Παρασκευή, 30 Απριλίου 2021

Την 1η Ιουλίου ξεκινά η εφαρμογή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτου

«Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου είναι μια κορυφαία μεταρρύθμιση διότι μέσα από αυτήν για πρώτη φορά στη χώρα μας θα καταγραφεί ψηφιακά το κτιριακό απόθεμα για όλα τα ακίνητα της χώρας, δημόσια και ιδιωτικά.
Πέρα από τη συνολική απεικόνιση των κτιρίων για κάθε χρήση, μέσα από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου θα δοθεί και η δυνατότητα να επιλυθούν μια σειρά από πολεοδομικά προβλήματα.
Ενα από αυτά θα είναι και η αντιμετώπιση του συνολικού ζητήματος των αυθαιρέτων, όλων των κατηγοριών».

Υποχρέωση για ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου έχουν:

1. Ολα τα νέα κτίρια και οι διηρημένες ιδιοκτησίες για τα οποία εκδίδονται νέες οικοδομικές άδειες.

2. Τα παλαιότερα κτίρια.

3. Τα αυθαίρετα κατά την περαίωση των δηλώσεων.

Το σύστημα προοδευτικά θα συνδεθεί με όλα τα ηλεκτρονικά συστήματα για τα ακίνητα: οικοδομικές άδειες, Κτηματολόγιο κ.ά.

Προσοχή:
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ισχύει κανονικά από την 1η Φεβρουαρίου και υποχρεωτικά από την 1η Ιουλίου 2021. Ειδικότερα, από την 1η Φεβρουαρίου έως την 31η Ιουνίου οι όποιες συναλλαγές μπορούν να γίνουν με τον παλιό τρόπο (όπως γινόταν πριν από την Ταυτότητα Κτιρίου) και τον νέο (όπου απαιτείται η Ταυτότητα Κτιρίου), ενώ από την 1η Ιουλίου 2021 μόνο με το νέο τρόπο.

Η παράταση – διευκόλυνση

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να γνωρίζουν πως έχει παραταθεί (με σχετική τροπολογία του υπουργείου Περιβάλλοντος) έως τις 30 Ιουνίου 2021 η ισχύς των βεβαιώσεων των μηχανικών που πιστοποιούν την ύπαρξη ή μη πολεοδομικών παραβάσεων.

Με τη ρύθμιση αυτή διευκολύνονται οι μεταβιβάσεις ακινήτων για τα οποία έχει γίνει αυτοψία έως τις 31 Ιανουαρίου 2021 από μηχανικό, αλλά δεν έχει καταστεί δυνατόν να υπογραφεί το συμβόλαιο μεταβίβασης πριν από τη λήξη της βεβαίωσης.

Σημειώνεται πως η βεβαίωση μηχανικού αποτελεί ένα από τα δικαιολογητικά που πρέπει να συγκεντρώσουν οι ενδιαφερόμενοι για να εφαρμοστεί η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
Παράλληλα, όπως εξηγούν, από το υπουργείο Περιβάλλοντος, χωρίς Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου θα μπορούν να προχωρούν οι δημόσιες συμβάσεις που αφορούν ακίνητα με κτίρια.

Δύο νέα έγγραφα

Οι ιδιοκτήτες από εδώ και πέρα θα συναντούν μπροστά τους δύο νέα έγγραφα:
1. το Απόσπασμα Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας 

2. το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας.
Σημειώνεται πως αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία αφορά συνήθως διαμερίσματα, καταστήματα, γραφεία ή άλλες χρήσεις σε πολυκατοικίες, μικρά κτίρια κ.ά.

Ειδικότερα:

Το Απόσπασμα περιλαμβάνει όλες τις αναγκαίες πληροφορίες, με σχέδια και τεχνικά δικαιολογητικά για κάθε ξεχωριστό κτίριο (μονοκατοικία, κτίριο γραφείων κ.ά.) ή κάθε ξεχωριστή διαδικασία (οριζόντια ή κάθετη, για παράδειγμα διαμέρισμα ή κατάστημα σε πολυκατοικία).

Το Πιστοποιητικό περιλαμβάνει τη σύνοψη όλων των στοιχείων του υπάρχουν στο απόσπασμα και βεβαιώνει πως τα σχέδια υπάρχουν καταχωρισμένα. Ταυτόχρονα, περιλαμβάνει τις αναγκαίες βεβαιώσεις μηχανικών ότι στο κτίριο δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες ή αυτές έχουν τακτοποιηθεί (ή ότι σε ένα οικόπεδο δεν υπάρχει κτίσμα) που είναι προϋπόθεση για τη σύνταξη συμβολαίου από συμβολαιογράφο στη μεταβίβαση ακινήτου.

Τα προαναφερόμενα έγγραφα, όπως εξηγούν από το υπουργείο Περιβάλλοντος, ενσωματώνουν και αντικαθιστούν δεκάδες διαδικασίες και έγγραφα που χρησιμοποιούν μηχανικοί και συμβολαιογράφοι στις μεταβιβάσεις ακινήτων, όπως η βεβαίωση μηχανικού για την ύπαρξη ή μη αυθαιρεσιών, το ενεργειακό πιστοποιητικό, το ΚΑΕΚ του Κτηματολογίου κ.ά.

Η διαδικασία

Όλη τη διαδικασία θα την αναλαμβάνει υποχρεωτικά μηχανικός, ο οποίος θα έχει και την ευθύνη για όσα δηλώνονται και αναφέρονται στα προαναφερόμενα έγγραφα. Το πρώτο και καθοριστικό βήμα για την καταχώριση ενός ακινήτου – που αποτελεί βάση για όλα τα επόμενα – είναι ο εντοπισμός του οικοπέδου στον χάρτη και η καταχώριση των βασικών του στοιχείων, ανεξάρτητα αν πρόκειται για ολόκληρο κτίριο ή ένα μόνο διαμέρισμα και ιδιοκτησία. Ακολουθεί η περιγραφή κάθε ξεχωριστής διαδικασίας και στο τέλος μπαίνουν στο πληροφοριακό σύστημα τα σχέδια και τα δικαιολογητικά.

Mε απλά λόγια, η καταχώριση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας θα υλοποιείται σε δύο βασικά βήματα: την καταχώριση οικοπέδου / γηπέδου και την καταχώριση ιδιοκτησιών.

Μία καταχώριση

Σε κάθε οικόπεδο αντιστοιχεί μία καταχώριση. Σε περίπτωση όμως σύστασης καθέτου ιδιοκτησίας μπορεί να γίνει ξεχωριστή καταχώριση για κάθε τμήμα του οικοπέδου που αποτελεί κάθετη ιδιοκτησία. Εφόσον έχει συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία επί καθέτου, γίνεται υποχρεωτικά ξεχωριστή καταχώριση οικοπέδου / γηπέδου για κάθε κάθετη ιδιοκτησία.

Στην περίπτωση που το οικόπεδο δεν έχει καταχωρισθεί, ο μηχανικός εισάγει στο πληροφοριακό σύστημα νέα εγγραφή, εντοπίζει γεωχωρικά το οικόπεδο και συμπληρώνει, μεταξύ άλλων, τα εξής στοιχεία: περιγραφή του οικοπέδου, ΚΑΕΚ, εάν βρίσκεται εκτός ή εντός σχεδίου πόλης, αριθμό των αυτοτελών ιδιοκτησιών, εάν βρίσκεται σε περιοχή όπου επικρατεί ειδικό πολεοδομικό καθεστώς κ.ά.

Ξεχωριστή ιδιοκτησία

Μετά το οικόπεδο, η διαδικασία περνά στην καταχώρηση ιδιοκτησιών, με περιγραφή και τεκμηρίωση των οικοπέδων ή γηπέδων ή κτιρίων ή τμημάτων αυτών που αποτελούν αυτοτελείς ιδιοκτησίες.

Διευκρινίζεται πως στην περίπτωση που το σύνολο του οικοπέδου ή γηπέδου, το οποίο αφορά προγενέστερη καταχώριση οικοπέδου / γηπέδου, αποτελεί ενιαία αδιαίρετη ιδιοκτησία, καταχωρίζεται μία ιδιοκτησία, ανεξαρτήτως ύπαρξης και αριθμού κτισμάτων σε αυτό.

Εφόσον στο οικόπεδο ή γήπεδο υφίσταται σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, η καταχώριση γίνεται ανά αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία. Ξεχωριστή καταχώριση γίνεται για το σύνολο των κοινόχρηστων χώρων του οικοπέδου / γηπέδου.

Ο μηχανικός θα ελέγχει αν υπάρχει εγγραφή για τη συγκεκριμένη ιδιοκτησία. Εάν δεν έχει καταχωρισθεί, συμπληρώνει το ηλεκτρονικό έντυπο ιδιοκτησίας, το οποίο, μεταξύ άλλων, περιλαμβάνει τα εξής στοιχεία: περιγραφή της ιδιοκτησίας, επιλογή τύπου ιδιοκτησίας (αδιαίρετη ιδιοκτησία, κάθετη ή οριζόντια ή κοινόχρηστοι χώροι), χιλιοστά ιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, ΚΑΕΚ, τεχνική περιγραφή ιδιοκτησίας, πίνακα με τις επιφάνειες ανά όροφο, πίνακα με τις χρήσεις ανά όροφο, αιτιολόγηση υποβολής της Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας.

Τα δικαιολογητικά, τα πρόστιμα και τι ισχύει για τα παλαιότερα κτίρια

Η καταχώριση στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου συνοδεύεται από τα εξής δικαιολογητικά: Οικοδομικές άδειες, δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων, σχέδια που συνοδεύουν τις πράξεις και αποτυπώνουν την ιδιοκτησία, τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου, πίνακας χιλιοστών (εφόσον η Ταυτότητα Ιδιοκτησίας αποτελεί αυτοτελή ιδιοκτησία), μελέτη κατανομής δαπανών κτιρίου εφόσον υπάρχει.

Κυρώσεις

Σε περίπτωση που διαπιστωθεί δήλωση ψευδών στοιχείων, εκτός των ποινικών κυρώσεων, προβλέπεται πρόστιμο, το ύψος του οποίου θα κυμαίνεται από 2.000 έως 20.000 ευρώ, ανάλογα με την επιφάνεια που δεν έχει αποτυπωθεί στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα. Και τα όρια των κυρώσεων θα διπλασιάζονται, εάν υπάρξει υποτροπή των παραβάσεων κι αν αυτές αφορούν οικοδομικές εργασίες σε παραδοσιακούς οικισμούς, περιοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλλους αλλά και προστατευόμενες περιοχές.

Οι κατηγορίες
Για την υποβολή  της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, τα παλαιότερα κτίρια διακρίνονται σε δύο κατηγορίες:

  • Στην πρώτη, υπάγονται τα κτίρια που ανήκουν στο Δημόσιο, στους ΟΤΑ, τα θέατρα, οι κινηματογράφοι, οι αίθουσες εκδηλώσεων, τα συνεδριακά κέντρα, τα πρατήρια καυσίμων, τα τουριστικά καταλύματα άνω των 300 τετραγωνικών μέτρων, τα δημόσια και ιδιωτικά σχολικά κτίρια, τα νοσοκομεία και τα καταστήματα κράτησης. Γι’ αυτά τα κτίρια υπάρχει ένα περιθώριο πέντε χρόνων για την καταχώριση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας.
  • Στη δεύτερη κατηγορία, για την οποία δεν υπάρχει καταληκτική ημερομηνία, υπάγονται όλα τα υπόλοιπα κτίρια και οι αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες. Εδώ, η σχετική δήλωση προσαρτάται υποχρεωτικά στο συμβόλαιο σε περίπτωση μεταβίβασης.


Πηγή: b2green

Σάββατο, 24 Απριλίου 2021

ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΕΣ ΑΛΛΑΓΕΣ ΣΤΟ ΧΑΛΑΝΔΡΙ

Την αναθεώρηση του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΓΠΣ) του Δήμου Χαλανδρίου ενέκρινε το υπουργείο Περιβάλλοντος. Με την αναθεώρηση αναδιοργανώνονται οι πολεοδομικές ενότητες του δήμου, προστίθενται νέες περιοχές πρασίνου, ενώ πολεοδομείται μια ζώνη κοντά στο νεκροταφείο της πόλης.

Πιο συγκεκριμένα:
Ο δήμος χωρίζεται σε έξι (αντί 17 σήμερα) πολεοδομικές ενότητες, με υψηλότερο συντελεστή στο κέντρο της πόλης και χαμηλότερο στην περιοχή Πάτημα. Το μεγαλύτερο μέρος του δήμου ορίζεται ως περιοχή γενικής κατοικίας, με εξαίρεση το κέντρο της πόλης που έχει χρήσεις πολεοδομικού κέντρου. Παραμένουν ως είχαν οι περιοχές αμιγούς κατοικίας (Πάτημα, Εθνος, Ζώνη Β΄ Ρεματιάς) και προστίθεται σε αυτές η νέα περιοχή που εντάσσεται στο σχέδιο πόλης, κοντά στο νεκροταφείο. Στις νέες πολεοδομούμενες περιοχές εντάσσεται και μια ζώνη εκατέρωθεν του νοητού άξονα από τον σταθμό Νομισματοκοπείου μέχρι τον σταθμό Δουκίσσης Πλακεντίας. Επίσης, δυτικά του νεκροταφείου ορίζεται μια ζώνη παραγωγικών δραστηριοτήτων προκειμένου να μπορούν να λειτουργούν νόμιμα τα υφιστάμενα μαρμαράδικα. Τέλος, καθορίζονται ως ελεύθεροι χώροι το πάρκο αναψυχής της Αττικής Οδού και μια περιμετρική ζώνη 50 μ. πέριξ του νεκροταφείου Χαλανδρίου.

Με το νέο ΓΠΣ προσδιορίζεται σαφώς το πολεοδομικό καθεστώς περιοχών με ειδικές χρήσεις κοινωφελών λειτουργιών. Στην ευρύτερη περιοχή του Νομισματοκοπείου, το δημόσιο κτήμα έκτασης περίπου 30 στρεμμάτων καθορίζεται ως κοινωφελής χώρος με έμφαση στον αθλητισμό και η έκταση ανατολικά του Νομισματοκοπείου λαμβάνει χρήσεις κοινωνικής πρόνοιας και πρωτοβάθμιων υπηρεσιών υγείας χωρίς νοσηλεία. Η περιοχή της Ριζαρείου λαμβάνει χρήσεις αποκλειστικά εκπαίδευσης και καθορίζεται μικρός συντελεστής δόμησης προκειμένου να προστατευτεί το υψηλό πράσινο της έκτασης. Το Ιδρυμα Χατζηκώνστα λαμβάνει χρήσεις αποκλειστικά εκπαίδευσης – κοινωνικής πρόνοιας και πολιτιστικών εγκαταστάσεων. 

Πηγή: ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ

Κυριακή, 21 Φεβρουαρίου 2021

H τεχνική της πώλησης ενός ακινήτου

 Η πώληση έχει τεχνική, χρειάζεται στρατηγική , βασίζεται στην ειλικρίνεια αλλα και στην εικόνα. Η τεχνική της πώλησης εξελίσσεται συνεχώς. Στη χώρα μας οι εξελίξεις της αγοράς τα τελευταία χρόνια είναι ραγδαίες και ο τρόπος πώλησης δεν μπορεί να είναι ο ίδιος που ήταν πριν 2, 5, 10, 20 χρόνια. 

Για να πετύχει η πώληση απαιτείται στενή και ειλικρινής συνεργασία του ιδιοκτήτη με εκείνον που χαράσσει την στρατηγική, τον επαγγελματία μεσίτη. 

