήσουμε ένα ακίνητο.
Άλλοι θεωρούν ότι κάναμε απλώς μια … υπόδειξη , άρα δεν αξίζει η αμοιβή του 2, 3, 4% που έχουμε ζητήσει και άλλοι πιστεύουν ότι μπορούν καλύτερα από εμάς.
Δεν είναι όμως έτσι.
Για να πουληθεί ένα ακίνητο χρειάζεται και κόπο και προσωπικό χρόνο και γνώση του πως λειτουργούν τα portals ακινήτων εντός και εκτός Ελλάδος αλλά και … αρκετό χρήμα.
Υπάρχουν πολλοί πελάτες που εμπλέκουν για παράδειγμα την Χρυσή Ευκαιρία στην οποία κάθε ιδιώτης μπορεί να βάλει μια αγγελία , με τα προγράμματα που αγοράζουμε και χρησιμοποιούμαι εμείς οι μεσίτες.
Τεράστιο λάθος.
Ο πωλητής θα βάλει μόνος του μια αγγελία περιορισμένης διάρκειας εντός Ελλάδος την οποία  για να εντοπίσει ο αγοραστής και να ενδιαφερθεί, θα πρέπει να περάσει πολλές σελίδες με ακίνητα επαγγελματιών.
Γιατί το πρόγραμμα ενός σοβαρού μεσιτικού γραφείου περιλαμβάνει τις gold αγγελίες προβολής κατά προτεραιότητα, τις globally αγγελίες που εφ όσον το ακίνητο είναι δημοσιευμένο στην Χ.Ε Ελλάδας , πηγαίνει και σε 100 διαφορετικά portal ακινήτων σε όλο τον κόσμο και τις διακεκριμένες αγγελίες τις οποίες τροφοδοτούμε με χρήματα σε καθημερινή βάση προκειμένου το ακίνητο που θα επιλέξουμε , να βγαίνει πρώτο στις αναζητήσεις των πελατών με παρεμφερή κριτήρια και μάλιστα σε διπλάσιο μέγεθος.
Ένα ακόμα όπλο στα χέρια των επαγγελματιών που αγοράζουν προγράμματα στα portals, είναι και η στατιστική.
Μας δίνουν την πορεία και την ανταπόκριση που έχει κάθε ακίνητο, ενώ μας επισημαίνουν αυτόματα τα λάθη που μπορεί και εμείς να κάνουμε στον τρόπο προβολής των αγγελιών. Έτσι ρυθμίζουμε σε καθημερινή βάση τις αγγελίες μας, τις διορθώνουμε, τους προσθέτουμε χρήματα κλπ
Όλα αυτά είναι αδύνατον να τα κάνει ένας ιδιώτης.
Σ ένα σοβαρό μεσιτικό γραφείο που επενδύει στη «σωστή» διαφήμιση , χρειάζεται 12ωρη ενασχόληση με τα portals προκειμένου οι διαφημίσεις να αποδώσουν τα αναμενόμενα.
Δείτε παρακάτω τις εικόνες από το διαχειριστικό σύστημα του γραφείου μας στην Χρυσή Ευκαιρία για να καταλάβετε την διαφορά αγγελίας ιδιώτη από την αγγελία του σοβαρού επαγγελματία.


Επιλέγοντας List Globally
 η αγγελία δημοσιεύεται αυτομάτως μεταφρασμένη σε ολα τα portals που βλέπετε εδώ: 



Και εδώ ειναι τα αποτελέσματα απο τις δημοσιεύσεις στα διεθνή portals μέσω Χ.Ε 


Η νέα επιλογή διαφήμισης της Χ.Ε ειναι οι διακεκριμένες αγγελίες. Θέλει πολύωρη καθημερινή δουλειά και αρκετά χρήματα για να αποδώσει. Ωστόσο είναι νέο εργαλείο και ακόμα δεν έχουμε πολλά στατιστικά αλλά η Epsilon Team το χρησιμοποιεί απο την πρώτη μέρα που κυκλοφόρησε πριν περίπου ένα μήνα. 

Εδώ βλέπετε έναν εβδομαδιαίο προγραμματισμό διαφήμισης των ακινήτων μας μέσω διακεκριμένων αγγελιών που καμία σχέση δεν έχουν με τις gold και τις globally 




Αντίστοιχο είναι και το διαχειριστικό του portal SPITOGATOS.gr 
Δείτε εδώ πως και που διαφημίζονται διεθνώς οι δημοσιευμένες αγγελίες του portal


 Εδώ βλέπετε την επιλογή των VIP αγγελιών ,
της ... τιμολογιακά ανώτατης κατηγορίας του SPITOGATOS


Αποφάσισα να γράψω αυτό το κείμενο για την δικαίωση της δουλειάς μας, του γραφείου μας αλλά και των άλλων σοβαρών μεσιτικών γραφείων, που καθημερινά αγωνίζονται για την προώθηση των ακινήτων σας.
Επίσης για την δικαίωση των portals, τα οποία κάθε χρόνο επενδύουν σε νέα εργαλεία, με το ... αζημίωτο βέβαια, μας προσφέρουν όμως την δυνατότητα να κάνουμε σωστά τη δουλειά μας.
Ο SPITOGATOS.GR ανήκει εδώ και χρόνια σε πολυεθνική εταιρεία και χρησιμοποιεί τις ίδιες μεθόδους που χρησιμοποιούν διεθνώς τα portal ακινήτων, ενώ η Χ.Ε πρόσφατα αγοράστηκε από δυο ειδικούς στις πλατφόρμες επιχειρηματίες - είχαν μέχρι πρότινος το e-travel -  οι οποίοι ήδη έκαναν την διαφορά και προβλέπεται να την απογειώσουν.
Το γραφείο μας , για την διαχείριση και επεξεργασία των στοιχείων των ακινήτων του , χρησιμοποιεί το σύστημα producer της https://www.e-agents.gr/, το αρτιότερο σύστημα της αγοράς στην Ελλάδα, το οποίο βεβαίως λειτουργεί στο cloud, με αποτέλεσμα να διαχειριζόμαστε τα ακίνητα μας από όλα τα μέρη του κόσμου με την ίδια ευκολία,  σαν να ήμασταν στο γραφείο μας.
Για την εξυπηρέτηση των πελατών μας χρησιμοποιούμαι την εταιρεία www.beeasy.eu  η οποία εκτός όλων των άλλων υπηρεσιών, μας δίνει και στατιστικές για τις εισερχόμενες κλήσεις μας. Είναι πολύ σημαντικό να γνωρίζεις ποιο portal έχει την κάθε μέρα την μεγαλύτερη ανταπόκριση και να διαμορφώνεις το διαφημιστικό σου πρόγραμμα αναλόγως.
Ακόμα πιο σημαντικό είναι όμως, να γνωρίζει ο πελάτης ιδιοκτήτης , που και πως διαφημίζεται,να επιλέγει τα γραφεία με τα οποία συνεργάζεται και να μην αφορίζει μέσα διαφήμισης , χωρίς να γνωρίζει την ανταπόκριση που έχουν. 


Εβίτα Ελευθερουδάκη
broker/owner 
Epsilon team real estate

Τετάρτη, 20 Νοεμβρίου 2019

ΘΑ ΠΑΓΩΣΟΥΝ ΟΙ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ ΑΝ ΔΕΝ ΑΛΛΑΞΕΙ Ο ΝΟΜΟΣ ΠΕΡΙ ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗΣ ΤΑΥΤΟΤΗΤΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Ηλεκτρονικό κομφούζιο αναμένεται από το ερχόμενο καλοκαίρι στις πολυκατοικίες. Και αυτό διότι οι καθυστερήσεις στην αγορά ακινήτων, η αύξηση του κόστους των μεταβιβάσεων και το μπλοκάρισμα στην αγοραπωλησία πολλών ακινήτων (και σε ορισμένες περιπτώσεις όλων των ακινήτων μιας πολυκατοικίας) αλλά και η διατάραξη των προσωπικών σχέσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών πολυκατοικιών είναι κατά τους ειδικούς ορισμένες μόνο από τις επιπτώσεις από την εφαρμογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίων.

Όπως είναι γνωστό από τον Ιούλιο του 2020 πρόκειται να τεθεί σε εφαρμογή ο νέος νόμος για τα αυθαίρετα, ο οποίος θα συνδεθεί με την έκδοση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίων.

Ωστόσο ο πρόεδρος του Πανελληνίου Συλλόγου Διπλωματικών Αγρονόμων –Τοπογράφων Μηχανικών, Μιχάλης Καλογιανιαννάκης λέει στην εφημερίδα "ΤΑ ΝΕΑ" ότι το μεγάλο αγκάθι είναι η υποχρέωση του πρώτου ιδιοκτήτη διαμερίσματος που θα χρειαστεί να κάνει  ηλεκτρονική ταυτότητα και να τακτοποιήσει στην πράξη –εάν υπάρχουν – τις αυθαιρεσίες των υπολοίπων ιδιοκτητών στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας .

Ιδιοκτήτης μιας γκαρσονιέρας σε μια πολυκατοικία με 20 διαμερίσματα που είναι χτισμένη πριν από 30 χρόνια προκειμένου να πουλήσει ή να μεταβιβάσει την ιδιοκτησία του θα πρέπει( με βάση τις πρόσφατες ανακοινώσεις ) για να συνταχθεί η ταυτότητα κτιρίου, να δηλώσει και τα χιλιοστά που του αναλογούν στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας.

Μάλιστα, σύμφωνα με τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτο Παραδιά, κοινόχρηστοι χώροι είναι μεταξύ άλλων η είσοδος και οι διάδρομοι του κτιρίου, το κλιμακοστάσιο (και η απόληξη του στην ταράτσα) οι φωταγωγοί, το φρέαρ του ανελκυστήρα, το λεβητοστάσιο, το γκαράζ, η πυλωτή κλπ.

Η παγίδα

Στην περίπτωση που υπάρχει κάποια αυθαιρεσία στους κοινόχρηστους χώρους, αυτή θα πρέπει να δηλωθεί και να τακτοποιηθεί. Η τακτοποίηση όμως θα πρέπει να αφορά εξ ολοκλήρου την αυθαιρεσία και όχι μόνο τα χιλιοστά που αναλογούν στον ιδιοκτήτη γκαρσονιέρας. Εκεί το πιθανότερο σενάριο είναι οι περισσότεροι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων να αρνηθούν να συμμετάσχουν στη δήλωση και στα έξοδα. Και εδώ αρχίζουν τα προβλήματα.

"Το πιο πιθανό είναι ο συγκεκριμένος ιδιοκτήτης να αναγκαστεί να επωμιστεί το κόστος της τακτοποίησης τους. Και το χειρότερο είναι ο ιδιοκτήτης αυτός-κατά κάποιον τρόπο –να είναι αυτός που θα καταγγείλει τους συνιδιοκτήτες για τις αυθαιρεσίες με ό, τι αυτό συνεπάγεται για τις μεταξύ τους σχέσεις" εξηγεί ο Μιχάλης Καλογιαννάκης.

Το μπλοκάρισμα

Σύμφωνα με τους συμβολαιογραφικούς κύκλους, η κατάσταση που θα δημιουργηθεί με τη σύνταξη της ηλεκτρονικής ταυτότητας –πάντα με βάση τις τελευταίες ανακοινώσεις της περασμένης Τετάρτης- δυσκολεύει σημαντικά ή και καθιστά αδύνατη την υπογραφή συμβολαιογραφικών εγγράφων μεταβίβασης ακινήτων είτε λόγω πώλησης είτε λόγω γονικής παροχής /δωρεάς με τη υποχρεωτική δήλωση των αυθαιρεσιών στους κοινόχρηστους χώρους.

Κατά τους ίδιους κύκλους, η δυσκολία έγκειται μεταξύ άλλων στο γεγονός πως σε καμία πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν υπάρχει ούτε η περιγραφή ούτε η επιφάνεια των κοινόχρηστων χώρων.

Επιπλέον δεν υπάρχει η νομική υποχρέωση –και η φυσική δυνατότητας ελέγχου των επιφανειών εκάστης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε σχέση με τους κοινόχρηστους χώρους. Ειδικότερα, κατά τους συμβολαιογράφους, όταν οι αυθαιρεσίες αφορούν κλειστούς ή υπόγειους χώρους , θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων , δώματα, φωταγωγούς κλπ., δεν υπάρχει καμία νομική δυνατότητα πρόσβασης στους χώρους αυτούς.

Η απάντηση του ΥΠΕΝ

Από το Γραφείο Τύπου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας εκδόθηκε η ακόλουθη ανακοίνωση:

Σχετικά με σημερινό δημοσίευμα εφημερίδας για τη ρύθμιση του θέματος των αυθαιρέτων και την εφαρμογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίων διευκρινίζονται τα ακόλουθα:

Για τη ρύθμιση των αυθαιρέτων και την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίων ισχύουν όσα συμφωνήθηκαν ανάμεσα στον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κ. Κωστή Χατζηδάκη, τον πρόεδρο του ΤΕΕ κ. Γιώργο Στασινό και τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ κ. Στράτο Παραδιά και ανακοινώθηκαν στις κοινές δηλώσεις τους την Τετάρτη 13 Νοεμβρίου 2019.

Τίποτα περισσότερο και τίποτα λιγότερο!



ΠΗΓΗ BG

Τετάρτη, 30 Οκτωβρίου 2019

ΜΟΝΙΜΗ ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗ ΤΩΝ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ ΜΕ ΤΗΝ ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΤΑΥΤΟΤΗΤΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Τη δυνατότητα εσαεί «τακτοποίησης» των αυθαίρετων κτισμάτων – ακόμα και όσων έχουν μεγάλες αυθαιρεσίες - μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου (ΗΤΚ) αλλά με πολύ πιο «τσουχτερά» πρόστιμα από αυτά που ορίζει ο υφιστάμενος νόμος θα δίνει η μόνιμη ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος, την οποία εξήγγειλε  ο υπουργός, Κωστής Χατζηδάκης μετά τη συνάντησή του με τον πρόεδρο του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ), Γιώργο Στασινό .

Μέχρι την οριστική απόφαση εφαρμογής της ΗΤΚ, θα παραμείνει ενεργός ο νόμος 4495 για την τακτοποίηση αυθαιρέτων, η ισχύς του οποίου τυπικά λήγει στις 8 Νοεμβρίου, αλλά αναμένεται να παραταθεί για διάστημα έως έξι μηνών. Όπως προκύπτει από τις  δηλώσεις του κ. Χατζηδάκη, η ισχύς του νόμου θα παραταθεί έως ότου είναι έτοιμη η πλατφόρμα της ηλεκτρονικής ταυτότητας ώστε να μην υπάρξει «παράθυρο» και κενό στη δυνατότητα νομιμοποίησης αυθαιρέτων.

Έρχονται κλιμακωτά πρόστιμα

Το υπουργείο «κλείνει το μάτι» στους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων αφού πρακτικά θα μπορούν και μετά τη λήξη του νόμου να τα «τακτοποιήσουν», όχι όμως χωρίς ...ποινή, καθώς θα αναγκαστούν να πληρώνουν υψηλότερα πρόστιμα, τα οποία θα είναι πιθανότατα κλιμακωτά ανάλογα με το χρόνο καθυστέρησης: «Θα συμβουλεύαμε τους ιδιοκτήτες να ενταχθούν νωρίς. Όσο πιο αργά το κάνουν - μετά από κάμποσα χρόνια - μπορεί να σημαίνει παραπάνω επιβαρύνσεις για τους ίδιους. Καλύτερα νωρίτερα παρά αργότερα» σημείωσε  ο κ. Χατζηδάκης.

