ΕΥΧΕΣ ΓΙΑ ΕΝΑ ΗΡΕΜΟ ΚΑΛΟΚΑΙΡΙ. Η EPSILON TEAM ΘΑ ΜΕΙΝΕΙ ΠΙΣΩ ΝΑ ΚΑΛΥΨΕΙ ΤΙΣ ΑΝΑΓΚΕΣ ΣΑΣ. ΑΠΟΛΑΥΣΤΕ ΤΟ ...

ΑΝΑΔΡΟΜΙΚΟΙ ΦΟΡΟΙ ΓΙΑ ΠΩΛΗΣΕΙΣ ΣΕ ΨΥΧΙΚΟ ΚΑΙ ΦΙΛΟΘΕΗ !

Πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις αναδρομικά για αγοραπωλησίες ακινήτων από τον Μάρτιο του 2007 έως και τον Μάρτιο του 2011 που έκαναν κάτοικοι του Δήμου Φιλοθέης - Ψυχικού φέρνει απόφαση του υπουργείου Οικονομικών.
Χθες δημοσιεύθηκε στο Φύλλο της Εφημερίδος της Κυβερνήσεως απόφαση του υπουργού Οικονομικών Ι. Στουρνάρα, σύμφωνα με την οποία για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των μεταβιβαζόμενων με οποιαδήποτε αιτία ακινήτων που βρίσκονται στη β' ζώνη της δημοτικής κοινότητας Ψυχικού του Δήμου Φιλοθέης - Ψυχικού η τιμή ζώνης επανακαθορίζεται στα 5.150 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο για το χρονικό διάστημα από την 1η Μαρτίου 2007 μέχρι τη 17η Μαρτίου 2011.
Η απόφαση του κ. Στουρνάρα ουσιαστικά υιοθετεί την εισήγηση της αρμόδιας επιτροπής του υπουργείου Οικονομικών, με την οποία τεκμηριώθηκε στη βάση και παρατηρήσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας η τιμή ζώνης στην εν λόγω περιοχή του Δήμου Φιλοθέης - Ψυχικού (Δάφνης - Οριο Σχεδίου Πόλεως - Αθανασιάδου Ελίκας - Θ. Δολασίκ - Οριο Σχεδίου Πόλεως - Δρυάδων - Διαδόχου Παύλου - Κορυτσάς - Μπιζανίου - Κωνσταντινουπόλεως - Δέλτα Στεφ. - Χάουλαντ - Κοκκώνη - Αγ. Δημητρίου - Κωστή Παλαμά - Στρατηγού Καλλάρη - Αλ. Παπαναστασίου - 25ης Μαρτίου - Υακίνθων - Παπαδιαμάντη - Ιλισού - Χλόης - Δάφνης).
Μετά την αύξηση των αντικειμενικών αξιών το 2007, έγινε προσφυγή από κατοίκους της περιοχής στο Συμβούλιο της Επικρατείας στην οποία υποστήριζαν ότι η τιμή της β' ζώνης του Ψυχικού που είχε διαμορφωθεί στα 5.150 ευρώ από τα 4.100 ευρώ ήταν πολύ υψηλή. Το Συμβούλιο της Επικρατείας με απόφασή του κατήργησε την απόφαση του υπουργείου Οικονομικών που καθόριζε την τιμή β' ζώνης του Ψυχικού, με αποτέλεσμα για τις λοιπές ζώνες της ίδιας περιοχής να ισχύουν οι καθορισθείσες τιμές του 2007, ενώ για τη β' ζώνη να ισχύει τιμή του 2006.
Αυτό είχε ως αποτέλεσμα να μην είναι ενιαία η αντιμετώπιση όλων των περιοχών του Ψυχικού και να διαταραχθεί η ορθή κλιμάκωση των τιμών από ζώνη σε ζώνη για το διάστημα από την 1η Μαρτίου 2007 μέχρι τη 17η Μαρτίου 2011. Ετσι, υιοθετώντας κατά γράμμα τις συστάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας το υπουργείο εξέδωσε νέα απόφαση απαλλαγμένη από τις πλημμέλειες των ακυρωθεισών αποφάσεων, με την οποία επανακαθόρισε την τιμή ζώνης για το συγκεκριμένο διάστημα στα 5.150 ευρώ.
Σημειώνεται πως ήδη το Συμβούλιο της Επικρατείας είχε γνωμοδοτήσει (24/2013) υπέρ της αναδρομικής αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων στη β' ζώνη της δημοτικής κοινότητας Ψυχικού του Δήμου Φιλοθέης - Ψυχικού, ξεκαθαρίζοντας πως στην περίπτωση αυτή δεν είναι αλυσιτελής η αξιολόγηση των φορολογικών επιπτώσεων από τις φορολογικές υπηρεσίες, δηλαδή ότι οι φορολογούμενοι θα κληθούν να πληρώσουν πρόσθετο φόρο. Η απόφαση αυτή πλήττει όσους προέβησαν σε μεταβιβάσεις ακινήτων την επίμαχη τετραετία καθώς θα κληθούν να καταβάλουν πρόσθετο φόρο 1.050 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