Το ακίνητο το πουλάει ο ιδιοκτήτης του. Ότι και να κάνει ο μεσίτης, σύμβουλος ακινήτων, σύμβουλος ακίνητης περιουσίας, πέστε τον όπως θέλετε, αν ο ιδιοκτήτης δεν κάνει τα απαραίτητα, θα περιμένει την τύχη να βοηθήσει, με τις ίδιες πιθανότητες που έχει να πιάσει το τζόκερ παίζοντας ένα δελτίο των 0,50

Υπάρχουν πολύ συγκεκριμένες κινήσεις και δράσεις για την πώληση οιουδήποτε οικιστικού ακινήτου. Γιατί τα οικιστικά ακίνητα, οι κατοικίες αγοράζονται με την καρδιά εν αντιθέσει με τα επαγγελματικά που αγοράζονται μονο με χαρτί και μολύβι.

Σημαντικότερο όλων για την πώληση ενός ακινήτου είναι η πρώτη εικόνα που θα εισπράξει ο εν δυνάμει αγοραστής, κάτι που ελάχιστοι ενστερνίζονται και ακόμα πιο λίγοι φροντίζουν. 

Γι αυτό αν θέλετε να πουλήσετε

1. Τακτοποιήστε και καθαρίστε πολύ καλά το ακίνητο σας πριν μπεί μέσα ο ενδιαφερόμενος. Μπορεί ένα ακίνητο να βρίσκεται στο σημαντικότερο location, να έχει ωραία θέα, αλλά μέχρι να βγει ο πελάτης στην βεράντα και να την δει, θα έχει ήδη εισπράξει την πρώτη αίσθηση. Φροντίστε να είναι θετική. Η σκόνη, τα λερωμένα πατώματα, οι τοίχοι με τις δαχτυλιές, αλλά και η ακαταστασία, έχουν ήδη δημιουργήσει κακή  αίσθηση στον αγοραστή και τον καθοδηγούν στην άρνηση, έστω και υποσυνείδητα.

2. Ανοίξτε πριν το ραντεβού όλα τα παράθυρα να μπει μέσα όσο φως μπορεί να μπει. Και αν η μέρα είναι σκοτεινή ανοίξτε τα φώτα. Ένα ακίνητο με φως ακόμα και τεχνητό, δημιουργεί θετικά συναισθήματα.

3. Αφαιρέστε τα έπιπλα από τα λάθος σημεία. Μπορεί να σας έχει βολέψει ο καναπές με την πλάτη στην μπαλκονόπορτα, αλλά ο δρόμος που συνδέει την είσοδο με την βεράντα, πρέπει να είναι πάντα ελεύθερος. Μπορεί να χρειαστήκατε ένα επιπλέον τραπέζι στο υπνοδωμάτιο για την τηλε-εργασία σας αυτή τη χρονιά. Την ημέρα που θα έρθει ο πελάτης αφαιρέστε το. Ελάχιστοι είναι οι πελάτες που έχουν την αίσθηση του χώρου και ένα τραπέζι, μια καρέκλα επιπλέον σε λάθος σημείο, δημιουργεί την εντύπωση ενός μικρού δωματίου, ενώ στην πραγματικότητα δεν είναι. 

4. Κάντε τις απαραίτητες επισκευές. Ένας τοίχος που ξεφλούδισε από κακό βάψιμο και το ξεφλούδισμα προχώρησε,  θα υποψιάσει τον πελάτη ότι το ακίνητο έχει δομικά προβλήματα, υγρασίες κλπ. Ξύστε τον και βάψτε τον έστω και μόνοι σας πριν αρχίσετε να το δείχνετε στους αγοραστές. Ειδικά αν βρίσκεται σε χώρο που περνάνε σωλήνες, μπάνιο ή κουζίνα. Ελάχιστοι είναι οι πελάτες με τεχνικές γνώσεις και δεν πρέπει να τους προβληματίσετε με κάτι που εσείς γνωρίζετε ότι δεν είναι ελάττωμα του σπιτιού.

5. Περιορίστε τα κατοικίδια σας σ ένα δωμάτιο ή σε μια μικρή βεράντα. Είναι πολλοί οι άνθρωποι που δεν τα συμπαθούν ή ακόμα και τα φοβούνται. Μην στρεσάρετε τον αγοραστή, μην τον αναγκάσετε να έχει το νου του συνέχεια αν θα τον πλησιάσει ο σκύλος ή η γάτα σας. Αφήστε τον να νοιώσει το σπίτι με την ησυχία του.

6. Στείλτε για ψώνια τον παππού, την γιαγιά, τον σύζυγο, όποιον ενδόμυχα ή και εμφανώς ξέρετε ότι δεν θέλει να πουληθεί το ακίνητο. Αγγίζει τα όρια του μεταφυσικού αυτό, αλλά ποτέ στα 11 χρόνια που είμαι επαγγελματίας, δεν πούλησα σπίτι, όσο καλό και αν ήταν, που κάποιος από τους ενοίκους του δεν ήθελε να πουληθεί. Ανεξήγητο μεν, συμβαίνει όμως. Γι αυτό καλό είναι, εκείνος που δεν συμφωνεί στην πώληση να λείπει την ώρα της υπόδειξης.

7. Αφήστε τον μεσίτη να δείξει το ακίνητο.  Το ύφος σας , ο τόνος της φωνής σας, οι κινήσεις σας, προδίδουν την αγωνία  σας να γίνει άμεσα η πώληση και ο πελάτης και θα το εισπράξει και θα το εκμεταλλευτεί στην διαπραγμάτευση. 

8. Βάλτε την σωστή εμπορική τιμή. Όχι κάνοντας σύγκριση από τις αγγελίες που βλέπετε στα portals ακινήτων ,αλλά ρωτώντας τον μεσίτη που έχετε επιλέξει. Η σωστή εμπορική αξία βρίσκεται μόνο αν γνωρίζετε τι έχει πουληθεί τους τελευταίους μήνες στην ίδια περιοχή και πόσο. Αυτό όμως είναι κάτι που μόνο ο μεσίτης μπορεί να σας το πει, είτε γιατί έχει κάνει αντίστοιχη πώληση, είτε ρωτώντας τους συναδέλφους του που δραστηριοποιούνται στην περιοχή. Την πραγματική τιμή πώλησης ενός ακινήτου την γνωρίζουν μόνο οι δικηγόροι των δυο πλευρών, ο πωλητής, ο αγοραστής και ο μεσίτης που μεσολάβησε. Πολλές φορές ούτε ο συμβολαιογράφος που συντάσσει το συμβόλαιο δεν ξέρει πόσο πραγματικά πουλήθηκε το ακίνητο. 

9. Η σωστή φωτογράφηση του ακινήτου είναι το 40% μιας επιτυχημένης πώλησης. Μια εικόνα χίλιες λέξεις λένε και έτσι είναι. Η φωτογράφηση ενός προς πώληση ακινήτου, διαφέρει πολύ από την … καλλιτεχνική φωτογράφηση. Πριν επιλέξετε μεσίτη επισκεφθείτε το site του και δείτε πως παρουσιάζει τα ακίνητα του. Μεσίτης που φωτογραφίζει τουαλέτες με ανοικτές λεκάνες, γωνίες δωματίων και πίνακες ζωγραφικής, κουζίνες με πιάτα στον νεροχύτη και μπαλκόνια με πεταμένα λάστιχα και πεσμένα κάτω φύλλα, δεν σας κάνει. Δεν ξέρει να παρουσιάσει την πραγματική διάσταση του σπιτιού σας στον πελάτη. Η μεσιτική φωτογράφιση απαιτεί την κατά το δυνατόν καλύτερη απεικόνιση του μεγέθους του ακινήτου. Ποτέ δεν βγαίνεις στο μπαλκόνι να το φωτογραφίσεις απ έξω, γιατι έτσι κανείς δεν θα καταλάβει πόσο φαρδύ είναι. Ούτε στέκεσαι στη μέση ενός δωματίου για να το φωτογραφήσεις. Οι τεχνικές φωτογράφησης διδάσκονται σε σεμινάρια του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής Αθηνών και ο μεσίτης που δεν τις γνωρίζει ίσως να μην είναι και νόμιμος. Δυστυχώς στην χώρα μας το νομικό πλαίσιο επιτρέπει στον οιονδήποτε να κάνει τον μεσίτη. Προσέξτε το γιατι θα σας στοιχίσει. 

10. Και τώρα το δέκα το καλό! Με το που θα αποφασίσετε να πουλήσετε πρέπει να δημιουργήσετε τον φάκελο του ακινήτου σας. Έχουν χαθεί πολλές αγοραπωλησίες με την καθυστέρηση έκδοσης των απαραίτητων εγγράφων. Μέχρι ο ιδιοκτήτης να εκδώσει όλα τα πιστοποιητικά ο αγοραστής είχε βρεί παρεμφερές ακινητο με έτοιμο φάκελο και το είχε αγοράσει. Ο μεσίτης πρέπει με την ανάθεση της πώλησης να σας δώσει ένα έντυπο στο οποίο να αναφέρονται όλα τα απαιτούμενα για την πώληση έγγραφα. Βγάλτε τα το συντομότερο, φωτοτυπήστε τα και δημιουργήστε ένα σχεδόν πλήρη φάκελο ακινήτου με φωτοτυπίες. Εξαιρούνται τα έντυπα που λήγουν μετα κάποιο χρονικό διάστημα και θα πρέπει να τα επανεκδώσετε.  

Το σωστό branding του ακινήτου είναι η μισή και πλέον πώληση. Κι αν έχετε ήδη «κάψει» το ακίνητο σας, είτε γιατί το δώσατε σε μη επαγγελματίες, είτε γιατί το βγάλατε μόνοι σας στην αγορά, είτε γιατί διαφημίζεται για χρόνια και σε διαφορετικές τιμές, ζητήστε στον επαγγελματία που θα το αναθέσετε να σας κάνει re-branding. Γίνεται. Θα χρειαστεί να αποσυρθεί από την αγορά για κάποιο χρονικό διάστημα και να ξαναβγεί φρέσκο, ανανεωμένο και με τον σωστό τρόπο.
Μόνο έτσι θα το πουλήσετε σε σωστή τιμή. 


Εβίτα Ελευθερουδάκη
Broker/owner
Epsilon Team real estate

website: www.epsilonteam1.gr 
e-mail: evita@epsilonteam1.com


Κυριακή, 14 Φεβρουαρίου 2021

Ο ρόλος του Μεσίτη στην διαδικασία αγοραπωλησίας ενός ακινήτου

Ένα ενδιαφέρον άρθρο του συναδέλφου και εκτιμητή MRICS Γιάννη Δασκαλάκη.

Τον τελευταίο καιρό γίνεται μεγάλη συζήτηση για τον ρόλο του μεσίτη στην αγορά, για τον ρόλο του στην αγοραπωλησία ενός ακινήτου αλλά και για τα προσόντα που θα πρέπει να έχει έτσι ώστε να προσφέρει υπεραξία στην διαδικασία πώλησης ή μίσθωσης αυτού.

Τα παράπονα πολλά, κάποια δικαιολογημένα... κάποια αδικαιολόγητα ή τουλάχιστον, όχι επαρκώς αιτιολογημένα. Τελικά; Χρειάζεσαι έναν μεσίτη για την προώθηση του ακινήτου σου; Και αν ναι... ποιο πρέπει να είναι το προφίλ του;

Ας Δούμε τα βασικά

Ας αρχίσουμε με τα βασικά: Δεν υπάρχει νόμος, ο οποίος θέτει ως προϋπόθεση την διαμεσολάβηση μεσίτη στην διαδικασία πώλησης ή μίσθωσης ακινήτου. Όπως μέχρι το 2011, δεν υπήρχε νόμος που να θέτει ως προϋπόθεση την παρουσία μηχανικού για την μεταβίβαση του ακινήτου. Ποιο ήταν το αποτέλεσμα;; Να μην ξέρει κανείς οτι παίρνει ακίνητο το οποίο το μισό ήταν αυθαίρετο (ή τουλάχιστον να λέει ότι δεν ξέρει.)
Καλώς ή κακώς... η αγορά ενός ακινήτου, για τους περισσότερους από εμάς είναι η μεγαλύτερη επένδυση που θα κάνουμε ποτέ. Είναι αν θέλετε, η αποθήκευση όλων των κόπων που έχουμε κάνει στην ζωή μας. Ένα τεράστιο ποσό, για το οποίο εργαζόμαστε και πρόκειται να εργαζόμαστε μια ζωή για να πληρώσουμε. Είναι άραγε τόσο σημαντικό να πληρώσουμε επαγγελματίες - ειδικούς να ελέγξουν αυτό που θέλουμε να πάρουμε, για να διασφαλίσουν ότι θα είμαστε καλυμμένοι;;;
Σκέψου ότι θέλεις να αγοράσεις ένα αυτοκίνητο. Δεν θα το πας να το ελέγξει ένας μηχανικός; Ακόμη και αν ξέρεις από αυτοκίνητα, οι εποχές πλέον έχουν αλλάξει. Χρειάζεσαι κάποιον, ο οποίος είναι ειδικός. Και αν με τα αυτοκίνητα είναι πλέον δύσκολο, δεν μπορείς να φανταστείς πόσα πράγματα μπορεί να συμβαίνουν ταυτόχρονα σε ένα ακίνητο!!

Ας πάμε πίσω στους μεσίτες όμως. Ποιο είναι το προφίλ του σωστού μεσίτη; Ποιες προδιαγραφές πληροί ή θα πρέπει να πληροί και ποια είναι η δουλειά την οποία θα κάνει για να σε εκπροσωπήσει στην πώληση ή στην προσπάθεια αναζήτησης ενός ακινήτου;

Δυστυχώς το νομοθετικό πλαίσιο στην Ελλάδα είναι κακό και.. κατά την άποψή μου εδώ αρχίζουν όλα τα προβλήματα. Για να μπορέσεις να εργασθείς ως μεσίτης και να ανοίξεις μεσιτικό γραφείο, το μόνο που χρειάζεσαι είναι απολυτήριο λυκείου, ένας ΚΑΔ και μια έναρξη στο Επιμελητήριο. 

Μπορείς δηλαδή, αν έχεις απολυτήριο λυκείου, και χωρίς να περάσεις από οποιαδήποτε εξέταση ή τουλάχιστον σεμινάριο, να ανοίξεις γραφείο και να βγάλεις την πρώτη σου αγγελία.

Προσοχή λοιπόν! Δεν είναι όλοι  οι μεσίτες ίδιοι! Όπως δεν είναι και όλοι οι μηχανικοί, οι γιατροί ή οι δικηγόροι ίδιοι! Η μόνη διαφορά είναι ότι οι γιατροί, οι δικηγόροι και οι μηχανικοί έχουν κάποιες ελάχιστες προδιαγραφές που πληρούν.  Έχουν τελειώσει μια σχολή σχετική με το αντικείμενό τους. Και για να λέμε την αλήθεια... αυτή η διαφορά δεν είναι αμελητέα. 

Για να μην το περιπλέκουμε όμως παραπάνω,.. όπως όταν διαλέγεις μηχανικό ή δικηγόρο ή γιατρό μαθαίνεις τις προηγούμενες δουλειές τους, την εξειδίκευση τους, την υποδομή του γραφείου τους, ακόμη και τους πόρους της εταιρίας τους για να μπορούν να στηρίξουν την δουλειά που θα τους αναθέσεις... αυτό ακριβώς πρέπει να κάνεις και στον μεσίτη που θα επιλέξεις. Και κάπου εδώ θα βάλω άλλο ένα θέμα που θα το αναπτύξω σε επόμενο άρθρο: Λέω ΤΟΝ μεσίτη. Πρέπει να εμπιστευτείς ΕΝΑΝ μεσίτη  για μια συγκεκριμένη υπόθεση. Όπως διαλέγεις ΕΝΑΝ δικηγόρο. Εάν κάτι δεν πάει καλά.. αλλάζεις στην πορεία. Θα τα πούμε όμως άλλη στιγμή αυτά.. 