Βασική προϋπόθεση είναι τα αυθαίρετα να έχουν ανεγερθεί πριν την 28η Ιουλίου 2011, ημερομηνία, η οποία έχει καθοριστεί ως «κόκκινη γραμμή» για την νομιμοποίηση αυθαιρέτων από τους προηγούμενους νόμους. Αυτό σημαίνει ότι ούτε με την επερχόμενη ρύθμιση θα υπάρξει δυνατότητα τακτοποίησης αυθαιρέτων που έχουν κατασκευαστεί μετά το 2011.

Κι αυτό βέβαια στις περιπτώσεις που τα αυθαίρετα δεν εντοπιστούν από τα κλιμάκια των ελεγκτών δόμησης, καθώς σε αυτήν την περίπτωση ανοίγει ο δρόμος για κατεδαφίσεις, οι διαδικασίες για τις οποίες έχουν ήδη αποποιηθεί και επιταχυνθεί. Αυτό που θεωρείται δεδομένο, όπως μεταδίδουν πηγές του υπουργείου, είναι οι κατεδαφίσεις σε δασικές περιοχές, αιγιαλό, ρέματα, κλπ.

Συγκεκριμένα, βάσει του σχεδίου του υπουργείου Περιβάλλοντος, προβλέπεται παράταση έως και έξι μηνών - πιθανότατα έως τις αρχές Μαΐου του 2020 – της προθεσμίας υπαγωγής αυθαιρέτων κτισμάτων στον ισχύοντα νόμο 4495 για «τακτοποίηση», η οποία εκπνέει σε λίγες ημέρες.

Εξετάζεται μάλιστα και το ενδεχόμενο να μη συσχετίζεται η ημερομηνία πληρωμής του παραβόλου που νοείται σήμερα ως ημερομηνία υπαγωγής στο νόμο με την καταληκτική ημερομηνία υποβολής των απαραίτητων δικαιολογητικών

Αν και οι οριστικές ημερομηνίες δεν έχουν αποφασιστεί ακόμα, εξέλιξη – κλειδί στην οριστικοποίηση της διάρκειας παράτασης θα είναι η ολοκλήρωση του συστήματος για την εφαρμογή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, η οποία τοποθετείται την ερχόμενη άνοιξη. Ακολούθως θα εφαρμοστεί η ΗΤΚ, μέσω της οποίας οι ιδιοκτήτες κατασκευών με αυθαιρεσίες θα μπορούν να συνεχίζουν να τις «τακτοποιούν» προκειμένου να προχωρήσουν σε δικαιοπραξίες όπως οι μεταβιβάσεις.

Με τη διαδικασία αυτή ουσιαστικά τα αυθαίρετα θα μπορούν να τακτοποιούνται μόνιμα αλλά με υψηλότερα πρόστιμα τουλάχιστον στις περιπτώσεις των μεγάλων αυθαιρεσιών.

Αντίθετα για τις μικροαυθαιρεσίες – πολλές εκ των οποίων έχουν γίνει και εν αγνοία των ιδιοκτητών – η Πολιτεία αναμένεται να είναι πιο ελαστική.

Παράταση και για τον προηγούμενο νόμο

Η «μόνιμη λύση», για την οποία δεσμεύτηκε ο υπουργός Περιβάλλοντος και η παράταση της διαδικασίας υπαγωγής νέων αυθαιρέτων θα «συμπαρασύρει» και τις μη περαιωμένες τακτοποιήσεις του προηγούμενου νόμου, του 4178, οι οποίες κινδυνεύουν ακόμα και με ακύρωση καθώς σε χιλιάδες περιπτώσεις δεν έχει υποβληθεί το σύνολο των απαραίτητων δικαιολογητικών και σχεδίων.

Η παράταση της συγκεκριμένης προθεσμίας αποτελεί πάγιο αίτημα του τεχνικού κλάδου καθώς αυτή τη στιγμή βρίσκονται στον «αέρα» περισσότερα από 350.000 αυθαίρετα κτίσματα. Πρόκειται για αυθαίρετα, για τα οποία οι ιδιοκτήτες έχουν σε πολλές περιπτώσεις αποπληρώσει παράβολα και μεγάλο μέρος ή και το σύνολο των προστίμων και ως εκ τούτου δεν υπήρχε λόγος μεταφοράς τους αφού ο ισχύων νόμος προσφέρει μεν χαμηλότερα πρόστιμα και διευκολύνσεις αλλά έχει αυστηρότερους όρους υπαγωγής.

Ωστόσο από τα 670.000 δηλωμένα αυθαίρετα αυτής της κατηγορίας, εκτιμάται ότι για περισσότερα από τα μισά δεν έχει ολοκληρωθεί η αποστολή δικαιολογητικών από τους μηχανικούς. Έτσι, ενώ τα κτίσματα έχουν ήδη τακτοποιηθεί, οι αιτήσεις υπαγωγής που έχουν γίνει θα μπορούσαν να ακυρωθούν και οι ιδιοκτήτες τους θα υποχρεώνονταν να εκκινήσουν διαδικασίες επιστροφής των προστίμων που έχουν πληρώσει και να ξεκινήσουν διαδικασίες από την αρχή. Για την περίπτωση αυτή μάλιστα ένα από τα σενάρια που εξετάζονται είναι η κλιμακωτή τρίμηνη παράταση ανάλογα με την ημερομηνία μεταφοράς δεδομένου ότι οι ελάχιστες ημέρες που απομένουν μέχρι να εκπνεύσει η προθεσμία δε θεωρούνται επαρκές διάστημα για να διεκπεραιωθούν όλες οι υποθέσεις

Στο υπό κατάρτιση σχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος περιλαμβάνεται επίσης παράταση και στην προθεσμία υποβολής δικαιολογητικών σε δηλώσεις που έγιναν έως τον Νοέμβριο του 2018 οπότε και ίσχυε η έκπτωση 20% στο ενιαίο ειδικό πρόστιμο. Βάσει του ισχύοντος νόμου, οι μηχανικοί υποχρεούνται μέσα σε διάστημα ενός έτους από την πληρωμή του παραβόλου, να ολοκληρώσουν την ηλεκτρονική υποβολή των απαραίτητων δικαιολογητικών, κάτι το οποίο δεν έχει ολοκληρωθεί σε όλες τις περιπτώσεις.

Ένας από τους βασικούς λόγους εξαιτίας των οποίων οι μηχανικοί καθυστερούν την εισαγωγή στοιχείων και σχεδίων μέχρι να χρειαστεί να γίνει κάποια δικαιοπραξία είναι οι αλληλοσυγκρουόμενες ερμηνείες σε συνδυασμό με τις οδηγίες του συλλόγου συμβολαιογράφων που αναγκάζουν συχνά τους μηχανικούς να επανέρχονται σε ολοκληρωμένες δηλώσεις, να τις «ανοίγουν» και να τις «διορθώνουν», προκειμένου να ξεπεραστούν σφάλματα παλαιοτέρων τίτλων και να είναι εφικτές οι νέες δικαιοπραξίες.

Μέχρι τώρα, πάντως, στη βάση υπαγωγής αυθαιρέτων του ΤΕΕ, έχουν δηλωθεί περίπου 1,5 εκατομμύριο αυθαίρετα, ενώ τα έσοδα από τις δηλώσεις αυθαιρέτων των σχετικών νόμων από το 2011 και μετά προσεγγίζουν ήδη τα 2,4 δισεκατομμύρια ευρώ.

Τι είναι η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου

Πρόκειται ουσιαστικά για το Μητρώο όλου του κτιριακού αποθέματος της χώρας. Η ΗΤΚ έχει θεσμοθετηθεί από το 2017 και η εφαρμογή της θα ξεκινήσει αμέσως μόλις υπογραφεί η σχετική απόφαση από τον υπουργό Περιβάλλοντος.

Υποχρέωση για εισαγωγή στον θεσμό έχουν τα νέα κτίρια (για όσα δηλαδή εκδίδονται νέες οικοδομικές άδειες) και τα παλαιότερα κατά τη στιγμή της μεταβίβασης.

Στόχος της διάταξης που αφορά τις δηλώσεις για τα υφιστάμενα κτίρια είναι να μην επιβαρυνθεί περαιτέρω οικονομικά ο ιδιοκτήτης αλλά να προβεί στη δήλωση επ' αφορμή άλλης διενεργούμενης πράξεως όπως η μεταβίβαση ακινήτου όπου υποχρεωτικά εκδίδεται η βεβαίωση μηχανικού ή με την έκδοση νέας οικοδομικής άδειας, να εισάγονται τα σχετικά στοιχεία και στο νέο σύστημα της ηλεκτρονικής ταυτότητας.
Την ευθύνη της Ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτιρίου θα αναλαμβάνει ο εκάστοτε επιβλέπων μηχανικός, ενώ προβλέπονται ετήσιοι έλεγχοι σε ποσοστό 3% των κτιρίων που λαμβάνουν ταυτότητα.

Σε περίπτωση που έχουν δηλωθεί ψευδή στοιχεία, προβλέπεται εκτός των ποινικών κυρώσεων, πρόστιμο, το ύψος του οποίου κυμαίνεται από 2.000 έως 20.000 ευρώ, ανάλογα με την επιφάνεια που δεν έχει αποτυπωθεί στην ηλεκτρονική ταυτότητα του κτιρίου. Σε περίπτωση υποτροπής των εν λόγω παραβάσεων και εάν αυτές αφορούν σε οικοδομικές εργασίες σε παραδοσιακούς οικισμούς, περιοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλλους και σε προστατευόμενες περιοχές τα όρια των κυρώσεων διπλασιάζονται.

Επιπλέον προβλέπεται αναστολή άδειας άσκησης επαγγέλματος για διάστημα από 2 έως 24 μήνες ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης.

Η εφαρμογή της στην περίπτωση των αυθαιρέτων δε θα διαφέρει ιδιαίτερα καθώς τη στιγμή που ένας ιδιοκτήτης θα πηγαίνει να μεταβιβάσει ένα ακίνητο με αυθαιρεσία λαμβάνει βεβαίωση μηχανικού για την τακτοποίησή του. Ο μηχανικός θα το εισάγει στην ΗΤΚ, η οποία θα συναρμολογείται σιγά σιγά σαν ένα παζλ του κτιριακού αποθέματος της χώρας.
ΠΗΓΗ: Έθνος & b2green

Τρίτη, 29 Οκτωβρίου 2019

ΚΕΡΔΙΖΟΥΝ ΟΣΟΙ ΑΝΑΚΑΙΝΙΖΟΥΝ ΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΤΟΥΣ

Με τον νέο νόμο, τις δαπάνες για την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση κάθε είδους και χρήσης ακινήτου, θα δίνεται έκπτωση 40% από τον φόρο εισοδήματος.
Τα βασικά σημεία της φοροαπαλλαγής θα είναι τα εξής:

Θα ισχύσει από το φορολογικό έτος 2020, δηλαδή από τις δαπάνες αναβάθμισης ακινήτων που πρόκειται να γίνουν από το νέο έτος και τα επόμενα.

Η έκπτωση θα είναι της τάξης του 40% από τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων, είτε αυτό προέρχεται από εισόδημα μισθωτών υπηρεσιών είτε από ελευθέριο επάγγελμα είτε από εκμίσθωση ακινήτων.

Προϋπόθεση για την παροχή της έκπτωσης είναι όχι μόνο να έχει εκδοθεί το σχετικό φορολογικό παραστατικό αλλά και να έχει εξοφληθεί με τη χρήση τραπεζικού μέσου, όπως είναι η πίστωση του τραπεζικού λογαριασμού του τεχνίτη της οικοδομής.

Το όφελος για τους ιδιοκτήτες ακινήτων πρόκειται να εμφανιστεί από το εκκαθαριστικό του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων του 2021.

Παράδειγμα:
Ιδιοκτήτης ακινήτων καλείται να πληρώσει ετήσιο φόρο εισοδήματος 8.000 ευρώ με το εκκαθαριστικό του 2021. Το 2020 πραγματοποίησε δαπάνες ανακαίνισης ακινήτου του με παραστατικά ύψους 5.000 ευρώ. Για τη δαπάνη αυτή δικαιούται έκπτωση φόρου ύψους 2.000 ευρώ. Έτσι θα κληθεί τελικά να πληρώσει φόρο εισοδήματος ύψους 6.000 ευρώ.

ΠΗΓΗ b2green

Δευτέρα, 28 Οκτωβρίου 2019

ΤΡΙΕΤΗΣ ΑΝΑΣΤΟΛΗ Φ.Π.Α ΣΤΗΝ ΟΙΚΟΔΟΜΗ. ΣΩΤΗΡΙΑ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΕΣ, ΕΥΚΑΙΡΙΑ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΑΓΟΡΑΣΤΕΣ

Τονωτική ένεση για την αγορά ακινήτων η απόφαση της κυβέρνησης να αναστείλει την υποχρέωση του ΦΠΑ στα ακίνητα που κτίστηκαν με οικοδομικές άδειες οι οποίες εκδόθηκαν από 1/1/2006 έως και το 2023.
Οι αγοραστές θα μπορούν πλέον να αποκτήσουν νεόδμητα ακίνητα ενώ θα μειωθούν αισθητά οι τιμές των μεταχειρισμένων .
Υπολογίζεται ότι στη χώρα υπάρχουν 100.000 νεόδμητα ακίνητα των οποίων η αγορά είχε παγώσει λόγω της επιβολής ΦΠΑ.
Στο εξής για ακίνητο με ζητούμενη τιμή 100.000 ευρώ, ο αγοραστής θα πληρώσει μόνο φόρο μεταβίβασης 3%, άρα το επιπρόσθετο κόστος θα είναι 3.000 ευρώ, αντί 24.000 ευρώ που ήταν πριν την αναστολή του ΦΠΑ, δηλαδή το όφελος θα είναι 21 χιλ. ευρώ.
Το μέτρο αυτό έχει πραγματικό αντίκρισμα σε ολη την κοινωνία, καθιστά ομοιόμορφη την αγορά ακινήτων και παύει να τιμωρείται ο developer που βρίσκεται αντιμέτωπος με σειρά γραφειοκρατικών εμποδίων”. Επιπλέον θεωρείται χρήσιμο και αναγκαίο για την αναθέρμανση της οικονομίας και την άμεση δυναμική επανεκκίνηση του κατασκευαστικού κλάδου, ιδίως των μικρομεσαίων επιχειρήσεων που ασχολούνται με την ανέγερση κατοικιών.
Η θεσμοθέτηση του ΦΠΑ το 2005 επί Γιώργου Αλογοσκούφη είχε στόχο την πάταξη της φοροδιαφυγής τόσο στον ΦΠΑ όσο και στο εισόδημα. Ωστόσο, τελικά, λόγω και της κρίσης , το μέτρο λειτούργησε ως τορπίλη για την αγορά ακινήτων. Ενδεικτικά, την πενταετία 2003-2007, στην Ελλάδα το µερίδιο των επενδύσεων σε κατοικίες ως ποσοστό του ΑΕΠ ήταν από τα υψηλότερα στην Ευρωπαϊκή Ένωση και ανερχόταν κατά μέσο όρο σε 10%, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας. Ωστόσο, από το 2007, δεύτερο έτος εφαρμογής του ΦΠΑ στα νεόδμητα, κι έπειτα οι επενδύσεις σε κατοικίες άρχισαν να μειώνονται για να φθάσουν στο 3,9% του ΑΕΠ το 2011 και να κατρακυλήσουν στο 0,6% του ΑΕΠ το 2017.
Σε κάθε περίπτωση, η αναστολή του ΦΠΑ 24%, σε συνδυασμό με τη δρομολογούμενη παροχή έκπτωσης έως και 40% στις δαπάνες για ανακατασκευή των κτιρίων, εκτιμάται ότι θα αυξήσει σημαντικά τον αριθμό των οικοδομικών αδειών αυξάνοντας ταυτόχρονα τις θέσεις εργασίας.

