ΑΔΕΙΕΣ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΩΝ ΥΓΕΙΟΝΟΜΙΚΟΥ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΝΤΟΣ

Για να λειτουργήσει νόμιμα ένα κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος, πρέπει να πληρεί ορισμένους όρους και προϋποθέσεις, που προβλέπονται από τη σχετική νομοθεσία προκειμένου να διαφυλάσσεται η δημόσια υγεία. Για το λόγο αυτό κάθε τέτοιας χρήσης κατάστημα πρέπει να εφοδιαστεί με την προβλεπόμενη άδεια που εκδίδεται από τον οικείο δήμο ή κοινότητα εφόσον η λειτουργία τους επηρεάζει τη ζωή των κατοίκων, τη φυσιογνωμία και την αισθητική των πόλεων και τις εν γένει λειτουργίες τους.

Η αδειοδότηση μπορεί να διαρκέσει από λίγες εβδομάδες έως μερικά χρόνια. Σημαντικό είναι, ο ενδιαφερόμενος να απευθύνεται σε Μηχανικό (Αρχιτέκτονα, Πολιτικό μηχανικό κτλ) με εμπειρία στην έκδοση αδειών υγειονομικού ενδιαφέροντος,  προτού προβεί σε μίσθωση οιουδήποτε ακινήτου, ώστε να γίνει ένας προέλεγχος σε μια σειρά θεμάτων όπως η νομιμότητα του κτιρίου, αν υπάρχουν χώροι οι οποίοι είναι αυθαίρετοι και χρήζουν τακτοποίησης, εάν χρειάζεται αλλαγή χρήσης στην πολεοδομία και φυσικά αν οι χώροι του καταστήματος  είναι κατάλληλοι για την χρήση που  προορίζεται .Προσοχή θέλουν και οι χρήσεις γης καθώς επίσης και πιθανές αποσπασματικές αποφάσεις Δημοτικών Συμβουλίων, Νομαρχιών κλπ.

Η σωστή σειρά των διαδικασιών, η αποφυγή απρόβλεπτων καταστάσεων και ο συνδυασμός της εκτέλεσης εργασιών και κατάθεσης των δικαιολογητικών στο σωστό χρόνο, μπορεί να συντομεύσει κατά πολύ τις διαδικασίες, να μειώσει τα έξοδα εγκατάστασης και να καταστήσει την επιχείρηση κερδοφόρα άμεσα.

Το  κειμενο που ακολουθεί δεν έχει σκοπό να καλύψει όλες τις λεπτομέρειες της διαδικασίας έκδοσης άδειας λειτουργίας, αλλά είναι ένας γρήγορος οδηγός αναφοράς και πρώτης προσέγγισης του όλου θέματος από τους εξειδικευμένους μηχανικούς – συνεργάτες της EPSILON TEAM real estate PLUS Δέσποινα Ταμπακοπούλου και Κωνσταντινο Μπακατσέλο.

ΚΑΤΑΣΤΗΜΑ ΥΓΕΙΟΝΟΜΙΚΟΥ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΝΤΟΣ - ΟΡΙΣΜΟΣ

              Ως καταστήματα και επιχειρήσεις υγειονομικού ενδιαφέροντος νοούνται:

·         όλα τα καταστήματα και οι επιχειρήσεις, η λειτουργία των οποίων διέπεται από υγειονομικές διατάξεις ή τον υγειονομικό κανονισμό και στα οποία γίνεται παρασκευή, διάθεση, εμπορία ή αποθήκευση κάθε είδους τροφίμων ή ποτών, όπως είναι κυρίως τα καταστήματα που διέπονται από την Α1β/8577/83 Υγειονομική Διάταξη και

·         καταστήματα και επιχειρήσεις τα οποία προσφέρουν υπηρεσίες εξαιτίας των οποίων μπορεί να προκληθεί βλάβη στη δημόσια υγεία, όπως κομμωτήρια, κουρεία, στεγνοκαθαριστήρια, βαφεία κλπ. που διέπονται από διαφορετικές υγειονομικές διατάξεις.

ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΧΟΡΗΓΗΣΗΣ ΑΔΕΙΑΣ ΙΔΡΥΣΗΣ ΚΑΙ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑΣ

α. Προέγκριση ίδρυσης - Γενικά

Η προέγκριση ίδρυσης συνίσταται στην κατ’ αρχήν εξέταση της δυνατότητας ή μη, ίδρυσης συγκεκριμένου καταστήματος ή επιχείρησης σε συγκεκριμένη περιοχή μετά από προέλεγχο του αιτήματος του ενδιαφερομένου.

Κατά τον προέλεγχο ο δήμος ή η κοινότητα εξετάζει εάν η λειτουργία του συγκεκριμένου καταστήματος ή της επιχείρησης είναι συμβατή καταρχήν με την ισχύουσα νομοθεσία που διέπει:

τις χρήσεις γης, δηλαδή αν βρίσκεται σε ζώνη όπου επιτρέπεται η συγκεκριμένη χρήση, όπως προκύπτει από το πολεοδομικό σχέδιο ή τυχόν διάταγμα όπου προβλέπονται ειδικοί όροι χρήσεων γης,

την προστασία του φυσικού, πολιτιστικού και αρχιτεκτονικού περιβάλλοντος

την προστασία του αιγιαλού και της παραλίας, των δασικών περιοχών και των αρχαιολογικών και ιστορικών τόπων,

την αισθητική την φυσιογνωμία και τις εν γένει λειτουργίες της πόλης.

      Επομένως κατά το στάδιο της προέγκρισης δεν εξετάζονται όροι και προϋποθέσεις που τίθενται από τις υγειονομικές διατάξεις και αφορούν π.χ στη νομιμότητα του κτιρίου ή στις προϋποθέσεις που πρέπει να έχει το πρόσωπο στο όνομα του οποίου εκδίδεται η άδεια κλπ. Τα στοιχεία αυτά εξετάζονται μετά τη χορήγηση προέγκρισης.

β. Δικαιολογητικά χορήγησης προέγκρισης

Για την προέγκριση ο ενδιαφερόμενος καταθέτει στο Δήμο ή στην Κοινότητα αίτηση, στην οποία δηλώνει το είδος του καταστήματος ή της επιχείρησης, τις προσφερόμενες υπηρεσίες,την τοποθεσία και το οίκημα στο οποίο πρόκειται να λειτουργήσει, επισυνάπτοντας μόνο:

διάγραμμα της ευρύτερης περιοχής με ένδειξη της θέσης του ακινήτου, από την απεικόνιση του οποίου μπορεί να διαπιστωθεί αν υπάρχουν άλλες λειτουργίες που επηρεάζονται από το υπό ίδρυση κατάστημα,

εφόσον το κατάστημα στεγάζεται σε χώρο οριζόντιας ιδιοκτησίας, τον κανονισμό της πολυκατοικίας ή ελλείψει αυτού απόφαση της γενικής συνέλευσης των ιδιοκτητών και σε κάθε άλλη περίπτωση υπεύθυνη δήλωση της πλειοψηφίας των ιδιοκτητών των κατοικιών από το οποίο να προκύπτει ότι είναι επιτρεπτή η συγκεκριμένη χρήση.

γ. Χορήγηση προέγκρισης ίδρυσης

      Για την προέγκριση αποφασίζει η δημαρχιακή επιτροπή, αν πρόκειται για δήμο, ή το κοινοτικό συμβούλιο, αν πρόκειται για κοινότητα.

Εφόσον το αίτημα πληρεί όλες τις προϋποθέσεις, τότε η δημαρχιακή επιτροπή ή το κοινοτικό συμβούλιο υποχρεούται να εκδώσει την προέγκριση  ίδρυσης εντός αποκλειστικής προθεσμίας ενός (1) μήνα.

Η ΠΡΟΕΓΚΡΙΣΗ ΔΕΝ ΑΠΟΤΕΛΕΙ ΑΔΕΙΑ ΛΕΙΤΟΥΡΙΑΣ ΚΑΙ ΣΕ ΚΑΜΙΑ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΤΟ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑ ΔΕΝ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΛΕΙΤΟΥΡΓΗΣΕΙ ΝΟΜΙΜΑ ΧΩΡΙΣ ΤΗΝ ΑΔΕΙΑ ΙΔΡΥΣΗΣ ΚΑΙ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑΣ.

δ. Χορήγηση άδειας ίδρυσης και λειτουργίας

Μετά τη χορήγηση της προέγκρισης ίδρυσης εντός αποκλειστικής προθεσμίας τριών (3) μηνών από την χορήγηση της προέγκρισης με δυνατότητα παράτασης για δύο (2)ακόμα μήνες, ο ενδιαφερόμενος οφείλει να προσκομίσει στον οικείο Δήμο ή Κοινότητα όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά που προβλέπονται από τις ειδικές διατάξεις ( υγειονομικές,πυροσβεστική κλπ) για το κατάστημα που επιθυμεί να λειτουργήσει, προκειμένου να χορηγηθεί η άδεια ίδρυσης και λειτουργίας.

Επίσης οφείλει να καταβάλει το παράβολο που προβλέπεται από την ΚΥΑ των Υπουργών Οικονομίας και Οικονομικών και Εσωτερικών Δημόσιας Διοίκησης και Αποκέντρωσης (ΦΕΚ 533 Β’ /30-4-2002 ) όπως κάθε φορά ισχύει.

ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΑΔΕΙΑΣ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑΣ

Η άδεια ίδρυσης και λειτουργίας Καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος αντικαθίσταται με νέα χωρίς τήρηση περαιτέρω διαδικασίας στις ακόλουθες περιπτώσεις:

Μεταβίβαση της επιχείρησης σε νέο πρόσωπο εφόσον δεν έχει γίνει μεταφορά,   επέκταση, αλλαγή της χρήσης ή ουσιώδης  τροποποίηση των υγειονομικών όρων λειτουργίας του καταστήματος.

Μίσθωσης ή υπομίσθωσης, εφόσον αποδεικνύονται από έγραφο βέβαιης χρονολογίας υπο τις προυποθέσεις της προηγούμενης περίπτωσης

Αποχώρησης ή αντικατάστασης του νομίμου εκπροσώπου ή του υγειονομικώς ή αγορανομικώς υπευθύνου της επιχείρησης

Αλλαγή επωνυμίας.

Κατά την μεταβίβαση αδείας πέραν από το προβλεπόμενο παράβολο, τα ιδιωτικά και δημόσια έγγραφα που απαιτούνται κατά περίπτωση το κατάστημα οφείλει να έχει πιστοποιητικό πυρασφάλειας σε ισχύ.

              ΑΔΕΙΑ ΜΟΥΣΙΚΗΣ ΚΑΙ ΧΡΗΣΗΣ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΥ ΧΩΡΟΥ

Ο ενδιαφερόμενος που ζητά άδεια ίδρυσης και λειτουργίας καταστήματος και ανάλογα με το είδος αυτού, μπορεί να ζητήσει και:

 άδεια λειτουργίας μουσικής ή/και

 άδεια χρήσης κοινόχρηστου χώρου, για την ανάπτυξη τραπεζοκαθισμάτων.

Στην περίπτωση αυτή υποβάλλει το σχετικό αίτημα με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά μαζί με τα δικαιολογητικά που προσκομίζει μετά τη χορήγηση της προέγκρισης ίδρυσης του καταστήματος, προκειμένου να εκδοθεί η άδεια. 