Γιατί λοιπόν να χρησιμοποιήσεις μεσίτη;

Η απάντηση είναι απλή: Θεωρώντας οτι διάλεξες τον σωστό, για εσένα και την υπόθεσή σου, μεσίτη και όχι κάποιον τυχαίο, ο μεσίτης είναι ένας επαγγελματίας με εξειδίκευση σε ακριβώς αυτό που χρειάζεσαι: Την πώληση του ακινήτου σου, η την εκπροσώπηση αγοραστών για την αγορά ενός ακινήτου (και κάπου εδώ να σε ενημερώσω ότι παγκοσμίως οι νέες τάσεις ξεχωρίζουν τους μεσίτες αγοραστών - buyers agents - από τους μεσίτες πωλητών - Listing agents - ως επαγγελματίες με διαφορετική εξειδίκευση, στοιχεία που ίσως για την Ελληνική πραγματικότητα να είναι ακόμη λίγο εξεζητημένα).  

Προφίλ

Ο σωστός - για εσένα & την περίπτωσή σου - μεσίτης είναι έμπειρος σε αυτό που κάνει, εκπροσωπεί αντίστοιχες περιπτώσεις καθημερινά και ζει από αυτό. Δεν το κάνει για να συμπληρώσει την σύνταξη η κάποιο άλλο εισόδημα. Δεν το κάνει part time και δεν το κάνει για χόμπι.  Εσύ πόσες φορές έχει χρειαστεί να μπεις σε μια τέτοια διαδικασία;; 

Προώθηση

Αυτό σημαίνει οτι ξέρει πολύ καλύτερα από εσένα το κάθε βήμα. Μπορεί να σε βοηθήσει, ξέρει ακριβώς τα βήματα που πρέπει να κάνει από την πρώτη μέρα μέχρι και την ολοκλήρωση του σκοπού  (πώληση του ακινήτου), ξέρει πως να δημιουργήσει προωθητικό υλικό, πού να διαφημίσει το ακίνητό σου, πώς να το διαφημίσει, πώς να γράψει την αγγελία για να τραβήξει αγοραστές, πού να απευθυνθεί και τι να αποφύγει. 

Αξιολόγηση αγοραστών και υπόδειξη 

Όταν έρθει η ώρα να δείξει το ακίνητο έχει κάνει αξιολόγηση του αγοραστή πριν τον φέρει (όσο μπορεί να το κάνει βάσει νόμου και βάσει εμπειρίας) και ξέρει πώς να παρουσιάσει το ακίνητο, τονίζοντας τα θετικά στοιχεία του (ποτέ όμως αποκρύπτοντας τα αρνητικά).

Διαπραγμάτευση

Φτάνοντας στην φάση της διαπραγμάτευσης, θα πρέπει να θυμίσω ότι το κάνει καθημερινά και από αυτό ζει. Ξέρει την προσφορά και την ζήτηση στην περιοχή. Ξέρει πόσους ενδιαφερόμενους έχει για το ακίνητό σου. Ξέρει σε τι ποσό έχουν κλείσει άλλα ακίνητα τα οποία είναι συγκρίσιμα με το δικό σου. Ξέρει λοιπόν, ποια πρόταση να σου προτείνει να απορρίψεις και ποια να δεχτείς. 

Υ.Γ: Εδώ θυμήσου. Δεν φτιάχνεις εσύ την αγορά. Η προσφορά του κάθε αγοραστή θα βασίζεται σε δεδομένα από όλη την αγορά. Προφανώς ο αγοραστής έχει ψάξει πολύ, και έχει δει αρκετά ακίνητα. Όλη η πληροφορία είναι στο διαδίκτυο. Πολοί ιδιοκτήτες "Τζογάρουν" θεωρώντας ότι ο αγοραστής θα δει πόσο ιδιαίτερο είναι το ακίνητό τους. 

Σας μιλάω από προσωπική εμπειρία 12 ετών:
1) Κανένα ακίνητο δεν είναι ίδιο με το άλλο.
2) Όλα τα ακίνητα έχουν κάτι ιδιαίτερο.
3) Όλοι οι ιδιοκτήτες θεωρούν ότι το δικό τους ακίνητό είναι πολύ καλύτερο από τα υπόλοιπα που υπάρχουν στην αγορά και
4) Τις αξίες των ακινήτων τις οδηγεί η αγορά, ό,τι και να σκεφτόμαστε εμείς για το ακίνητο μας. 

Η σωστή διαπραγμάτευση λοιπόν δεν θα πρέπει να περιλαμβάνει υποκειμενικά στοιχεία, αλλά δεδομένα αγοράς. Ο σωστός μεσίτης, γνωρίζοντας την αγορά και όλες τις πρόσφατες συναλλαγές, είναι σε πολύ καλύτερη από εσένα θέση να διαπραγματευτεί την προσφορά για το ακίνητό σου, χρησιμοποιώντας πάντα όλα εκείνα τα πλεονεκτήματα του ακινήτου σου που θα μπορούσαν να επηρεάσουν θετικά τον εν δυνάμει αγοραστή. Αντίστοιχα, αν μιλάμε για εκπροσώπηση αγοραστή, ο σωστός μεσίτης γνωρίζοντας όλα τα στοιχεία της αγοράς, είναι σε θέση να διαπραγματευτεί καλύτερα την τιμή πώλησης του επιλεγμένου από εσένα ακινήτου. 

Διαδικασία Πώλησης

Και ας πούμε ότι φτάσαμε σε συμφωνία τιμής. Τελειώνει εδώ;; Όχι βέβαια! Σχεδόν το 50% των ακινήτων στα οποία υπάρχει συμφωνία τιμής δεν καταλήγει σε πώληση. Ξέρεις γιατί; Γιατί μετά από την συμφωνία τιμής, αρχίζει στην πραγματικότητα όλη η δύσκολη διαδικασία: 

Υπηρεσίες, Μηχανικοί, Δικηγόροι, ΤΑΠ, εφορία, Κτηματολόγιο κ.α. Κάποιος πρέπει να ξέρει το σύνολο της διαδικασίας και μάντεψε ποιος είναι αυτός!!

Ο σωστός Μεσίτης δημιουργεί υπεραξία

Ο σωστός μεσίτης δημιουργεί υπεραξία στην διαδικασία της προώθησης, της διαπραγμάτευσης και τελικώς της πώλησης του ακινήτου σου, Ξέρει την αγορά, ξέρει τα βήματα, έχει τους πελάτες και ξέρει και τον τρόπο. Αν δεν ξέρεις τέτοιους μεσίτες, μάλλον δεν έχεις ψάξει αρκετά. Διάλεξες κάποιον από ένα cold call (τηλέφωνο το οποίο σε πήρε κάποιος χωρίς να τον ξέρεις) η ακόμα χειρότερα, έδωσες το ακίνητό σου σε όλα τα μεσιτικά που το ζητήσανε χωρίς να ψάξεις ιδιαίτερα, θεωρώντας ότι το ακίνητο έτσι θα προωθηθεί καλύτερα. Α! Το δείχνεις και εσύ καλού κακού επειδή εμπιστεύεσαι καλύτερα τον εαυτό σου. 

Αποτέλεσμα;; Το ακίνητό σου είναι σε όλα τα portals από διαφορετικά γραφεία, σε διαφορετικές τιμές, κανένας δεν το δείχνει σοβαρά γιατί και εσύ με την σειρά σου δεν αντιμετώπισες κανέναν σοβαρά.... και το χειρότερο;;;; Θα πρέπει να συνεννοηθείς με 20 διαφορετικούς μεσίτες για την παραμικρή λεπτομέρεια (και κάποιες φορές με διαφορετικούς μεσίτες από το ίδιο μεσιτικό γραφείο!!).

Πώς διαλέγω μεσίτη;

Η επιλογή του μεσίτη που θα σε εκπροσωπήσει στην πώληση ή την αγορά του ακινήτου σου, είναι μια σοβαρή διαδικασία. Πάρε τον χρόνο σου. Ψάξε στην αγορά. Ψάξε στο internet. Μίλα με άλλους που πουλήσανε στην περιοχή. Κανόνισε ραντεβού. Μίλα με τους επαγγελματίες που έχεις επιλέξει και άσε τους να σου εξηγήσουν πως μπορούν να σε βοηθήσουν. Δες την εμπειρία τους. Δες τους πόρους που μπουν να διαθέσουν. Δες αν μπορείς να επικοινωνήσεις μαζί τους. Αν τους εμπιστεύεσαι! Είναι σημαντικό!! 

Ψάξε παραπάνω! Δες την παρουσία τους στο διαδίκτυο. Οι πιο πολλοί αγοραστές πλέον βρίσκονται μέσω αυτού. Δες τα εργαλεία που χρησιμοποιούν. Δεν αν είναι μόνοι τους ή έχουν ομάδα. Όλα μετράνε. 

Διάλεξε έναν! Δώσε το ακίνητό σου αποκλειστικά! Έτσι, θα έχεις τον απόλυτο έλεγχο της διαδικασίας πώλησης (ή αγοράς) μιλώντας με έναν επαγγελματία. Άφησε να μιλήσει αυτός με την υπόλοιπη αγορά. (Τα σωστά μεσιτικά γραφεία συνεργάζονται με άλλους αξιόλογους επαγγελματίες της αγοράς). Άφησε τον μεσίτη - εκπρόσωπό σου, να μιλήσει με άλλους μεσίτες για να του φέρουν αγοραστές. - Ρώτησε τον πως μπορεί να το κάνει αυτό για εσένα!

Πηγη: https://listedtheblog.blogspot.com/2021/02/blog-post_13.html


Κυριακή, 7 Φεβρουαρίου 2021

Προσφορά έμμισθης εργασίας στην Epsilon Team real estate

 



Αλλάζουμε τρόπο λειτουργίας, προσαρμοζόμαστε στις απαιτήσεις της νέας εποχής και ζητάμε¨:

Broker’s assistant

Απαραίτητα:

👉Άριστη γνώση χειρισμού υπολογιστών & office

👉Βασικές γνώσεις social media

👉Άριστη γνώση αγγλικής γλώσσας

👉Άδεια οδήγησης και μεταφορικό μέσον ( αυτοκίνητο ή μηχανή )

👉Κάτοικος Β. Προαστείων


Προσφέρουμε:

Μισθό + Ποσοστά επι των πωλήσεων στις οποίες θα έχει συμμετάσχει + bonus επιδόσεων

Βασικά χαρακτηριστικά της προσωπικότητας:

φιλοδοξία

ήθος

φιλομάθεια

κοινωνικότητα

οργανωτικότητα


Χώρος εργασίας:

Εντός και εκτός γραφείου


Ωράριο:

Αναλόγως των εκάστοτε αναγκών.


Δοκιμαστική περίοδος 6 εργάσιμων ημερών

Αν ενδιαφέρεστε να μάθετε σωστά ένα επάγγελμα, να εξελιχθείτε, να κερδίσετε χρήματα και δεν φοβάστε τον κόπο, στείλτε το βιογραφικό σας με φωτογραφία, τόπο κατοικίας, ηλικία και τηλέφωνο, στο evita@epsilonteam1.com

Δευτέρα, 1 Φεβρουαρίου 2021

ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΤΑΥΤΟΤΗΤΑ ΚΤΙΡΙΟΥ. ΥΠΟΧΡΕΩΤΙΚΗ ΓΙΑ ΤΙΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ ΑΠΟ ΣΗΜΕΡΑ 1/2/2021

Από σήμερα 1η Φεβρουαρίου 2021,  για κάθε μεταβίβαση ακινήτου απαιτείται  το «πιστοποιητικό πληρότητας» το οποίο και αντικαθιστά την παραδοσιακή βεβαίωση μηχανικού και αποδεικνύει την καταχώριση των στοιχείων που απαιτούνται για την ηλεκτρονική ταυτότητα, στο σχετικό μητρώο. 

Τι είναι η Η.Τ.Κ

Πρόκειται για μια DATA στην οποία συγκεντρώνονται σε ένα πιστοποιητικό, στο Πιστοποιητικό Πληρότητας, όλα τα απαραίτητα στοιχεία και πληροφορίες ενός ακινήτου , άδειες, όλα τα σχέδια, πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, τίτλοι ιδιοκτησίας, πίνακας κατανομών της πολυκατοικίας με αποτέλεσμα:

Να αποτρέπεται η δημιουργία νέας γενιάς αυθαιρέτων.

Να θωρακίζεται η ιδιοκτησία των πολιτών, καθώς θα είναι καταγεγραμμένες όλες οι τυχόν μεταβολές του ακινήτου. Με αυτόν τον τρόπο επιτυγχάνεται και η διαφάνεια στις δικαιοπραξίες (μεταβιβάσεις).

Να μειώνεται δραστικά η γραφειοκρατία καθώς ο πολίτης – ιδιοκτήτης έχοντας ψηφιακά την «ακτινογραφία» του ακινήτου του, δεν χρειάζεται να σπεύδει για οποιοδήποτε έγγραφο σε δημόσιες υπηρεσίες. Πλέον, με λίγα «κλικ» στον υπολογιστή θα μπορεί να λαμβάνει τις απαιτούμενες πληροφορίες (π.χ. τίτλους ιδιοκτησίας, οικοδομική άδεια, δήλωση ακινήτου στο Κτηματολόγιο κλπ).

Το Δημόσιο να αποκτά καταγραφή των ακινήτων του με σημαντικές πληροφορίες (για τη στατική επάρκεια, τη δομική τρωτότητα κλπ), ώστε να μπορούν να προγραμματισθούν και οι απαιτούμενες παρεμβάσεις σε αυτά.

Να επιταχύνονται οι επενδύσεις, καθώς με ψηφιοποιημένες τις πληροφορίες των ακινήτων (κτιρίων ή οικοπέδων / γηπέδων), συντομεύει δραστικά ο χρόνος διερεύνησης και εξέτασής τους από υποψήφιους επενδυτές.

Τι περιλαμβάνει η ταυτότητα κτιρίου

την οικοδομική άδεια (με τις αναθεωρήσεις αν υπάρχουν) του κτιρίου που βρίσκεται η διηρημένη ιδιοκτησία

τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια

το πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης της διηρημένης ιδιοκτησίας

το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής (εφόσον έχει εκδοθεί)

δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων

τα σχέδια κατόψεων τα οποία αποτυπώνουν την διηρημένη ιδιοκτησία στην πραγματική της κατάσταση όταν αυτή δεν προκύπτει από τα στοιχεία των περιπτώσεων 1,2 και 5

το δελτίο δομικής τρωτότητας ή την τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου ή την μελέτη στατικής επάρκειας.

τον πίνακα χιλιοστών και την μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον υπάρχουν.


Σε περίπτωση που η οικοδομική άδεια και τα στοιχεία που την συνοδεύουν δεν ανευρίσκονται ( πολλές φορές οι πολεοδομίες έχουν χάσει έγγραφα)  τότε θα πρέπει να περαστεί στον φάκελο η βεβαίωση απώλειας από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης.

Η διαδικασία

Τη διαδικασία συμπλήρωσης αναλαμβάνει υποχρεωτικά μηχανικός, με την ευθύνη και τον έλεγχο για όσα δηλώνονται και αναφέρονται στα έγγραφα που του παραδίδει ο ενδιαφερόμενος πολίτης.

Η καταχώριση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας υλοποιείται σε 2 βασικά βήματα:

1. Την καταχώριση Οικοπέδου/ Γηπέδου και

2. Την καταχώριση Ιδιοκτησιών

Απόσπασμα της ηλεκτρονικής ταυτότητας

Μετά την καταχώριση όλων των απαιτούμενων στοιχείων τόσο για το οικόπεδο/γήπεδο όσο και την ιδιοκτησία, ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός εκδίδει το Απόσπασμα Ταυτότητας Κτιρίου / Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας που φέρει μοναδικό κωδικό Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας και κλειδί γνησιότητας.

Πιστοποιητικό Πληρότητας 

Σε συνέχεια του Αποσπάσματος, ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός αιτείται την έκδοση του Πιστοποιητικού Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου /Διηρημένης Ιδιοκτησίας. Έτσι, το Πιστοποιητικό Πληρότητας περιλαμβάνει την «περίληψη» των στοιχείων του Αποσπάσματος καθώς και τη βεβαίωση του μηχανικού ότι το ακίνητο έχει ή δεν έχει αυθαιρεσίες ή αν αυτές έχουν τακτοποιηθεί.