Πέμπτη, 12 Σεπτεμβρίου 2019

ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΥΠΗΚΟΟΤΗΤΑ ΩΣ ΚΙΝΗΤΡΟ ΓΙΑ ΑΓΟΡΕΣ ΑΚΡΙΒΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Περισσότερα κίνητρα που φτάνουν μέχρι και τη χορήγηση ελληνικής υπηκοότητας εξετάζει η κυβέρνηση για την προσέλκυση ξένων επενδυτών στον κλάδο των ακινήτων.
Σύμφωνα με πληροφορίες της Καθημερινής, την ελληνική υπηκοότητα και το ελληνικό διαβατήριο θα μπορούν να λάβουν πολίτες τρίτων χωρών που αποκτούν στην Ελλάδα ακίνητη περιουσία τουλάχιστον 2 εκατ. ευρώ.
Την ελληνική υπηκοότητα θα μπορεί να λάβει και πολίτης τρίτης χώρας ακόμα και αν έχει απόκτησε τα ακίνητα αυτής της αξίας μέσω νομικού προσώπου με την προϋπόθεση ότι οι μετοχές και τα εταιρικά μερίδια να ανήκουν εξ ολοκλήρου στον ίδιο.
Θα πρέπει επίσης να καθίσταται μόνιμος κάτοικος Ελλάδας με κατοικία αγοραίας αξίας 500.000 ευρώ και να καταβάλλει ετησίως τουλάχιστον 50.000 ευρώ για έξοδα συντήρηση της κατοικίας.
Στις δικλίδες ασφαλείας του σχεδίου περιλαμβάνεται η υποχρέωση καταβολής του τιμήματος της ακίνητης περιουσίας ολοσχερώς κατά την υπογραφή των συμβολαίων.
Το τίμημα θα καταβάλλεται με δίγραμμη τραπεζική επιταγή ή με κατάθεση τραπεζικού εμβάσματος. Επιπλέον σχεδιάζεται να τεθεί όριο 200 στον αριθμό των πολιτογραφήσεων που θα επιτρέπονται κάθε χρόνο.
ΠΗΓΗ : www.meaculpa.gr

Τρίτη, 10 Σεπτεμβρίου 2019

Αλλαγές στις αγοραπωλησίες ακινήτων


Σημαντικές εξελίξεις αναμένονται στην αγορά ακινήτων, τόσο ως προς την δυναμική της αγοράς, όσο και ως προς τις διαδικασίες μεταβιβάσεων.
Πιο συγκεκριμένα:
  • Αναστολή ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων.                                                                                                                                                                                                                Είναι γνωστό, ότι τα ακίνητα τα οποία έχουν ανεγερθεί με βάση άδεια οικοδομής που εκδόθηκε μετά την 1-1-2006 υπόκεινται σε ΦΠΑ 24% κατά την πρώτη μεταβίβασή τους. Η νέα Κυβέρνηση έχει εξαγγείλει την αναστολή του φόρου αυτού για τρία χρόνια, γεγονός που αναμένεται να τονώσει σημαντικά την αγορά νεόδμητων ακινήτων. Απομένει η υλοποίηση του μέτρου, οπότε θα γίνει σαφές αν αφορά ακίνητα που ανεγείρονται με άδεια που θα εκδοθεί μετά την ισχύ του νέου νόμου ή ενδεχομένως από την αρχή του 2019 ή και παλαιότερα.
  • Αναστολή του φόρου υπερτιμήματος.                                                                             Σημαντικό μέτρο, το οποίο επίσης αναμένεται να ενισχύσει την αγορά ακινήτου και ιδίως των παλαιοτέρων ακινήτων.
  • Λιγότερα δικαιολογητικά.                                                                                                             Η νέα Κυβέρνηση έχει εκφράσει την πρόθεση να μειώσει τον αριθμό των δικαιολογητικών, τα οποία απαιτούνται σήμερα για να υπογραφεί ένα συμβόλαιο. Είναι γνωστό, ότι η πληθώρα των εγγράφων που απαιτείται σήμερα δυσχεραίνει και καθυστερεί σημαντικά τις μεταβιβάσεις.
  • Νέος τρόπος πληρωμής του φόρου.                                                                                            Ένα μέτρο που ήδη ισχύει από την 1 η Σεπτεμβρίου είναι ο τρόπος πληρωμής του φόρου μεταβίβασης. Το αποδεικτικό καταβολής του φόρου – απαραίτητο για να γίνει μία μεταβίβαση - θα εκτυπώνεται πλέον μέσω της ιστοσελίδας του TAXIS. Συγκεκριμένα, μετά την υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης θα εκδίδεται ταυτότητα οφειλής. Ο φορολογούμενος θα έχει τη δυνατότητα να πληρώσει το ποσόν του φόρου μέσω της τράπεζάς του και στη συνέχεια να εκτυπώσει το αποδεικτικό καταβολής του φόρου. Συνιστάται να γίνεται η πληρωμή με χρεωστικές ή προπληρωμένες κάρτες μέσω της αντίστοιχης εφαρμογής του TAXIS, έτσι ώστε να φαίνεται αμέσως η πληρωμή και να μην καθυστερεί η εκτύπωση του αποδεικτικού.
Παρασκευάς Λιάρτης 
δικηγόρος παρ Αρειω Πάγο 
Σύμβουλος / συνεργάτης  EPSILON TEAM

Παρασκευή, 6 Σεπτεμβρίου 2019

Στη διάθεση κάθε πωλητή , η πραγματική αξία του ακινήτου του !

Επιτέλους ήρθε η ώρα που κάθε ιδιοκτήτης θα ξέρει ανά πάσα στιγμή την πραγματική αξία της ακίνητης περιουσίας του. Την εμπορική της αξία.
Οι έρευνες που μέχρι σήμερα δημοσιεύονταν και αφορούσαν στις τιμές πώλησης των ακινήτων , ειδικά αυτές της ΕΛΣΤΑΤ ,  προέκυπταν από τις επίσημες δηλώσεις πωλητών και αγοραστών στις εφορίες, με αποτέλεσμα τα στοιχεία να είναι πλασματικά.
Δεδομένου ότι ο αγοραστής πληρώνει φόρο στην μεγαλύτερη τιμή μεταξύ εμπορικής , δηλαδή της τιμής που το αγόρασε και της αντικειμενικής, ήταν αδύνατον μέχρι τώρα , να υπάρξει έρευνα που να βασίζεται σε πραγματικά στοιχεία.
Αλλά και οι τιμές που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος δεν είναι ποτέ οι σωστές δεδομένου ότι τα στοιχεία συλλέγονται από τα τμήματα real estate των τραπεζών .
Από σήμερα ο Σύλλογος Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αττικής Αθηνών σε συνεργασία με την Property Market Technologies , την εταιρεία σύμβουλο του Καποδιστριακού Πανεπιστημίου,  δημιούργησαν μια έρευνα βασισμένη σε πραγματικά στοιχεία, σε αγοραπωλησίες που έγιναν σε κάθε περιοχή το τελευταίο τρίμηνο και στις οποίες μόνο οι άμεσα εμπλεκόμενοι , πωλητές, αγοραστές, δικηγόροι και μεσίτες, γνωρίζουν το πραγματικό τίμημα.


Στην έρευνα συμμετέχουν νόμιμοι μεσίτες μέλη του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής Αθηνών και δηλώνουν τις τιμές και τα χαρακτηριστικά των ακινήτων που οι ίδιοι έχουν πουλήσει .
Μ αυτόν τον τρόπο γίνεται ειλικρινής καταγραφή των τιμών τις οποίες επεξεργάζεται η Property Market Technologies , εξάγοντας τον μέσο όρο και μας δίνει την κατώτατη και την ανώτατη τιμή των αγοραπωλησιών στην συγκεκριμένη περιοχή το τελευταίο τρίμηνο.
Η έρευνα θα ανανεώνεται κάθε τρίμηνο με τις νέες αγοραπωλησίες των μεσιτών και θα διατίθεται προς αγορά στο διαδίκτυο στην διεύθυνση https://app.greekpropertydata.com/#/survey/reports
Αυτό σημαίνει ότι κάθε πωλητής , πριν μπει στην διαδικασία να καλέσει μεσίτη και να του αναθέσει προς πώληση το ακίνητο του, μπορεί να επιλέξει και να αγοράσει το κομμάτι της έρευνας που αφορά στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο , ώστε η τιμή πώλησης να είναι λογική και ανάλογη προς τις αντίστοιχες αγοραπωλησίες του τελευταίου τριμήνου.
Πολλά ακίνητα «καίγονται» από τις λάθος τιμές στις οποίες διαφημίζονται , είτε τις πρότεινε στον πωλητή ένα μη αδειούχος μεσίτης, είτε τις … εμπνεύστηκε ο ίδιος.
Κάθε ακίνητο έχει συγκεκριμένο εύρος ανώτερης δυνατής και κατώτερης τιμής .  Αν ο πωλητής θέλει να υπερβεί κατά πολύ την ανώτερη τρέχουσα τιμή του ακινήτου του , είναι καλύτερα να το εκμεταλλευτεί διαφορετικά ( μίσθωση, αντιπαροχή κλπ ) παρά να το προσφέρει στην αγορά σε … εξωπραγματικά νούμερα. Γιατί οι εν δυνάμει αγοραστές που θα το δουν να διαφημίζεται σε υπερβολική τιμή, αφ ενός δεν θα θελήσουν ούτε να το επισκεφθούν , αφ εταίρου θα κάνουν προκλητικά χαμηλή προσφορά προκειμένου να ισορροπήσουν την τιμή. Το αποτέλεσμα της κακής αυτής διαχείρισης είναι πάντα , το ακίνητο να μένει στα αζήτητα και ακόμα και όταν ο πωλητής αποφασίσει να το επαναφέρει στην σωστή τιμή, το ακίνητο να είναι «καμένο» και εκτός αγοράς.
Η εποχή που οι ιδιοκτήτες αγόραζαν τα πάντα μέσω δανείων τα οποία δίνονταν ανεξέλεγκτα από τις τράπεζες, έχει παρέλθει ανεπιστρεπτί. Σήμερα ο αγοραστής ψάχνει , συγκρίνει, γνωρίζει και απορρίπτει.
Στην συγκεκριμένη έρευνα συμμετέχει ενεργά και το γραφείο μας για τις περιοχές στις οποίες δραστηριοποιείται.
Το επόμενο τρίμηνο η έρευνα θα επεκταθεί στα προάστια της Αττικής μέχρι να καλυφθεί όλος ο νομός.
Διαβάστε και το σχετικό άρθρο που δημοσιεύθηκε στο Capital.gr
https://www.capital.gr/agora-akiniton/3380220/anarpasta-ta-diamerismata-sta-exarxeia

Πέμπτη, 9 Μαΐου 2019

H Epsilon team στο LIVING LUXURIA

Η Epsilon Team συμμετέχει με πέντε σελίδες στην ετήσια έκδοση του περιοδικού LIVING LUXURIA που θα βρίσκεται σε ολα τα ξενοδοχεία της Αττικής για έναν ολόκληρο χρόνο ενώ θα μοιραστεί στην έκθεση real estate που θα πραγματοποιηθεί στην Αθήνα τον Ιούνιο του 2019





Παρασκευή, 19 Απριλίου 2019

ΟΧΙ , στο λιντσάρισμα των συμπολιτών μας!

«Ανησυχώ περισσότερο για την συνείδησή μου παρά για την φήμη μου. Επειδή συνείδηση είναι αυτό που είσαι , ενώ φήμη είναι εκείνο που σκέφτονται οι άλλοι για σένα.»
Τσάρλι Τσάπλιν

Αναμφισβήτητα οι τράπεζες κάνουν αυτό που χρειάζονται για να επιβιώσουν.
Το ίδιο και η κυβέρνηση, οι «θεσμοί», όσοι κλήθηκαν τάχα για να μας σώσουν από την μεγάλη καταστροφή που μας έτυχε. Όλοι κοιτούν το συμφέρον τους , αγνοώντας τις δικές μας ανάγκες. Το θέμα είναι τι κάνουμε εμείς, εκείνοι που επιβιώσαμε και καταφέραμε να κρατήσουμε τη δουλειά μας και να διασώσουμε το βιοτικό μας επίπεδο.
Εκμεταλλευόμαστε την συγκυρία και αγοράζουμε ακίνητα πλειστηριασμών ή αντιστεκόμαστε διασώζοντας τη συνείδηση μας;
Φέτος , 40.000 ακίνητα θα εκπλειστηριάσουν. Και από αυτά , ελάχιστα είναι ιδιοκτησίες των στρατηγικών κακοπληρωτών, γιατί εκείνα έχουν ήδη  πουληθεί στους international επενδυτές.
Τα ακίνητα που θα βγουν στον πλειστηριασμό είναι σπίτια και οικόπεδα ανθρώπων που δεν κατάφεραν να ξεπληρώσουν επιχειρηματικά ή στεγαστικά δάνεια, ανθρώπων που κατέθεσαν τον κόπο μιας ζωής για να αποκτήσουν ένα ακίνητο των 100, 200, 300 χιλιάδων ευρώ.
Δυστυχώς ο νέος νόμος περί προστασίας πρώτης κατοικίας, απέκλεισε πολλούς ιδιοκτήτες, ακόμα και εκείνους που είχαν ενταχθεί στον νομο Κατσέλη ο οποίος αναμφισβήτητα ήταν πιο προστατευτικός.
Τα ακίνητα βιοπαλαιστών θα χαθούν μέσα από τις πλατφόρμες των τραπεζών και η δυστυχία θα εξαπλωθεί σε όλη τη χώρα.
Ας μην είμαστε εμείς εκείνοι που θα «χτυπήσουμε» τα σπίτια των συμπολιτών μας.
Οι παλιοί έλεγαν : «ποτέ μην αγοράσεις το ΑΧ του άλλου» και εννοούσαν ότι ακίνητα και αντικείμενα που βγαίνουν στις δημοπρασίες , έχουν έντονη συναισθηματική -αρνητική φόρτιση . Και άδικο δεν είχαν.
Αν σας αρέσει ένα ακίνητο που κυκλοφορεί στην αγορά και θεωρείτε ότι η τιμή του είναι υπερβολική, προσφέρετε τα χρήματα που πιστεύετε ότι κοστίζει και αφήστε τον πωλητή να επιλέξει αν θα πουλήσει ή αν θα περιμένει να του πάρει το ακίνητο η τράπεζα για να το εκπλειστηριάσει.
Είναι πολλοί εκείνοι που προτίθενται να ρίξουν την τιμή για να πουλήσουν ωστόσο η κακή συνήθεια που έχει παγιωθεί στην αγορά τα τελευταία χρόνια, η συνήθεια των αγοραστών να κάνουν προσφορές πολύ μικρότερες της αξίας του κάθε ακινήτου, αναγκάζουν τους πωλητές να διαφημίσουν το ακίνητο τους υπερτιμημένο.
Δώστε την σωστή προσφορά στο ακίνητο που σας ενδιαφέρει και αφήστε τον μεσίτη σας ,ο οποίος ξέρει τα όρια του πωλητή , να κάνει την διαπραγμάτευση. Εξ άλλου αυτή είναι  η κύρια υποχρέωση του επαγγελματία μεσίτη. Η σωστή και δίκαια διαπραγμάτευση.
Εβίτα Ελευθερουδάκη
broker/owner
Epsilon team real estate
Μέλος του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής Αθηνών

Παρασκευή, 12 Απριλίου 2019

"Άλλα τα μάτια του λαγού κι άλλα της κουκουβάγιας"!