ΠΗΓΗ : ΤΑ ΝΕΑ.GR

"ΒΟΥΤΙΑ" ΣΤΙΣ ΤΙΜΕΣ ΤΩΝ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΩΝ

Η Ευρώπη των δύο ταχυτήτων αποτυπώνεται και στα ενοίκια των καταστημάτων στους εμπορικούς δρόμους, με την Αθήνα να παρουσιάζει τη μεγαλύτερη πτώση μεταξύ του τελευταίου τριμήνου του 2007 και του πρώτου τριμήνου του 2013, την ίδια στιγμή που πολλές πρωτεύουσες του Βορρά εμφανίζουν αυξήσεις από 30% έως 60%.

Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Savills, η πτώση στις τιμές των ενοικίων στα καταστήματα στην Αθήνα αγγίζει το 50% μεταξύ των ετών 2007 και 2013, ενώ την ίδια περίοδο τα ενοίκια αυξήθηκαν σχεδόν 30% στο Βερολίνο, 35% στο Όσλο, 40% στη Στοκχόλμη και στο Παρίσι, ενώ στο Λονδίνο εκτοξεύθηκαν κατά 60%.

Ενώ στην Αθήνα τα ενοίκια στα εμπορικά καταστήματα έπεφταν την τελευταία πενταετία με ετήσιο ρυθμό περί το 11%, στο Λονδίνο και στη Βιέννη αυξάνονταν ετησίως κατά 12%. Πτώση άνω του 40% καταγράφεται σε Δουβλίνο και Μιλάνο, ενώ κατά σχεδόν 30% υποχωρούν στη Βαρσοβία.

Στην Αθήνα, το 40% των εμπορικών χώρων είναι άδειο. Η αγορά ακινήτων στα εμπορικά καταστήματα κινείται κυρίως επειδή πολλοί καταστηματάρχες αναζητούν φθηνότερα ενοίκια και μετακομίζουν σε άλλους χώρους.

Οι νέες αφίξεις, με εξαίρεση ελάχιστων κινήσεις σε κάποια από τα εμπορικά κέντρα, είναι περιορισμένες. Το 2007 τα ενοίκια στα εμπορικά κέντρα της Αθήνας είχαν εκτοξευθεί στα 800 ευρώ/τ.μ. τον χρόνο ή περίπου 65 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, ενώ τα μισθώματα καταστημάτων στους εμπορικούς δρόμους κινούνταν περί τα 3.300 ευρώ/τ.μ. ετησίως.

Στα τέλη του προηγούμενου έτους, τα ενοίκια στα εμπορικά κέντρα είχαν βουτήξει στα 400 ευρώ ανά τ.μ. ή 33 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα, ενώ τα ενοίκια στους εμπορικούς δρόμους κινούνται κοντά στα 1.500 - 1.600 ευρώ ανά τ.μ. ετησίως.