Διευκρινίζεται ότι το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας εκδίδεται ανά ιδιοκτησία, που αποτελεί αντικείμενο μεταβίβασης. Σε ακίνητα με σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών, για παράδειγμα πολυκατοικίες, η Ταυτότητα Κτιρίου συνολικά του ακινήτου, προκύπτει ως το σύνολο των Αποσπασμάτων όλων των αυτοτελών ιδιοκτησιών και των κοινόχρηστων χώρων. Η διάρκεια ισχύος του είναι 2 μήνες από την ημερομηνία έκδοσης, η οποία ταυτίζεται με την ημερομηνία αυτοψίας. Το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας, φέρει μοναδικό αριθμό και λαμβάνει κλειδί γνησιότητας. Ουσιαστικά το Πιστοποιητικό Πληρότητας αποτελεί το έγγραφο που θα χρησιμοποιείται σε όλες τις δικαιοπραξίες που προβλέπει η σχετική νομοθεσία.

Υποχρέωση για Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου έχουν:

1) Όλα τα νέα κτίρια και διηρημένες ιδιοκτησίες για τα οποία εκδίδονται νέες οικοδομικές άδειες, καθώς και

2) Τα παλαιότερα κτίρια κατά τη στιγμή της μεταβίβασής τους.

3) Τα αυθαίρετα για την περαίωση των δηλώσεων.

Για την υποβολή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου , βάσει του ν.4495/2017, τα παλαιότερα κτίρια διακρίνονται σε δύο κατηγορίες:

Α. κατηγορία

Κτίρια που ανήκουν στο Δημόσιο, στους ΟΤΑ και στα ΝΠΔΔ και κτήρια που στεγάζουν υπηρεσίες αυτών

Κτίρια συνάθροισης κοινού (θέατρα, κινηματογράφοι, αίθουσες εκδηλώσεων, συνεδριακά κέντρα, κτίρια εκθέσεων), συμπεριλαμβανομένων βιβλιοθηκών, μουσείων, αθλητικών εγκαταστάσεων, σταθμών μετεπιβίβασης ΜΜΜ

Πρατήρια υγρών καυσίμων, συνεργεία ή πλυντήρια αυτοκινήτων

Τουριστικά καταλύματα άνω των 300 τ.μ.

Δημόσια και ιδιωτικά κτήρια προσχολικής, πρωτοβάθμιας, δευτεροβάθμιας και τριτοβάθμιας εκπαίδευσης

Νοσοκομεία, ιατρικά κέντρα, κλινικές, κέντρα παροχής υπηρεσιών υγείας και ψυχικής υγείας, βρεφοκομεία, παιδικοί-βρεφονηπιακοί σταθμοί, οικοτροφεία, οίκοι ευγηρίας, ιδρύματα χρονίως πασχόντων, ιδρύματα ατόμων με αναπηρία

Καταστήματα κράτησης και ειδικά καταστήματα κράτησης νέων

Σημείωση: Για τα προαναφερόμενα κτίρια της 1ης Κατηγορίας υπάρχει περιθώριο 5 ετών για την καταχώριση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.

Β. κατηγορία

Στην κατηγορία αυτή υπάγονται όλα τα υπόλοιπα κτίρια και οι αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες ανεξαρτήτως χρήσης.

Για αυτά τα κτίρια η υποβολή γίνεται κατά τη μεταβίβαση του κτιρίου ή της αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας και η σχετική δήλωση προσαρτάται υποχρεωτικά στο συμβόλαιο.

Σε όλες τις προαναφερόμενες περιπτώσεις υφίσταται υποχρέωση ενημέρωσης της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ύστερα από οποιαδήποτε εργασία παρέμβασης ή τροποποίησης στο κτήριο / οριζόντια ή κάθετη διηρημένη ιδιοκτησία, για την οποία απαιτείται οικοδομική άδεια ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας από δημόσια αρχή. Αυτό διασφαλίζει τη συνεχή, έγκαιρη και έγκυρη ενημέρωση του Ηλεκτρονικού Μητρώου.


ΕΝΑ ΕΤΟΣ ΠΑΡΑΤΑΣΗ ΣΤΙΣ ΠΡΟΘΕΣΜΙΕΣ ΔΗΛΩΣΗΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ

Νομοθετική πρωτοβουλία αναλαμβάνει άμεσα η πολιτική ηγεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας μετά από αίτημα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος, για την παράταση προθεσμιών οι οποίες εκπνέουν το επόμενο διάστημα και αφορούν στην αυθαίρετη δόμηση.

Η παράταση της καταληκτικής ημερομηνίας υποβολής των δικαιολογητικών για τις περιπτώσεις υπαγωγής στον ν. 4178/2013 (οι οποίες δεν μεταφέρονται στον ν. 4495/2017) και για τις περιπτώσεις υπαγωγής στον ν. 4014/2011 (που έχουν μεταφερθεί στον ν. 4178/2013) καθίσταται αναγκαία, καθώς λόγω της πανδημίας υφίσταται μεγάλος αριθμός αιτημάτων μηχανικών που αντιμετωπίζουν σημαντική δυσχέρεια στην εμπρόθεσμη συγκέντρωση και καταχώρηση των απαιτούμενων δικαιολογητικών.

Με ρύθμιση που θα ενταχθεί σε σχέδιο νόμου το οποίο θα κατατεθεί σύντομα στη Βουλή, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας θα μεταθέσει κατά ένα έτος τις προθεσμίες για την περαίωση δηλώσεων και υποβολή σχεδίων – δικαιολογητικών για την τακτοποίηση αυθαιρέτων.

Οι καταληκτικές ημερομηνίες είναι διαδοχικές και η πρώτη από αυτές λήγει, κατόπιν των παρατάσεων που έχουν ήδη δοθεί, στις 8.2.2021. Με την προωθούμενη ρύθμιση του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, οι καταληκτικές ημερομηνίες μετατίθενται εντός του 2022 και ειδικότερα στις ημερομηνίες 8.2.2022, 8.5.2022 και 8.8.2022.

Ο Υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Κώστας Σκρέκας δήλωσε:

«Το ΥΠΕΝ δημιουργεί το θεσμικό πλαίσιο για μια νέα ηλεκτρονική εποχή νομιμότητας και ολοκληρωμένης προσέγγισης στα θέματα γης και δομημένου περιβάλλοντος. Και η Πολιτεία βασίζεται για την εφαρμογή του πλαισίου αυτού στην καθημερινή δουλειά των μηχανικών, που τους θεωρούμε συμπαραστάτες στην προσπάθεια η χώρα μας να αλλάξει σελίδα. Για αυτό αποδέχομαι την πρόταση του ΤΕΕ και προχωρώ άμεσα στην ανάληψη νομοθετικής πρωτοβουλίας για να δώσουμε αναγκαίο χρόνο και περιθώριο στους μηχανικούς ώστε να ολοκληρώσουν τις υπαγωγές που έχουν κάνει με βάση παλαιότερους νόμους για την αυθαίρετη δόμηση. Διότι είναι κρίσιμο η διαδικασία να γίνει ορθά και να είναι πλήρης, ακριβώς επειδή ξεκίνησε η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου».

Πηγή: Mea culpa


Πέμπτη, 17 Δεκεμβρίου 2020











Σας ευχόμαστε Χριστούγεννα με ασφάλεια στην πόλη σας 

και του χρόνου τέτοια εποχή να μετρηθούμε 

και να μη λείπει κανείς 

Εβίτα Ελευθερουδάκη, Εσμεράλδα Παπαγιαννοπούλου & Συνεργάτες

Κυριακή, 13 Δεκεμβρίου 2020

ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΤΑΥΤΟΤΗΤΑ ΚΤΙΡΙΩΝ. Η νέα πραγματικότητα για τις μεταβιβάσεις απο τις αρχές του 2021

Ενεργοποιείται από τις αρχές του νέου έτους η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, η οποία θα αποτελέσει ουσιαστικά το Μητρώο όλου του κτιριακού αποθέματος της χώρας.
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίων θα ενεργοποιηθεί από τις αρχές του 2021 ύστερα από την απόφαση που υπέγραψε ο υφυπουργός Περιβάλλοντος, Δημήτρης Οικονόμου, με την οποία η ανάπτυξη του πληροφοριακού συστήματος «Ταυτότητα Κτιρίου» θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ), που ορίζεται και πάροχος των ηλεκτρονικών υπηρεσιών προς το υπουργείο, τους μηχανικούς και τους πολίτες.

Η ΗΤΚ θα είναι το τελευταίο βήμα της οριστικής τακτοποίησης των αυθαιρέτων κτισμάτων, τα οποία έχουν ενταχθεί στους σχετικούς νόμους και μόνο με την απόκτησή της η τακτοποίηση θα θεωρείται ολοκληρωμένη.

Επίσης θα είναι απαραίτητη για τις μεταβιβάσεις των ακινήτων, πράγμα που σημαίνει ότι για κάθε δικαιοπραξία, η οποία θα αλλάζει το καθεστώς ιδιοκτησίας ενός ακινήτου θα πρέπει να έχει προηγηθεί καθώς η προσάρτηση της σχετικής δήλωσης στο συμβόλαιο μεταβίβασης κυριότητας είναι απαραίτητη.

Αν και για τα υφιστάμενα κτίρια δεν υπάρχει προθεσμία απόκτησης ηλεκτρονικής ταυτότητας, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να βαλουν το χέρι στην τσέπη για κάθε μεταβίβαση, αφού υπολογίζεται ότι το κόστος της θα ανέλθει σε τουλάχιστον 300 ευρώ. Κι αυτό γιατί και για τις διηρημένες ιδιοκτησίες, προβλέπεται η έκδοση δελτίου δομικής τρωτότητας, αλλά και ενεργειακής απόδοσης – εφόσον αυτό δεν υπάρχει προσθέτοντας ουσιαστικά ακόμα ένα κόστος στις περιπτώσεις μεταβιβάσεων.

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίων θα αποτυπώσει τα χαρακτηριστικά του κτιριακού αποθέματος της χώρας, την υφιστάμενη κατάσταση, τις άδειες, καθώς και όποια μεταβολή στα παραπάνω κατά τη διάρκεια του χρόνου ζωής κάθε κτιρίου ή διηρημένης ιδιοκτησίας.

Ως χρήστες του πληροφοριακού συστήματος «Ταυτότητα Κτιρίου», ορίζονται:

  • Οι εξουσιοδοτημένοι μηχανικοί.
  • Οι αρμόδιες δημόσιες υπηρεσίες που χρησιμοποιούν το πληροφοριακό σύστημα στο πλαίσιο των καθηκόντων τους και οι εμπλεκόμενοι με τις σχετικές διαδικασίες υπάλληλοι των φορέων αυτών.

    Η δομή του πληροφοριακού συστήματος θα υποστηρίζει διαβαθμισμένη πρόσβαση με την απόδοση διαφορετικών δικαιωμάτων χρήσης στις αντίστοιχες κατηγορίες χρηστών, βάσει των όσων προβλέπονται στην απόφαση.

Η καταχώρηση της Ταυτότητας Κτιρίου και της Ταυτότητας Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας στο σύστημα θα γίνεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά και χωρίς χρέωση.

Ωστόσο βάσει της υπουργικής απόφασης ορίζεται τέλος ανταπόδοσης ύψους 20 ευρώ, το οποίο δικαιούται ο πάροχος (ΤΕΕ) αποκλειστικά για την έκδοση πιστοποιητικών.

Τι είναι η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Σύμφωνα με το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο, υποχρέωση για εισαγωγή στον θεσμό έχουν τα νέα κτίρια (για όσα δηλαδή εκδίδονται νέες οικοδομικές άδειες) και τα παλαιότερα αλλά κατά τη στιγμή της μεταβίβασής τους.

Επιπλέον βάσει της ισχύουσας ρύθμισης ηλεκτρονική ταυτότητα προβλέπεται να αποκτήσουν και οι διηρημένες ιδιοκτησίες.

Την ευθύνη της Ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτιρίου ή της ιδιοκτησίας θα αναλαμβάνει ο εκάστοτε επιβλέπων μηχανικός, ενώ προβλέπονται ετήσιοι έλεγχοι σε ποσοστό 3% των κτιρίων που λαμβάνουν ταυτότητα.

Ειδικά για τη διηρημένη ιδιοκτησία η Ηλεκτρονική Ταυτότητα περιλαμβάνει τα εξής στοιχεία:

  • το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου εντός του οποίου βρίσκεται η διηρημένη ιδιοκτησία, με τις αναθεωρήσεις της,
  • τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια,
  • το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης της διηρημένης ιδιοκτησίας,
  • το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί,
  • δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων,
  • τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν τη διηρημένη ιδιοκτησία στην πραγματική της κατάσταση πλην των κοινοχρήστων χώρων,
  • το δελτίο δομικής τρωτότητας,
  • τον πίνακα χιλιοστών και τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφ' όσον απαιτούνται,
  • το Πιστοποιητικό Πληρότητας της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας της Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας.

Σε περίπτωση που η οικοδομική άδεια και τα στοιχεία που την συνοδεύουν δεν βρεθούν στα αρχεία της οικείας υπηρεσίας, αντί γι' αυτά υποβάλλεται βεβαίωση απώλειας από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης.

Εάν προηγηθεί η έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου για κτίριο που περιλαμβάνει αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες, δεν εκδίδεται Ηλεκτρονική Ταυτότητα για τις επιμέρους διηρημένες ιδιοκτησίες και η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου χρησιμοποιείται στη θέση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Αυτοτελούς Διηρημένης ιδιοκτησίας για όλες τις διηρημένες ιδιοκτησίες που περιλαμβάνονται στο αντίστοιχο κτίριο. Εάν έχει ήδη εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα για μία ή περισσότερες επιμέρους διηρημένες ιδιοκτησίες, αυτή ενσωματώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Το πιστοποιητικό πληρότητας θα εκδίδεται από τους εξουσιοδοτημένους για την τήρηση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας μηχανικούς, στο οποίο θα βεβαιώνεται από αυτούς, με δήλωσή τους, η συμπλήρωση των στοιχείων που περιλαμβάνονται στην ταυτότητα. Το πιστοποιητικό εκδίδεται για κτίριο, οριζόντια ή κάθετη διηρημένη ιδιοκτησία, έχει μοναδικό αριθμό, που δίνεται από το Ηλεκτρονικό Μητρώο, και αναγράφει τον ΚΑΕΚ του οικοπέδου ή γηπέδου ή διηρημένης ιδιοκτησίας (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου).

Σε περίπτωση που έχουν δηλωθεί ψευδή στοιχεία, προβλέπεται εκτός των ποινικών κυρώσεων, πρόστιμο, το ύψος του οποίου κυμαίνεται από 2.000 έως 20.000 ευρώ, ανάλογα με την επιφάνεια που δεν έχει αποτυπωθεί στην ηλεκτρονική ταυτότητα του κτιρίου. Σε περίπτωση υποτροπής των εν λόγω παραβάσεων και εάν αυτές αφορούν σε οικοδομικές εργασίες σε παραδοσιακούς οικισμούς, περιοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλλους και σε προστατευόμενες περιοχές τα όρια των κυρώσεων διπλασιάζονται.

Επιπλέον προβλέπεται αναστολή άδειας άσκησης επαγγέλματος για διάστημα από 2 έως 24 μήνες ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης.

Η εφαρμογή της στην περίπτωση των αυθαιρέτων δε θα διαφέρει ιδιαίτερα καθώς τη στιγμή που ένας ιδιοκτήτης θα πηγαίνει να μεταβιβάσει ένα ακίνητο με αυθαιρεσία λαμβάνει βεβαίωση μηχανικού για την τακτοποίησή του. Ο μηχανικός θα το εισάγει στην ΗΤΚ, η οποία θα συναρμολογείται σιγά σιγά σαν ένα παζλ του κτιριακού αποθέματος της χώρας.

[Πηγή: https://www.b2green.gr]


Τρίτη, 8 Δεκεμβρίου 2020

Κάλλιο αργά παρά ποτέ!