Σοφή ελληνική παροιμία που ταιριάζει γάντι στις αγοραπωλησίες.
Η υποκειμενική κρίση ,των συναισθηματικά εμπλεκόμενων κυρίως με τα οικιστικά ακίνητα, πάντα καθυστερεί την πώληση του ακινήτου.
Μπορεί εσύ να επέλεξες να αγοράσεις ακίνητο στον πρώτο όροφο επειδή έχεις υψοφοβία ή επειδή η θέα του πρώτου σ αρέσει καλύτερα από την θεά του τετάρτου.
Δυστυχώς θα πουλήσεις σε μικρότερη τιμή από τον τέταρτο.
- «Η τιμή του ακινήτου σας σήμερα είναι στις Χ χιλιάδες ευρώ», λέω στην πελάτισσα – πωλήτρια, αφού έχω δει καλά το ακίνητο και έχω διαγνώσει προτερήματα και ελαττώματα .
-«Μα τι λέτε , είναι δυνατόν τόσο λίγο; Έχω βάλει και ενεργειακό τζάκι , έχω βάλει τζακουζι, ιταλικές βρύσες, γρανιτοπλακάκια,  αυτά δεν θα προστεθούν στην τιμή, μου απαντά έκπληκτη με την άρνηση μου να συμφωνήσω με τα επιχειρήματα της στην αυξημένη τιμή ;» 
Όχι.
Ξερό όχι.
Όχι , επειδή ο πελάτης που θα το αγοράσει δεν θέλει ενεργειακό τζάκι, θα βάλει μέσα διακοσμητικά κεριά γιατί φοβάται τη φωτιά,  και θα βγάλει την μπανιέρα για να βάλει ντουσιέρα που τον βολεύει περισσότερο.
Αλλά και να μην συμβαίνουν όλα αυτά , θα τα επικαλεσθεί για να ρίξει την τιμή.
Ο,τι βάζεις σ ένα ακίνητο επιπλέον των υλικών του κατασκευαστή, το έχεις χάσει στη μεταπώληση. Ο κατασκευαστής ήξερε τι θα απαιτήσει ο πελάτης που θα επιλέξει να μείνει στην συγκεκριμένη περιοχή και αυτά έβαλε.
Ούτε τα … είναι ηλιόλουστο, έχω καλούς γείτονες, είμαι απέναντι από αστυνομικό τμήμα άρα έχω ασφάλεια, θα παίξουν ρόλο στην αύξηση της τιμής.
Η αγοραπωλησία είναι εμπορική πράξη και οι προσωπικές επιλογές του καθενός δεν είναι διαπραγματευτικά επιχειρήματα. Είναι απλώς γούστα που υπάρχει πιθανότητα να εκτιμηθούν, όχι απαραίτητα όμως και σίγουρα δεν θα αυξήσουν την τιμή ενός ακινήτου. Αν εκτιμηθούν,  το συγκεκριμένο ακίνητο θα προτιμηθεί από ένα άλλο που είναι διαφορετικής αισθητικής . Ποτέ ομως δεν θα βοηθήσουν ώστε να πωληθεί υπερτιμημένο.
Τελευταία , με  τη ζήτηση ακινήτων από αλλοδαπούς,  στα προσόντα ενός σπιτιού προστέθηκε και η καταλληλότητα για golden visa.
Η πρώτη ερώτηση των μισών και πλέον πελατών που καλούν στο γραφείο μας είναι : «Έχετε ξένο πελατολόγιο» ?
Και στο ξένο πελατολόγιο θέλουν να πουλήσουν υπερτιμημένα κατά 100% ίσως και παραπάνω ακίνητα, σε … άκυρες περιοχές για τους ξένους, πιστεύοντας ότι οι πελάτες που θέλουν να εκδώσουν golden visa αγοράζουν τα πάντα , οπουδήποτε και μάλιστα σε συγκεκριμένη τιμή, αυτή των 250.000ευρω.
Δεν είναι έτσι όμως. Οι ξένοι είναι ψαγμένοι και αν δεν είναι, ενημερώνονται από τους ομοεθνείς τους που βρίσκονται στη χώρα μας,  για τις περιοχές και τις τιμές. Οι Κινέζοι που βρίσκονται στην Ελλάδα γνωρίζουν καλύτερα και από τους μεσίτες πόσο κάνει το τετραγωνικό στην κάθε περιοχή και συμβουλεύουν ανάλογα τους  συμπατριώτες τους. Κανένας Κινέζος δεν έρχεται στην Ελλάδα χωρίς να έχει έναν σύνδεσμο. Και αν τύχει και δεν έχει ,μια βόλτα στο κέντρο της Αθήνας  αρκεί , για να βρει τους ομοεθνείς του που θα τον ενημερώσουν επι παντός.
Δείτε το ακίνητο σας ως αγοραστής και όχι ως πωλητής. Δείτε το με τα μάτια του λαγού και όχι της … κουκουβάγιας αν πραγματικά θέλετε να πουλήσετε. Και εμπιστευθείτε την εκτίμηση του επαγγελματία που επιλέξατε να συνεργασθείτε , πάντα υπο την προυπόθεση οτι ειναι αδειούχος μεσίτης και μέλος του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής Αθηνών.
Εβίτα Ελευθερουδάκη
broker Owner
Epsilon Team real estate

Κυριακή, 10 Μαρτίου 2019

Οι παγίδες στα μισθωτήρια συμβόλαια

Η χρήση των έτοιμων μισθωτηρίων συμβολαίων που πωλούνται στα περίπτερα και στα χαρτοπωλεία έχουν φέρει πολλές φορές σε αδιέξοδο και έχουν δημιουργήσει από ασήμαντα έως πολύ σημαντικά προβλήματα , είτε σε ιδιοκτήτες , είτε σε μισθωτές.
Πρόκειται για ένα κείμενο που δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως έχει, ανεξαρτήτως αν η μίσθωση είναι οικιστική η επαγγελματική, ακριβή η φθηνή.
Οι όροι που περιγράφονται ,πρέπει πάντα να τροποποιούνται αναλόγως της συμφωνίας, αλλα και της κοινής λογικής.
Για παράδειγμα στα τυποποιημένα συμβόλαια αναφέρεται  ότι ο ενοικιαστής ευθύνεται για όλα ανεξαιρέτως τα έξοδα του μισθίου, ότι υποχρεούται στη επισκευή βλαβών και φθορών-ανεξαρτήτως από που προέρχονται , ότι για να φιλοξενήσει κάποιον χρειάζεται έγγραφη άδεια του ιδιοκτήτη, ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιθεωρεί το σπίτι όποτε θέλει και άλλα που θα πρέπει ειτε να διαγράφονται είτε να τροποποιούνται .
Επιπλέον οι μισθωτές πρέπει να γνωρίζουν ότι οι μισθώσεις  έχουν υποχρεωτική ελάχιστη διάρκεια τριών ετών. Συνεπώς εάν ο μισθωτής έχει συμφωνήσει διάρκεια μίσθωσης μικρότερη από 3 έτη , έχει δικαίωμα να παραμείνει στο ακίνητο για όλη την τριετία με τους ίδιους ακριβώς όρους για όλα τα έτη.
Αντιστρόφως, εάν κατά τη λήξη της μίσθωσης που μπορεί να είναι μικρότερη των τριών ετών,  βάσει του συμβολαίου που έχει υπογράψει ο μισθωτής  θελήσει να φύγει, ο ιδιοκτήτης μπορεί να απαιτήσει ως αποζημίωση τα ενοίκια που θα χάσει έως το τέλος της τριετίας, ανεξαρτήτως της διάρκειας μίσθωσης που έχει υπογραφεί στο συμφωνητικό. Εάν έχει συμφωνηθεί διάρκεια μίσθωσης μεγαλύτερη από 3 έτη, ισχύει η διάρκεια που συμφωνήθηκε .
Tέλος θα πρέπει οι μισθωτές κατά τον αρχικό έλεγχο του σπιτιού να δίνουν ιδιαίτερη βάση στην κατάσταση στην οποία βρίσκεται και κυρίως στις ηλεκτρικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις , εάν υπάρχου τυχόν ίχνη υγρασίας ή άλλες ζημιές και ότι διαπιστωθεί θα πρέπει να αναγράφεται αναλυτικά στο μισθωτήριο και εφ οσον ειναι δυνατόν να απεικονίζεται και οι φωτογραφίες να επισυνάπτονται στο μισθωτήριο.
Συνήθως τα μισθωτήρια γράφουν σε άριστη κατάσταση (χωρίς βεβαίως στην πράξη αυτό να αληθεύει) και οφείλει να το παραδώσει στην κατάσταση που το παρέλαβε . Εάν το μίσθιο έχει κάποιες φθορές ή βλάβες και υπογράψουμε μισθωτήριο που αναγράφει ότι το παραλάβαμε σε άριστη κατάσταση , μετά τη λήξη της μίσθωσης θα κληθούμε να αποκαταστήσουμε ζημιές και βλάβες που δεν κάναμε.
Η Epsilon Team προκειμένου να προστατεύσει τους πελάτες της, συντάσσει  μισθωτήρια που ελέγχονται και διορθώνονται αναλόγως των συνθηκών κάθε μίσθωσης , από το εξειδικευμένο σε μισθώσεις και αγοραπωλησίες  δικηγορικό γραφείο Π.Λιάρτης – Σ. Νικηφοράκης & Συνεργάτες. Επιπλέον ελέγχει , όσο αυτό είναι δυνατόν, χωρίς να παραβιάζονται τα προσωπικά δεδομένα,  το ιστορικό κάθε μισθωτή και προσφέρει στους πελάτες της ιδιοκτήτες , το προφίλ του κάθε ενδιαφερόμενου.

Πέμπτη, 27 Δεκεμβρίου 2018

ΠΩΣ ΘΑ ΚΙΝΗΘΕΙ Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΟ 2019

Το δεύτερο 6μηνο του 2018 πολλοί ήταν οι πελάτες μας που ζήτησαν να αυξήσουμε τις τιμές πώλησης των ακινήτων τους γιατί διάβασαν, είδαν , άκουσαν ότι οι τιμές ... ανεβαίνουν.
Μάταια προσπαθήσαμε να τους εξηγήσουμε ότι οι τιμές διέγραψαν ανοδική πορεία το 2018 σε πολύ συγκεκριμένα είδη ακινήτων. Εκείνοι επέμεναν και φυσικά τα ακίνητα με αυξημένες τιμές παραμένουν και θα παραμείνουν στα αζήτητα.
Σχετικά με το θέμα, σε μια προσπάθεια εκτίμησης της πορείας της κτηματαγοράς το 2019, ο κ. Μπάμπης. Χαραλαμπόπουλος, τ. πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής  μιλώντας στο
περιοδικό E-RED επισημαίνει τα εξής:

Κατοικία
Θα συνεχιστεί και το 2019 η ύπαρξη αγοράς τριών ταχυτήτων :
Όπως θα δούμε και στη συνέχεια, έχουμε:
κινητικότητα στα ακίνητα τουριστικού ή φοιτητικού ενδιαφέροντος όπου σημειώνονται αυξήσεις τιμών και ενοικίων
Αραιές μεταβιβάσεις ακινήτων σε περιοχές σχετικού ενδιαφέροντος με στασιμότητα στις τιμές του προηγούμενου έτους
Απουσία ζήτησης στη μεγάλη πλειονότητα των ακινήτων της χώρας, όπου έχουμε ήπια συνέχιση μειώσεων τιμών
 Από τη μια πλευρά η σχετική αβεβαιότητα στην οικονομία, το μεγάλο απόθεμα και τα σενάρια για μαζικό ξεπούλημα κατοικιών που είναι συνδεδεμένα με «κόκκινα» δάνεια, δημιουργούν ένα ασφυκτικό πλαίσιο.
Παραμένει η μείωση των αγοραπωλησιών, ο  περιορισμός στη ζήτηση μεγάλων διαμερισμάτων, η στροφή σε μικρά και παλαιότερα ακίνητα. Επίσης συνεχίζεται η στροφή στο ενοίκιο.

Ελλείψει αγοραστών, με τους ξένους να μετέχουν υποτονικά στην αγορά εξοχικών, με τις επιχειρήσεις να φυτοζωούν και να μην προχωρούν σε μισθώσεις νέων κτιρίων και με το εμπόριο να πνέει τα λοίσθια συμπαρασύροντας την αγορά πολλών καταστημάτων, θεωρείται δεδομένο ότι θα έχουμε μια ακόμη δύσκολη χρονιά.

Εξ άλλου, το δημογραφικό, οι 500.000 Έλληνες που έφυγαν στο εξωτερικό, οι μετανάστες που δούλευαν στην Ελλάδα και πήγαν αλλού, τα παιδιά που ξαναγυρίζουν στο πατρικό σπίτι, αφήνουν χιλιάδες κατοικίες κενές που … μάταια αναζητούν χρήστες.

Από την άλλη πλευρά παρατηρείται σοβαρή κινητικότητα στα ακίνητα που μπορεί να ενοικιασθούν με βραχυχρόνιες μισθώσεις, μέσω των διεθνών πλατφορμών (Airbnb κλπ)

Έτσι βλέπουμε να ανακαινίζονται και να ενοικιάζονται διαμερίσματα, μονοκατοικίες και βίλλες, σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας, στο παραλιακό μέτωπο, στα προβεβλημένα νησιά, στη Θεσσαλονίκη, στα Χανιά, στην Καβάλα, Ρόδο, Κέρκυρα, Χαλκιδική  και άλλους τουριστικούς προορισμούς, δίνοντας ζωή στην αγορά.

Αξιοσημείωτη είναι και η σχετική κίνηση για την αγορά ακινήτων με το πρόγραμμα «χρυσή βίζα», όπου Κινέζοι, Ρώσοι και άλλοι αποκτούν ακίνητα άνω των 250.000 € και εξασφαλίζουν βίζα στην Ε.Ε.
Βέβαια η πολιτεία διεκδικεί και αυτή σημαντικό μερίδιο από τα έσοδα και έχει θεσπίσει ειδική νομοθεσία γι αυτό.

Υπάρχει λόγω του τουρισμού ζήτηση που βαίνει ανοδικώς τα τελευταία χρόνια, εξ αιτίας των πλεονεκτημάτων της χώρας μας ως προορισμού, που συνδυάζονται και με τα προβλήματα γειτονικών χωρών, όπου υπάρχουν αστάθεια και διάφοροι άλλοι κίνδυνοι.

Τέλος η έναρξη του megaproject του Ελληνικού, θα σηματοδοτήσει αλυσιδωτές θετικές εξελίξεις. Εδώ όμως βλέπουμε ότι οι καθυστερήσεις συνεχίζονται.

Εξοχικά
Η εξοχική κατοικία εξάλλου, κινείται και αυτή με χαμηλούς ρυθμούς από πλευράς ζήτησης εκ μέρους των ξένων, παρότι έχουν σημειωθεί σημαντικότατες μειώσεις τιμών.  Πάντως το 2018 σημειώθηκε μια σχετική αύξηση.
Ταυτόχρονα όμως στα νησιά μας που έχουν προφίλ υψηλού τουρισμού η αγορά κινείται σε … άλλες ταχύτητες, επηρεάζεται ελάχιστα από την κρίση και οι βίλλες πωλούνται σε τιμές αρκετά ψηλές σε ξένους όπως Ρώσοι, Άραβες, άλλοι ευρωπαίοι κλπ.
Σε περιοχές της Χαλκιδικής, της Ανατολικής Μακεδονίας, παλαιά εξοχικά ζητούνται από βαλκάνιους γείτονες σε ποσά που δεν ξεπερνούν τα 40.000 ευρώ. Άρα κι εδώ υπάρχει μια κινητικότητα.