Στο μηδέν βρίσκεται και η επενδυτική δραστηριότητα, την ίδια στιγμή που σε πολλές αγορές της Γηραιάς Ηπείρου γίνονται σοβαρές τοποθετήσεις, παρά τις δυσάρεστες προβλέψεις για την πορεία της ευρωπαϊκής οικονομίας.

Οι έρευνες των μεγάλων εταιρειών ακινήτων στην Ευρώπη δείχνουν πως σε γενικές γραμμές οι συνθήκες στο εμπόριο χειροτερεύουν, αλλά αυτό δεν εμπόδισε τους επενδυτές ακινήτων να τοποθετήσουν περί τα 4,7 δισ. ευρώ στον τομέα των εμπορικών καταστημάτων, με αύξηση 25% σε σύγκριση με το αντίστοιχο περυσινό διάστημα.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Savills, η μερίδα του λέοντος πήγε στη Βρετανία (το 37% των κεφαλαίων), στη Γερμανία (40%) και στη Γαλλία (11%).
ΠΗΓΗ: euro2day

Απελπισμένοι οι κατασκευαστές

Με περίπου 250.000 διαμερίσματα απούλητα οι ελάχιστοι εργολάβοι οικοδομών που παραμένουν σε λειτουργία φοβούνται πως δεν θα αποφύγουν το λουκέτο από το νέο έτος, όταν κληθούν να πληρώσουν το νέο φόρο ακινήτων.
Γι' αυτό πολλοί κατασκευαστές φοβούνται πως αν δεν υπάρχει κάποια πρόβλεψη για ειδική μεταχείριση του μεγάλου αποθέματος διαμερισμάτων, οι τιμές μπορεί να παρουσιάσουν μεγάλη υποχώρηση τους επόμενους μήνες.

Μέχρι τώρα τα μη ηλεκτροδοτούμενα διαμερίσματα εξαιρούνταν από το περίφημο «χαράτσι» που πλήρωναν οι φορολογούμενοι μέσω του λογαριασμού της ΔΕΗ. Ο νέος φόρος, με βάση τα σενάρια που κυκλοφορούν, θα επιβάλλεται, όμως, επί όλων των ακινήτων, με μειωμένους συντελεστές για ελάχιστες κατηγορίες όπως π.χ. οι αγρότες.

Ακόμα και αν τα μη ηλεκτροδοτούμενα διαμερίσματα έχουν χαμηλό συντελεστή, ο αριθμός τους είναι τόσο μεγάλος που η επιβάρυνση για τους κατασκευαστές θα είναι σημαντική, σε μια περίοδο όπου η αγορά ακινήτων έχει παγώσει.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η εμπειρία μεγάλου κατασκευαστή ο οποίος προ τετραετίας πωλούσε μαιζονέτα στο Ανω Χαλάνδρι έναντι 550.000 ευρώ. Οταν το 2009 τον πλησίασε ένας γνωστός επιχειρηματίας για να την αγοράσει, ο εργολάβος αρνήθηκε να κατεβάσει την τιμή στις 500.000. Το τελευταίο εξάμηνο έχει αναθέσει σε μια ντουζίνα μεσίτες την πώληση του διαμερίσματος έναντι 300.000 ευρώ, χωρίς να έχει εμφανιστεί αγοραστής...

Την ίδια εικόνα συναντούν οι μεσίτες και σε άλλες περιοχές της Αττικής, ειδικά πέριξ του κέντρου της Αθήνας όπου χιλιάδες ιδιοκτήτες έχουν εγκαταλείψει την προσπάθεια πώλησης των διαμερισμάτων τους. Ως παράδειγμα αναφέρεται ο άξονας της Πατησίων γύρω από τον οποίο πωλούνται πολλές δεκάδες διαμερίσματα χωρίς κανείς να ενδιαφέρεται εδώ και 3 – 4 χρόνια.

Η κατάσταση είναι εμφανώς βελτιωμένη σε περιοχές που βρίσκονται κοντά σε σταθμούς μετρό (όπως Ανω Χαλάνδρι και Αγία Παρασκευή), αλλά μόνο για ενοικιάσεις διαμερισμάτων.