Για τη διευκόλυνση των πελατών της EPSILON TEAM real estate PLUS ,η εταιρεία ξεκίνησε επίσημη συνεργασία με τους μελετητές Δέσποινα Ταμπακοπούλου και Κωνσταντίνο Μπακατσέλο,οι οποίοι  έναντι minimum αμοιβής, διερευνούν τις δυνατότητες έκδοσης άδειας υγειονομικού ενδιαφέροντος για οποιοδήποτε κατάστημα εντός Αττικής. Τα απαραίτητα για τη διερεύνηση δικαιολογητικά είναι τα εξής

ü  Οικοδομική άδεια του κτιρίου

ü  Κάτοψη καταστήματος εγκεκριμένη απο την πολεοδομία 

ü  Διεύθυνση ακινήτου 

Η ΓΥΝΑΙΚΑ ΑΓΟΡΑΖΕΙ Ο ΑΝΤΡΑΣ ΑΠΛΩΣ … ΠΛΗΡΩΝΕΙ

Είναι λίγα τα χρόνια που ασχολούμαι με τα μεσιτικά πολλά όμως αυτά που ασχολούμαι με τις ανθρώπινες συμπεριφορές και την επικοινωνία.

Και σε όλα αυτά τα χρόνια συνάντησα , μελέτησα και  επικοινώνησα  με  ψεύτες, κλέφτες, δολοφόνους, πολιτικούς, αθώους, ένοχους, άνεργους, αλλοδαπούς,  οικογενειάρχες, πλούσιους και φτωχούς.  Στη δημοσιογραφία έπρεπε να τους μελετήσω για να τεκμηριώσω το θέμα μου , να βγάλω τη σωστή είδηση και να μην εκτεθώ. Στη μεσιτεία είναι απαραίτητο  να τους … μελετήσω προκειμένου  να τους καθοδηγήσω στο σωστό για τον χαρακτήρα τις ανάγκες και τις πραγματικές τους επιθυμίες ακίνητο .

Οι άνθρωποι ήταν και παραμένουν ένας διαφορετικός γρίφος ο καθένας ,που αν τον λύσεις θα επικοινωνήσεις. Ο κάθε ένας θέλει τη δική του διαφορετική αντιμετώπιση, θέλει άλλο ύφος και διαφορετικά επιχειρήματα κάθε φορά για να πεισθεί να αγοράσει την καλύβα  ή το παλάτι που θα τον κάνει ευτυχισμένο.

Εκτός από τους παντρεμένους άνδρες.  Είναι η μόνη κατηγορία ανθρώπων που πείθονται όλοι με το ίδιο επιχείρημα. Τη σύζυγο.

Στην αρχή της μεσιτικής μου καριέρας, το 2008, συνάντησα τον πρώτο … σύζυγο.

Άσχετη  τότε με το θέμα «πουλάω ακίνητο σε ζευγάρι» , του έδειξα ένα εξαιρετικό ακίνητο στη Φιλοθέη. Εκείνος ενθουσιάστηκε , μου ζήτησε κατόψεις, ενθουσιάστηκα και εγώ γιατί νόμιζα ότι έκλεισα την πρώτη μου δουλειά , κάναμε τρεις ή τέσσερις επισκέψεις στο ακίνητο , εκείνος μου έδειξε  που θα έβαζε το τραπέζι με το σκάκι του, εγώ πέρασα από Βουκουρεστίου και διάλεξα  το μοντέλο της  luis Vuitton που θα αγόραζα την επομένη του συμβολαίου και κλείσαμε το τελευταίο ραντεβού στο ακίνητο για να το δεί και η σύζυγος που ήταν σίγουρος ότι θα πέταγε από τη χαρά της.

Κυριακή μεσημέρι έξω από το ακίνητο, γωνιακό ήταν θυμάμαι και νεόδμητο. Φθάνει το ζεύγος με … θωρακισμένη Mercedes, εκείνος αθλητικός τύπος γύρω στα 40 , με φόρμα γκρί Nautica και λευκό     t-shirt  , βγαίνει γρήγορα από τη θέση του οδηγού και ανοίγει την πόρτα της συζύγου. Εκείνη ,μεταξύ μας τώρα , δέκα κλάσεις χειρότερη από τον αγοραστή μου, ξανθιά με μαύρη ρίζα, σώμα αχλάδι, τεράστια περιφέρεια, φοράει στενή κόκκινη φούστα με ξηλωμένη λόγω … πίεσης την πιέτα στο πίσω μέρος και λευκό πουκάμισο με τα κουμπιά έτοιμα για … έκρηξη . Ο αγοραστής μου μας συστήνει αλλά εκείνη ούτε χέρι δεν απλώνει για να χαιρετηθούμε. Εκείνη την ώρα βλέπω τη Louis Vuitton να βγάζει ρόδες και να τρέχει προς Κηφισίας. Έτσι και έγινε.

Η σύζυγος κοίταξε το κτίριο εξωτερικά και του είπε. Δε μ αρέσει Γιάννη… Απαπαπα … αυτό είναι που μου έλεγες παλάτι? Μάλλον η μεσίτρια σε έπεισε … Γύρισε , με κοίταξε και μου είπε  : Είναι ευκολόπιστοι οι άντρες, ξέρετε εσείς …  ! Τι ήθελε να πει  Ότι είχα γνωρίζει εκατομμύρια άνδρες ή ότι ήμουν έμπειρη μεσίτης. Δεν ήταν ώρα να το σκεφθώ. Μόλις είχα χάσει μια σίγουρη αγοραπωλησία και μια διάσημη... Luis Vuitton . Το κτίριο ήταν νεόδμητο , εξαιρετικής κατασκευής, πολυτελέστατο , μίνιμαλ όμως αισθητικής που σίγουρα δεν ήταν η αισθητική που θα εκτιμούσε μια γυναίκα σαν κι αυτή.

Η αγοραπωλησία χάλασε, το σπίτια όμως το πούλησα δυο μήνες αργότερα. Πάλι μου τηλεφώνησε ένας … σύζυγος. Μόνο που αυτή τη φορά ήμουν αποφασισμένη να μη κάνω ούτε πρώτο ραντεβού χωρίς τη σύζυγο , αν υπήρχε. Τον πίεσα πολύ, εκείνη έλειπε στο εξωτερικό  μα  τελικά κανονίσαμε το ραντεβού και με τους δύο ένα απόγευμα Σαββάτου. Όταν έφθασαν εκείνη με ρώτησε γιατι επέμενα τόσο πολύ να κάνω το ραντεβού και με τους δύο μαζί. Της είπα την εμπειρία μου. Γέλασε και μου είπε. Κοριτσάκι μου - ήταν σίγουρα τουλάχιστον είκοσι χρόνια μεγαλύτερή μου - η γυναίκα αγοράζει πάντα, ο άντρας απλώς πληρώνει , αν το κάνει και αυτό ….. Και αν συναντήσεις άντρα που κάνει το αφεντικό να ξέρεις ότι η σύζυγος του επιτρέπει να παίζει αυτό το ρόλο έξω από το σπίτι. Μόνο έξω όμως.

Είχε απόλυτο δίκιο. Έκτοτε συνάντησα πολλά ζευγάρια που είτε αγόρασαν είτε νοίκιασαν. Πάντα αποφάσιζε η σύζυγος ακόμα και στην περίπτωση που το ζευγάρι ήταν φαινομενικά … ομόφυλο !

Εβίτα Ελευθερουδάκη

ΤΟ ... ΦΟΡΟΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΤΗΣ ΝΕΑΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΗΣ

Εναν ενιαίο φόρο ακινήτων θα πληρώνουν ετησίως από το 2013 όλοι οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, μονοκατοικιών, γραφείων, καταστημάτων, αποθηκών και για πρώτη φορά οι ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων και ιδιωτικών δασικών εκτάσεων.
Ο νέος φόρος θα αντικαταστήσει το χαράτσι που εισπράττεται μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ και τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας που ακόμη δεν έχει εισπραχθεί, θα απλοποιήσει τη φοροεισπρακτική διαδικασία και θα εντάξει όλες τις κατηγορίες ακινήτων που βρίσκονται εντός και εκτός σχεδίου πόλεως.
Το φιλόδοξο αυτό σχέδιο, που τελεί υπό την έγκριση της τρόικας, θα περιληφθεί σε φορολογικό νομοσχέδιο που σχεδιάζει η κυβέρνηση και, όπως αναφέρει αρμόδιος παράγοντας του υπουργείου Οικονομικών, στόχος είναι να εισπράττει το κράτος «λιγότερα από περισσότερους».
«Το Βήμα της Κυριακής» παρουσιάζει σήμερα κατ' αποκλειστικότητα την κλίμακα του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων, η οποία θα βρεθεί το επόμενο διάστημα στο επίκεντρο των συζητήσεων μεταξύ του υπουργείου Οικονομικών, των εκπροσώπων των τριών κομμάτων που συγκροτούν την κυβέρνηση και της τρόικας.
Ο Ενιαίος Φόρος Ακινήτων θα αντικαταστήσει τους δύο βασικούς φόρους που επιβαρύνουν σήμερα την περιουσία των Ελλήνων, ενώ δεν υπάρχει σκέψη ούτε για κατάργηση των τελών και των φόρων που εισπράττουν οι δήμοι, αλλά ούτε και να υπάρξει ριζική αλλαγή στον φόρο μεταβίβασης ακινήτων. Ακόμη, «κλειδωμένη» φαίνεται να είναι η απόφαση να μην αυξηθούν οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων αλλά να επεκταθεί ο αντικειμενικός προσδιορισμός σε όλη την επικράτεια και σε κάθε είδους ακίνητο, όπως είναι για παράδειγμα τα αγροτεμάχια. Αλλωστε και ο αρμόδιος υφυπουργός Οικονομικών κ. Γ. Μαυραγάνης είχε δηλώσει προσφάτως ότι η κυβέρνηση δεν εξετάζει την αύξηση των υφιστάμενων τιμών ζώνης αλλά την επέκταση του συστήματος εκεί που δεν υπάρχει αντικειμενικός προσδιορισμός.
Ωστόσο τον τελικό λόγο φαίνεται ότι για ακόμη μία φορά θα τον έχει η τρόικα, καθώς στο δεύτερο μνημόνιο περιλαμβάνεται σαφής πρόβλεψη για αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης στα επίπεδα της αγοράς, ενώ θα πρέπει να βεβαιωθεί ότι από τις αλλαγές στη φορολογία δεν θα μειωθούν τα έσοδα του κράτους.
Με βάση τη φορολογική κλίμακα που δημοσιεύεται παραπλεύρως, κάποιος που έχει μία και μόνη κατοικία στις περισσότερες περιπτώσεις και περιοχές της επικράτειας θα είναι αφορολόγητος, καθώς το υπουργείο Οικονομικών σκοπεύει να μην υπάρχει καμία επιβάρυνση για συνολική ατομική αξία ακινήτων ως 100.000 ευρώ. Η νέα κλίμακα θυμίζει κατά πολύ αυτή του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας, η σημαντική διαφορά όμως είναι ότι πλέον ό,τι ακίνητο αναγράφεται στο έντυπο Ε9 θα λαμβάνεται υπόψη για τον καθορισμό της συνολικής αξίας περιουσίας του φορολογουμένου και επ' αυτής θα εφαρμόζονται οι κατά περίπτωση συντελεστές.
Σημαντική φορολογική ελάφρυνση θα προκύπτει για όσους έχουν ατομική ακίνητη περιουσία ως 200.000, ενώ από 'κεί και πάνω όσο μεγαλύτερη είναι η αντικειμενική αξία των ακινήτων τόσο μεγαλύτερη θα είναι η φορολογία.
Στο υπουργείο Οικονομικών στόχο έχουν από τη φορολογία των ακινήτων κάθε χρόνο να εισπράττουν περίπου 2,5 δισ. ευρώ. Το ποσό αυτό θεωρείται αρκετά υψηλό και γι' αυτό για πρώτη φορά θα φορολογηθούν και τα γήπεδα εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού, επί των οποίων έχουν δικαίωμα πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας φυσικά πρόσωπα, καθώς και τα δάση και οι δασικές εκτάσεις που ανήκουν σε ιδιώτες. Από τη νέα ενιαία φορολογία θα εξαιρεθούν τα αγροτεμάχια που ανήκουν σε κατ' επάγγελμα αγρότες και τα οποία καλλιεργούνται.
Ακόμη θα συνεχίσουν να φορολογούνται τα ακίνητα των νομικών προσώπων, αλλά υπάρχει εισήγηση η φορολογία από 6‰ που ισχύει σήμερα να μειωθεί σε 3‰. Τέλος, με 3‰ αντί για 1‰ εξετάζεται να φορολογούνται τα κτίσματα των ακινήτων τα οποία ιδιοχρησιμοποιούνται για την παραγωγή ή την άσκηση εμπορικής δραστηριότητας από επιχειρήσεις, ανεξαρτήτως αντικειμένου εργασιών.