Γραφεία
Η συνεχιζόμενη κρίση και η μείωση των διαθεσίμων των νοικοκυριών, οπωσδήποτε εξακολουθεί να επηρεάζει και την οικονομική δραστηριότητα των επιχειρήσεων, οι οποίες αναζητούν στέγαση σε οικονομικότερους χώρους και μικρότερους ή να επαναδιαπραγματευθούν τα ενοίκια, σε χαμηλότερα σημεία ισορροπίας προκειμένου να επιβιώσουν.

Εκεί που συγκεντρώνεται το ενδιαφέρον ξένων επιχειρήσεων και των ΑΕΕΑΠ είναι τα πολύ υψηλών προδιαγραφών γραφεία, τα ‘πράσινα’ κτίρια, που όμως είναι λιγοστά λόγω του ότι στα χρόνια της κρίσης ελάχιστες νέες κατασκευές γίνονται. Σε αυτή την κατηγορία υπάρχει ανάκαμψη τιμών και ενοικίων, αλλά δεν υπάρχει επαρκές προϊόν ή συνήθως αυτή την περίοδο έχουμε ανάπτυξη νέων κτιρίων που γίνεται κατόπιν παραγγελίας από τους ενδιαφερόμενους.

Καταστήματα
Και εδώ ισχύει ό,τι και στα γραφεία με την παρατήρηση ότι σε πλεονεκτική θέση θα εξακολουθούν να βρίσκονται τα καταστήματα που στεγάζονται σε «σωστά» εμπορικά κέντρα, αλλά και σε άξονες διαχρονικής εμπορικότητας.
Όσα καταστήματα πωλούν προϊόντα ιδιωτικής ετικέτας έχουν λόγω κρίσης και … τιμών, συγκριτικό πλεονέκτημα.
Γενικώς πάντως η οικονομική κρίση έχει επηρεάσει και τα καταστήματα με ακριβά είδη και τα ακίνητα δευτερευόντων αξόνων, όπου έχει αυξηθεί ο αριθμός των κενών, πολλά δε των καταστημάτων αυτών παραμένουν στα αζήτητα...

Επίσης μεγάλες αλυσίδες επαναδιαπραγματεύονται τα ενοίκια και σε κάποιες περιπτώσεις όπου δεν επιτυγχάνεται συμφωνία, αποχωρούν.
Αξίζει όμως να σημειωθεί η μεγάλη κινητικότητα που παρατηρείται στις ενοικιάσεις καταστημάτων, όπου σε δρόμους με μεγάλη στο παρελθόν εμπορικότητα τοποθετούνται σήμερα άλλα καταστήματα, όπως φούρνοι, καφετέριες, σουβλατζίδικα κ.λπ. με αποτέλεσμα να λειτουργεί η αγορά των ενοικίων μέσω και της αναδιάταξης του εμπορίου γενικότερα.

Ακόμη, στους πολύ εμπορικούς δρόμους παρατηρείται μεγάλη πληρότητα αύξηση τιμών και ενοικίων ενώ δειλά δειλά εμφανίζεται ο …αέρας
Τέλος θα πρέπει να σημειωθεί και το σημαντικό μερίδιο εμπορίου που γίνεται ηλεκτρονικά. Αυτό επηρεάζει άμεσα τα συμβατικά καταστήματα και βλέπουμε ότι στην Αμερική άρχισαν ήδη να κλείνουν εμπορικά κέντρα από αυτή την αιτία. Άρα κι εδώ, με κάποια υστέρηση μερικών ετών θα υπάρξουν αλλαγές.

Logistics
Οι χώροι αυτοί δίνουν αναλογικά και μεγαλύτερες αποδόσεις σε ενοίκια, αλλά σε μια πολύ δύσκολη οικονομική συγκυρία, όπως η παρούσα, πρέπει να αναμένονται ανακατατάξεις και νέες ισορροπίες.
Λόγω της αυξανόμενης ζήτησης αγαθών μέσω internet παρατηρείται και μια στροφή που σηματοδοτεί τοποθέτηση των προϊόντων σε χώρους αποθηκών με μεγάλη ποικιλία χαρακτηριστικών, ανάλογα με τα πωλούμενα είδη.
Ουσιαστικά δηλαδή φεύγει ένα ποσοστό των πωλήσεων από τα κλασικά καταστήματα και πηγαίνει στα ιντερνετικά, που μπορεί να είναι κτίρια αποθηκών, διότι δεν χρειάζονται βιτρίνες, ούτε και παρουσία σε ακριβά εμπορικά σημεία.
Η αύξηση της εμπορικής δραστηριότητας του λιμανιού του Πειραιά και η αντίστοιχη της Θεσσαλονίκης σηματοδοτούν ανάπτυξη των χώρων logistics με σύγχρονα χαρακτηριστικά. Άρα κι εδώ αναμένεται θετική πορεία για τα σύγχρονα και ποιοτικά κτίρια logistics σε κατάλληλες θέσεις που εξυπηρετούνται από υποδομές.

Η αξιοποιήσιμη γη
Η γη συνηθίζαμε να λέμε ότι ήταν ένα πολύ καλό καταφύγιο σε περιόδους οικονομικής κρίσης. Παρόλα αυτά σήμερα η οικοδομικά αξιοποιήσιμη γη έχει υποστεί σοβαρότατες μειώσεις στην αξία της ενώ ταυτόχρονα το ενδιαφέρον για αγορά γης είναι πάρα πολύ περιορισμένο, λόγω της πάρα πολύ χαμηλής οικοδομικής δραστηριότητας.
Εδώ θα πρέπει να σημειωθεί ότι άρχισε σιγά σιγά η αύξηση στην έκδοση αδειών για νέες οικοδομές, αλλά δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι η πτώση στα χρόνια της κρίσης ήταν κοντά στο 90% (δηλ. από 100 άδειες προ της κρίσης, είχαμε 10 άδειες) και επομένως οι όποιες αυξήσεις στην έκδοση νέων αδειών μετατρέπουν το 10 σε 11.

Ξενοδοχεία
Στον χώρο των ξενοδοχείων, που συνδυάζεται απόλυτα με τον τουρισμό, σημειώνονται σοβαρές ανακατατάξεις. Η αύξηση της τουριστικής κίνησης έχει προκαλέσει το ενδιαφέρον τόσο εγχώριων όσο και ξένων για ξενοδοχεία σε περιοχές που ζητούνται.
Άρα παρατηρείται μεγάλη κινητικότητα στον χώρο αυτό και σε πολλές περιπτώσεις ανεγείρονται ξενοδοχεία σε υψηλούς προορισμούς. Συνήθως ανεγείρονται μονάδες 4 και 5 αστέρων, βελτιώνοντας έτσι το δυναμικό της χώρας σε ξενοδοχεία πολύ ποιοτικών προδιαγραφών
Έτσι σημειώνεται ζήτηση για ξενοδοχεία σε περιοχές όπου αναμένονται καλές πληρότητες, ενώ βλέπουμε ότι και στην Αθήνα έχει ξεσπάσει μια άνοδος στο άνοιγμα ξενοδοχείων που στο παρελθόν είχαν κλείσει, αλλά και με τη μετατροπή κτιρίων που είχαν άλλη χρήση και γίνονται πλέον ξενοδοχεία με πολύ καλές προδιαγραφές.
Ακόμη σε περιοχές όπως Ρόδος, Κρήτη, Μύκονος, Σαντορίνη κλπ σημειώνεται ανέγερση νέων ξενοδοχείων 4 και 5 αστέρων διότι υπάρχει ζήτηση για σύγχρονα, ποιοτικά ξενοδοχεία.
Από την άλλη πλευρά, είναι γνωστό ότι πολλά ξενοδοχεία βρίσκονται στο... «κόκκινο» και άρα πρέπει να αναμένονται ανακατατάξεις, μέσω αγοραπωλησιών, αλλά και μέσω πωλήσεων από τις τράπεζες.
Οι αεροπορικές εταιρίες χαμηλού κόστους και η πραγματοποιούμενη αναβάθμιση μερικών αεροδρομίων της περιφέρειας, θα εξακολουθήσουν να έχουν θετικό αντίκτυπο στον τουρισμό και τα ξενοδοχεία. Εδώ πρέπει να σημειωθεί και η σοβαρή ενίσχυση που πρέπει να δώσει η Πολιτεία με την ανάπτυξη σοβαρών υποδομών υγείας καθώς και με την αναβάθμιση των άλλων αεροδρομίων (πέραν των 14) των λιμανιών, οδικών δικτύων κλπ

Συμπερασματικά

Κατά τη χρονιά που πέρασε τον τόνο έδωσαν κυρίως όσα ακίνητα έχουν σχέση με τον τουρισμό και την εξυπηρέτησή του (Ξενοδοχεία, ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, εστίαση και καφέ σε επίκαιρα σημεία), τα επενδυτικά ακίνητα ενδιαφέροντος κατά μέγιστο ποσοστό των ΑΕΕΑΠ (εδώ πρέπει να σημειωθεί η μετατροπή που έγινε στη Grivalia).
Ο τομέας της φορολογίας ακινήτων, επαγγελματιών και επιχειρήσεων, σε συνδυασμό με τα οικονομικά των νοικοκυριών ( τα οποία είναι πολύ συρρικνωμένα λόγω της ανεργίας, της μερικής απασχόλησης και της φορολογίας άμεσης και έμμεσης), θα παίξουν σημαντικό ρόλο, ενώ οι πολύπλευρες διαστάσεις του φαινομένου έρχονται να επιβεβαιώσουν την άποψη ότι η αγορά των ακινήτων είναι άμεσα συνδεδεμένη με τη γενικότερη πορεία της ελληνικής οικονομίας. Πρέπει η χώρα να αναζητήσει τρόπους παραγωγής αγαθών που να εξάγονται και να υποκαθιστούν εισαγωγές. Μόνον έτσι θα αρχίσει να μειώνεται η ανεργία και να παράγεται «πλούτος», οπότε θα αρχίσει να ανακάμπτει και το ακίνητο.
Στην παρούσα φάση εξακολουθεί η πορεία τιμών των ακινήτων να είναι κατά κανόνα πτωτική, πλην των εξαιρέσεων που αναφέραμε.
Η θέση του ακινήτου και η σωστή ποιότητα κατασκευής, αποτελούν διαχρονικές αξίες, που αντέχουν περισσότερο σε τέτοιους κλυδωνισμούς.
Η Λύση…
Μια είναι η λύση: Κίνητρα (φορολογικά και άλλα) στον Έλληνα να επενδύσει στη χώρα του ώστε να αρχίσει να παράγεται πλούτος.
Οι ξένοι έχουν να επιλέξουν ανάμεσα σε πολλές χώρες που έχουν ευνοϊκότερες συνθήκες για την επιχειρηματικότητα.
Αν οι Έλληνες επιχειρήσουν στη χώρα, τότε πιο εύκολα θα έλθουν και οι ξένοι… 

Τετάρτη, 28 Νοεμβρίου 2018

ΑΥΣΤΗΡΗ ΟΔΗΓΙΑ ΤΗΣ Α.Α.Δ.Ε ΣΤΟΥΣ ΝΟΜΙΜΟΥΣ ΜΕΣΙΤΕΣ

Ο νέος νόμος είναι αμείλικτος και εγκυμονεί κινδύνους για τους πελάτες των μεσιτικών γραφείων που αρνούνται να επιδείξουν την ταυτότητα τους , είτε κατά την ανάθεση πώλησης ακινήτου, είτε κατά την υπόδειξη, αλλά και για τους επαγγελματίες μεσίτες που δεν τηρούν σε αρχείο, τα σωστά στοιχεία του πελάτη.
Σύμφωνα με τον νόμο 4557 του 2018
1. Όλοι οι μεσίτες Αστικών Συμβάσεων ανήκουν στο εξής, στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων και επιβλέπονται στενά από αυτήν.
2. Οι μεσίτες υποχρεούνται να ζητούν και οι πελάτες να επιδεικνύουν την ταυτότητα τους για την πλήρη καταγραφή των στοιχείων τους επάνω στις εντολές ανάθεσης ή υπόδειξης ακινήτου.
3. Αν ο πελάτης αρνηθεί την επίδειξη της ταυτότητας του και την καταγραφή των στοιχείων της στην εντολή ,  τότε ο μεσίτης δικαιούται να υποβάλει ηλεκτρονική αναφορά στην σελίδα www.hellenic-fiu.gr 


Σύμφωνα με την επίσημη ενημέρωση που έγινε από τον Σύλλογο Μεσιτών Αττικής Αθηνών σε όλα τα μέλη του, κατά σύσταση της Α.Α.Δ.Ε  την 27/11/2018 , στο ενδεχόμενο που ο πελάτης αρνηθεί να επιδείξει την ταυτότητα του και ο μεσίτης δεν υποβάλλει σχετική αναφορά , ο επαγγελματίας μεσίτης κινδυνεύει με δικαστική δίωξη, μεγάλα πρόστιμα και αφαίρεση της άδειας εξασκήσεως επαγγέλματος.
Η καταγγελία αφορά και στους εκπροσώπους πελατών Ελλήνων ή Αλλοδαπών , στους μεσολαβούντες δικηγόρους και όποιον άλλον δηλώνει ότι εκπροσωπεί τον  αγοραστή.
Δεδομένου ότι στο εξής οι έλεγχοι της Α.Α.Δ.Ε για το ξέπλυμα μαύρου χρήματος θα εντατικοποιηθούν, μετά από Ευρωπαϊκή οδηγία, εφ όσον συλληφθεί πολίτης ύποπτος για ξέπλυμα μαύρου χρήματος, θα ελεγχθούν και όλοι οι επαγγελματίες μεσίτες με τους οποίους έχει επικοινωνήσει για την αγορά ακινήτου /ων .

Ως εκ τούτου όλοι οι νόμιμοι μεσίτες υποχρεούνται να ζητούν σε κάθε ανάθεση και κάθε υπόδειξη ακινήτου την ταυτότητα του πελάτη και την πλήρη καταγραφή των στοιχείων του στις εντολές , ανεξαρτήτως αν η συμφωνία τους είναι μικρή, μεγάλη ή καμία αμοιβή.

Θα ήταν χρήσιμο να επισημανθεί, ότι οι πωλήσεις αγαθών και υπηρεσιών μεταξύ επιχειρήσεων ή επαγγελματιών, εφόσον η αξία τους υπερβαίνει τα 500,00 ευρώ, χωρίς ΦΠΑ, θα πρέπει να εξοφλούνται με τραπεζικά μέσα (καταθέσεις, εμβάσματα, χρεωστικές ή πιστωτικές κάρτες, επιταγές). Επίσης, οι συναλλαγές μεταξύ επαγγελματιών ή επιχειρήσεων και ιδιωτών, θα πρέπει να εξοφλούνται με τραπεζικά μέσα, εφόσον η αξία τους υπερβαίνει τα 500,00 ευρώ, συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ. Όμως, κι αυτό είναι σημαντικό, οι συναλλαγές μεταξύ ιδιωτών μπορούν να πραγματοποιούνται και με μετρητά, ανεξαρτήτως ποσού. Αυτό ισχύει και για τις μεταβιβάσεις ακινήτων, το τίμημα στις οποίες μπορεί να καταβάλλεται είτε στο σύνολό του, είτε κατά ένα μέρος του σε μετρητά χρήματα.