Στις συγκεκριμένες περιοχές ακόμα και σήμερα που η κρίση έχει φτάσει στο απόγειό της, είναι δύσκολο να βρει κάποιος διαμέρισμα, ενώ οι τιμές στα ενοίκια παρουσιάζουν μικρότερη πτώση έναντι κεντρικών περιοχών της Αθήνας.

«Ενας ιδιοκτήτης διαμερίσματος 100 τ.μ. στο Ανω Χαλάνδρι μπορεί ακόμα να το ενοικιάσει 500 - 600 ευρώ μηνιαίως» υποστηρίζει μεσίτης που ασχολείται με την περιοχή, «επειδή σε απόσταση 1.000 μέτρων υπάρχουν δύο σταθμοί του μετρό (Χαλάνδρι και Δουκίσσης Πλακεντίας). Ο ίδιος προσθέτει πως οι τιμές των ενοικίων έχουν υποχωρήσει κατά 30% - 40% στην Αττική, αλλά η πτώση έχει συγκρατηθεί κοντά στο 20% - 25% σε κάποιες από τις περιοχές που γειτνιάζουν με σταθμούς μετρό.

Στις ίδιες περιοχές γίνονται ακόμα επιλεκτικές αγορές από όσους θέλουν να επωφεληθούν από τις χαμηλότερες τιμές. Οι τιμές στις κατοικίες έχουν υποχωρήσει κατά μέσο όρο κοντά στο 30% τα τελευταία χρόνια και οι σύμβουλοι ακινήτων προβλέπουν περαιτέρω πτώση κατά τουλάχιστον 5% τη φετινή χρονιά.

Μια πρόσφατη έρευνα της εταιρείας συμβούλων - εκτιμητών ακινήτων Geoaxis δείχνει πως σήμερα οι υψηλότερες τιμές στα νέα διαμερίσματα απαντούν στον Χολαργό (2.757 ευρώ ανά τ.μ.), στο Παλαιό Φάληρο (2.377 ευρώ ανά τ.μ.) και στο Μαρούσι (2.111 ευρώ/τ.μ.).

Σε πολλές περιπτώσεις, πάντως, πωλούνται διαμερίσματα σε τιμές πολύ χαμηλότερες, αφού οι ιδιοκτήτες τους καλούνται να καλύψουν τις «μαύρες τρύπες» που δημιουργεί η πολυετής κρίση.
Πηγή: www.euro2day.gr

ΤΑ ΔΗΜΟΦΙΛΗ ΑΚΙΝΗΤΑ ΤΗΣ ΚΡΙΣΗΣ

ΣΥΝΕΝΤΕΥΞΗ ΣΤΟ VRISKO.GR

ΖΗΤΗΣΕΙΣ 4 ΜΑΡΤΙΟΥ 2013

ΓΙΑ ΑΓΟΡΑ

Διαμέρισμα 90 έως 130τμ , wallking distance από σταθμό μετρό , στις περιοχές Χαλάνδρι , Νέο Ψυχικό, Αγία Παρασκευή. Τρία υπνοδωμάτια, αποθήκη, θέση στάθμευσης πιλοτής ή γκαράζ και κατασκευή μετά το 2000. Προσφερόμενο ποσό 200.000Ευρώ.

Ρετιρέ στο Κολωνάκι, με καλή θέα, αν ειναι δυνατόν Ακρόπολη , μεγάλη βεράντα, αυτονομία, ανακαινισμένο, 100+τμ . Προσφερόμενο ποσό έως 1.000.000 ευρώ

ΕΠΕΙΓΟΥΣΑ ΖΗΤΗΣΗ 27 ΜΑΡΤΙΟΥ 2013

Για πελάτη εξωτερικού που έρχεται στην Ελλάδα μόνο για λίγες ημέρες στις αρχές Απριλίου προκειμένου να αγοράσει ακίνητο , ζητάμε μονοκατοικία σε wallking distance από τη θάλασσα, κήπο και καλή κατάσταση κτίσματος στις περιοχές Γλυφάδα, Βούλα, Βουλιαγμένη, με τιμή έως 1.500.000 ευρώ.