Τέλος στην ταλαιπωρία, το «χαρτοβασίλειο» και τις καθυστερήσεις για μεταβιβάσεις ακινήτων, δωρεές, γονικές παροχές και κληρονομιές βάζει το υπουργείο Οικονομικών, με την ενεργοποίηση ηλεκτρονικού συστήματος έως το καλοκαίρι του 2021. Οι φορολογούμενοι θα μπορούν με έναν ηλεκτρονικό φάκελο, μερικά κλικ στον υπολογιστή από τον συμβολαιογράφο, χωρίς επίσκεψη στην εφορία και σε χρόνο εξπρές να κλείνουν τις υποθέσεις φορολογίας κεφαλαίου. 

Το νέο καθεστώς θα τεθεί σε λειτουργία σταδιακά από τον ερχόμενο Μάρτιο με πρώτο βήμα τη δημιουργία ηλεκτρονικού φακέλου για κάθε μεταβίβαση ακινήτου. Στη συνέχεια από τον Ιούνιο και σε συνδυασμό με τις νέες αντικειμενικές αξίες αναμένεται να ανοίξει η ηλεκτρονική πλατφόρμα για την υποβολή όλων των δηλώσεων φορολογίας κεφαλαίου στο σύστημα Taxisnet και οι μεταβιβάσεις ακινήτων θα ξεκινούν και θα ολοκληρώνονται στο γραφείο του συμβολαιογράφου.

Επισημαίνεται ότι με το σημερινό πλαίσιο οι φορολογούμενοι βρίσκονται αντιμέτωποι με μεγάλη ταλαιπωρία και καθυστερήσεις, αφού απαιτούνται έως και δύο μήνες για να ολοκληρωθεί ο έλεγχος του φακέλου και να προσδιοριστεί από την εφορία το τελικό ποσό του φόρου

Σε μια προσπάθεια να απλουστεύσει τις διαδικασίες, η ΑΑΔΕ προχώρησε στη θέσπιση μιας διαδικασίας ταχυδρομικής και ηλεκτρονικής αποστολής των δηλώσεων και των δικαιολογητικών αλλά το πρόβλημα παραμένει.
Σύμφωνα με το σχεδιασμό για τις ψηφιακές μεταβιβάσεις ακινήτων:  

Τον Μάρτιο αναμένεται να ενεργοποιηθεί η ηλεκτρονική πλατφόρμα από το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης για τον ηλεκτρονικό φάκελο μεταβίβασης ακινήτου. Δεκάδες δικαιολογητικά, πιστοποιητικά και έγγραφα που απαιτούνται σήμερα για μια μεταβίβαση ακινήτου από όλους τους εμπλεκόμενους φορείς (ΑΑΔΕ, Κτηματολόγιο, Τεχνικό Επιμελητήριο, Δήμους, ΕΦΚΑ) θα συγκεντρώνονται ηλεκτρονικά και θα καταχωρούνται στο φάκελο του ακινήτου που πρόκειται να μεταβιβαστεί.

Η συλλογή θα γίνεται από τον συμβολαιογράφο τον οποίο θα εξουσιοδοτούν οι συμβαλλόμενοι και αυτός με τους προσωπικούς του κωδικούς πρόσβασης θα μπαίνει στην ηλεκτρονική πλατφόρμα και θα υποβάλει αίτημα σε κάθε φορέα για την ηλεκτρονική χορήγηση των απαραίτητων πιστοποιητικών και εγγράφων. Με αυτό τον τρόπο οι φορολογούμενοι θα απαλλαγούν από τις επισκέψεις και τις ουρές σε Εφορία, Δήμους, Πολεοδομία για την χορήγηση των απαραίτητων δικαιολογητικών και εγγράφων. Είναι χαρακτηριστικό ότι σήμερα απαιτούνται τουλάχιστον 20 δικαιολογητικά για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου αφού το συμβόλαιο θα πρέπει να συνοδεύεται από φορολογική ενημερότητα, πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, πιστοποιητικό Δ.Ο.Υ. περί μη οφειλής φόρου κληρονομιάς - δωρεάς, πιστοποιητικό  για μη οφειλή προς Ο.Τ.Α., βεβαίωση ασφαλιστικής ενημερότητας, βεβαίωση πολιτικού μηχανικού περί πολεοδομικής νομιμότητας, πιστοποιητικό ενεργειακού επιθεωρητή, έγγραφο περαίωσης διαδικασίας ρύθμισης ακινήτου κ.α.

Μέχρι το καλοκαίρι, θα τεθεί σε εφαρμογή η πλατφόρμα της ΑΑΔΕ για την ηλεκτρονική υποβολή όλων των δηλώσεων φορολογίας μεταβιβάσεων ακινήτων καθώς και των δηλώσεων φορολογίας δωρεών, γονικών παροχών και κληρονομιών. Κάθε δήλωση θα συντάσσεται και θα υποβάλλεται ηλεκτρονικά, στο TAXISnet. Στην συνέχεια θα γίνεται ηλεκτρονικά  η διασταύρωση,  ο έλεγχος και η επαλήθευση των  δηλούμενων στοιχείων, θα βεβαιώνεται ο φόρος και θα εκδίδεται η Ταυτότητα Οφειλής (Τ.Ο.) για την καταβολή του από το φορολογούμενο.

Με την ηλεκτρονική υποβολή των δηλώσεων θα ενεργοποιηθούν και οι διατάξεις που έχουν ανασταλεί και προβλέπουν:

Αύξηση από 6 σε 9 μήνες της προθεσμίας υποβολής αρχικών ή νέων δηλώσεων φόρου κληρονομιών, υπό την προϋπόθεση ότι ο κληρονόμος απεβίωσε στην ημεδαπή.

Τροποποίηση της διαδικασίας υποβολής δηλώσεων φορολογίας μεταβιβάσεων ακινήτων για περιοχές στις οποίες δεν ισχύει το σύστημα των αντικειμενικών αξιών

ΠΗΓΗ: Κώστας Αντωνάκος /b2green

Τρίτη, 1 Δεκεμβρίου 2020

Στο 5,6% η αύξηση στις τιμές των ακινήτων της Αθήνας το γ΄τρίμηνο του 2020 !

      Διαψεύδονται οσοι πίστεψαν οτι η περιπέτεια των δυο lockdown θα έριχνε τις τιμές των ακινήτων στις μεγάλες Ελληνικές πόλεις. Η ζήτηση ειναι μεγάλη και η προσφορά μικρή,  με αποτέλεσμα σύμφωνα με τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, οι τιμές πώλησης των διαμερισμάτων το γ΄τρίμηνο του 2020, να σημειώσουν αύξηση 3,2% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2019.
Τα σκήπτρα των αυξήσεων κρατά η Αθήνα και ακολουθεί η Θεσσαλονίκη.

Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, το α΄ και β΄ τρίμηνο του 2020 η αύξηση σε σχέση με τα αντίστοιχα τρίμηνα του 2019 διαμορφώθηκε σε 6,5% και 4,1% αντίστοιχα, ενώ για το σύνολο του 2019 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,2%.

Αναλυτικότερα, η αύξηση των τιμών το γ΄ τρίμηνο του 2020 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2019 ήταν 4,2% για τα «νέα» διαμερίσματα, δηλ. ηλικίας έως 5 ετών, και 2,6% για τα «παλαιά», δηλ. ηλικίας άνω των 5 ετών. 

Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, για το 2019 ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών για τα «νέα» και τα «παλαιά» διαμερίσματα ήταν 7,7% και 6,9% αντίστοιχα.

Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι οι τιμές των διαμερισμάτων το γ΄ τρίμηνο του 2020 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2019 αυξήθηκαν κατά 5,6% στην Αθήνα, 4,3% στη Θεσσαλονίκη και 1,5% στις λοιπές περιοχές της χώρας, ενώ οριακή μείωση κατά 0,3% καταγράφηκε στις άλλες μεγάλες πόλεις. Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, για το 2019 η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων στις ίδιες περιοχές σε σχέση με το 2018 ήταν 10,5%, 6,9%, 4,5% και 3,7% αντίστοιχα.

Τέλος, για το σύνολο των αστικών περιοχών της χώρας, το γ΄ τρίμηνο του 2020 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν αυξημένες κατά 3,4% σε σύγκριση με το γ΄ τρίμηνο του 2019, ενώ, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, για το 2019 η μέση ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε σε 7,4%.

Πηγή: e-red / Τράπεζα της Ελλάδος

Κυριακή, 22 Νοεμβρίου 2020

ΥΠΟΧΡΕΩΤΙΚΟ ΑΠΟ 1/1/21 ΤΟ Π.Ε.Α ΚΑΙ ΣΤΙΣ ΑΓΓΕΛΙΕΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Υποχρεωτικό το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης των ακινήτων απο 1ης Ιανουαρίου 2021. 

Σύμφωνα με απόφαση της κυβέρνησης δεν θα επιτρέπονται διαφημίσεις είτε ιδιωτών είτε επαγγελματιών, ακινήτων προς πώληση ή μίσθωση, στις οποίες δεν θα αναγράφεται εμφανώς η ενεργειακή κλάση του ακινήτου.
Σε περίπτωση μη έκδοσης ΠΕΑ (ενώ οφείλεται), αμέλειας προσυμβατικής ενημέρωσης του αντισυμβαλλόμενου, διαφήμισης – μεσιτείας χωρίς αναφορά της ενεργειακής κατάταξης της κτιριακής μονάδας/ κτιρίου, μη καταχώρισης των στοιχείων του ΠΕΑ στις εφαρμογές της ΑΑΔΕ, επιβάλλεται, σύμφωνα με το άρθρο 20 του ν.4122/2013, πρόστιμο σε βάρος του κατά νόμο υπόχρεου από διακόσια (200) έως δέκα χιλιάδες (10.000) ευρώ.
Το μέτρο περιλαμβάνεται στο εθνικό σχέδιο για την ενέργεια και το κλίμα που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση, στο πλαίσιο της στρατηγικής για την ανακαίνιση του κτιριακού αποθέματος και την εξοικονόμηση ενέργειας. Στόχος είναι να δοθεί κίνητρο στους υποψήφιους αγοραστές και ενοικιαστές, να προτιμούν τα κτίρια που είναι ενεργειακά αποδοτικά (τα οποία προφανώς έχουν και χαμηλότερα έξοδα θέρμανσης / κλιματισμού κλπ.) Αντίστοιχα, να πιεστούν οι ιδιοκτήτες των ακινήτων να προχωρήσουν σε επενδύσεις ενεργειακής αναβάθμισης των κτιρίων τους.



Παρασκευή, 16 Οκτωβρίου 2020

Νέα τετραγωνικά, νέος αυξημένος ΕΝΦΙΑ

 Αυξάνεται ο ΕΝΦΙΑ των ιδιοκτητών που διόρθωσαν τα τετραγωνικά των ακινήτων τους ή τακτοποίησαν ημιυπαίθριους και αυθαίρετους χώρους.
Μετά την υποβολή των διορθώσεων στα τετραγωνικά που έγιναν μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας της ΚΕΔΕ ή στους δήμους , πρέπει να γίνουν και οι ανάλογες διορθώσεις στο Ε9 των ιδιοκτητών πάλι μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας. Θα ακολουθήσει ηλεκτρονική υποβολή διορθωτικής δήλωσης, για ένα ή περισσότερα έτη και  θα εκδοθεί νέο εκκαθαριστικό για τον ΕΝΦΙΑ, σύμφωνα με τα νέα τετραγωνικά των ακινήτων . Οι φορολογούμενοι θα υποχρεωθούν να πληρώσουν και αναδρομικά έως 5 έτη, την διαφορά των τετραγωνικών.

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που τακτοποίησαν ημιυπαίθριους ή αυθαίρετους χώρους και έχουν εμφανίσει στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΚΕΔΕ ή στους δήμους περισσότερα τετραγωνικά μέτρα από αυτά που εμφανίζονται στο Ε9, θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:

1. Αλλαγές στην επιφάνεια ή τα εμπράγματα δικαιώματα ( π.χ πλήρης κυριότητα ή επικαρπία ) ή σε άλλα στοιχεία των ακινήτων που έγιναν μέχρι την 1η Ιανουαρίου 2020 αλλά δεν έχουν δηλωθεί μέχρι σήμερα στο Ε9 -Περιουσιολόγιο θα πρέπει αν δηλωθούν άμεσα με τροποποιητική δήλωση Ε9 μόλις ανοίξει και πάλι η εφαρμογή στο Taxisnet ( www.aade.gr) .Οι διορθώσεις γίνονται χωρίς την επιβολή του προστίμου των 100 ευρω και μπορούν να ξεκινούν από το έτος 2010. Μετά την υποβολή της τροποποιητικής διορθωτικής δήλωσης εκδίδεται νέο εκκαθαριστικό ΕΝΦΙΑ για τα έτη από το 2015 και μετά. Για παράδειγμα εάν ένας ημιυπαίθριος χώρος τακτοποιήθηκε το 2019 αλλά δεν έχει δηλωθεί στο Ε9 θα πρέπει να δηλωθεί τώρα .Στην περίπτωση αυτή, ο ΕΝΦΙΑ που θα κληθεί να πληρώσει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου για το 2020 θα είναι μεγαλύτερος από το εκκαθαριστικό που έχει ήδη λάβει .Σημειώνεται ότι ο φετινός ΕΝΦΙΑ εξοφλείται σε 6 μηνιαίες δόσεις μέχρι και τον Φεβρουάριο του 2021. Οι δύο πρώτες δόσεις του φόρου δηλαδή του Σεπτεμβρίου και του Οκτωβρίου, καταβάλλονται έως και τις 30 Οκτωβρίου.

2. Οποιαδήποτε αλλαγή στην εικόνα της περιουσιακής κατάστασης η οποία έγινε μετά την 1η Ιανουαρίου του 2020 θα πρέπει να αποτυπωθεί στο έντυπο Ε9 του έτους 2021. Στην περίπτωση αυτή θα αυξηθεί ο λογαριασμός του ΕΝΦΙΑ που θα κληθούν να πληρώσουν οι φορολογούμενοι για την ακίνητη περιουσία τους το επόμενο έτος. Για παράδειγμα, ο ιδιοκτήτης που προχώρησε τον περασμένο Αύγουστο στη νομιμοποίηση ενός αυθαιρέτου κτίσματος θα πρέπει να το δηλώσει στο Ε9 έτους 2021 για να φορολογηθεί για τα επιπλέον τετραγωνικά μέτρα το επόμενο έτος. Μάλιστα η ΑΑΔΕ προειδοποιεί με διασταυρώσεις που σημαίνει ότι όσοι έχουν δηλώσει τα πραγματικά ( αυξημένα) τετραγωνικά μέτρα στους δήμους αλλά θα παραλείψουν να τα δηλώσουν στο Taxisnet θα εντοπιστούν και θα τους σταλούν ειδικά εκκαθαριστικά για τον επιπλέον ΕΝΦΙΑ.


Πέμπτη, 24 Σεπτεμβρίου 2020

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου σταματάει ολες τις μεταβιβάσεις μεχρι τον Ιανουάριο

Ήταν ήδη δύσκολη η διαδικασια μεταβίβασης ακινήτων,  απο την έλλειψη προσωπικού λογω τηλεεργασίας στο δημόσιο, τώρα γίνεται αδύνατη.
Η Ηλεκτρονική ταυτότητα Κτιρίου που εφαρμόζεται από την 1η Οκτωβρίου , θα καθυστερήσει τις μεταβιβάσεις ακινήτων τουλάχιστον για 3 μήνες, δεδομένου ότι η τακτοποίηση αυθαιρέτων θα ολοκληρώνεται μονο εφ οσον τα αυθαίρετα συνδεθούν με την Η.Τ.Κ

Και επειδή όπως ισχυρίζονται στο τεχνικό επιμελητήριο, η Η.Τ.Κ δεν θα είναι έτοιμη πριν τον Ιανουάριο,  δεν καλύπτεται η προϋπόθεση που βάζει ο νομος για την ένταξη, με αποτέλεσμα αν δεν υπάρξει αναστολή του μέτρου , δεν θα γίνεται καμία μεταβίβαση πριν τον νέο χρόνο. 