Πέμπτη, 18 Οκτωβρίου 2018

Ηλεκτρονικά στο εξής οι άδειες δόμησης μικρής κλίμακας με αυτοματη έγκριση !

Το αγώι ξύπνησε επιτέλους τον αγωγιάτη !
Η έξαρση των αιτήσεων για άδειες δόμησης μικρής κλίμακας, λόγω των χιλιάδων ανακαινίσεων που γίνονται σε παλαιότερα ακινητα προκειμένου να χρησιμοποιηθούν για βραχυχρόνιες μισθώσεις αλλα και των εργασιών στα διαμερίσματα που αγοράζονται απο ξένους για την απόκτηση της χρυσής βίζας, ανάγκασε την κυβέρνηση να αλλάξει τον τρόπο υποβολής των αιτήσεων και της έγκρισης αυτών.

Οι αιτήσεις για την έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας υποβάλλονται ηλεκτρονικά στο πληροφοριακό σύστημα, με ευθύνη του υποβάλλοντος μηχανικού και η έγκριση εκδίδεται αυτόματα, αμέσως μετά την ηλεκτρονική υποβολή των απαιτούμενων δικαιολογητικών, μελετών και στοιχείων.

Με την ίδια ηλεκτρονική αίτηση δύναται να εκτελεστούν περισσότερες από μια εργασίες, υπό την προϋπόθεση ότι θα υποβληθούν συνημμένα στην αίτηση όλα τα δικαιολογητικά που προβλέπονται για καθεμία από τις αιτούμενες εργασίες.

Οι εγκρίσεις εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας συσχετίζονται με τον φάκελο της οικοδομικής άδειας στην οποία αναφέρονται, εφόσον υπάρχει και αντίστοιχα ενημερώνονται οι τροποποιούμενες μελέτες αυτής.

Οι εγκρίσεις εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας ισχύουν για ένα (1) έτος από την έκδοσή τους, με δυνατότητα αναθεώρησης του χρόνου ισχύος τους κατά ένα επιπλέον (1) έτος.

Επιτρέπεται η εκτέλεση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας:

α. σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα, όπως ορίζονται στην παρ. 1 του άρθρου 23 του ν. 4067/2012 (ΦΕΚ 79 Α’),

β. σε κτίρια ή τμήματα κτιρίων που έχουν υπαχθεί σε οποιονδήποτε νόμο εξαίρεσης από την κατεδάφιση ή τακτοποίησης ή ρύθμισης αυθαιρέτων κατασκευών (όπως ν. 3775/2009, ν. 3843/2010, ν. 4014/2011, ν. 4178/2013 και ν. 4495/2017) και έχουν εξαιρεθεί οριστικά της κατεδάφισης, ή έχουν υποβάλλει οριστική δήλωση τακτοποίησης, ή έχουν περαιώσει τη σχετική διαδικασία και έχουν εξοφλήσει το τριάντα τις εκατό (30%) του ενιαίου ειδικού προστίμου αυθαιρέτου και

γ. σε ρυμοτομούμενα κτίρια εφόσον πρόκειται για τις εργασίες των περιπτώσεων η, ιγ, ιθ και κα της παρ. 2 του άρθρου 29 του ν. 4495/2017. Σε περιπτώσεις ρυμότομούμένων οικοπέδων, όταν ζητούνται εργασίες στο μη ρυμοτομούμενο τμήμα τους, αυτές επιτρέπονται εφόσον αποδίδεται σε κοινή χρήση το ρυμοτομούμενο τμήμα και θα πρέπει η πράξη απόδοσης να προσκομίζεται ως ειδικό δικαιολογητικό.

Για τη χορήγηση της έγκρισης εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας υποβάλλονται στο πληροφοριακό σύστημα τα ακόλουθα δικαιολογητικά:

α. Αίτηση του ιδιοκτήτη ή του έχοντος νόμιμο δικαίωμα, στην οποία αναγράφονται τα πλήρη στοιχεία του και τα στοιχεία του ακινήτου.

β. Εγκρίσεις των αρμόδιων υπηρεσιών και συλλογικών οργάνων (όπως Υπουργείου Πολιτισμού και Αθλητισμού, Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής κ.τ.λ.) όπου αυτές απαιτούνται από τις κείμενες διατάξεις, με τα συνοδευτικά τους στοιχεία.

γ. Βεβαίωση - Τεχνική Έκθεση Μηχανικού

ΔΕΙΤΕ ΕΔΩ ΤΟ ΣΧΕΤΙΚΟ ΦΕΚ

πηγη : e-red

Τετάρτη, 17 Οκτωβρίου 2018

ΕΙΣΒΟΛΗ ΕΠΕΝΔΥΤΩΝ ΣΤΟ ΚΕΝΤΡΟ ΤΗΣ ΑΘΗΝΑΣ

Σε επενδυτικό προορισμό κυρίως Κινέζων και δευτερευόντως Ρώσων και Ισραηλινών εξελίσσεται το τελευταίο διάστημα η ελληνική αγορά ακινήτων, κυρίως δε τα παλιά κτίρια του κέντρου της Αθήνας, όπου καταγράφεται και το μεγαλύτερο ενδιαφέρον. Είναι χαρακτηριστικό ότι κατά τη διάρκεια του φετινού πρώτου πενταμήνου του έτους (Ιανουάριος-Μάιος) και σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι εισροές κεφαλαίων με στόχο την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα εκτοξεύθηκαν κατά 160,5%.


Μάλιστα, στις αρχές του έτους, ο ρυθμός αυτός ήταν ακόμα υψηλότερος, αλλά αν κρίνει κανείς από τη σχετική πορεία των προηγούμενων ετών κι ενώ ακόμα δεν έχουν επισημοποιηθεί τα στοιχεία του φετινού καλοκαιριού, είναι εφικτό να παραμείνει στο τρέχον επίπεδο. Αυτό σημαίνει ότι το 2018 θα σηματοδοτήσει ένα ακόμα ιστορικό υψηλό σε ό,τι αφορά τις ξένες επενδύσεις στην ελληνική κτηματαγορά, που ενδέχεται να ξεπεράσουν ακόμα και το 1,3 δισ. ευρώ ώς το τέλος του έτους. Υπενθυμίζεται ότι κατά τη διάρκεια του προηγούμενου έτους στο ελληνικό τραπεζικό σύστημα καταγράφηκαν εισροές κεφαλαίων ύψους άνω του μισού δισ. ευρώ και συγκεκριμένα 503 εκατ. ευρώ. Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει από την επεξεργασία των στοιχείων της Τράπεζας της Ελλάδος, καθώς η αύξηση σε σχέση με το 2016 ήταν της τάξεως του 86,5%, ούσα μάλιστα η υψηλότερη της τελευταίας δεκαετίας.

Σύμφωνα με ασφαλείς πληροφορίες της «Κ», αυτήν την περίοδο, μεγάλη κινεζική κατασκευαστική εταιρεία βρίσκεται στη διαδικασία σύστασης θυγατρικής στην Ελλάδα, με στόχο την απόκτηση δεκάδων κτιρίων, κυρίως σε κεντρικά σημεία της πρωτεύουσας, τα οποία σχεδιάζει στη συνέχεια να ανακατασκευάσει και να τα μετατρέψει σε διαμερίσματα, που θα πωληθούν σε Κινέζους ενδιαφερόμενους για την απόκτηση άδειας παραμονής, στο πλαίσιο του σχετικού προγράμματος «χρυσή βίζα».

Ηδη, έχουν εντοπιστεί οι πρώτοι στόχοι, καθώς εξετάζεται η αγορά, κατ’ αρχάς, τριών κτιρίων αντί συνολικού τιμήματος 2,5-3 εκατ. ευρώ. Η συνολική επένδυση αναμένεται να ανέλθει σε 5-6 εκατ. ευρώ, καθώς θα απαιτηθούν και σοβαρές εργασίες ανακατασκευής, ώστε να μετατραπούν τα εν λόγω ακίνητα σε διαμερίσματα. Ενα εξ αυτών βρίσκεται στα Εξάρχεια (πρόκειται για νεοκλασικό κτίσμα με χρήση γραφείων και ισόγειο κατάστημα), ένα ακόμα στην πλατεία Βάθης (επίσης με χρήση γραφείων) κι ένα ακόμα στην περιοχή του Μουσείου. Ο συγκεκριμένος κατασκευαστής δρομολογεί την αγορά συνολικά 20 κτιρίων στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου της Αθήνας, με προϋπολογισμό της τάξεως των 20 εκατ. ευρώ, δηλαδή είναι διατεθειμένος να καταβάλει περί το 1 εκατ. ευρώ για κάθε κτίριο. Στόχος είναι η δημιουργία-ανάπτυξη 250 διαμερισμάτων και με δεδομένη τη δυσκολία εύρεσης πολυκατοικιών με λίγους ιδιοκτήτες, δίνεται έμφαση ακόμα και στην απόκτηση γραφείων που να μπορούν να μετατραπούν σε κατοικίες με αλλαγή χρήσης.

Η αρχική φάση της επένδυσης μαζί με το κόστος της ανακατασκευής των προς απόκτηση κτιρίων εκτιμάται ότι θα ανέλθει σε 40 εκατ. ευρώ. Εφόσον η πρώτη επενδυτική κίνηση στεφθεί με επιτυχία, το πλάνο που έχει εκπονήσει η συγκεκριμένη κινεζική εταιρεία προβλέπει μία ακόμα μεγαλύτερη επένδυση της τάξεως των 100 εκατ. ευρώ. Οι περιοχές προτίμησης είναι ο Κεραμεικός, η Νεάπολη στα Εξάρχεια και όσο το δυνατόν πιο κοντά σε σταθμούς μετρό του κέντρου.

Συνδεδεμένη με το πρόγραμμα για τη «χρυσή βίζα» είναι κι άλλη μια περίπτωση εταιρείας από την Κίνα. Ο λόγος για την Attica Diamond, η οποία συνεργάζεται με σειρά μεσιτικών γραφείων της Αθήνας, προχωρώντας σε αγορές εκατοντάδων μεμονωμένων διαμερισμάτων από τις αρχές του έτους. Η εταιρεία κινείται στις περιοχές της Κυψέλης, των Πατησίων, του Γκύζη και των Εξαρχείων, αναζητώντας κατά κύριο λόγο διαμερίσματα της τάξεως των 40.000-70.000 ευρώ.

Χαμηλές τιμές, προοπτικές υψηλών αποδόσεων και μεγάλο απόθεμα

Η ζήτηση ακινήτων από το εξωτερικό είναι τέτοια, που πλέον οι επίδοξοι επενδυτές έχουν αρχίσει να κινούνται επιθετικότερα, προσπαθώντας να εξασφαλίσουν την καλύτερη δυνατή ευκαιρία. Στο πλαίσιο αυτό, φορείς της αγοράς ακινήτων τονίζουν ότι εταιρείες από την Κίνα και τη Ρωσία ετοιμάζονται να καταθέσουν προσφορές και σε ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς. Μάλιστα, σημειώνουν ότι εταιρεία από την Κίνα δρομολογεί τη συμμετοχή της σε επικείμενο ηλεκτρονικό πλειστηριασμό της PQH, εταιρείας διαχείρισης κόκκινων δανείων, με έμφαση την περιοχή του Πειραιά. Σύμφωνα δε με την εικόνα που έχουν αποκομίσει στελέχη του οργανισμού προσέλκυσης ξένων επενδύσεων, Enterprise Greece, στο άμεσο μέλλον, οι αριθμοί χορήγησης αδειών παραμονής αναμένεται να πολλαπλασιαστούν, ως αποτέλεσμα του ότι σταδιακά δημιουργείται το σχετικό προϊόν, δηλαδή η απαιτούμενη μάζα κατάλληλων προς επένδυση ακινήτων. Εν τω μεταξύ, εκτός από τη «χρυσή βίζα», υπάρχουν και άλλου τύπου επενδυτές, οι οποίοι απλώς εκτιμούν ότι η ελληνική αγορά κατοικίας γενικότερα προσφέρει σημαντικές ευκαιρίες. Για παράδειγμα, σύμφωνα με μεσιτικά γραφεία, αυτήν την περίοδο, ένα επενδυτικό fund με προέλευση τις Φιλιππίνες και εκπρόσωπο από τη Ρωσία, έχει προβεί σε αγορές πέντε κτιρίων στην ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας, μεταξύ των οποίων και μια πολυκατοικία στο Γαλάτσι. Μάλιστα, δεν πρόκειται μόνο για παλιά κτίρια της δεκαετίας του ’60 και του ’70, αλλά και νεότερα, π.χ. των μέσων της δεκαετίας του 2000, που έμειναν ημιτελή, γιατί οι ιδιοκτήτες/κατασκευαστές τους δεν πρόλαβαν να τις ολοκληρώσουν έγκαιρα, πριν δηλαδή ξεκινήσει η οικονομική κρίση. Οπως προκύπτει, ο συγκεκριμένος επενδυτής λειτουργεί με καθαρά μακροπρόθεσμο ορίζοντα, θέλοντας να εκμισθώσει τις κατοικίες του τόσο σε ξένους όσο και σε Ελληνες ενοικιαστές, με στόχο τη μεταπώλησή τους μετά αρκετά χρόνια, προκειμένου να κεφαλαιοποιήσει τις υπεραξίες που θα έχουν προκύψει.

Η προσήλωση αυτή των ξένων στο κέντρο των Αθηνών πιστοποιείται πλέον και με βάση τους αριθμούς. Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο έχει καταγραφεί αύξηση της τάξεως του 67,5% στα συμβόλαια αγοραπωλησίας ακινήτων που έχουν υποβληθεί στο υποθηκοφυλακείο Αθηνών, συγκριτικά με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους.

Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ακινήτων, η μεγάλη αύξηση των ξένων επενδύσεων αποδίδεται στην αντίληψη που έχει διαμορφωθεί ότι η Ελλάδα είναι πλέον μία από τις ελάχιστες «φθηνές» περιοχές για την αγορά κι εκμετάλλευση ακινήτων, ιδίως κατοικιών, ενώ ταυτόχρονα διαθέτει και σημαντικό απόθεμα διαθέσιμων προς πώληση κατοικιών. Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με τη δυνατότητα εκμετάλλευσης μέσω του θεσμού των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb, συνιστά ικανή προϋπόθεση για αρκετούς ξένους, ώστε να προβούν σε τοποθετήσεις κεφαλαίων στην Ελλάδα, ιδίως από τη στιγμή που οι οικονομικές προοπτικές της χώρας φαντάζουν καλύτερες μετά την έξοδο από το μνημόνιο.

Επενδύσεις άνω του 1 δισ. έχει φέρει το πρόγραμμα χορήγησης άδειας παραμονής

Το δέλεαρ του προγράμματος «χρυσή βίζα», μέσω του οποίου χορηγούνται άδειες παραμονής για την αγορά ακινήτων αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ είναι σημαντικό, ιδίως αν συγκριθεί με τα αντίστοιχα προγράμματα άλλων χωρών της Μεσογείου, που είναι ακριβότερα. Επίσης, η έξοδος της χώρας από το μνημόνιο και η συνειδητοποίηση αρκετών ότι η Ελλάδα προσφέρει ιδιαίτερα ελκυστικές τιμές πώλησης ακινήτων –άρα και μεγάλες υπεραξίες στο μέλλον– λειτουργούν θετικά για την ενίσχυση της ροής κεφαλαίων προς τη χώρα.