1ο ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ

Θα υπολογίζεται το σύνολο της περιουσίας
Ο ενιαίος φόρος ακινήτων θα επιβαρύνει κάθε φυσικό πρόσωπο ξεχωριστά και θα υπολογίζεται επί του συνόλου της οικογενειακής περιουσίας. Αυτό σημαίνει ότι με αφορολόγητο 100.000 ευρώ έγγαμοι που έχουν ακίνητη περιουσία συνολικής αντικειμενικής αξίας 200.000 ευρώ και ποσοστό συνιδιοκτησίας 50% δεν θα επιβαρυνθούν με φόρο.
Η αξία της περιουσίας θα προκύπτει από το άθροισμα του συνόλου των ακινήτων για κάθε φυσικό πρόσωπο και στη συνέχεια θα φορολογείται με βάση τη νέα κλίμακα. Για παράδειγμα, έστω ότι κάποιος έχει ακίνητη περιουσία συνολικής αξίας 400.000 ευρώ. Θα φορολογηθεί ως εξής: για τα πρώτα 100.000 ευρώ μηδέν φόρος, για τα επόμενα 100.000 ευρώ 100 ευρώ φόρος και για τα υπόλοιπα 200.000 ευρώ 400 ευρώ φόρος. Σύνολο: 500 ευρώ.

2ο ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ

Μικρή επιβάρυνση για όσους έχουν μόνο ένα ακίνητο
Με την εφαρμογή αφορολογήτου ορίου 100.000 ευρώ οι περισσότεροι ιδιοκτήτες που έχουν μόνο μία κατοικία δεν θα επιβαρυνθούν με τον νέο φόρο, σε αντίθεση με αυτό που ισχύει με το χαράτσι της ΔΕΗ. Για παράδειγμα, έστω ότι κάποιος έχει διαμέρισμα δεκαετίας 110 τ.μ. στο Περιστέρι αντικειμενικής αξίας 82.500 ευρώ. Για το χαράτσι της ΔΕΗ θα πληρώσει 440 ευρώ, ενώ για τον ενιαίο φόρο ακινήτων δεν θα πληρώσει καθόλου φόρο.
Μικρότερο φόρο θα πληρώσει κάποιος που έχει νεόδμητο διαμέρισμα στο Μαρούσι 120 τ.μ. αντικειμενικής αξίας 216.000 ευρώ. Το χαράτσι θα του έρθει εφέτος 900 ευρώ και ο ενιαίος φόρος ακινήτων από το 2013 θα ανέλθει σε μόλις 132 ευρώ.

tovima.gr

Και έπειτα ήρθαν οι … Ρώσοι

Ποιος θα μπορούσε να φανταστεί ένα χρόνο πριν , ακόμα και λίγους μήνες νωρίτερα, πως ένα άκαρπο εκλογικό αποτέλεσμα ήταν σε θέση να διαλύσει μέσα σε 24 ώρες την άλλοτε ακμαία Ελληνική κτηματαγορά.

Και όμως , εκείνη τη νύχτα ήρθαν τα πάνω κάτω και δυστυχώς δύο μήνες μετά , παραμένουν κάτω!   Αποσύρθηκαν από την αγορά ακόμα και αυτοί που στο μεσιτικό χώρο αποκαλούμε …  «καρχαρίες», οι  κυνηγοί ευκαιριών , γνωστοί και άγνωστοι Έλληνες  με … μικροτεράστιες αποταμιεύσεις  που από τις αρχές του 11 έψαχναν ,εντόπιζαν και αγόραζαν μετά από εξαντλητικά παζάρια και με τη δύναμη του «μετρητού» που διέθεταν, όποιο ακίνητο τους προσφέρονταν  με τουλάχιστον 50% μειωμένη τιμή  σε σχέση με τις τιμές του 2010. 

Ακόμα και αυτοί  χάθηκαν σαν μαγική εικόνα , εκείνη τη μοιραία για τη χώρα μας νύχτα της 6^ης Μαΐου 2012.

Όσο ξαφνικά όμως χάθηκαν οι  «καρχαρίες» και οι λοιποί … συγγενείς τους, τόσο ξαφνικά εμφανίσθηκαν  οι … αλλοδαποί «αιμοδότες»!

 Γάλλοι και Ρώσοι ως επί το πλείστον , με μπάτζετ από 100 χιλιάδες ευρώ μέχρι πολλά  εκατομμύρια , άρχισαν  ξαφνικά  να φλερτάρουν σοβαρά και να παζαρεύουν ακίνητα  στην παράκτια Αττική αλλά και σ όλο το Αιγαίο , ευτυχώς από την Ελληνική πλευρά αυτή τη φορά!

Οι  ενδιαφέροντες αυτοί αγοραστές, έφτασαν στην Ελλάδα όπως μας είπαν,  γιατί…  άκουσαν  ότι έπεσαν οι τιμές και γιατί οι χώρες τις οποίες επέλεγαν τόσα χρόνια για διακοπές , Μαρόκο, Τυνησία κ.λ.π έπαψαν  να είναι ασφαλείς προορισμοί.

Ωστόσο και αυτοί έγιναν μύθος και οι επιθυμίες τους διαστρεβλωμένες αλα Ελληνικά,  μοιράστηκαν ως επιταγές χωρίς αντίκρισμα  από πολλούς συναδέλφους μεσίτες σε πανικόβλητους λόγω κρίσης πωλητές.  

Οι Ρώσοι δεν αγοράζουν ακίνητο που δε βρίσκεται πάνω στο κύμα. 

Συγκεκριμένα όπως διαπίστωσα μέσα από τη συνεργασία μου με  μεγάλο γραφείο της Μόσχας και όπως μου τόνισε ο ιδιοκτήτης του  όταν γνωριστήκαμε « οι Ρώσοι αγοραστές θέλουν γή που να ακουμπάει στο νερό». Και τη θέλουν σε καλή τιμή. 

Διαπραγματεύονται σκληρά και δεν υποχωρούν αν δεν αγγίξουν το στόχο τους. Εξ άλλου σήμερα  υπάρχει υπερπροσφορά ακινήτων στην παράκτια Ελλάδα και οι επιλογές των ξένων αγοραστών αναρίθμητες .

 Δυστυχώς όμως βρέθηκαν Έλληνες συνάδελφοι μεσίτες που υποσχέθηκαν Ρώσους αγοραστές για ακίνητα στο βουνό ή στην πόλη. Συνάδελφοι που παίζουν με την αγωνία των πωλητών , ανθρώπων που είτε θέλουν να πουλήσουν για να απεμπλακούν από το βάρος ενός ακινήτου είτε … πρέπει να πουλήσουν !

Οι Ρώσοι αγοράζουν μόνο παραθαλάσσια οικόπεδα με κατοικίες σε καλή κατάσταση που δε χρειάζονται  μεγάλη ανακαίνιση και βρίσκονται σε μικρή απόσταση, όχι περισσότερο από μισή ώρα οδικώς,  από Νοσοκομείο, αεροδρόμιο ή λιμάνι.

Οι Γάλλο πάλι συμβιβάζονται και  μόνο με  θέα θάλασσα. Με μικρότερα μπάτζετ από τους Ρώσους δεν θεωρούν απαραίτητο να ακουμπά στο νερό το ακίνητο που θα αγοράσουν. Οπωσδήποτε όμως θέλουν άμεση πρόσβαση σε υπηρεσίες υγείας , λιμάνια ή αεροδρόμια. Συνταξιούχοι οι περισσότεροι θέλουν κάτι μικρό , καλόγουστο και σε ενδιαφέρον  ήρεμο Ελληνικό τοπίο για τις καλοκαιρινές τους διακοπές.

 Οι ζητήσεις από Ρώσους και Γάλλους πελάτες είναι τόσες που μπορούν να αναστήσουν την κτηματαγορά αρκεί οι πωλητές να ρίξουν τις τιμές στα λογικά για την εποχή επίπεδα . 

Εβίτα Ελευθερουδάκη

ΚΑΛΟ ΚΑΛΟΚΑΙΡΙ

Επιστολή προς ... πωλητές

Για τρίτη φορά επιχειρώ να γράψω την αλήθεια και να πείσω  τουλάχιστον τους πωλητές ακινήτων που πρέπει - επειγονται να πουλήσουν. Να πείσω για να βοηθήσω και όχι να πείσω για να κερδίσω.              Ο αγοραστής που κυκλοφορεί σήμερα έχει μετρητά, ξέρει την αγορά, έχει δει πολλά ακίνητα, είναι αποφασισμένος να κερδίσει και δεν θα επιλέξει με κριτήριο το συναίσθημα αλλά το κέρδος.
Όσοι δε συμμορφωθούν με το νέο τρόπο λειτουργίας της αγοράς ειναι καταδικασμένοι να χάσουν και μάλιστα πολύ !
Αν ανατρέξετε στα θέματα του blog θα δείτε οτι έγραψα αντίστοιχα κείμενα και πρίν απο ένα χρόνο , ποιους έπεισα ομως? Απο λίγους έως ελάχιστους. Το συναίσθημα ειδικά στο οικιστικό ακίνητο ήταν και  παραμένει δυστυχώς  ο χειρότερος σύμβουλος διαχείρισης ακίνητης περιουσίας.
Πελάτες μας που δεν αναλάβαμε τα ακίνητά τους επειδή η τιμή που ζητούσαν προ εξαμήνου ήταν υπερβολική κατα την εκτίμησή μας , άνθρωποι που μας έκοψαν ακόμα και την ... καλημέρα επειδή αισθάνθηκαν , λάθος , οτι υποτιμήσαμε τα ακινητά τους, επιστρέφουν σήμερα με την τιμή που τους είχαμε δώσει τότε. Δυστυχώς ομως, σήμερα το ακίνητο τους αξίζει ακομα λιγότερο και απο την απαισιόδοξη προηγούμενη εκτίμησή μας. Η πτώση των τιμών τρέχει με μεγαλύτερη ταχύτητα απο τις ... συναισθηματικές εκτιμήσεις των πωλητών.
Αν θέλετε να πουλήσετε, αν πρέπει να πουλήσετε , επιλέξτε να πάρετε σήμερα και σε ... ευρώ, τα χρήματα που θα σας προσφέρουν το 2013 .