Το Υπουργείο Περιβάλλοντος έχει προβλέψει ότι κτίρια με αυθαιρεσίες, αυτά δηλαδή που μπορούν να δηλωθούν μετά την 1η Οκτώβριου 2020, θα περνούν υποχρεωτικά μέσα από την Ταυτότητα Κτιρίου για να γίνει η τακτοποίησή τους. Γι αυτόν τον λογο,  αν παραμείνει ως έχει η διατύπωση του νόμου δεν θα γίνει καμία μεταβίβαση ακινήτωντο 2020, αφού η καταχώρηση στην Η.Τ.Κ είναι υποχρεωτική.

Όπως δήλωσε στην εφημερίδα ΤΑ ΝΕΑ o πρόεδρος της Συντονιστικής Επιτροπής Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδας (και πρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείων Αθηνών - Πειραιώς - Αιγαίου και Δωδεκανήσου) Γιώργος Ρούσκας, «αν δεν αλλάξει κάτι στη νομοθεσία ως προς τις ημερομηνίες σύνδεσης με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου θα δημιουργήσει πρόβλημα στις μεταβιβάσεις και στις αγοραπωλησίες, σε μια εποχή που δεν πρέπει να φρενάρει η αγορά ακινήτων».

Επιπλέον, κατά τον Γιώργο Ρούσκα, το πάγωμα των μεταβιβάσεων και των αγοραπωλησιών αναμένεται να έχει άμεσες επιπτώσεις σε όλους τους επαγγελματικούς κλάδους που συνδέονται με την αγορά ακινήτων: μηχανικούς, συμβολαιογράφους, δικηγόρους και μεσίτες αλλα και στα δημόσια έσοδα αφού δεν θα εισπράττουν τος φόρους μεταβίβασης.

Για την αποφυγή ολων αυτών των προβλημάτων ο πρόεδρος του Τ.Ε.Ε έχει ζητήσει απο την περασμένη εβδομάδα με επιστολή του στον Υπουργό Κωστή Χατζηδάκη νέα παράταση μέχρι την έναρξη του θεσμού της Ηλεκτρονικής Τυατότητας τον Ιανουάριο. 

Η παράταση είναι αναγκαία, επειδή για κάθε δήλωση αυθαιρέτου (και ειδικά γι' αυτά που ανήκουν στην κατηγορία 5) χρειάζεται τεχνικός έλεγχος-αυτοψία και εν τέλει σύγκριση με κάθε δικαιολογητικό και έγγραφο που έχει ο πολίτης στη διάθεσή του.

Κατά τον Γιώργο Στασινό, τα προβλήματα που υπάρχουν δεν μπορούν να αντιμετωπιστούν έως τις 30 Σεπτεμβρίου. Επιπλέον, όπως λέει, η καταληκτική ημερομηνία που έχει καθοριστεί, καθιστά αδύνατη την ένταξη των ρυθμίσεων ακινήτων που πρέπει να εκποιηθούν (από ιδιώτες, τράπεζες, επιχειρήσεις, Δημόσιο) έναντι χρεών αλλά έχουν αυθαίρετη κατασκευή, αφού κάθε μεταβίβαση χωρίς βεβαίωση μη ύπαρξης αυθαιρεσίας απαγορεύεται.


Κυριακή, 6 Σεπτεμβρίου 2020

ΕΓΓΡΑΦΑ ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΑΣ ΚΑΙ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΦΟΡΩΝ ΚΑΙ ΑΠΑΛΛΑΓΩΝ

Μικρές αλλα σημαντικές ομως αλλαγές , έγιναν τον τελευταίο χρόνο, στην προδικασία και στα έγγραφα που απαιτούνται για την αγοραπωλησία ενός ακινήτου.  Ειχαμε δημοσιεύσει παλαιότερα τον σχετικό κατάλογο, ωστόσο τον αναδημοσιεύουμε επικαιροποιημένο.

 Από τον πωλητή απαιτούνται:

1. Τίτλοι ιδιοκτησίας του ακινήτου (συμβόλαιο/α κτήσης)

2. Τοπογραφικό οικοπέδου πρόσφατο (εφόσον μεταβιβάζεται οικόπεδο η μονοκατοικία με οικόπεδο), το οποίο θα πρέπει να έχει συνταχθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 4495/2017, εξαρτημένο από κρατικό σύστημα συντεταγμένων, να φέρει τις υπεύθυνες δηλώσεις των Ν. 651/77 και 1337/83, τους όρους δόμησης που ισχύουν στην περιοχή και απόσπασμα του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου. Να φέρει το σημείο του βορρά και τους όμορους ιδιοκτήτες.                                                                                                                                                      

Να έχει καταχωρηθεί το τοπογραφικό διάγραμμα στη βάση δεδομένων του Εθνικού κτηματολογίου και να αναγράφει τον κωδικό ηλεκτρονικού διαγράμματος ( Κ.Η.Δ)  

Επί του τοπογραφικού διαγράμματος ο μηχανικός θα αναγράφει τον ηλεκτρονικό κωδικό της δήλωσης, καθώς και ότι έχει στη διάθεσή του όλα τα δικαιολογητικά και θα δηλώνει ότι το έχει υποβάλει ηλεκτρονικά. Επίσης, απαιτείται υπεύθυνη δήλωση του μηχανικού, ότι το τοπογραφικό διάγραμμα που συνέταξε είναι ταυτόσημο με αυτό που έχει εισαχθεί σε ηλεκτρονική μορφή στο πληροφοριακό σύστημα του ΤΕΕ. 

Εφ όσον στην περιοχή έχουν κυρωθεί οι δασικοί χάρτες ο μηχανικός πρέπει να βεβαιώνει ότι το ακίνητο δεν αποτελεί δασική έκταση. 

3. Άδεια οικοδομής από την Πολεοδομία 

4. Εφ όσον μεταβιβάζεται διαμέρισμα , τοπογραφικό οικοπέδου, διάγραμμα κάλυψης, κάτοψη μεταβιβαζόμενου ακινήτου (διαμερίσματος, αποθήκης, θέσης στάθμευσης), σφραγισμένα από την Πολεοδομία.

5. Ηλεκτρονική βεβαίωση μηχανικού, σύμφωνα με το άρθρο 83 παρ. 1 του Ν. 4495/2017, με το μοναδικό αριθμό του ακινήτου 

6. Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του ακινήτου

7. Έγγραφο περαίωσης της διαδικασίας τακτοποίησης ημιϋπαιθρίων χώρων 

ή τακτοποίησης πολεοδομικών αυθαιρεσιών (εάν έγιναν με το Ν. 4495/2017, να απεικονίζονται σε κάτοψη)

8. Πιστοποιητικό εγγραφής στο εθνικό μητρώο σημείων υδροληψίας. ( Ε.Μ.Σ.Υ) ( εφ όσον στο οικόπεδο υπάρχει φρέαρ έστω και διακοσμητικό) Αφορά και στα διαμερίσματα αν υφίσταται φρέαρ στο οικοπεδο που κτίστηκε η πολυκατοικία. 

9. Τ.Α.Π. (εκδίδεται από το τμήμα εσόδων του αντιστοίχου Δήμου, με την προσκόμιση του συμβολαίου, του τελευταίου λογαριασμού της ΔΕΗ, εξοφλημένου και της βεβαίωσης μηχανικού)

10. Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων 2015-2019). Εκδίδεται ηλεκτρονικά.

11. Φορολογική ενημερότητα πωλητή (να αναγράφεται το ακίνητο που μεταβιβάζεται)

12. Ασφαλιστική ενημερότητα, εφόσον ο μεταβιβάζων είναι έμπορος, μέλος ΟΕ κλπ ή έχει ανεγείρει οικοδομή τα τελευταία 10 χρόνια

13. Πιστοποιητικό εξόφλησης του φόρου κληρονομίας, αν το ακίνητο προέρχεται από κληρονομία και ο θάνατος συνέβη μετά την 1-1-2004

14. Κτηματολογικό φύλλο και απόσπασμα ή αποδεικτικό υποβολής προς κτηματογράφηση

15. Μισθωτήριο, αν το ακίνητο είναι μισθωμένο

16. Φωτοτυπίες ταυτότητας, διευθύνσεις, ΑΦΜ και ΔΟΥ συμβαλλομένων

17. Μεσίτης: τα στοιχεία του και η αμοιβή του αναλυτικά, εφόσον δηλώνεται ότι μεσολαβεί

18. Πληρωμή φόρου μεταβίβασης

19. Στην υπογραφή του συμβολαίου ο πωλητής θα πρέπει να παραδώσει στον αγοραστή όλους τους τελευταίους λογαριασμούς ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ και κοινοχρήστων εξοφλημένους ,καθώς και τα κλειδιά του ακινήτου. 

Εφ όσον συμφωνηθεί η παράδοση του ακινήτου ,από τον πωλητή στον αγοραστή, αργότερα από την ημέρα του συμβολαίου , θα πρέπει να αναφέρεται η συγκεκριμένη ημερομηνία παράδοσης του ακινήτου μέσα στο συμβόλαιο, με τον όρο οτι αν δεν παραδώσει στην συγκεκριμένη ημερομηνία,  θα κηρυχθεί εκτελεστό το συμβόλαιο . Αυτή η προσθήκη, επιβαρύνεται με κόστος χαρτοσήμου και συμβολαιογραφικά έξοδα που βαρύνουν τον πωλητή, δεδομένου ότι πρόκειται για επιπλέον συμβολαιογραφική πράξη - χρησιδάνειο.        


               Από τον αγοραστή απαιτούνται:

               στοιχεία ταυτότητας, ΑΦΜ, ΔΟΥ και διεύθυνση κατοικίας

              Σημείωση:

- Η άδεια οικοδομής, το τοπογραφικό, το διάγραμμα κάλυψης και οι κατόψεις, απαιτούνται όταν πρόκειται να ληφθεί τραπεζικό δάνειο. Επίσης, τα ζητά ο μηχανικός για τον έλεγχο αυθαιρεσιών στο ακίνητο. Καλό είναι να παραδίνονται και στον αγοραστή, για το αρχείο του

- Αν το μεταβιβαζόμενο είναι εκτός σχεδίου και υπάρχει προοπτική δόμησής του, συνιστάται η λήψη πιστοποιητικού δασαρχείου, το οποίο ζητούν οι περισσότεροι ενήμεροι αγοραστές

               Φόρος Μεταβίβασης:

- Ο φόρος μεταβίβασης ανέρχεται σε ποσοστό 3% της αξίας του ακινήτου. Στο ποσόν του φόρου θα προστεθεί επί πλέον ποσοστό 3%, για δημοτικό φόρο (π.χ. αξία ακινήτου 200.000,00 €, φόρος μεταβίβασης 6.000,00 €, δημοτικός φόρος 180,00 €, συνολικός φόρος 6.180,00 €)


               Απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης λόγω αγοράς πρώτης κατοικίας 

               Συνοπτικά οι προϋποθέσεις απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης, λόγω απόκτησης πρώτης κατοικίας:

1. Ο αγοραστής, ο σύζυγος και τα ανήλικα παιδιά του να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία που να πληροί τις στεγαστικές τους ανάγκες ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο ή ποσοστό οικοπέδου, στο οποίο αναλογεί κτίσμα που ικανοποιεί τις στεγαστικές τους ανάγκες, σε δημοτικό διαμέρισμα πληθυσμού άνω των 3.000 κατοίκων

2. Να μην έχει γίνει μεταβίβαση επικαρπίας ή ψιλής κυριότητας ή ποσοστό εξ αδιαιρέτου ακινήτου που ικανοποιούσε τις στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή κατά την τελευταία πενταετία

3. η αγοραπωλησία να μην γίνεται μεταξύ συγγενών εξ αίματος ή αγχιστείας πρώτου βαθμού ή μεταξύ συζύγων

4. ο αγοραστής να μην μεταβιβάσει το ακίνητο για μία πενταετία, διαφορετικά θα πληρώσει το φόρο από τον οποίο απαλλάχθηκε, με βάση τη νεώτερη αξία του ακινήτου


- Απαλλαγή για απόκτηση πρώτης κατοικίας δεν δίνεται για δεύτερη φορά, παρά μόνον α) αν δεν ικανοποιούνται πλέον οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή, λόγω μεταβολής της οικογενειακής κατάστασής του και β) πληρωθεί ο φόρος μεταβίβασης του ακινήτου της πρώτης απαλλαγής, με βάση τις αξίες της νέας αγοράς (σημερινές) 



              Προσοχή: 

- Πλέον, η απόκτηση πρώτης κατοικίας δεν εξαιρείται από το τεκμήριο απόκτησης ακινήτου (πόθεν έσχες), οπότε θα πρέπει να δικαιολογείται η προέλευση και φορολόγηση των χρημάτων του τιμήματος


Εβίτα Ελευθερουδάκη
Broker/owner 
Epsilon Team real estate
Πηγή:  δικηγορικό γραφείο Π.Λιάρτης - Σ. Νικηγοράκης και συνεργάτες

Τρίτη, 23 Ιουνίου 2020

Η ΜΑΤΑΙΩΣΗ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΑΣ ΠΛΕΟΝ ΕΧΕΙ ... ΚΟΣΤΟΣ !

Με νόμο του 2018 , προστατεύεται πλέον η ολοκλήρωση της αγοραπωλησιάς και για τον πωλητή και για τον αγοραστή. Αν κάποιος εκ των δυο υπαναχωρήσει, ανεξαρτήτως χρημάτων, δήλαδη ειτε έχει δοθεί προκαταβολή είτε δεν έχει δοθεί, ο θιγόμενος έχει δυνατότητα να προσφύγει στην δικαιοσύνη, να δικαιωθεί και να αποζημιωθεί.

Κατά το άρθρο 197 του Α.Κ., κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων για τη σύναψη της σύμβασης, τα μέρη οφείλουν αμοιβαία να τηρούν τη συμπεριφορά που επιβάλλουν η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη.
Κατά δε το άρθρο 198 παρ. 1 του Α.Κ. όποιος κατά τις διαπραγματεύσεις από πταίσμα του προξενήσει στον άλλον ζημία , υποχρεούται να την ανορθώσει έστω και αν η σύμβαση δεν καταρτίστηκε.
Από τις διατάξεις δηλαδή των άρθρων 197, 198 ΑΚ, συνδυαζόμενες με εκείνες των άρθρων 297, 298 και 919 του ίδιου κώδικα, συνάγονται τα εξής:

Εκείνος, που, με συμπεριφορά αντίθετη προς την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, ματαίωσε τη σύναψη της συμβάσεως, είναι υποχρεωμένος να αποζημιώσει το άλλο μέρος, για τη ζημία που προέρχεται από το γεγονός, ότι αυτός πίστευε ότι η σύμβαση θα καταρτιζόταν.
Προσυμβατική ευθύνη μπορεί να γεννηθεί τόσο με τη ματαίωση της υπό διαπραγμάτευση, όσο και στην καταρτισμένη σύμβαση.
Προϋποθέσεις της ευθύνης αυτής είναι η ύπαρξη σταδίου διαπραγματεύσεων, η αντισυναλλακτική συμπεριφορά του αντισυμβαλλόμενου (δηλαδή η αντίθετη στην καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη), η υπαιτιότητα, η επέλευση ζημίας και η ύπαρξη αιτιώδους συνάφειας ανάμεσα στον νόμιμο λόγο ευθύνης, δηλαδή στην υπαιτιότητα και τη ζημία.
Ειδικότερα, κατά την έννοια των διατάξεων αυτών διαπραγματεύσεις νοούνται οι προφορικές ή έγγραφες ανταλλαγές απόψεων των ενδιαφερομένων για τη σύναψη ορισμένης συμβάσεως με τις οποίες επιδιώκεται η βαθμιαία προσέγγιση των διαφορετικών αρχικών θέσεών τους σχετικά με τους όρους της υπό συζήτηση σύμβασης μέχρι την τελική σύμπτωσή τους ή την αδυναμία τέτοιας σύμπτωσης.
Η ευθύνη από τις διαπραγματεύσεις έχει εφαρμογή και στην περίπτωση ματαίωσης της σύμβασης ή της ακυρότητας αυτής όταν ο υπαίτιος της ματαίωσης έδωσε διαβεβαιώσεις για την κατάρτιση της σύμβασης ή απέκρυψε τους λόγους της ακυρότητας αυτής, οπότε έχει υποχρέωση αποκατάστασης της ζημίας του άλλου που πίστεψε στην κατάρτιση έγκυρης σύμβασης.
Εξάλλου ως πταίσμα κατά την έννοια των διατάξεων αυτών νοείται η μη τήρηση της συμπεριφοράς που επιβάλλουν η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη.
Το πταίσμα κρίνεται κατά το άρθρο 330 του Α.Κ. και έτσι αρκεί και αμέλεια.
Η ζημία πρέπει να βρίσκεται σε αιτιώδη σύνδεσμο προς την αθέμιτη ή την αντίθετη συμπεριφορά του άλλου προς τα χρηστά συναλλακτικά ήθη και η υπαίτια συμπεριφορά που προκάλεσε τη ζημία να εκδηλώνεται κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων.
Η αποζημίωση περιλαμβάνει τη ζημία (θετική ή και διαφυγόν κέρδος) που υπέστη ο διαπραγματευόμενος επειδή πίστεψε στην κατάρτιση της σύμβασης και την οποία θα απέφευγε αν από την αρχή τηρούσε αρνητική στάση (1435/2015 ΑΠ).