Ετσι, συνολικά 3.154 επενδυτές εκτός Ε.Ε. έχουν λάβει άδεια διαμονής, στο πλαίσιο του σχετικού προγράμματος, το οποίο βρίσκεται σε εφαρμογή από τα μέσα του 2013. Τα στοιχεία αυτά αφορούν το διάστημα μέχρι και την 31η Αυγούστου του τρέχοντος έτους. Ηδη, φέτος, έχουν εκδοθεί 661 άδειες. Ωστόσο, είναι σαφές ότι ο εν λόγω αριθμός στην πραγματικότητα είναι κατά πολύ υψηλότερος, καθώς εκκρεμεί η έκδοση εκατοντάδων ακόμα αδειών για αγορές ακινήτων που έχουν ήδη πραγματοποιηθεί. Πηγές του Enteprise Greece επισημαίνουν ότι τα νούμερα αυτά θα αποτυπωθούν τους επόμενους μήνες και πιστοποιούν τη συνεχιζόμενη απήχηση του προγράμματος, κυρίως στην αγορά της Κίνας.

Υπενθυμίζεται ότι από τις 443 άδειες του 2014, ο αριθμός ανήλθε σε 507 άδειες το 2015, 577 άδειες το 2016, προτού εκτοξευθεί πέρυσι με 931 άδειες, αριθμός που αναμένεται να είναι ακόμα υψηλότερος φέτος. Συνολικά, σύμφωνα με τα αναθεωρημένα στοιχεία του υπ. Μεταναστευτικής Πολιτικής, το ύψος των κεφαλαίων που έχουν επενδυθεί για την αγορά ακινήτων, στο πλαίσιο του σχετικού προγράμματος ανέρχεται σε περίπου 1 δισ. ευρώ ευρώ, κάτι που σημαίνει ότι η μέση αξία της κάθε συναλλαγής ξεπερνά το ελάχιστο όριο των 250.000 ευρώ και διαμορφώνεται σε 315.000 ευρώ.

Αναφορικά με τις χώρες προέλευσης των επενδυτών, η Κίνα παραμένει πρώτη με 1.521 άδειες, ακολουθούμενη από τη Ρωσία με 438 και την Τουρκία με 337 να συμπληρώνει την πρώτη τριάδα. Ωστόσο, θα πρέπει να σημειωθεί ότι η Τουρκία βρίσκεται σε συνεχή άνοδο, ιδίως από τα μέσα του 2016 κι έπειτα, δηλαδή από την επαύριον του αποτυχημένου πραξικοπήματος ενάντια στον πρόεδρο Ταγίπ Ερντογάν. Οι πρόσφατες οικονομικές εξελίξεις στη γείτονα επίσης λειτουργούν υπέρ της έλευσης στην Ελλάδα περισσότερων Τούρκων επενδυτών, ιδίως όσων έχουν κεφάλαια σε ξένο νόμισμα, καθώς η υποτίμηση της τουρκικής λίρας κατά 40% λειτουργεί ανασχετικά.

Ενδεικτικό της ανόδου των Τούρκων επενδυτών, είναι το παράδειγμα της Θεσσαλονίκης, όπου αποτελούν την πιο δυναμική αγοραστική ομάδα. Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, στον νομό Θεσσαλονίκης έχουν εκδοθεί συνολικά 54 άδειες σε Τούρκους αγοραστές ακινήτων, ενώ ακολουθούν οι Ρώσοι με 42 άδειες. Συνολικά στην περιοχή έχουν χορηγηθεί 133 άδειες σε επενδυτές ακινήτων εκτός Ε.Ε.

Σε πανελλαδικό επίπεδο, πέραν της κυρίαρχης Κίνας, η οποία κατέχει σχεδόν το 50% των αδειών που έχουν χορηγηθεί, στην τέταρτη θέση βρίσκονται αγοραστές από τον Λίβανο, ενώ έπονται κατά σειράν επενδυτές από το Ιράκ, την Ουκρανία, τη Συρία, την Ιορδανία και το Ιράν. Αν προστεθούν και τα μέλη της οικογένειάς τους, που επίσης δικαιούνται άδεια διαμονής, επισημαίνεται ότι το 2013, ο συνολικός αριθμός των 42 αδειών, ανήλθε σε 888 το 2014, 2.144 το 2015 και 3.695 το 2016. Για το 2017 κατεγράφησαν συνολικά 6.205 χορηγήσεις αδειών διαμονής σε επενδυτές-αγοραστές ακινήτων και μέλη της οικογένειάς τους, ενώ έως τις 31 Αυγούστου του τρέχοντος έτους έχουν χορηγηθεί 8.123 άδειες.

Πρώτη η Αττική

Πάνω από τα 2/3 των αδειών διαμονής που έχουν χορηγηθεί σε ξένους επενδυτές ακινήτων στο πλαίσιο του προγράμματος της «χρυσής βίζας», αφορούν αγορές που έχουν γίνει εντός Αττικής. Συγκεκριμένα, επί συνόλου 3.154 αδειών, οι 2.281 χορηγήθηκαν από τις υπηρεσίες του Πειραιά (872 άδειες), της Αθήνας (812 άδειες) και της Παλλήνης (597 άδειες).

Χαμηλό κόστος

Η πτώση των τιμών των κατοικιών κατά 45% κατά μέσον όρο και κατά 55%-60% στα παλιά διαμερίσματα του κέντρου της Αθήνας κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας, αποτελεί το βασικότερο «δέλεαρ» των ξένων επενδυτών. Το προσιτό κόστος και η προσδοκία υψηλών υπεραξιών στο μέλλον λειτουργούν καταλυτικά για τη στροφή προς την Ελλάδα.

Τουρκικές εκπτώσεις

Εν τω μεταξύ, και η Τουρκία είναι πιθανό να προσελκύσει ξένα κεφάλαια, καθώς πριν από λίγες ημέρες η κυβέρνηση της γειτονικής χώρας ανακοίνωσε ότι όλοι οι ξένοι επενδυτές μπορούν να αποκτήσουν τουρκικό διαβατήριο, αν κατέχουν ακίνητα αξίας 250.000 δολαρίων για περίοδο τριών ετών, έναντι του 1 εκατ. δολ. που απαιτείτο μέχρι πρόσφατα.
ΠΗΓΗ: "ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ"

Τρίτη, 25 Σεπτεμβρίου 2018

ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΤΟΥ ΦΟΡΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Ζούμε στη χώρα με την δυσκολότερη διαδικασία αγοραπωλησίας, με νόμους και διατάξεις που συνεχώς μεταβάλλονται και η αγοραπωλησία ενός ακινήτου είναι πλέον εξειδίκευση για πολύ λίγους. Η ΑΑΔΕ σε μια προσπάθεια ενημέρωσης των πολιτών , δημοσίευσε το κόστος μεταβίβασης ακινήτου , σύμφωνα με τις τελευταίες διατάξεις και αποφάσεις , οι οποίες ωστόσο κανείς δεν γνωρίζει αν θα ισχύουν και αύριο ή θα μεταβληθούν , κατα την πάγια τακτική των κυβερνήσεων. Διαβάστε την ενημέρωση πριν ομως υπολογίσετε τους φόρους συμβουλευτείτε και τον επίσημο μεσίτη σας. Κάτι μπορεί να έχει αλλάξει ...

ΠΩΣ ΘΑ ΥΠΟΛΟΓΙΣΕΤΕ ΤΟΝ ΦΟΡΟ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

1. Πότε επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτου (φ.μ.α.) και ποιος υποχρεούται να τον καταβάλει;

Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου με αντάλλαγμα επιβάλλεται φόρος στην αξία τους και υπόχρεος για την καταβολή του είναι ο αγοραστής.

2. Πώς καταβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων;

Στις περιοχές που εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης φ.μ.α., ο φορολογούμενος υποχρεούται να αναγράφει σε αυτήν την αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, βάσει της οποίας καταβάλλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί. Σε περίπτωση που το τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος.

3. Ποιοι είναι οι συντελεστές για τον υπολογισμό του φ.μ.α.;

α) Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου.

β) Ο φ.μ.α. μειώνεται στο τέταρτο (1/4) στις περιπτώσεις διανομής ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων ή διάλυσης Ο.Ε., Ε.Ε., Ε.Π.Ε. και Ι.Κ.Ε. και μεταβίβασης των ακινήτων της εταιρείας στα μέλη της, κατά την εταιρική τους μερίδα.

γ) Ο φ.μ.α. μειώνεται στο μισό (1/2) στις περιπτώσεις ανταλλαγής ακινήτων ίσης αξίας, συγχώνευσης Α.Ε. και Συνεταιρισμών, αναγκαστικής απαλλοτρίωσης για δημόσια ωφέλεια, καθώς και συνένωσης οικοπέδων.

4. Ποιοι είναι οι δικαιούχοι της απαλλαγής από το φ.μ.α. για αγορά πρώτης κατοικίας;

Η απαλλαγή παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα (έγγαμα ή άγαμα ή τα πρόσωπα που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης τόσο με τις διατάξεις του ν. 3719/2008, μετά τη συμπλήρωση διετίας, όσο και του ν. 4356/2015), εφόσον κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθενται να εγκατασταθούν σε αυτή το αργότερο εντός δύο ετών από την αγορά. Η απαλλαγή του άγαμου παρέχεται και στον σύζυγο που βρίσκεται σε διάσταση, υπό τον όρο ότι έχει κατατεθεί αίτηση ή αγωγή διαζυγίου, τουλάχιστον, έξι μήνες πριν την αγορά του ακινήτου με την προϋπόθεση ότι ο γάμος θα λυθεί μέσα σε πέντε (5) έτη από την αγορά.
Απαλλαγή από το φ.μ.α. για αγορά πρώτης κατοικίας δικαιούνται:
α) Έλληνες.
β) ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης. Οι καταγόμενοι από τη Βόρεια Ήπειρο και την Τουρκία, εφόσον απέκτησαν ιθαγένεια τρίτου κράτους πλην της Αλβανικής και Τουρκικής, δεν μπορούν να τύχουν απαλλαγής από το φόρο.
γ) οι πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.
δ) αναγνωρισμένοι πρόσφυγες, σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ. 96/2008 (Α' 152).
ε) πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν του καθεστώτος του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4251/2014 (Α' 80).
στ) πολίτες τρίτων χωρών που κατέχουν άδεια διαμονής στην Ελλάδα δεύτερης γενιάς.
Ειδικά για τους αλλοδαπούς, η πρόθεσή τους για μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα δεν αναιρείται από το γεγονός ότι, για ειδικούς λόγους, οι αρμόδιες υπηρεσίες τους χορηγούν προσωρινές άδειες παραμονής που ανανεώνονται.

5. Ποια είναι η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής;

Για αγορά κατοικίας: από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000 ευρώ, από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ, ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία, τουλάχιστον, 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 275.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Για αγορά οικοπέδου: από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται φ.μ.α.
Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου (είτε είναι ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες είτε παρακολουθήματα της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας), για επιφάνεια εκάστου έως είκοσι (20) τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς

6. Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας;

α) Ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας (της επιφάνειας χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους, όταν υφίσταται σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών) κατοικιών που υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να αναγερθούν είναι: 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και 25 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα. Κατ' εξαίρεση, οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% αυξάνονται από 70 τ.μ. σε 90 τ.μ.

β) Το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το γήπεδο στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη οικία ή το διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο κατά τον χρόνο της αγοράς και εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου δήμου ή κοινότητας ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο και μεταξύ αγοραστή και πωλητή να μην υπάρχει συγγένεια εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού.

γ) Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον μία πενταετία.

Κυριακή, 16 Σεπτεμβρίου 2018

ΤΙΜΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ: ΕΠΙΣΗΜΕΣ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΕΣ ΜΕ ΨΕΥΤΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ!

Η ΠΛΑΣΜΑΤΙΚΗ - ΨΕΥΔΗΣ ΕΙΚΟΝΑ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΠΑΡΑΣΣΥΡΕΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΚΑΙ ΑΓΟΡΑΣΤΕΣ ΣΕ ΛΑΘΟΣ ΚΙΝΗΣΕΙΣ
Δημιουργείται από επίσημες στατιστικές , στατιστικές της τραπέζης της Ελλάδος, οι οποίες ωστόσο βασίζονται σε ψευδείς δηλώσεις.
Την εντολή να ανεβάσω τις τιμές πώλησης ακινήτων τα οποία διαχειρίζομαι ως μεσίτης, την παίρνω πλέον καθημερινά. Μόλις χθες, πελάτισσα μου η οποία προ 4μήνου μου ανέθεσε προς πώληση το ακίνητο της στο Χαλάνδρι στις  200χιλιάδες ευρώ , μου ζήτησε να αυξήσω την τιμή στις 280 χιλιάδες. Στο ερώτημα μου αν έκανε βελτιώσεις στο ακίνητο μου απάντησε : «όχι , απλώς αυξήθηκαν οι τιμές. Το λέει η τράπεζα της Ελλάδος» !!!
Δεν φταίνε όμως οι πελάτες ούτε και οι στατιστικές υπηρεσίες. Φταίνε οι νόμοι που συντάσσονται από επιστήμονες και πολιτικούς οι οποίοι ούτε γνώση της αγοράς έχουν ούτε όμως και την βοήθεια εκείνων που έχουν τη γνώση αναζητούν.
Ο νόμος επιβάλλει να δηλώνεται ως επίσημο τίμημα της αγοραπωλησίας το μεγαλύτερο ποσόν μεταξύ εμπορικής και αντικειμενικής αξίας, με στόχο ο αγοραστής να πληρώνει τον μέγιστο φόρο. Όμως τα περισσότερα συμβόλαια σήμερα, γίνονται με την μέθοδο της μεταφοράς χρημάτων από στρώμα σε θυρίδα ή αντίθετα. Αποτέλεσμα να δηλώνεται ψευδές τίμημα το οποίο αναπόφευκτα αλλοιώνει και τα στατιστικά στοιχεία.
Δεν είναι όμως μόνο αυτό το πρόβλημα. Η πλειοψηφία των πελατών εξωτερικού που αγοράζουν για να εξασφαλίσουν τη χρυσή βίζα, έρχονται μέσω δικών τους μεσιτών , οι οποίοι δεν υπόκεινται σε κάποιον έλεγχο και απαιτούν εξωφρενικές αμοιβές. Το ακίνητο που θα αγοράσει ο πελάτης τους, διατίθεται για παράδειγμα προς 180.000 ευρώ . Απαιτούν όμως από τον πωλητή, να δηλώσει ότι πούλησε το ακίνητο του στις 250.000 ευρώ, προκειμένου ο πελάτης τους να πάρει τη χρυσή βίζα και του ζητούν να κρατήσει τις 20 επιπλέον χιλιάδες ως … μπόνους της ψευδούς δήλωσης και να τους επιστρέψει τις 50.000 ως αμοιβή διαμεσολάβησης.
Με αυτόν και άλλους τρόπους ψευδών αγοραπωλησιών που γίνονται είτε λόγων των αλλοδαπών διαμεσολαβητών, είτε για φορολογικούς λόγους των εμπλεκομένων στις αγοραπωλησίες ( ιδιοκτητών και αγοραστών ) , τρόποι οι οποίοι καλύπτονται από την σημερινή νομοθεσία της οποίας το μοναδικό κριτήριο είναι η είσπραξη περισσότερων φόρων,  αλλοιώνονται τα στατιστικά των επίσημων αρχών , παρασύρονται σε λανθασμένες αυξήσεις τιμών οι πωλητές και γίνεται απίστευτη ζημιά στην  αγορά.
Αναμφισβήτητα έχουν αυξηθεί οι τιμές σε συγκεκριμένες περιοχές της Αττικής ,όπως στο Κολωνάκι, στις περιοχές που έχουν θέα στην Ακρόπολη, στη Γλυφάδα. Σε σημεία  δηλαδή τα οποία επιλέγουν οι ξένοι αγοραστές να αγοράσουν διαμερίσματα ή και ολόκληρα κτίρια, προκειμένου να τα εκμεταλλευτούν εμπορικά, ενοικιάζοντας τα , είτε μέσω της πλατφόρμας rbnb ,είτε μόνοι τους μέσω εταιρειών που οι ίδιοι συστήνουν στη χώρα μας.
Δεν ισχύει όμως αυτή η αύξηση για την Κηφισιά για παράδειγμα, για την Εκάλη για το Χαλάνδρι για την Αγία Παρασκευή, για το Περιστέρι κλπ.
Βάσει των προαναφερθέντων όμως, ο πελάτης παρασύρεται από τα επίσημα αλλά ψευδή γενικά στατιστικά , αυξάνει την τιμή του ακινήτου του σε περιοχές που δεν έχουν ζήτηση από ξένους με αποτέλεσμα το ακίνητο του να μένει στα αζήτητα.
Η μόνη λύση για να αποφευχθεί το πρόβλημα είναι η συμμετοχή στην νομοθεσία των ακινήτων , ειδικά όσον αφορά στα ακίνητα της Αττικής, του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής Αθηνών . Γιατί μόνο οι μεσίτες και βέβαια οι επίσημοι μεσίτες, γνωρίζουν τις πραγματικές τιμές στις οποίες γίνονται σήμερα οι αγοραπωλησίες.
Σε όλο τον κόσμο υπάρχει υγιές διαδικτυακό σύστημα μέσω του οποίου αναζητάς τις πραγματικές τιμές σε κάθε χώρα σε κάθε πόλη. Ένα mls στο οποίο καταγράφονται ολες οι αγοραπωλησίες , την ώρα που γίνονται και με το τίμημα που γίνονται.
Ωστόσο και εδώ η Ελλάδα έχει την πρωτιά. Πρώτοι στις ψευδείς δηλώσεις και τιμές, πρώτοι στο πλήθος των απαιτούμενων για την αγοραπωλησία εγγράφων, πρώτοι στον χρόνο που διαρκεί μια αγοραπωλησία !!!