ΤΟ ... ΤΕΛΟΣ ΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ

Του Γιώργου Καισάριου


 Φτάσαμε και επίσημα σε αυτό το σημείο. Επίσημα και στην Αθήνα, διότι στην επαρχία συμβαίνει καιρό. Δεν είναι ούτε η πρώτη αναφορά που έχω διαβάσει στον Τύπο και δεν θα είναι και η τελευταία. Όλοι το γνωρίζουμε, όλοι το βλέπουμε και όλοι ξέρουμε κάποιον που έχει να μας πει μια ιστορία.
Αυτό που επίσημα συμβαίνει είναι ότι η αξία πολλών κατοικιών είναι πλέον και κάτω από τις αντικειμενικές αξίες. Κάτι που πάρα πολλοί μου έλεγαν ότι δεν μπορεί να γίνει (και εγώ τους έλεγα ότι μπορεί), έχει γίνει.
Οι αγοραπωλησίες έχουν υποχωρήσει 65% (στο ένα τρίτο) σε σχέση με το 2005. Στις ακριβότερες περιοχές η μείωση είναι ακόμα μεγαλύτερη. Περίπου 80% μείωση σημειώνουν οι αγοραπωλησίες εξοχικών κατοικιών.
Οι νεόδμητες απούλητες κατοικίες είναι περίπου 120.000 σε όλη την Ελλάδα. Πάνω από 10.000 κατασκευαστικές επιχειρήσεις δεν έχουν πλέον αντικείμενο και μερικές εκατοντάδες χιλιάδες θέσεις εργασίας έχουν χαθεί.
Οι μεσίτες δίνουν στοιχεία που δύσκολα γίνονται πιστευτά από πολλούς. Σύμφωνα με την χτεσινό ρεπορτάζ της Ημερήσιας, Μεζονέτα στη Βάρη 250 τ.μ. με πισίνα, πωλείται 300.000 ευρώ. 
Μονοκατοικία στη Βούλα 300 τ.μ. σε οικόπεδο 500 τ.μ. με πισίνα, 500.000 ευρώ. Μεζονέτα στην Εκάλη 280 τ.μ. με αντικειμενική αξία 1 εκατ. ευρώ πωλείται 550.000 ευρώ. Στη Δροσιά μεζονέτα 175 τ.μ. με αντικειμενική αξία 360 χιλ. ευρώ πωλείται 220.000 ευρώ.
Όπως έχω ξαναπεί, στην Ελλάδα το κόστος κατοχής περιουσίας ήταν μηδαμινό. Αποτέλεσμα ήταν ότι οι περισσότεροι έβλεπαν τα ακίνητα σαν αποθήκευση αξίας αλλά και σαν επένδυση.
Σήμερα όμως που έχουμε φορολόγηση περιουσίας, σήμερα που έχουμε νομισματικό αποπληθωρισμό και σήμερα που έχουμε υπογεννητικότητα, η αξία γης και ακινήτων, δεν είναι αυτή που έχει παρατηρηθεί τα τελευταία 60 χρόνια.
Και όχι μόνο θα έχουμε περαιτέρω μείωση τιμών, αλλά οι τιμές θα πέσουν και αρκετά κάτω από το κόστος κατασκευής. Στο μέλλον, μόνο αυτοί που έχουν αρκετά λεφτά και δεν τους νοιάζει το κόστος θα φτιάχνουν σπίτια. Οι περισσότεροι θα προτιμήσουν να αγοράσουν ένα μεταχειρισμένο ακίνητο, καθώς το κόστος θα είναι αρκετά μικρότερο από ό,τι θα το έφτιαχναν οι ίδιοι.
Άρα μέχρι εκεί που βλέπει το μάτι, βλέπω ύφεση στην οικοδομή (εκτός αν αλλάξει κάτι ξαφνικά).
Κάτι άλλο που ακούω εδώ και αρκετά χρόνια, είναι ότι δεν μπορεί να πουληθούν τα καινούργια σπίτια κάτω από το κόστος κατασκευής, διότι οι εργολάβοι δεν χάνουν ποτέ.
Όποιος νομίζει ότι ισχύει αυτός ο κανόνας, δεν έχουν παρά να κοιτάξουν τι έχει γίνει στην Αμερική. Και όσον αφορά την Ελλάδα, αν ένα καινούργιο σπίτι δεν πουληθεί τα πρώτα 5 χρόνια, τότε χάνει αρκετά από την αξία του, καθώς πλέον θα κοστολογείται σαν μεταχειρισμένο.
Και εκτιμώ ότι είμαστε σε αυτό το σημείο, όπου, έχει περάσει η πενταετία για τις περισσότερες καινούργιες κατασκευές και είτε θα πουληθούν τώρα με μεγάλη έκπτωση (ή και οριακή χασούρα), ή θα πουληθούν μελλοντικά με τεράστια ζημιά.


Ορισμένοι κανόνες που διέπουν το τι αξίζει κάτι:


* Κάτι αξίζει όσο κάποιος προτίθεται να πληρώσει για αυτό (όχι όσο θέλουμε ή όσο νομίζουμε) 
* Οι τιμές είναι συνάρτηση της ζήτησης και προσφοράς (όχι του τι νομίζουμε ότι θα πρέπει να είναι η ζήτηση και η προσφορά).
* Οι τιμές διαμορφώνονται at the margin, που σχετίζεται με αυτή τη ζήτηση η προσφορά.
* Η τιμή ενός asset, είναι επίσης συνάρτηση των ταμειακών ροών που αποφέρει αυτό το asset.


Ιδίως για το τελευταίο, όταν κανείς διαβάζει ότι τα έσοδα ενοικίου φορολογούνται έως 70% (Με συντελεστή άνω του 70% φορολογούνται τα ενοίκια), τι αξία πρέπει να έχει ένα ακίνητο για να μπορεί να αποφέρει 4% πραγματική απόδοση (έπειτα δηλαδή από φορολογία και πληθωρισμό);
Η απάντηση είναι ότι θα πρέπει οι τιμές να πέσουν ακόμα πολύ. Διότι πέραν από το ότι οι αποδόσεις ήταν πολύ μικρές ακόμα και προ της κρίσης, σήμερα οι τιμές ενοικίου πέφτουν κατακόρυφα, που ουσιαστικά αναιρεί την όποια πτώση είχαν τα ακίνητα μέχρι σήμερα.
Για τους πλειστηριασμούς και το χαρτοφυλάκιο ακίνητων που έχουν οι τράπεζες που δεν ξέρουν τι να τα κάνουν δεν κάνω καθόλου αναφορά. Αργά ή γρήγορα αυτά τα ακίνητα θα πρέπει να ρευστοποιηθούν. Σε τι τιμές είναι το μόνο ερώτημα.
Και το μεγάλο δυστύχημα σε αυτή την ιστορία είναι το εξής.
Στην Ελλάδα, το 80% της περιουσίας του μέσου πολίτη είναι σε ακίνητα. Στις ΗΠΑ αυτό είναι περίπου 35%. Αυτό με τη σειρά του σημαίνει ότι η πολιτική της κυβέρνησης σχετικά με τα ακίνητα, έχει προκαλέσει απίστευτη ζημιά στον μέσο πολίτη.
Και δυστυχώς αυτή η ζημιά δύσκολα θα αναπληρωθεί, διότι δεν βλέπω δεδομένα τέτοια που θα αναζωπυρώσουν την ζήτηση για τα ακίνητα για πολλά χρόνια ακόμα. Δυστυχώς, όλοι μας θα κάνουμε πολλά χρόνια ακόμα μέχρι να ανακτήσουμε την ζημιά που έχουν υποστεί τα ακίνητα μας στην τωρινή κρίση.
Ένα μόνο θετικό βλέπω από αυτή την ιστορία και δυστυχώς λίγοι θα επωφεληθούν.σ[π
Τούτο είναι το ότι όταν θα επανέρθει η ανάπτυξη στη χώρα μας, θα υπάρχει πλεονάζουσα προσφορά ακινήτων, έτσι ώστε το πάγιο επενδυτικό κόστος για ένα ακίνητο δεν θα είναι μεγάλο, κάτι που ίσως βοηθήσει αναπτυξιακά την οικονομία στο μέλλον.

ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΑ ΣΗΜΕΡΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΑ

Επιτέλους έληξε το ένα μέρος του ... δράματος των πωλητών κάθε είδους οριζόντιας ιδιοκτησίας ,που λόγω λάθους του νομοθέτη, υποχρεώθηκαν από τον περασμένο Νοέμβριο μέχρι προ δεκαημέρου, να εκδίδουν το "πανάκριβο τοπογραφικό εθνικών συντεταγμένων" για να ολοκληρωθεί η πώληση του ακινήτου  τους.
Το τοπογραφικό με τις συντεταγμένες καταργήθηκε με "κόντρα - νόμο στον νέο νόμο περι αυθαιρεσιών "  για όλες τις οριζόντιες ιδιοκτησίες (διαμερίσματα, αποθήκες κ.λ.π). Είναι πλέον απαραίτητο μόνο  για τις πωλήσεις οικοπέδων και γενικά οπουδήποτε η νομοθεσία αναφέρει τοπογραφικό , αυτό πρέπει να είναι με εθνικές  συντεταγμένες.

Για τις οριζόντιες ιδιοκτησίες εξακολουθούν και χρειάζονται η βεβαίωση περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών και το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης.
Το ΠΕΑ επίσης, χρειάζεται  και για τις μισθώσεις διαμερισμάτων και επαγγελματικών χώρων από 50 τ.μ και πάνω (όχι για αποθήκες)

ΜΕ ΑΠΑΙΤΗΣΗ ΤΟΥ ΒΕΡΟΛΙΝΟΥ Η ΠΤΩΣΗ ΤΩΝ ΤΙΜΩΝ ΣΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΚΑΙ Η ΑΥΞΗΣΗ ΤΩΝ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΩΝ

"Ρίξτε τις τιμές στα ακίνητα με κάθε κόστος". Αυτό είναι το αίτημα του Βερολίνου προς την Αθήνα καθώς φαίνεται πως η διατήρηση σε υψηλά επίπεδα των αποτιμήσεων στο ελληνικό real estate έχει εξοργίσει τους Γερμανούς, που επιδιώκουν να τις μειώσουν με φορολογικά μέτρα.

Η εσωτερική υποτίμηση, δηλαδή η πτώση εισοδημάτων και τιμών σε όλο το φάσμα της οικονομίας, ήταν το βασικό ζητούμενο των δανειστών μας από την πρώτη στιγμή, που υπογράφηκε το μνημόνιο, το Μάιο του 2010.

Σε αυτή την κατεύθυνση, άρχισε η εφαρμογή μιας πολιτικής οριζόντιων μειώσεων σε μισθούς - κατ΄ αρχάς στο Δημόσιο - και σε συντάξεις και - σχεδόν δύο χρόνια μετά - στον ιδιωτικό τομέα, με τις γνωστές παρεμβάσεις στους κατώτατους μισθούς και σε βασικούς όρους των συλλογικών συμβάσεων.