Λένα Πολύζου, δικηγόρος,

Πέμπτη, 9 Απριλίου 2020

Η ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑ ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΚΑΡΑΝΤΙΝΑ!

Η κτηματαγορά, που μόλις το 2018 άνοιξε για τα καλά  στη χώρα μας, μετά την οικονομική  κρίση του 2010 και ένα μεγάλο διάστημα αβεβαιότητας μετά το 15 ,  θα είναι όπως όλα δείχνουν από τα μεγάλα θύματα του κορωνοιού .
Οι τιμές πώλησης των ακινήτων που είχαν ανέβει τα τελευταία χρόνια λόγω της μεγάλης ζήτησης, είτε για Airbnb, είτε για golden visa, είτε λόγω της ζήτησης από Έλληνες που είχαν αρχίσει να ορθοποδούν οικονομικά και να αισθάνονται ασφαλές το περιβάλλον , θα πέσουν ίσως και χαμηλότερα από την προηγούμενη οικονομική κρίση.
Αρκετές επιχειρήσεις θα αντιμετωπίσουν τεράστιο πρόβλημα επιβίωσης και πολλοί θα είναι οι επιχειρηματίες, μικροί και μεγαλύτεροι, αλλά και  ελεύθεροι επαγγελματίες  και αυτοαπασχολούμενοι, που θα αποφασίσουν να εκποιήσουν ακίνητα για να στηρίξουν τη δουλειά τους και να επιβιώσουν. Όσο μεγαλύτερη θα είναι η ανάγκη του ιδιοκτήτη, τόσο μεγαλύτερη θα είναι η μείωση της τιμής. Και επειδή η πτώση των τιμών λειτουργεί ως ντόμινο , ακόμα και εκείνος που θέλει να πουλήσει είτε για να αγοράσει κάτι άλλο, είτε για να απαλλαγεί από φόρους ,ΕΝΦΙΑ και την συντήρηση ενός ακινήτου που δεν του χρειάζεται, θα πουλήσει φθηνά.
Οι ξένοι , εξουθενωμένοι και αυτοί , θα περιορίσουν τις αγορές, ίσως και να τις παγώσουν για μεγάλο χρονικό διάστημα.
Πολλά από τα ακίνητα που δημιουργήθηκαν για να φιλοξενήσουν τουρίστες, ειδικά τα εκτός κέντρου της Αθήνας, θα διατεθούν πλέον σε Έλληνες για μακροχρόνια μίσθωση, ενώ κάποια απ αυτά που δεν θα φέρνουν εισόδημα λόγω μειωμένης ζήτησης από τουρίστες,  θα βγουν στην αγορά προς πώληση.
Ο αριθμός των αγοραπωλησιών θα μειωθεί δραματικά σε σχέση με το 18 και οι πωλήσεις θα περιοριστούν στα ακίνητα με τιμή ευκαιρίας, ανεξαρτήτως περιοχής.
Τα επαγγελματικά ακίνητα , γραφεία και καταστήματα θα πάθουν την μεγαλύτερη ζημιά αφού θα κλείσουν ή θα συρρικνωθούν επιχειρήσεις και τα μισθώματα θα μειωθούν για τουλάχιστον μια τριετία.
Όσα χρήματα και αν διατεθούν για την ρευστότητα της χώρας,  θα χρειαστεί αρκετός χρόνος να ανακάμψει η κτηματαγορά. Και αυτό γιατι ο πόλεμος είναι παγκόσμιος και η κρίση θα πονέσει πολύ την ήδη λαβωμένη Ελλάδα.
Αποτέλεσμα όλων αυτών θα είναι κάποια καλά ακίνητα των οποίων οι ιδιοκτήτες δεν επείγονται να πουλήσουν,  να αποσυρθούν από την αγορά έως ότου αυτή ανακάμψει.
Ας ελπίσουμε η ανάκαμψη να έρθει γρήγορα δεδομένου ότι η κτηματαγορά είναι τροφοδότης της εθνικής μας οικονομίας.
 Όλα όμως θα εξαρτηθούν από την διάρκεια της ασθένειας η οποία και στη χώρα μας και παγκοσμίως θα επανέλθει μια,  ίσως και δυο φορές ακόμη !
Εβίτα Ελευθερουδάκη
broker/owner
Epsilon team real estate


Σάββατο, 15 Φεβρουαρίου 2020

ΑΛΗΘΕΙΕΣ ΚΑΙ ΜΥΘΟΙ ΓΙΑ ΤΗΝ ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Είναι πολλοί οι πελάτες μας που δεν εκτιμούν τον κόπο και το χρήμα που ξοδεύουμε για να πουλήσουμε ένα ακίνητο.
Άλλοι θεωρούν ότι κάναμε απλώς μια … υπόδειξη , άρα δεν αξίζει η αμοιβή του 2, 3, 4% που έχουμε ζητήσει και άλλοι πιστεύουν ότι μπορούν καλύτερα από εμάς.
Δεν είναι όμως έτσι.
Για να πουληθεί ένα ακίνητο χρειάζεται και κόπο και προσωπικό χρόνο και γνώση του πως λειτουργούν τα portals ακινήτων εντός και εκτός Ελλάδος αλλά και … αρκετό χρήμα.
Υπάρχουν πολλοί πελάτες που εμπλέκουν για παράδειγμα την Χρυσή Ευκαιρία στην οποία κάθε ιδιώτης μπορεί να βάλει μια αγγελία , με τα προγράμματα που αγοράζουμε και χρησιμοποιούμαι εμείς οι μεσίτες.
Τεράστιο λάθος.
Ο πωλητής θα βάλει μόνος του μια αγγελία περιορισμένης διάρκειας εντός Ελλάδος την οποία  για να εντοπίσει ο αγοραστής και να ενδιαφερθεί, θα πρέπει να περάσει πολλές σελίδες με ακίνητα επαγγελματιών.
Γιατί το πρόγραμμα ενός σοβαρού μεσιτικού γραφείου περιλαμβάνει τις gold αγγελίες προβολής κατά προτεραιότητα, τις globally αγγελίες που εφ όσον το ακίνητο είναι δημοσιευμένο στην Χ.Ε Ελλάδας , πηγαίνει και σε 100 διαφορετικά portal ακινήτων σε όλο τον κόσμο και τις διακεκριμένες αγγελίες τις οποίες τροφοδοτούμε με χρήματα σε καθημερινή βάση προκειμένου το ακίνητο που θα επιλέξουμε , να βγαίνει πρώτο στις αναζητήσεις των πελατών με παρεμφερή κριτήρια και μάλιστα σε διπλάσιο μέγεθος.
Ένα ακόμα όπλο στα χέρια των επαγγελματιών που αγοράζουν προγράμματα στα portals, είναι και η στατιστική.
Μας δίνουν την πορεία και την ανταπόκριση που έχει κάθε ακίνητο, ενώ μας επισημαίνουν αυτόματα τα λάθη που μπορεί και εμείς να κάνουμε στον τρόπο προβολής των αγγελιών. Έτσι ρυθμίζουμε σε καθημερινή βάση τις αγγελίες μας, τις διορθώνουμε, τους προσθέτουμε χρήματα κλπ
Όλα αυτά είναι αδύνατον να τα κάνει ένας ιδιώτης.
Σ ένα σοβαρό μεσιτικό γραφείο που επενδύει στη «σωστή» διαφήμιση , χρειάζεται 12ωρη ενασχόληση με τα portals προκειμένου οι διαφημίσεις να αποδώσουν τα αναμενόμενα.
Δείτε παρακάτω τις εικόνες από το διαχειριστικό σύστημα του γραφείου μας στην Χρυσή Ευκαιρία για να καταλάβετε την διαφορά αγγελίας ιδιώτη από την αγγελία του σοβαρού επαγγελματία.


Επιλέγοντας List Globally
 η αγγελία δημοσιεύεται αυτομάτως μεταφρασμένη σε ολα τα portals που βλέπετε εδώ: 



Και εδώ ειναι τα αποτελέσματα απο τις δημοσιεύσεις στα διεθνή portals μέσω Χ.Ε 


Η νέα επιλογή διαφήμισης της Χ.Ε ειναι οι διακεκριμένες αγγελίες. Θέλει πολύωρη καθημερινή δουλειά και αρκετά χρήματα για να αποδώσει. Ωστόσο είναι νέο εργαλείο και ακόμα δεν έχουμε πολλά στατιστικά αλλά η Epsilon Team το χρησιμοποιεί απο την πρώτη μέρα που κυκλοφόρησε πριν περίπου ένα μήνα. 

Εδώ βλέπετε έναν εβδομαδιαίο προγραμματισμό διαφήμισης των ακινήτων μας μέσω διακεκριμένων αγγελιών που καμία σχέση δεν έχουν με τις gold και τις globally 




Αντίστοιχο είναι και το διαχειριστικό του portal SPITOGATOS.gr 
Δείτε εδώ πως και που διαφημίζονται διεθνώς οι δημοσιευμένες αγγελίες του portal


 Εδώ βλέπετε την επιλογή των VIP αγγελιών ,
της ... τιμολογιακά ανώτατης κατηγορίας του SPITOGATOS


Αποφάσισα να γράψω αυτό το κείμενο για την δικαίωση της δουλειάς μας, του γραφείου μας αλλά και των άλλων σοβαρών μεσιτικών γραφείων, που καθημερινά αγωνίζονται για την προώθηση των ακινήτων σας.
Επίσης για την δικαίωση των portals, τα οποία κάθε χρόνο επενδύουν σε νέα εργαλεία, με το ... αζημίωτο βέβαια, μας προσφέρουν όμως την δυνατότητα να κάνουμε σωστά τη δουλειά μας.
Ο SPITOGATOS.GR ανήκει εδώ και χρόνια σε πολυεθνική εταιρεία και χρησιμοποιεί τις ίδιες μεθόδους που χρησιμοποιούν διεθνώς τα portal ακινήτων, ενώ η Χ.Ε πρόσφατα αγοράστηκε από δυο ειδικούς στις πλατφόρμες επιχειρηματίες - είχαν μέχρι πρότινος το e-travel -  οι οποίοι ήδη έκαναν την διαφορά και προβλέπεται να την απογειώσουν.
Το γραφείο μας , για την διαχείριση και επεξεργασία των στοιχείων των ακινήτων του , χρησιμοποιεί το σύστημα producer της https://www.e-agents.gr/, το αρτιότερο σύστημα της αγοράς στην Ελλάδα, το οποίο βεβαίως λειτουργεί στο cloud, με αποτέλεσμα να διαχειριζόμαστε τα ακίνητα μας από όλα τα μέρη του κόσμου με την ίδια ευκολία,  σαν να ήμασταν στο γραφείο μας.
Για την εξυπηρέτηση των πελατών μας χρησιμοποιούμαι την εταιρεία www.beeasy.eu  η οποία εκτός όλων των άλλων υπηρεσιών, μας δίνει και στατιστικές για τις εισερχόμενες κλήσεις μας. Είναι πολύ σημαντικό να γνωρίζεις ποιο portal έχει την κάθε μέρα την μεγαλύτερη ανταπόκριση και να διαμορφώνεις το διαφημιστικό σου πρόγραμμα αναλόγως.
Ακόμα πιο σημαντικό είναι όμως, να γνωρίζει ο πελάτης ιδιοκτήτης , που και πως διαφημίζεται,να επιλέγει τα γραφεία με τα οποία συνεργάζεται και να μην αφορίζει μέσα διαφήμισης , χωρίς να γνωρίζει την ανταπόκριση που έχουν. 


Εβίτα Ελευθερουδάκη
broker/owner 
Epsilon team real estate

Τετάρτη, 20 Νοεμβρίου 2019

ΘΑ ΠΑΓΩΣΟΥΝ ΟΙ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ ΑΝ ΔΕΝ ΑΛΛΑΞΕΙ Ο ΝΟΜΟΣ ΠΕΡΙ ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗΣ ΤΑΥΤΟΤΗΤΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Ηλεκτρονικό κομφούζιο αναμένεται από το ερχόμενο καλοκαίρι στις πολυκατοικίες. Και αυτό διότι οι καθυστερήσεις στην αγορά ακινήτων, η αύξηση του κόστους των μεταβιβάσεων και το μπλοκάρισμα στην αγοραπωλησία πολλών ακινήτων (και σε ορισμένες περιπτώσεις όλων των ακινήτων μιας πολυκατοικίας) αλλά και η διατάραξη των προσωπικών σχέσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών πολυκατοικιών είναι κατά τους ειδικούς ορισμένες μόνο από τις επιπτώσεις από την εφαρμογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίων.

Όπως είναι γνωστό από τον Ιούλιο του 2020 πρόκειται να τεθεί σε εφαρμογή ο νέος νόμος για τα αυθαίρετα, ο οποίος θα συνδεθεί με την έκδοση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίων.

Ωστόσο ο πρόεδρος του Πανελληνίου Συλλόγου Διπλωματικών Αγρονόμων –Τοπογράφων Μηχανικών, Μιχάλης Καλογιανιαννάκης λέει στην εφημερίδα "ΤΑ ΝΕΑ" ότι το μεγάλο αγκάθι είναι η υποχρέωση του πρώτου ιδιοκτήτη διαμερίσματος που θα χρειαστεί να κάνει  ηλεκτρονική ταυτότητα και να τακτοποιήσει στην πράξη –εάν υπάρχουν – τις αυθαιρεσίες των υπολοίπων ιδιοκτητών στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας .

Ιδιοκτήτης μιας γκαρσονιέρας σε μια πολυκατοικία με 20 διαμερίσματα που είναι χτισμένη πριν από 30 χρόνια προκειμένου να πουλήσει ή να μεταβιβάσει την ιδιοκτησία του θα πρέπει( με βάση τις πρόσφατες ανακοινώσεις ) για να συνταχθεί η ταυτότητα κτιρίου, να δηλώσει και τα χιλιοστά που του αναλογούν στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας.

Μάλιστα, σύμφωνα με τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτο Παραδιά, κοινόχρηστοι χώροι είναι μεταξύ άλλων η είσοδος και οι διάδρομοι του κτιρίου, το κλιμακοστάσιο (και η απόληξη του στην ταράτσα) οι φωταγωγοί, το φρέαρ του ανελκυστήρα, το λεβητοστάσιο, το γκαράζ, η πυλωτή κλπ.