Εβίτα Ελευθερουδάκη
real estate agent
broker/owner
EPSILON TEAM real estate
Μέλος του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής Αθηνών

Δευτέρα, 16 Ιουλίου 2018

Airbnb : Παγίδες και μυστικά της φορολογίας

Άρθρο της Δήμητρας Παπαδοπούλου και Βικτωρίας Ηλιοπούλου δικηγόρων, με εξειδίκευση στο χρηματοοικονομικό και φορολογικό δίκαιο. 

Η ηλεκτρονική πλατφόρμα Airbnb παρέχει τη δυνατότητα σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές ακινήτων να εκμεταλλεύονται οικονομικά την ακίνητη περιουσία τους εκμισθώνοντάς την για σύντομα χρονικά διαστήματα, λίγες εβδομάδες ή, συχνά, και κάποιες μόνο ημέρες.
Παρότι η Airbnb γνώρισε σημαντική άνθηση τα τελευταία χρόνια στη χώρα μας, σε μεγάλο ποσοστό η σχετική αγορά λειτουργεί ακόμα εκτός νόμου. Οι ιδιοκτήτες αγνοούν την διαδικασία που προβλέπει ο Ν. 4446/2016 για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και δεν δηλώνουν τα εισοδήματα από την Airbnb στις φορολογικές δηλώσεις τους. Έτσι, παραμένουν εκτεθειμένοι έναντι των Φορολογικών Αρχών σε περίπτωση ενδεχόμενου ελέγχου και κινδυνεύουν να τους επιβληθούν σημαντικά πρόστιμα.

Διαδικαστικό καθεστώς
Σύμφωνα με τον νόμο, ο ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής ενός ακινήτου (ο οποίος ονομάζεται διαχειριστής), προτού «ανεβάσει» οποιοδήποτε ακίνητο στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της Airbnb προκειμένου να το μισθώσει, πρέπει να εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (www.aade.gr) χρησιμοποιώντας τους κωδικούς του TAXISnet. Αν διαχειρίζεται περισσότερα από ένα ακίνητα, οφείλει να εγγραφεί τόσες φορές όσα και τα ακίνητα που διαχειρίζεται. Αφότου εγγραφεί, ο διαχειριστής μπορεί πλέον να προχωρήσει στην ανάρτηση του ακινήτου, ωστόσο είναι υποχρεωμένος να την συνοδεύσει με τον αριθμό εγγραφής του στην ΑΑΔΕ σε εμφανές σημείο. Αν παραβιάσει αυτήν την υποχρέωση, ο διαχειριστής κινδυνεύει με πρόστιμο 5.000 ευρώ.

Ο διαχειριστής πρέπει, επίσης, να υποβάλλει στην ΑΑΔΕ την λεγόμενη «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής», δηλαδή μία δήλωση με τις διάφορες συμφωνίες μίσθωσης που συνάπτει μέσω της πλατφόρμας Airbnb. Οι Δηλώσεις υποβάλλονται ηλεκτρονικά με τους κωδικούς του TAXISnet μέχρι την 12η ώρα το βράδυ της επομένης εργάσιμης ημέρας από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο. Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης, το πρόστιμο ορίζεται στο διπλάσιο του μισθώματος του ακινήτου, και σε περίπτωση εκπρόθεσμης υποβολής Δήλωσης, το πρόστιμο ορίζεται σε 100 ευρώ. Πρέπει να σημειωθεί, βέβαια, πως η ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν είναι ακόμα έτοιμη.
 

Φορολογικό καθεστώς
Αφότου «ανεβάσει» το ακίνητο στην πλατφόρμα της Airbnb και υποβάλλει την Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, ο διαχειριστής πρέπει πλέον να δηλώσει το εισόδημα στην φορολογική του δήλωση και να αποδώσει τους οφειλόμενους φόρους. Το θέμα της φορολογικής αντιμετώπισης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, μετά από πολλές εικασίες και συζητήσεις, ρυθμίστηκε ρητά προσφάτως με το Ν. 4472/2017 που αφορά στα εισοδήματα από την Airbnb που αποκτώνται από την 01.01.2017 και εφεξής.

Συγκεκριμένα, το εν λόγω εισόδημα, εφόσον η εκμίσθωση επιπλωμένων κατοικιών συνοδεύεται αποκλειστικά από την παροχή κλινοσκεπασμάτων, λογίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογείται αυτοτελώς ως εξής:

Για το εισόδημα μέχρι 12.000 ευρώ εφαρμόζεται συντελεστής 15%
Για το εισόδημα από 12.001 ευρώ έως 35.000 εφαρμόζεται συντελεστής 35% και
Για το εισόδημα από 35.001 ευρώ και πάνω εφαρμόζεται συντελεστής 45%
Αντιστοίχως, προβλέπεται η απαλλαγή του εν λόγω εισοδήματος από τον Φ.Π.Α.. Σημειωτέον, ότι δεν έχει διευκρινιστεί ακόμα ειδικά για την περίπτωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας της οικονομίας διαμοιρασμού εάν για τις εν λόγω μισθώσεις θα ισχύουν όσα ισχύουν εν γένει για τις λοιπές μισθώσεις αναφορικά με τα τέλη χαρτοσήμου. Ελλείψει, λοιπόν, τέτοιας διευκρίνισης τεκμαίρεται ότι οι εμπορικές μισθώσεις υπάγονται καταρχήν σε τέλος χαρτοσήμου με συντελεστή 3,6%.
Στην κάθε περίπτωση, τα φυσικά πρόσωπα που πραγματοποιούν απαλλασσόμενες μισθώσεις ακινήτων, απαλλάσσονται από την υποχρέωση έναρξης εργασιών για την λήψη Α.Φ.Μ./Φ.Π.Α., ενώ τα νομικά πρόσωπα υποχρεούνται σε έναρξη εργασιών.

Αντίθετα, εάν παρέχονται και άλλες υπηρεσίες εκτός της παροχής κλινοσκεπασμάτων (π.χ. υπηρεσίες καθαρισμού, παροχή φαγητού κ.λπ.), όπως είναι το συνήθως συμβαίνον, τότε το εισόδημα λογίζεται ως εισόδημα από ατομική επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται ως εξής:

Για το εισόδημα μέχρι 20.000 ευρώ εφαρμόζεται συντελεστής 22%
Για το εισόδημα από 20.001 ευρώ έως 30.000 εφαρμόζεται συντελεστής 29%
Για το εισόδημα από 30.001 ευρώ έως 40.000 εφαρμόζεται συντελεστής 37% και
Για το εισόδημα από 40.001 ευρώ και πάνω εφαρμόζεται συντελεστής 45%.
Αντιθέτως, όταν η άσκηση βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων υπό τις ανωτέρω συνθήκες, διενεργείται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται με συντελεστή 29%.
Στην τελευταία αυτή περίπτωση, η αντιμετώπιση του εισοδήματος ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα δημιουργεί και όλες τις συνακόλουθες φορολογικές υποχρεώσεις που συνοδεύουν την άσκηση ατομικής ή μη επιχειρηματικής δραστηριότητας, όπως την υποχρέωση απόδοσης φόρου μισθωτών υπηρεσιών, Φ.Π.Α. (με μειωμένο συντελεστή 13%) κ.λπ. και εν γένει την υποχρέωση λογιστικής τήρησης διπλογραφικών ή απλογραφικών βιβλίων.

Για τα ως άνω εισοδήματα που είχαν αποκτηθεί πριν την 01.01.2017 παρά την απουσία θέσπισης ρητού νομοθετικού πλαισίου μέχρι τότε, προβλέφθηκε με το άρθρο 57 του Ν. 4446/2016 η δυνατότητα υποβολής αρχικών ή τροποποιητικών δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος που αφορούσαν τα επίμαχα εισοδήματα και τα οποία φορολογούνταν με βάση τις ισχύουσες διατάξεις φορολογίας ακινήτων.
Τέλος, ειδικά για όσα καταλύματα λειτουργούν ως τουριστικά καταλύματα υπό το καθεστώς του Ν. 4276/2017 και διατίθενται μέσω της πλατφόρμας διαμοιρασμού θα πρέπει να αποδίδεται από τους διαχειριστές και φόρος διαμονής καθώς οι εν λόγω μισθώσεις δεν θεωρούνται πλέον αστικές, αλλά πρόκειται για υπηρεσίες διαμονής που παρέχονται από τουριστικές επιχειρήσεις-τουριστικά καταλύματα.

Συμπερασματικά, ναι μεν το ζήτημα της φορολόγησης των εισοδημάτων από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων ρυθμίστηκε νομοθετικά, ωστόσο όπως αποδεικνύεται στην πράξη, οι διαχειριστές στην πλειοψηφία τους συνεχίζουν να μην δηλώνουν τα εν λόγω εισοδήματα, λόγω της πεποίθησης που έχει εδραιωθεί στην σχετική αγορά ότι οι Φορολογικές Αρχές δύσκολα θα μπορέσουν να τους ελέγξουν, εξ’ αιτίας του τρόπου είσπραξης των μισθωμάτων.

Συγκεκριμένα, ο εκάστοτε διαχειριστής δεν είναι υποχρεωμένος να πληρώνεται με πίστωση χρημάτων στον τραπεζικό του λογαριασμό, αλλά μπορεί να πληρώνεται και μέσω PayPal, ενός ηλεκτρονικού «πορτοφολιού» που μέχρι προσφάτως δεν ήταν δυνατόν να «ανιχνευθεί» από τις Φορολογικές Αρχές για τον λόγο ότι η εγγραφή σ’ αυτό απαιτεί απλώς μία ηλεκτρονική διεύθυνση και όχι το ΑΦΜ του κατόχου. Ωστόσο, πρόσφατα ενσωματώθηκε στην ελληνική έννομη τάξη η Πολυμερής Συμφωνία Αρμοδίων Αρχών (Ν. 4428/2016) σχετικά με την ανταλλαγή πληροφοριών με σκοπό την φοροαποφυγή και την φοροδιαφυγή, σύμφωνα με την οποία όλα τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα είναι υποχρεωμένα να διαβιβάσουν συγκεκριμένα δεδομένα και πληροφορίες (όνομα, διεύθυνση, Α.Φ.Μ., τον αριθμό και την αξία του λογαριασμού) στις αρμόδιες φορολογικές αρχές των άλλων συμβαλλόμενων χωρών.

Είναι σχεδόν βέβαιο, δε, ότι και η PayPal θα υποχρεωθεί σ’ αυτήν την ανταλλαγή πληροφοριών. Με τον τρόπο αυτό, λοιπόν, καθίσταται αναπόφευκτη η ανταλλαγή πληροφοριών που σχετίζονται με τα χρηματικά ποσά/εισοδήματα που εισπράττονται από την βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων. Έτσι, ενώ μέχρι τώρα τα εισοδήματα που εισπράττονται μέσω PayPal από την βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μπορούσαν πράγματι να παραμείνουν μη ανιχνεύσιμα από τις Φορολογικές Αρχές, πλέον αυτό αναμένεται να αλλάξει. Στο μέτρο μάλιστα που θα εφαρμοστεί και το Περιουσιολόγιο, στο οποίο αναγκαστικά όλοι θα δηλώνουν την κινητή και ακίνητή τους περιουσία, καθίσταται πλέον επικίνδυνη η μη δήλωση των εν λόγω εισοδημάτων.

Οι διαχειριστές των ακινήτων, λοιπόν, καλούνται να προσαρμόσουν τον τρόπο που εκμεταλλεύονται την πλατφόρμα της Airbnb στα νέα δεδομένα της ελληνικής και διεθνούς φορολογικής πραγματικότητας. Είναι δεδομένο ότι η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων συνιστά πλέον ένα πολύ δημοφιλή τρόπο αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας, ο οποίος σε αρκετές περιπτώσεις καθιερώνεται ως κύριος τρόπος απόκτησης εισοδήματος. Με την τελευταία τροποποίηση του νόμου, μάλιστα, απαλείφθηκαν οι περιορισμοί που είχαν προβλεφθεί αρχικά (μίσθωση έως 2 ακινήτων ανά διαχειριστή – μίσθωση έως 90 ημέρες κατ’ έτος) που περιόριζαν αρκετά την ευχέρεια των ιδιοκτητών και είχαν υποστεί έντονη κριτική.

Επειδή, ωστόσο, στις περιπτώσεις αυτές οι φορολογικοί συντελεστές που προβλέπονται είναι ιδιαιτέρως υψηλοί, θα ήταν σκόπιμο να αξιολογηθεί η ωφέλεια από την μετατροπή της ερασιτεχνικής αυτής ενασχόλησης σε επιχειρηματικό πλέον πλάνο. Συγκεκριμένα, στο βαθμό που η βραχυχρόνια μίσθωση αποκτά χαρακτήρα μονιμότητας, η οργανωμένη πλέον παροχή τέτοιων υπηρεσιών θα μπορούσε επιχειρηματικά και φορολογικά να αντιμετωπισθεί με τέτοιο τρόπο, ώστε τα επίμαχα εισοδήματα να φορολογούνται ως εισοδήματα από επιχειρηματική δραστηριότητα και να επωφελούνται όλων των ωφελειών που παρέχει ο νόμος προς τις επιχειρήσεις (έκπτωση δαπανών κ.λπ.), με αποτέλεσμα την πληρωμή μικρότερων φόρων.

Πηγή e-red