Ο στόχος ήταν αυτό να επιφέρει πτώση της κατανάλωσης, ώστε να υποχωρήσουν και οι τιμές βασικών προϊόντων και υπηρεσιών. Το θέμα είναι αν έγινε αυτό.

Σε βασικά προϊόντα είτε δεν έγινε είτε έγινε  με πολύ αργούς ρυθμούς, σε κάποια άλλα - κυρίως σε υπηρεσίες  που δεν είναι πρώτης ανάγκης έγινε  με ταχύτερους.

Από τους βασικούς, όμως, και σημαντικούς κλάδους, όπου η τρόικα θεωρεί ύψιστης σημασίας την πτώση των τιμών, είναι η αγορά του real estate. Οι δανειστές μας εκτιμούν ότι στο συγκεκριμένο κλάδο οι αποτιμήσεις πρέπει να υποχωρήσουν πρώτα απ΄ όλα.

Μάλιστα, σύμφωνα με πληροφορίες, δεν κρύβουν τη δυσφορία τους για το γεγονός πως οι τιμές πώλησης και τα ενοίκια δεν έχουν πέσει ανάλογα με το κούρεμα των αποδοχών των φορολογουμένων.

"Πώς είναι δυνατόν να παραμένουν στα ύψη;", δηλώνει γερμανός αξιωματούχος του οικονομικού επιτελείου της κυβέρνησης Μέρκελ. "Πώς γίνει αποδεκτή η μείωση του κατώτατου μισθού κάτω από τα 600 ευρώ, όταν κάποιος πρέπει να πληρώνει νοίκι 350, 400 και 500 ευρώ;", αναρωτιέται η ίδια πηγή.

Σε αυτό το πλαίσιο, το Βερολίνο ζητά την επιπλέον λήψη μέτρων και την εφαρμογή τέτοιων πολιτικών, που θα οδηγήσουν σε ελεύθερη πτώση τις αποτιμήσεις. Ποια θα είναι αυτά τα μέτρα;

Καθαρά φορολογικά. Σε συνέχεια του χαρατσιού της ΔΕΗ, το καλοκαίρι θα αυξηθούν οι αντικειμενικές αξίες κατά μέσο όρο τουλάχιστον 25%, ενώ ζητείται η πίεση να αυξηθεί μέσω άλλων φορολογικών επιβαρύνσεων. Στόχος της γερμανικής πλευράς είναι να πληγεί η ιδιοκτησία κυρίως του μικρομεσαίου, ώστε μην αντέχοντας να σηκώσει το βάρος της φορολόγησης, να αναγκαστεί να πουλήσει το ακίνητό του σε πολύ χαμηλή τιμή, παρασύροντας προς τα κάτω και τα ενοίκια. "Οι μεγαλοϊδιοκτήτες και τα υψηλά εισοδήματα αντέχουν. Μπορούν να αντεπεξέλθουν πιο εύκολα στα νέα δεδομένα", συνεχίζει ο αξιωματούχος.

Στην ουσία, τι επιδιώκει η Γερμανία; Όταν οι μισθοί οδηγούνται προς τα 400 και 500 ευρώ, τα ενοίκια να πέσουν στα 200 και 300 ευρώ.

 Το αν και πόσο γρήγορα θα επιτευχθεί αυτό, θα φανεί σύντομα.  Το σίγουρο είναι πως θα συμβεί,  γι αυτό και κερδισμένοι θα είναι όσοι το αντιληφθούν εγκαίρως.

newsbeast.gr

ΣΕ ΑΠΑΞΙΩΣΗ ΤΑ ΕΜΠΟΡΙΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ

Τον δρόμο της απαξίωσης παίρνουν τα εμπορικά ακίνητα στους κυριότερους εμπορικούς δρόμους των μεγάλων πόλεων της χώρας, καθώς τα λουκέτα στα καταστήματα είναι πλέον καθημερινό φαινόμενο. Το high street retail βρίσκεται σε μια φάση παρατεταμένης ύφεσης καθώς οι εμπορικές επιχειρήσεις, λόγω του μειωμένου τζίρου και της έλλειψης ρευστόtητας, δεν αντέχουν και κλείνουν. Σύμφωνα με τα στοιχεία έρευνας της ΕΣΕΕ ακόμη και στη "παντοδύναμη" Ερμού, 1 στα 4 καταστήματα είναι κλειστό.

Η κατάσταση του κέντρου της Αθήνας εξακολουθεί να είναι ιδιαίτερα κρίσιμη, αφού το π̟οσοστό των κλειστών επιχειρήσεων αυξήθηκε στο 24% από 17% που ήταν τον Αύγουστο του 2010. Κρισιμότερη ̟παρουσιάζεται η κατάσταση στην οδό Σταδίου, αφού καταγράφεται το υψηλότερο ποσοστό, περίπου 34%. Ακολουθεί η οδός Ακαδημίας με το 26% των καταστημάτων να είναι κλειστά, ενώ στην Ερμού η αναλογία φτάνει το 25%. Το Κολωνάκι φαίνεται να αντιστέκεται με το ποσοστά των κλειστών καταστημάτων σε Σκουφά, Τσακάλωφ και Π. Ιωακείμ να φτάνει το 18,3%.

Κάπως καλύτερη είναι η κατάσταση στους εμπορικούς δρόμους των προαστίων της Αθήνας με τα κλειστά καταστήματα στην λεωφόρο Ηρακλείου και στη Θησέως να φτάνουν το 18% του συνόλου. Στην Κηφισιά ωστόσο, στο σύνολο πέντε εμπορικών δρόμων που εξετάστηκαν, το ποσοστό φτάνει περίπου το 24% ενώ πριν από έξι μήνες ήταν στο 12%. Στο Χαλάνδρι παρατηρείται υψηλή συγκέντρωση λουκέτων στο σύνολο των κεντρικών εμπορικών δρόμων που φτάνει το 22%. Στον Πειραιά λουκέτο έχει βάλει το 21% των καταστημάτων στους κεντρικούς δρόμους.

Πηγή ered

ΒΗΜΑ REAL ESTATE 12/2/2012

ΑΚΙΝΗΤΟ ΤΗΣ EPSILON TEAM ΚΕΝΤΡΙΚΟ ΘΕΜΑ ΣΤΟ BHMA ΤΗΣ ΚΥΡΙΑΚΗΣ

ΚΑΙ ΓΙΑ ΤΙΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΙΣ ΑΠΟ 9/1/12 ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗΣ ΑΠΟΔΟΣΗΣ

Από τις 09/01/2012 θα είναι υποχρεωτικό το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοση (ΠΕΑ) και για τις ενοικιάσεις ακινήτων (για νέες συμβάσεις μίσθωσης και όχι για ανανεώσεις υφισταμένων) εκτός και δοθεί και τρίτη στη σειρά παράταση.
Υπενθυμίζεται ότι το ΠΕΑ είναι σήμερα υποχρεωτικό, για τις πωλήσεις όλων των ακινήτων από 50τ.μ και άνω, με χρήση κατοικίας, καταστήματος, γραφείου κ.λ.π.
Για την έκδοση του ΠΕΑ για ακίνητα κατασκευασμένα προ του 1980 απαιτούνται : Η κάτοψη του ακινήτου, το αντίγραφο της δήλωσης στο Κτηματολόγιο, το συμβόλαιο ιδιοκτησίας, το φύλλο ελέγχου του λέβητα (σε περίπτωση κεντρικής θέρμανσης), η οικοδομική άδεια και επικουρικά το τοπογραφικό της άδειας.
Για τα ακίνητα μετά το 1980 απαιτούνται επιπλέον η μελέτη θερμομόνωσης σε όλα τα κτίρια και η μελέτη θέρμανσης όπου ήταν υποχρεωτική (εξαρτάται από τον όγκο του κτιρίου).
Η νόμιμη αμοιβή για την έκδοση του ΠΕΑ είναι 2€/τ.μ για τα διαμερίσματα με ελάχιστο τα 150€, 1,5€/τ.μ για τις μονοκατοικίες με ελάχιστο τα 200€ και 2,5€/τ.μ για τα καταστήματα με ελάχιστο τα 300€ (όλες οι παραπάνω αμοιβές είναι χωρίς ΦΠΑ).

Μιχάλης  Σιδηρόπουλος
Πολιτικός Μηχανικός Α.Π.Θ – Μ.Β.Α

ΞΑΝΑΡΧΙΖΟΥΝ ΟΙ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ - ΕΠΙΤΕΛΟΥΣ ... ΞΥΠΝΗΣΕ ΤΟ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ

Πάγωσαν για 15 ημέρες όλες οι αγοραπωλησίες, μπήκαν οι ιδιοκτήτες που ήταν έτοιμοι να πουλήσουν στη διαδικασία έκδοσης τοπογραφικών Εθνικών Συντεταγμένων που κοστίζουν από 800 ευρώ έως 1500 ευρώ, μόνο και μόνο επειδή ψηφίστηκε ένα ...ασαφής νόμος. Και έπρεπε να περάσουν 18 ημέρες , να φωνάζουμε όλοι , μεσίτες, συμβολαιογράφοι , Τεχνικό επιμελητήριο για να μας κάνει την τιμή η κυρία Καλτσά να γράψει τις παρακάτω 3 αράδες !!! 

ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ, ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ ΚΑΙ ΚΛΙΜΑΤΙΚΗΣ ΑΛΛΑΓΗΣ ΓΕΝΙΚΗ ΓΡΑΜΜΑΤΕΙΑ ΧΩΡΟΤΑΞΙΑΣ & ΑΣΤΙΚΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ Ο.Κ.Κ. Τμήμα α Ταχ. Δ/νση : Μεσογείων και Τρικάλων 36 Ταχ. Κώδικας : 11526

Αθήνα 9 / 12 / 2011 Αρ. πρωτ. οικ. : 55219 ΠΡΟΣ : 1] Συντονιστική Επιτροπή Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος 2] ΤΕΕ ΚΟΙΝ : Υ.ΠΕ.Κ.Α. 1] Γρ. Υπουργού 2] Γρ. Αναπλ. Υπουργού 3] Γεν. Δ/ντρια Πολεοδομίας Αμαλιάδος 17 11523 - ΑΘΗΝΑ

ΘΕΜΑ: Τοπογραφικά διαγράμματα της παρ. 15, άρθρου 49, του ν. 4030/11.

Αναφορικά με το άρθρο 49 παράγραφος 15 του ν. 4030/2011, που προβλέπει τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το σύστημα κρατικών συντεταγμένων διευκρινίζονται τα εξής :

Η υποχρέωση σύνταξης τοπογραφικού διαγράμματος εξαρτημένου από το σύστημα κρατικών συντεταγμένων (ΕΓΣΑ’87), θεσπίστηκε με το άρθρο 49, παρ. 15, του ν. 4030/2011 ως προϋπόθεση για τη χορήγηση της βεβαίωσης του μηχανικού περί μη ύπαρξης αυθαίρετων κατασκευών στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο. Αυτό έγινε για να διασφαλιστεί ο ακριβής προσδιορισμός του ακινήτου, στο οποίο αναφέρεται η μεταβίβαση, ώστε να μην καταστρατηγούνται οι διατάξεις, που απαγορεύουν τη μεταβίβαση ακινήτου με αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση. Από τη σκοπιμότητα της διάταξης, καθώς και από τις ρυθμίσεις της παρ. 4, του άρθρου 23 και της παρ. 2β του άρθρου 24, του ν. 4014/2011, όπως ισχύει, προκύπτει κατά συστηματική ερμηνεία ότι η υποχρέωση αυτή δεν αφορά τις περιπτώσεις των εντός σχεδίου ακινήτων, για τα οποία έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, για τον ακριβή προσδιορισμό των οποίων αρκεί το απόσπασμα του ρυμοτομικού σχεδίου.