Η παγίδα

Στην περίπτωση που υπάρχει κάποια αυθαιρεσία στους κοινόχρηστους χώρους, αυτή θα πρέπει να δηλωθεί και να τακτοποιηθεί. Η τακτοποίηση όμως θα πρέπει να αφορά εξ ολοκλήρου την αυθαιρεσία και όχι μόνο τα χιλιοστά που αναλογούν στον ιδιοκτήτη γκαρσονιέρας. Εκεί το πιθανότερο σενάριο είναι οι περισσότεροι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων να αρνηθούν να συμμετάσχουν στη δήλωση και στα έξοδα. Και εδώ αρχίζουν τα προβλήματα.

"Το πιο πιθανό είναι ο συγκεκριμένος ιδιοκτήτης να αναγκαστεί να επωμιστεί το κόστος της τακτοποίησης τους. Και το χειρότερο είναι ο ιδιοκτήτης αυτός-κατά κάποιον τρόπο –να είναι αυτός που θα καταγγείλει τους συνιδιοκτήτες για τις αυθαιρεσίες με ό, τι αυτό συνεπάγεται για τις μεταξύ τους σχέσεις" εξηγεί ο Μιχάλης Καλογιαννάκης.

Το μπλοκάρισμα

Σύμφωνα με τους συμβολαιογραφικούς κύκλους, η κατάσταση που θα δημιουργηθεί με τη σύνταξη της ηλεκτρονικής ταυτότητας –πάντα με βάση τις τελευταίες ανακοινώσεις της περασμένης Τετάρτης- δυσκολεύει σημαντικά ή και καθιστά αδύνατη την υπογραφή συμβολαιογραφικών εγγράφων μεταβίβασης ακινήτων είτε λόγω πώλησης είτε λόγω γονικής παροχής /δωρεάς με τη υποχρεωτική δήλωση των αυθαιρεσιών στους κοινόχρηστους χώρους.

Κατά τους ίδιους κύκλους, η δυσκολία έγκειται μεταξύ άλλων στο γεγονός πως σε καμία πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν υπάρχει ούτε η περιγραφή ούτε η επιφάνεια των κοινόχρηστων χώρων.

Επιπλέον δεν υπάρχει η νομική υποχρέωση –και η φυσική δυνατότητας ελέγχου των επιφανειών εκάστης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε σχέση με τους κοινόχρηστους χώρους. Ειδικότερα, κατά τους συμβολαιογράφους, όταν οι αυθαιρεσίες αφορούν κλειστούς ή υπόγειους χώρους , θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων , δώματα, φωταγωγούς κλπ., δεν υπάρχει καμία νομική δυνατότητα πρόσβασης στους χώρους αυτούς.

Η απάντηση του ΥΠΕΝ

Από το Γραφείο Τύπου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας εκδόθηκε η ακόλουθη ανακοίνωση:

Σχετικά με σημερινό δημοσίευμα εφημερίδας για τη ρύθμιση του θέματος των αυθαιρέτων και την εφαρμογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίων διευκρινίζονται τα ακόλουθα:

Για τη ρύθμιση των αυθαιρέτων και την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίων ισχύουν όσα συμφωνήθηκαν ανάμεσα στον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κ. Κωστή Χατζηδάκη, τον πρόεδρο του ΤΕΕ κ. Γιώργο Στασινό και τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ κ. Στράτο Παραδιά και ανακοινώθηκαν στις κοινές δηλώσεις τους την Τετάρτη 13 Νοεμβρίου 2019.

Τίποτα περισσότερο και τίποτα λιγότερο!



ΠΗΓΗ BG

Τετάρτη, 30 Οκτωβρίου 2019

ΜΟΝΙΜΗ ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗ ΤΩΝ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ ΜΕ ΤΗΝ ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΤΑΥΤΟΤΗΤΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Τη δυνατότητα εσαεί «τακτοποίησης» των αυθαίρετων κτισμάτων – ακόμα και όσων έχουν μεγάλες αυθαιρεσίες - μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου (ΗΤΚ) αλλά με πολύ πιο «τσουχτερά» πρόστιμα από αυτά που ορίζει ο υφιστάμενος νόμος θα δίνει η μόνιμη ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος, την οποία εξήγγειλε  ο υπουργός, Κωστής Χατζηδάκης μετά τη συνάντησή του με τον πρόεδρο του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ), Γιώργο Στασινό .

Μέχρι την οριστική απόφαση εφαρμογής της ΗΤΚ, θα παραμείνει ενεργός ο νόμος 4495 για την τακτοποίηση αυθαιρέτων, η ισχύς του οποίου τυπικά λήγει στις 8 Νοεμβρίου, αλλά αναμένεται να παραταθεί για διάστημα έως έξι μηνών. Όπως προκύπτει από τις  δηλώσεις του κ. Χατζηδάκη, η ισχύς του νόμου θα παραταθεί έως ότου είναι έτοιμη η πλατφόρμα της ηλεκτρονικής ταυτότητας ώστε να μην υπάρξει «παράθυρο» και κενό στη δυνατότητα νομιμοποίησης αυθαιρέτων.

Έρχονται κλιμακωτά πρόστιμα

Το υπουργείο «κλείνει το μάτι» στους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων αφού πρακτικά θα μπορούν και μετά τη λήξη του νόμου να τα «τακτοποιήσουν», όχι όμως χωρίς ...ποινή, καθώς θα αναγκαστούν να πληρώνουν υψηλότερα πρόστιμα, τα οποία θα είναι πιθανότατα κλιμακωτά ανάλογα με το χρόνο καθυστέρησης: «Θα συμβουλεύαμε τους ιδιοκτήτες να ενταχθούν νωρίς. Όσο πιο αργά το κάνουν - μετά από κάμποσα χρόνια - μπορεί να σημαίνει παραπάνω επιβαρύνσεις για τους ίδιους. Καλύτερα νωρίτερα παρά αργότερα» σημείωσε  ο κ. Χατζηδάκης.

Βασική προϋπόθεση είναι τα αυθαίρετα να έχουν ανεγερθεί πριν την 28η Ιουλίου 2011, ημερομηνία, η οποία έχει καθοριστεί ως «κόκκινη γραμμή» για την νομιμοποίηση αυθαιρέτων από τους προηγούμενους νόμους. Αυτό σημαίνει ότι ούτε με την επερχόμενη ρύθμιση θα υπάρξει δυνατότητα τακτοποίησης αυθαιρέτων που έχουν κατασκευαστεί μετά το 2011.

Κι αυτό βέβαια στις περιπτώσεις που τα αυθαίρετα δεν εντοπιστούν από τα κλιμάκια των ελεγκτών δόμησης, καθώς σε αυτήν την περίπτωση ανοίγει ο δρόμος για κατεδαφίσεις, οι διαδικασίες για τις οποίες έχουν ήδη αποποιηθεί και επιταχυνθεί. Αυτό που θεωρείται δεδομένο, όπως μεταδίδουν πηγές του υπουργείου, είναι οι κατεδαφίσεις σε δασικές περιοχές, αιγιαλό, ρέματα, κλπ.

Συγκεκριμένα, βάσει του σχεδίου του υπουργείου Περιβάλλοντος, προβλέπεται παράταση έως και έξι μηνών - πιθανότατα έως τις αρχές Μαΐου του 2020 – της προθεσμίας υπαγωγής αυθαιρέτων κτισμάτων στον ισχύοντα νόμο 4495 για «τακτοποίηση», η οποία εκπνέει σε λίγες ημέρες.

Εξετάζεται μάλιστα και το ενδεχόμενο να μη συσχετίζεται η ημερομηνία πληρωμής του παραβόλου που νοείται σήμερα ως ημερομηνία υπαγωγής στο νόμο με την καταληκτική ημερομηνία υποβολής των απαραίτητων δικαιολογητικών

Αν και οι οριστικές ημερομηνίες δεν έχουν αποφασιστεί ακόμα, εξέλιξη – κλειδί στην οριστικοποίηση της διάρκειας παράτασης θα είναι η ολοκλήρωση του συστήματος για την εφαρμογή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, η οποία τοποθετείται την ερχόμενη άνοιξη. Ακολούθως θα εφαρμοστεί η ΗΤΚ, μέσω της οποίας οι ιδιοκτήτες κατασκευών με αυθαιρεσίες θα μπορούν να συνεχίζουν να τις «τακτοποιούν» προκειμένου να προχωρήσουν σε δικαιοπραξίες όπως οι μεταβιβάσεις.

Με τη διαδικασία αυτή ουσιαστικά τα αυθαίρετα θα μπορούν να τακτοποιούνται μόνιμα αλλά με υψηλότερα πρόστιμα τουλάχιστον στις περιπτώσεις των μεγάλων αυθαιρεσιών.

Αντίθετα για τις μικροαυθαιρεσίες – πολλές εκ των οποίων έχουν γίνει και εν αγνοία των ιδιοκτητών – η Πολιτεία αναμένεται να είναι πιο ελαστική.

Παράταση και για τον προηγούμενο νόμο

Η «μόνιμη λύση», για την οποία δεσμεύτηκε ο υπουργός Περιβάλλοντος και η παράταση της διαδικασίας υπαγωγής νέων αυθαιρέτων θα «συμπαρασύρει» και τις μη περαιωμένες τακτοποιήσεις του προηγούμενου νόμου, του 4178, οι οποίες κινδυνεύουν ακόμα και με ακύρωση καθώς σε χιλιάδες περιπτώσεις δεν έχει υποβληθεί το σύνολο των απαραίτητων δικαιολογητικών και σχεδίων.

Η παράταση της συγκεκριμένης προθεσμίας αποτελεί πάγιο αίτημα του τεχνικού κλάδου καθώς αυτή τη στιγμή βρίσκονται στον «αέρα» περισσότερα από 350.000 αυθαίρετα κτίσματα. Πρόκειται για αυθαίρετα, για τα οποία οι ιδιοκτήτες έχουν σε πολλές περιπτώσεις αποπληρώσει παράβολα και μεγάλο μέρος ή και το σύνολο των προστίμων και ως εκ τούτου δεν υπήρχε λόγος μεταφοράς τους αφού ο ισχύων νόμος προσφέρει μεν χαμηλότερα πρόστιμα και διευκολύνσεις αλλά έχει αυστηρότερους όρους υπαγωγής.

Ωστόσο από τα 670.000 δηλωμένα αυθαίρετα αυτής της κατηγορίας, εκτιμάται ότι για περισσότερα από τα μισά δεν έχει ολοκληρωθεί η αποστολή δικαιολογητικών από τους μηχανικούς. Έτσι, ενώ τα κτίσματα έχουν ήδη τακτοποιηθεί, οι αιτήσεις υπαγωγής που έχουν γίνει θα μπορούσαν να ακυρωθούν και οι ιδιοκτήτες τους θα υποχρεώνονταν να εκκινήσουν διαδικασίες επιστροφής των προστίμων που έχουν πληρώσει και να ξεκινήσουν διαδικασίες από την αρχή. Για την περίπτωση αυτή μάλιστα ένα από τα σενάρια που εξετάζονται είναι η κλιμακωτή τρίμηνη παράταση ανάλογα με την ημερομηνία μεταφοράς δεδομένου ότι οι ελάχιστες ημέρες που απομένουν μέχρι να εκπνεύσει η προθεσμία δε θεωρούνται επαρκές διάστημα για να διεκπεραιωθούν όλες οι υποθέσεις

Στο υπό κατάρτιση σχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος περιλαμβάνεται επίσης παράταση και στην προθεσμία υποβολής δικαιολογητικών σε δηλώσεις που έγιναν έως τον Νοέμβριο του 2018 οπότε και ίσχυε η έκπτωση 20% στο ενιαίο ειδικό πρόστιμο. Βάσει του ισχύοντος νόμου, οι μηχανικοί υποχρεούνται μέσα σε διάστημα ενός έτους από την πληρωμή του παραβόλου, να ολοκληρώσουν την ηλεκτρονική υποβολή των απαραίτητων δικαιολογητικών, κάτι το οποίο δεν έχει ολοκληρωθεί σε όλες τις περιπτώσεις.

Ένας από τους βασικούς λόγους εξαιτίας των οποίων οι μηχανικοί καθυστερούν την εισαγωγή στοιχείων και σχεδίων μέχρι να χρειαστεί να γίνει κάποια δικαιοπραξία είναι οι αλληλοσυγκρουόμενες ερμηνείες σε συνδυασμό με τις οδηγίες του συλλόγου συμβολαιογράφων που αναγκάζουν συχνά τους μηχανικούς να επανέρχονται σε ολοκληρωμένες δηλώσεις, να τις «ανοίγουν» και να τις «διορθώνουν», προκειμένου να ξεπεραστούν σφάλματα παλαιοτέρων τίτλων και να είναι εφικτές οι νέες δικαιοπραξίες.

Μέχρι τώρα, πάντως, στη βάση υπαγωγής αυθαιρέτων του ΤΕΕ, έχουν δηλωθεί περίπου 1,5 εκατομμύριο αυθαίρετα, ενώ τα έσοδα από τις δηλώσεις αυθαιρέτων των σχετικών νόμων από το 2011 και μετά προσεγγίζουν ήδη τα 2,4 δισεκατομμύρια ευρώ.

Τι είναι η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου

Πρόκειται ουσιαστικά για το Μητρώο όλου του κτιριακού αποθέματος της χώρας. Η ΗΤΚ έχει θεσμοθετηθεί από το 2017 και η εφαρμογή της θα ξεκινήσει αμέσως μόλις υπογραφεί η σχετική απόφαση από τον υπουργό Περιβάλλοντος.

Υποχρέωση για εισαγωγή στον θεσμό έχουν τα νέα κτίρια (για όσα δηλαδή εκδίδονται νέες οικοδομικές άδειες) και τα παλαιότερα κατά τη στιγμή της μεταβίβασης.

Στόχος της διάταξης που αφορά τις δηλώσεις για τα υφιστάμενα κτίρια είναι να μην επιβαρυνθεί περαιτέρω οικονομικά ο ιδιοκτήτης αλλά να προβεί στη δήλωση επ' αφορμή άλλης διενεργούμενης πράξεως όπως η μεταβίβαση ακινήτου όπου υποχρεωτικά εκδίδεται η βεβαίωση μηχανικού ή με την έκδοση νέας οικοδομικής άδειας, να εισάγονται τα σχετικά στοιχεία και στο νέο σύστημα της ηλεκτρονικής ταυτότητας.
Την ευθύνη της Ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτιρίου θα αναλαμβάνει ο εκάστοτε επιβλέπων μηχανικός, ενώ προβλέπονται ετήσιοι έλεγχοι σε ποσοστό 3% των κτιρίων που λαμβάνουν ταυτότητα.

Σε περίπτωση που έχουν δηλωθεί ψευδή στοιχεία, προβλέπεται εκτός των ποινικών κυρώσεων, πρόστιμο, το ύψος του οποίου κυμαίνεται από 2.000 έως 20.000 ευρώ, ανάλογα με την επιφάνεια που δεν έχει αποτυπωθεί στην ηλεκτρονική ταυτότητα του κτιρίου. Σε περίπτωση υποτροπής των εν λόγω παραβάσεων και εάν αυτές αφορούν σε οικοδομικές εργασίες σε παραδοσιακούς οικισμούς, περιοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλλους και σε προστατευόμενες περιοχές τα όρια των κυρώσεων διπλασιάζονται.

Επιπλέον προβλέπεται αναστολή άδειας άσκησης επαγγέλματος για διάστημα από 2 έως 24 μήνες ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης.

Η εφαρμογή της στην περίπτωση των αυθαιρέτων δε θα διαφέρει ιδιαίτερα καθώς τη στιγμή που ένας ιδιοκτήτης θα πηγαίνει να μεταβιβάσει ένα ακίνητο με αυθαιρεσία λαμβάνει βεβαίωση μηχανικού για την τακτοποίησή του. Ο μηχανικός θα το εισάγει στην ΗΤΚ, η οποία θα συναρμολογείται σιγά σιγά σαν ένα παζλ του κτιριακού αποθέματος της χώρας.
ΠΗΓΗ: Έθνος & b2green