Ενόψει των παραπάνω και προς άρση τυχόν αμφισβητήσεων, το ΥΠΕΚΑ προωθεί σχετική νομοθετική ρύθμιση που θα αποσαφηνίζει πλήρως το ανωτέρω θεσμικό πλαίσιο.

Η ΓΕΝΙΚΗ ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

ΧΩΡΟΤΑΞΙΑΣ & ΑΣΤΙΚΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ

ΜΑΡΙΑ ΚΑΛΤΣΑ

ΝΕΟ ΛΑΘΟΣ ΤΟΥ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ ΠΑΓΩΝΕΙ ΤΙΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ

Για δεύτερη φορά μέσα σε 3 μήνες , το κράτος παγώνει … κατά λάθος, τις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Το πρόβλημα δημιουργήθηκε από το υπουργείο περιβάλλοντος και το νόμο που αφορά στα αυθαίρετα εκτός σχεδίου ακίνητα, για την αγοραπωλησία των οποίων απαιτείται ειδικό τοπογραφικό εθνικών συντεταγμένων.  Στο νόμο που δημοσιεύθηκε προ δεκαημέρου σε Φ.Ε.Κ και έκτοτε ειναι εν ισχύ, δεν διευκρινίζεται αν το συγκεκριμένο και … πανάκριβο αυτό τοπογραφικό, αφορά μόνο τα εκτός σχεδίου πόλεως ακίνητα , με αποτέλεσμα οι συμβολαιογράφοι που δεν έχουν λάβει διευκρινιστική εγκύκλιο,  να αρνούνται να πραγματοποιήσουν και μεταβιβάσεις εντός σχεδίου ακινήτων. Και δεν είναι μόνο η καθυστέρηση που προκαλείται από την έλλειψη ερμηνείας του συγκεκριμένου νόμου.

Ιδιοκτήτης ημιυπόγειας γκαρσονιέρας στο Γαλάτσι με τιμή πώλησης 13.000 ζήτησε από τον μηχανικό να φτιάξει αυτό το τοπογραφικό προκειμένου να ολοκληρώσει άμεσα την αγοραπωλησία.  Το τοπογραφικό στοίχισε 1.350 ευρώ  αλλά όταν ο μηχανικός προσπάθησε να το υποβάλει ηλεκτρονικά στο  σύστημα που αρχειοθετούνται όλα τα απαιτούμενα έγγραφα για το πιστοποιητικό περί μη αυθαιρεσίας,  ανακάλυψε ότι το σύστημα δεν το αναγνωρίζει και δεν του δίνει το πιστοποιητικό που απαιτείται για το συμβόλαιο.

Ο ιδιοκτήτης της γκαρσονιέρας πλήρωσε ένα πανάκριβο τοπογραφικό που δεν έχει κανένα νόημα ύπαρξης για εντός σχεδίου ακίνητα και συμβόλαιο δεν έκανε. Ευτυχώς διαδόθηκε το περιστατικό και κάποιοι απο τους ιδιοκτήτες ακινήτων ενημερώθηκαν οτι δεν θα πρέπει να πληρώσουν το νέο τοπογραφικό αφού δεν γίνεται δεκτό απο το ηλεκτρονικό σύστημα. 

Εδώ και μια εβδομάδα ρωτάμε το τεχνικό επιμελητήριο, και  το σύλλογο συμβολαιογράφων πως θα μπορέσουμε να πραγματοποιήσουμε μεταβιβάσεις και η απάντηση είναι μία απ όλους « Περιμένουμε να ανακληθεί ο νόμος από το υπουργείο που το νομοθέτησε» . Και στην αναμονή, αγοραπωλησίες ανακαλούνται γιατί ο αγοραστής στις 10 μέρες αναμονής βρήκε άλλο ακίνητο που του αρέσει περισσότερο , δάνεια εκπνέουν και ακυρώνονται σημαντικές αγοραπωλησίες , μεσίτες και συμβολαιογράφοι χάνουν καθημερινά τα όποια ελάχιστα κέρδη περίμεναν στη δυσκολότερη οικονομική περίοδο για όλους.   

ΚΑΝΤΕ ΠΡΟΣΦΟΡΑ ΤΩΡΑ

Κάποτε , όχι πολύ παλιά , μόλις πριν ένα χρόνο , τα ακίνητα είχαν μια τιμή εκκίνησης και οι προσφορές των αγοραστών που γίνονταν αποδεκτές από τους ιδιοκτήτες , ήταν το πολύ 15% μικρότερες αυτής της τιμής. Σήμερα τα πράγματα έχουν αλλάξει . Ακίνητα με τιμή εκκίνησης για παράδειγμα τις  500.000€ πωλούνται τελικά ακόμα και στις 250.000€. Και επειδή αυτό είναι πλέον καθημερινό φαινόμενο η συμβουλή μας είναι : ΜΗ ΦΟΒΗΘΕΙΤΕ ΝΑ ΚΑΝΕΤΕ ΤΗΝ ΠΡΟΣΦΟΡΑ ΠΟΥ ΜΠΟΡΕΙΤΕ ανεξαρτήτως της αρχικής τιμής  πώλησης του ακινήτου.

Υπάρχουν ιδιοκτήτες με μεγάλη ανάγκη να πουλήσουν που όμως εσείς δεν θα το μάθετε αν δεν τολμήσετε να κάνετε προσφορά.  Κανένας ιδιοκτήτης δεν βγάζει το ακίνητό του στην αγορά στην κατώτατη τιμή που θα δεχόταν.  Γι αυτό τολμήστε να προσφέρετε το ποσόν που μπορείτε και θεωρείτε δίκαιο και εύλογο τίμημα για το ακίνητο που σας ενδιαφέρει.  Σας εγγυώμαι ότι θα εκπλαγείτε από την απάντηση που θα πάρετε !

Για να έχει η προσφορά σας σοβαρή αντιμετώπιση από τον ιδιοκτήτη κάντε την γραπτώς. Οι περισσότεροι μεσίτες έχουν έτοιμη φόρμα προσφοράς . Ζητήστε την , γράψτε επωνύμως το ποσόν που προσφέρετε , το  χρόνο μέσα στον οποίο μπορείτε να αγοράσετε το ακίνητο, τον τρόπο πληρωμής και υπογράψτε την.  Άλλη αντιμετώπιση έχει μια προφορική προσφορά και άλλη μια γραπτή. Τα λόγια τα παίρνει ο αέρας και πολλές φορές οι ιδιοκτήτες δειλιάζουν να συμφωνήσουν σε μια προφορική προσφορά, σκεπτόμενοι πως αν ρίξουν την τιμή ,ο αγοραστής θα καταλάβει ότι έχουν ανάγκη να πουλήσουν και θα ζητήσει και νέα μείωση τιμής πριν την υπογραφή συμβολαίου.  Αν όμως υπάρχει η υπογραφή σας την οποία μπορεί στο μέλλον να επικαλεσθεί  έχετε πολύ περισσότερες πιθανότητες να πάρετε θετική απάντηση.

Η γραπτή προσφορά δεν είναι νομικό έγγραφο και αν για οποιοδήποτε λόγο χρειαστεί να την αποσύρετε δε θα υποστείτε  καμία συνέπεια.

Κάντε γραπτή προσφορά και κερδίστε. Πάντα βέβαια σε λογικά πλαίσια και με τη σκέψη ότι αυτός που πουλάει και θα δεχθεί μεγάλη μείωση τιμής ,δεν είναι ένας πάμπλουτος εκμεταλλευτής αλλα ένας άνθρωπος που πουλάει απο ανάγκη και ίσως με πόνο ψυχής!

Εβίτα Ελευθερουδάκη

ΔΙΕΥΚΡΙΝΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΚΔΟΣΗ ΤΗΣ ΒΕΒΑΙΩΣΗΣ ΤΟΥ ΜΗΧΑΝΙΚΟΥ ΚΑΙ ΤΗΣ ΥΠΕΥΘΥΝΗΣ ΔΗΛΩΣΗΣ ΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ (Ν. 4014/2011)

Σύμφωνα με νέα ανακοίνωση του ΥΠΕΚΑ, η βεβαίωση μηχανικού και η υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών, απαιτούνται και για τα αδόμητα οικόπεδα και αγροτεμάχια, όπου θα δηλώνεται και βεβαιώνεται ότι δεν υπάρχει κτίσμα . Η δήλωση θα συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα.
Εντός το πολύ δύο εβδομάδων, θα είναι έτοιμο το ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ που θα διευκολύνει στην ηλεκτρονική κατάθεση των βεβαιώσεων των μηχανικών ούτως ώστε να ελέγχεται η εγκυρότητα και η νομιμότητά τους. Επίσης θα κατατεθούν και όλες οι βεβαιώσεις που εκδόθηκαν και θα εκδοθούν μέχρι να ετοιμαστεί το ηλεκτρονικό σύστημα.
Τέλος οι αμοιβές των μηχανικών για τις βεβαιώσεις και τη ρύθμιση των αυθαιρέτων, θα είναι αντικείμενο ελεύθερης διαπραγμάτευσης των δύο μερών, σύμφωνα με το νόμο 3919/2011. Ο νόμος ορίζει την απελευθέρωση των αμοιβών ( μεγαλύτερες ή και μικρότερες από τις νόμιμες ) με ταυτόχρονη διατήρηση των κρατήσεων και εισφορών στο επίπεδο που αντιστοιχεί στις νόμιμες. 


Μιχάλης Σιδηρόπουλος 
Πολιτικός Μηχανικός Α.Π.Θ - Μ.Β.Α
Μόνιμος Συνεργάτης EPSILON TEAM real estate PLUS

ΑΥΞΗΣΗ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΩΝ - ΕΦΙΑΛΤΗΣ ΓΙΑ ΠΩΛΗΤΕΣ ΚΑΙ ΑΓΟΡΑΣΤΕΣ

Αυξάνονται οι αντικειμενικές από 1/1/12 σύμφωνα με δήλωση του υπουργού οικονομικών μέχρι και 100% με στόχο την εξομοίωση τους με την εμπορική αξία των ακινήτων.

Αν συμβεί αυτό και δεν συνοδευθεί από μείωση του φόρου μεταβίβασης και αύξηση του αφορολόγητου ορίου για την αγορά πρώτης κατοικίας , σε συνδυασμό και με την αυστηρότατη αξιολόγηση των τραπεζών στη χορήγηση δανείων, η  κτηματαγορά θα πεθάνει.

Επίσης ήδη κυκλοφορούν στην αγορά , ακίνητα των οποίων η τιμή πώλησης είναι μισή της αντικειμενικής και μειώνεται συνεχώς.  Τι θα συμβεί σ αυτή την περίπτωση;  

Για όλα αυτά και για όλα όσα δεν μπορούμε να προβλέψουμε  , η πρότασή μας είναι : ρίξτε την τιμή και πουλήστε σήμερα.  

Η ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΜΗΧΑΝΙΚΟΥ ΠΕΡΙ ΜΗ ΑΥΘΑΙΡΕΣΙΑΣ

Δημοσιοποιήθηκε σήμερα από το Υπουργείο Περιβάλλοντος η βεβαίωση ΜΗ ΑΥΘΑΙΡΕΣΙΑΣ που θα υπογράφουν οι μηχανικοί  και υποχρεούνται οι ιδιοκτήτες να επισυνάπτουν  στα συμβόλαια. Η βεβαίωση  αφορά μόνο το μεταβιβαζόμενο ακίνητο, δέχεται μικροαποκλίσεις έως 2% και αναφέρει ''εμφανείς'' αυθαίρετες κατασκευές. Επίσης αναφέρει τα σχέδια και λοιπά έγγραφα που πρέπει να παραδώσει ο ιδιοκτήτης στο μηχανικό μαζί με δική του δήλωση περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών.

Συνεπώς είναι σοβαρά εκτεθειμένοι οι μηχανικοί, που υπέγραψαν τις βεβαιώσεις οι οποίες αναφέρονταν σε όλο το κτίριο (κι ας επισυνάφθηκαν σε συμβόλαιο που αφορούσε αποθήκη υπογείου σε πολυκατοικία) και δεν έκαναν αναφορά σε μικροαποκλίσεις κ.λ.π.

ΔΕΙΤΕ ΤΗΝ ΕΠΙΣΗΜΗ ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΕΔΩ

ΥΠΟΧΡΩΣΕΙΣ ΑΓΟΡΑΣΤΗ / ΦΟΡΟΙ ΚΑΙ ΦΟΡΟΑΠΑΛΛΑΓΕΣ

O αγοραστής ενός ακινήτου δεν υποχρεούται να προσκομίσει κανένα έγγραφο παρά μόνο την ταυτότητά του και τα χρήματα φυσικά.

Επίσης μία μέρα πριν το συμβόλαιο θα πρέπει να επισκεφθεί την εφορία για να πληρώσει το φόρο που αναλογεί στο ακίνητο ή αν δικαιούται να πάρει φοροαπαλλαγή.

ΦΟΡΟΛΟΓΗΣΗ ΚΑΘΕ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΕΚΤΟΣ ΤΗΣ ΠΡΩΤΗΣ:

1) για το τμήμα του τιμήματος μέχρι 20.000,00 €, συντελεστής 8%
2) για το υπόλοιπο τίμημα, συντελεστής 10%
το ποσόν φόρου που θα προκύψει, επιβαρύνεται με ποσοστό 3% δημοτικού φόρου.
Οι παραπάνω συντελεστές δεν μεταβάλλονται, ανάλογα με το αν μια περιοχή έχει Πυροσβεστική ή όχι, όπως μέχρι σήμερα.

ΑΦΟΡΟΛΟΓΗΤΑ ΟΡΙΑ ΠΡΩΤΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ:

1) για αγορά κατοικίας από άγαμο, 200.000,00 €
2) για αγορά κατοικίας από έγγαμο, 250.000,00 €
για κάθε παιδί, η απαλλαγή προσαυξάνεται κατά 25.000,00 € για τα δύο πρώτα
και 30.000,00 € για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα
4) για αναπήρους άνω του 67%, 275.000,00 €
5) για αγορά οικοπέδου από άγαμο, 50.000,00 €
6) για αγορά οικοπέδου από έγγαμο, 100.000,00 €
7) προσαύξηση κατά 10.000,00 € για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και 15.000,00 € για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα

Η φοροαπαλλαγή δεν ισχύει αν ο αγοραστής έχει ακόμα και οικόπεδο και αγροτεμάχιο,σε οποιοδήποτε μέρος της Ελλάδας,  που κτίζει ακίνητο τόσων τετραγωνικών όσων προβλέπει ο νόμος για την κάλυψη των οικιστικών του αναγκών.

ΑΠΑΛΛΑΓΗ ΦΟΡΟΥ ΓΙΑ ΔΕΥΤΕΡΗ ΦΟΡΑ : 


Απαλλαγή για απόκτηση πρώτης κατοικίας δίνεται και  δεύτερη φορά, εφ όσον: 
 α) αν δεν ικανοποιούνται πλέον οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή, λόγω μεταβολής της οικογενειακής κατάστασής του και
 β) πληρωθεί ο φόρος μεταβίβασης του ακινήτου της πρώτης απαλλαγής, με βάση τις αξίες της νέας αγοράς (σημερινές)

ΣΗΜΑΝΤΙΚΑ
- απαλλάσσονται πλέον από το φόρο, για αγορά πρώτης κατοικίας, εκτός από την κυρίως κατοικία μία αποθήκη και μία θέση στάθμευσης
- η αγορά πρώτης κατοικίας αποτελεί πλέον τεκμήριο
- δυσχεράνθηκε, μέχρι κατάργησης, η δυνατότητα να γίνονται άτυπες δωρεές χρημάτων από συγγενείς και φίλους, ώστε να καλυφθούν τεκμήρια αγοράς, δεδομένου ότι ο φόρος ορίζεται για πρώτου βαθμούς συγγενείς σε 10% για κάθε τέτοιου είδους δωρεά ανεξαρτήτως ποσού, 20% για τους δωρητές-απώτερους συγγενείς και 40% για τους μη συγγενείς.

          

       

ΕΓΓΡΑΦΑ ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΑΣ

Για την πραγματοποίηση μιας αγοραπωλησίας απαιτούνται συγκεκριμένα έγγραφα που εκδίδονται πάντα από τον πωλητή.Ο φάκελος ενός ακινήτου που θα ζητηθεί αρχικά από τον δικηγόρο του αγοραστή και αμέσως μετά από τον συμβολαιογράφο που θα πραγματοποιήσει την αγοραπωλησία περιλαμβάνει τα εξής.

1.

Δικαιολογητικά για μεταβίβαση ακινήτου, με τη σειρά που χρειάζονται:

1. Τίτλοι ιδιοκτησίας του ακινήτου (συμβόλαιο/α κτήσης)
2. Τοπογραφικό οικοπέδου (εφόσον μεταβιβάζεται οικόπεδο) , με τις δηλώσεις των Ν. 651/77 και 1337/83
3. Αδεια οικοδομής από την Πολεοδομία
4. Τοπογραφικό οικοπέδου, διάγραμμα κάλυψης, κάτοψη μεταβιβαζομένου ακινήτου (διαμερίσματος, αποθήκης, θέσης στάθμευσης), σφραγισμένα από την Πολεοδομία
5. Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του ακινήτου (εκδίδεται από πιστοποιημένο μηχανικό)
6. Εγγραφο περαίωσης της διαδικασίας τακτοποίησης ημιϋπαιθρίων χώρων
7. Βεβαίωση μηχανικού και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη, ότι δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή βεβαίωση καταχώρησης του αυθαιρέτου και καταβολής του προβλεπομένου προστίμου
8. Τ.Α.Π. (εκδίδεται από το τμήμα εσόδων του αντιστοίχου Δήμου, με την προσκόμιση του συμβολαίου και του τελευταίου λογαριασμού της ΔΕΗ, εξοφλημένου)
9. Φορολογική ενημερότητα πωλητή (αν δεν υπάρχουν εκκρεμότητες στην Εφορία, το πιστοποιητικό αυτό μπορεί να το λάβει ο συμβολαιογράφος μέσω φάξ από το ΤΑΧΙS)
10. Ασφαλιστική ενημερότητα από το ΙΚΑ, εφόσον ο μεταβιβάζων είναι έμπορος, μέλος ΟΕ κλπ ή έχει ανεγείρει οικοδομή τα τελευταία 10 χρόνια
11. Πιστοποιητικό εξόφλησης του φόρου κληρονομίας, αν το ακίνητο προέρχεται από κληρονομία και ο θάνατος συνέβη μετά την 1-1-1995

Σημείωση:

-          Η άδεια οικοδομής, το τοπογραφικό, το διάγραμμα κάλυψης και οι κατόψεις, απαιτούνται μόνον όταν πρόκειται να ληφθεί τραπεζικό δάνειο. Αλλιώς, είναι προαιρετικά, εφόσον τα θέλει ο αγοραστής για το αρχείο του ή τα ζητήσει ο μηχανικός του

-          Αν το μεταβιβαζόμενο είναι εκτός σχεδίου και υπάρχει προοπτική δόμησής του, συνιστάται η λήψη πιστοποιητικού δασαρχείου, το οποίο ζητούν οι περισσότεροι ενήμεροι αγοραστές

ΠΑΓΩΣΑΝ ΟΙ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

 Άκυρη  κάθε μεταβίβαση κτιρίου από τις 21/9/2011 χωρίς πιστοποιητικό ΜΗ ΑΥΘΑΙΡΕΣΙΩΝ. Ωστόσο ούτε η μορφή του πιστοποιητικού ούτε τα έγγραφα που απαιτούνται  δεν έχουν γίνει γνωστά στους μηχανικούς που θα τα εκδώσουν !

 

Το πρώτο δεκαήμερο του Οκτωβρίου, υπολογίζει η κυβέρνηση να έχει οριστικοποιήσει τις αποφάσεις της για το πιστοποιητικό μη αυθαιρεσιών ( διαβάστε το προηγούμενο άρθρο ) που απαιτείται  για τη  μεταβίβαση ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε οποιαδήποτε χρήσης κτίριο.

Το πιστοποιητικό  θα υπογράφεται από διπλωματούχο πολιτικό μηχανικό και θα συνοδεύεται από υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη ότι το ακίνητο που πουλάει δεν έχει αυθαιρεσίες ούτε στο κτίσμα ούτε στη χρήση του.  Αν το κτίριο έχει αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγή χρήσης χώρων θα πρέπει πριν μεταβιβασθεί να γίνει η τακτοποίηση  με καταβολή του αναλογούντος προστίμου .

Όσο για τα έγγραφα, το κόστος και το χρόνο που απαιτείται  για την έκδοσή του πιστοποιητικού «Μη αυθαιρεσιών» δεν υπάρχει ακόμα σχετική  ενημέρωση.

ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ ΚΑΙ ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΜΗΧΑΝΙΚΟΥ ΠΕΡΙ ΜΗ ΥΠΑΡΞΗΣ ΑΥΘΑΙΡΕΣΙΩΝ

Την Τρίτη 13/9 ψηφίστηκε ο νόμος για την τακτοποίηση των  αυθαίρετων κατασκευών.
Σύμφωνα με το νόμο αυτό οι ιδιοκτήτες των αυθαίρετων κτιρίων αλλά και αυτών που έχουν  οικοδομική άδεια αλλά έχουν κάνει υπερβάσεις  θα μπορούν να τακτοποιήσουν το σύνολο του αυθαιρέτου ή τις πέραν της άδειας αυθαιρεσίες.
Για παράδειγμα στον νόμο για τη ρύθμιση θα μπορούν να ενταχθούν εκτός από τα κλασικά αυθαίρετα, κτίρια που έχουν υπέρβαση στο επιτρεπόμενο ύψος και όγκο του κτιρίου γενικότερα, στα επιτρεπόμενα τετραγωνικά δόμησης, στα επιτρεπόμενα τετραγωνικά κάλυψης με αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, αλλά και κτίρια με άλλες αυθαιρεσίες που θα πρέπει να διευκρινισθούν από τις συνοδευτικές εγκυκλίους του νόμου.
Σε κάθε δικαιοπραξία (πώληση,  μεταβίβαση, επικαρπία ακινήτου κ.λπ) εν ζωή, που θα συντάσσεται μετά τη δημοσίευση του νόμου αυτού (ΦΕΚ),  καθώς και σε σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο θα πρέπει να επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού με τις οποίες να δηλώνεται και να βεβαιώνεται ότι στο ακίνητο δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές.
Οι συμβολαιογράφοι που θα συντάσσουν συμβόλαια, οι μεσίτες, οι δικηγόροι, οι υποθηκοφύλακες και οι λοιποί που εμπλέκονται σε αυτά, εφόσον δεν έχει επισυναφθεί η παραπάνω δήλωση και βεβαίωση, θα τιμωρούνται με φυλάκιση τουλάχιστον 6 μηνών και χρηματική ποινή έως 100.000€ ανάλογα με την αξία της αυθαίρετης κατασκευής. Οι παραπάνω ποινές αφορούν και τους μηχανικούς που θα χορηγήσουν ανακριβή βεβαίωση στους οποίους επιπλέον θα επιβάλλεται και προσωρινή ή οριστική απαγόρευση άσκησης του επαγγέλματος.

Συνεπώς για να μπορέσει κάποιος να μεταβιβάσει το ακίνητό του θα πρέπει να  εξασφαλίσει την παραπάνω βεβαίωση  μηχανικού, άρα να μην έχει αυθαιρεσίες το ακίνητό του. Το Τεχνικό Επιμελητήριο θα ετοιμάσει τη βεβαίωση που υπογράφουν οι μηχανικοί και γίνεται προσπάθεια αυτή να αφορά μόνο σημαντικές παρανομίες (σημαντικές υπερβάσεις ύψους, δόμησης, όγκου, αλλαγές χρήσεως) και όχι μικροαυθερεσίες (π.χ υπέρβαση ύψους κατά 5 εκατοστά, μικρότερο από το προβλεπόμενο λεβητοστάσιο κ.λ.π) γιατί σε αυτή την περίπτωση το 95% των ακινήτων σε όλη τη χώρα θα πρέπει να ενταχθεί στο νόμο για ρύθμιση.

Ο νόμος εξαιρεί από τη ρύθμιση ακίνητα προ του 1955, ακίνητα που έχουν νομιμοποιηθεί με άλλους νόμους (νόμος Τρίτση 1983) και που έχει περατωθεί η διατήρησή τους με το νόμο 3843/2010 (ημιυπαίθριοι), όταν όμως τα ακίνητα αυτά δε βρίσκονται σε κοινόχρηστο χώρο πόλης, σε δάσος, δημόσιο κτήμα, αρχαιολογικό χώρο κ.λ.π

ΠΡΟΣΟΧΗ : Αν κάποιος ιδιοκτήτης έχει υπόγειο35 τ.μ  που είναι κατοικία και στη δήλωσή του με το νόμο για τους ημιυπαίθριους δήλωσε 24 τ.μ για να πληρώσει μικρότερο πρόστιμο δεν θα μπορεί να μεταβιβάσει το ακίνητό του γιατί δε θα πάρει τη βεβαίωση.

Τα πρόστιμα που ορίζει ο νόμος για τη ρύθμιση σε γενικές γραμμές είναι ΤΕΤΡΑΓΩΝΙΚΑ ΜΕΤΡΑ Χ 15% Χ ΤΙΜΗ ΖΩΝΗΣ Χ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ. Οι συντελεστές είναι αρκετοί και εξαρτώνται από την ύπαρξη ή όχι οικοδομικής άδειας, από τον αν το ακίνητο είναι εντός ή εκτός σχεδίου ή οικισμού, το είδος της παράβασης κ.λ.π.
Με την πληρωμή του προστίμου αναστέλλεται για 30 χρόνια η επιβολή κυρώσεων για κτίρια των οποίων έχει ολοκληρωθεί ο σκελετός μέχρι 28/7/2011.
Εν αναμονή των διευκρινιστικών εγκυκλίων, των υπουργικών αποφάσεων και πιθανής τροπολογίας του νόμου οπότε και θα γίνει  νέα ενημέρωση.

για την Epsilon Team
Μιχάλης Σιδηρόπουλος
Πολιτικός Μηχανικός Α.Π.Θ – Μ.Β.Α
Ενεργειακός Επιθεωρητής, Αρ. Μητρώου 341
Εκτιμητής Ακινήτων ΑΤΕ bank

ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΑ ΔΑΝΕΙΑ ΜΕ ΤΟ ΧΑΜΗΛΟΤΕΡΟ ΕΠΙΤΟΚΙΟ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ

Η εταιρεία μας από σήμερα 12/9/2011 σε συνεργασία με μια από τις μεγαλύτερες τράπεζες της Ευρώπης διασφαλίζει για τους πελάτες της στεγαστικά δάνεια με το χαμηλότερο επιτόκιο της αγοράς.

Αν χρειάζεστε στεγαστικό δάνειο επικοινωνήστε άμεσα  μαζί μας. 

Απαραίτητα δικαιολογητικά για οικονομική προέγκριση δανείου

Υπάλληλοι - Συνταξιούχοι

Ø  Tαυτότητα

Ø  Ε1 και εκκαθαριστικό εφορίας (1 - 3 έτη)

Ø  Μισθωτοί: 3 τελευταίοι μισθοί – Συνταξιούχοι: 3 αποδείξεις σύνταξης

Ø  Σύμβαση εργασίας ή αναγγελία πρόσληψης (στον ΟΑΕΔ)

Ø  Τελευταίο Ε9 (αν υπάρχει)

Ø  Ε2 τελευταίας χρονιάς (σε περίπτωση που οι δανειζόμενοι έχουν εισοδήματα που προέρχονται από ενοίκια)

Ελεύθεροι επαγγελματίες

Ø  Tαυτότητα

Ø  Ε1 και εκκαθαριστικό εφορίας (3 έτη)

Ø  3 Ε3 ή Ε5 (ανάλογα με τα βιβλία του επαγγελματία

Ø  Τελευταίο Ε9 (αν υπάρχει)

Ø  Ε2 τελευταίας χρονιάς (σε περίπτωση που οι δανειζόμενοι έχουν εισοδήματα που προέρχονται από ενοίκια)

Για τους εγγυητές ισχύουν όπως τα παραπάνω αλλά οικονομικά στοιχεία για 1 έτος.

Για τη διενέργεια νομικού και τεχνικού ελέγχου του ακινήτου

Ø  Αντίγραφο τίτλου κτήσης του ακινήτου (τελευταία συμβολαιογραφική πράξη)

Ø  Οικοδομική άδεια

Ø  Κατόψεις οριζοντίων ιδιοκτησιών

Ø  Τοπογραφικό διάγραμμα

ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ

Στη ρύθμιση αυθαιρέτων μπορούν να ενταχθούν όλα τα ακίνητα που είναι κτισμένα χωρίς οικοδομική άδεια, έχουν υπερβάσεις δόμησης, κάλυψης ή ύψους, έχουν αυθαίρετα αλλάξει χρήση, έχουν αυθαίρετες κατασκευές (πισίνες, κατασκευές στους ακάλυπτους χώρους) ή άλλες μικρές πολεοδομικές παραβάσεις. Προϋπόθεση είναι να έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός τους μέχρι και 28/07/2011 και να μην βρίσκονται εντός προστατευόμενων περιοχών (χαρακτηρισμένες δασικές εκτάσεις, αρχαιολογικοί χώροι κλπ.)

ΚΟΣΤΟΣ ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗΣΗΣ
 Το πρόστιμο υπολογίζεται ως το γινόμενο των τετραγωνικών της αυθαίρετης κατασκευής επί την τιμή ζώνης του ακινήτου και επί μια σειρά συντελεστών (μειωτικών ή αυξητικών) ανάλογα με το είδος του ακινήτου, την παλαιότητα του, το είδος και το μέγεθος της αυθαιρεσίας, τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του οφειλέτη κ.α. Για παραβάσεις δόμησης έως 20 τμ. προβλέπεται εφάπαξ πρόστιμο 2000 € για κτίρια σε περιοχές με τιμή ζώνης έως 2.500€ και 3000 € για μεγαλύτερη τιμή ζώνης.


ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ

 - Για πρώτη κατοικία με οικοδομική άδεια εντός σχεδίου και μικρότερη από 50% υπέρβαση δόμησης σε περιοχή με τιμή ζώνης τα 1500 ευρώ και 100 τ.μ. αυθαιρεσίας, το πρόστιμο θα είναι 9.000 ευρώ
- Για πρώτη κατοικία χωρίς οικοδομική άδεια σε εντός σχεδίου περιοχή με τιμή ζώνης 1.500 ευρώ και 100 τ.μ. αυθαιρεσίας, το πρόστιμο θα είναι 18.000 ευρώ
- Για πρώτη κατοικία χωρίς οικοδομική άδεια σε εκτός σχεδίου περιοχή με τιμή ζώνης 1000 ευρώ και 100 τ.μ. αυθαιρεσίας το πρόστιμο θα είναι 20.400 ευρώ
- Για δεύτερη κατοικία με οικοδομική άδεια σε εκτός σχεδίου με υπέρβαση δόμησης μεγαλύτερη του 50%, τιμή ζώνης 700 ευρώ και αυθαιρεσία 100 τ.μ το πρόστιμο θα είναι 8.925
- Για δεύτερη κατοικία χωρίς οικοδομική άδεια σε εκτός σχεδίου περιοχή με τιμή ζώνης τα 700 ευρώ και 100 τ.μ. αυθαιρεσίας το πρόστιμο θα είναι 17.850 ευρώ
- Για δεύτερη κατοικία χωρίς οικοδομική άδεια σε εκτός σχεδίου περιοχή με τιμή ζώνης 1.000 ευρώ και 100 τ.μ. αυθαιρεσίας το πρόστιμο θα είναι 25.500 ευρώ.

 ΓΙΑ ΤΗΝ ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗ ΑΠΑΙΤΟΥΝΤΑΙ :
 α. Αίτηση του ιδιοκτήτη
 β. Υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη που περιλαμβάνει όλα τα στοιχεία του ακινήτου και συνοδεύεται από τεχνική έκθεση Μηχανικού, αντίγραφο της άδειας οικοδομής εφόσον υπάρχει, τοπογραφικό διάγραμμα, κατόψεις των χώρων που αφορούν της αυθαίρετες κατασκευές, απόσπασμα ρυμοτομικού χάρτη ή χάρτη εξαρτημένου από το εθνικό σύστημα συντεταγμένων, φύλλο καταγραφής αυθαίρετης κατασκευής, ειδικό δελτίο δομικής τρωτότητας του φέροντος οργανισμού και αντίγραφο του Ε9
γ. Παράβολο υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου ύψους 500€ / 1000€ ή 2000€ ανάλογα με το μέγεθος της αυθαίρετης κατασκευής
δ. Έντυπο υπολογισμού ειδικού προστίμου

Τα δικαιολογητικά α. , γ. και δ. πρέπει να κατατεθούν έως 30/11/2011 ενώ δίδεται προθεσμία 4 μηνών για την κατάθεση των δικαιολογητικών της παραγράφου β.