ΖΗΤΗΣΕΙΣ 26ης ΜΑΡΤΙΟΥ 2013

ΓΙΑ ΑΓΟΡΑ

Πέριξ του ξενοδοχείου Χίλτον , σε απόσταση 15 λεπτά με τα πόδια, διαμέρισμα 120 έως 150τμ , με άνοιγμα μπροστά του, ιδανικά ρετιρέ και τιμή 300 έως 500 χιλιάδες ευρώ. Για άμεση αγορά.

Μονοκατοικία με κήπο και ιδανικά με πισίνα ή δυνατότητα να γίνει πισίνα , στις περιοχές  Φιλοθέη / Ψυχικό , κατοικήσιμη , έως 2.000.000 ευρώ.

Διαμέρισμα στο Κολωνάκι πέριξ της πλατείας , 130τμ έως 150τμ , οπωσδήποτε 3 υπνοδωμάτια και ιδανικά χώρο γραφείου , σε ήσυχο δρόμο με άνοιγμα και τιμή οχι μεγαλύτερη των 2.800 ευρώ το τετραγωνικό.

ΝΑ Η ΕΥΚΑΙΡΙΑ !

Το τοπίο στο real estate έχει αλλάξει τα τελευταία 4 χρόνια, δραματικά για τους πωλητές  και επ ωφελεία των αγοραστών.

Κάθε χρόνο από το 2008 και μετά γίνονται  συνεχείς αλλαγές που αποσυντονίζουν τους επαγγελματίες του real estate, άλλους τους πετάνε εκτός αγοράς και άλλους τους αναγκάζουν να ανασυστήσουν τα χαρτοφυλάκια  τους και ν αλλάξουν τελείως προσανατολισμό.

Η EPSILON TEAM δημιουργήθηκε το 2009 όταν ακόμα είχαν ζήτηση τα μεγάλα ακίνητα στα ακριβά βόρεια προάστια και στο κέντρο της πόλης.

Ακίνητα 400+ τετραγωνικών με κήπους και πισίνες στη Φιλοθέη και στο Ψυχικό, ρετιρέ στο Κολωνάκι και στα Ανάκτορα, ακίνητα εκατομμυρίων ευρώ.

Ένα χρόνο αργότερα αναγκασθήκαμε να αλλάξουμε τελείως το χαρτοφυλάκιο μας και να στραφούμε στα οικονομικά διαμερίσματα με τιμές μέχρι 500.000. Η κρίση είχε αρχίσει να δείχνει τα δόντια της , οι … έχοντες έβγαζαν σιγά σιγά τα μεγάλα ποσά εκτός Ελλάδος ή τα κρατούσαν για να στηρίξουν τις επιχειρήσεις τους στην κρίση που διαφαίνονταν οτι έρχεται και οι αστοί με σημαντικές όχι όμως υπέρογκες καταθέσεις τοποθετούσαν τα χρήματα τους στη μέχρι τότε ασφαλή επένδυση των ακινήτων .

Το 2011 άρχισε ο πανικός. Οι πωλητές με ένστικτο, γνώση της αγοράς και έναν καλό κτηματομεσίτη στο πλευρό τους, έριξαν τις τιμές και πούλησαν σε εξωφρενικά μεγάλα για σήμερα ποσά. 

Οι άλλοι, εκείνοι που συνέχισαν να κάνουν «ρεπορτάζ αγοράς», δηλώνοντας «εγώ δεν έχω ανάγκη ,δεν ξεπουλάω» έμειναν με τα ακίνητα … στο χέρι και σήμερα αντιμετωπίζουν την εξοντωτική φορολογία που σε συνδυασμό με την πτώση των εισοδημάτων τους , τους οδηγούν να … ξεπουλήσουν.

Παράλληλα πολλοί επιχειρηματίες καταστράφηκαν και αναγκάσθηκαν να εκποιήσουν σε μια νύχτα τα ακίνητά τους έναντι πινακίου φακής. Γεγονός που έριξε τις τιμές των ακινήτων ακόμα πιο χαμηλά. Και όσο αυτό συνεχίζεται θα συνεχίζεται και η πτώση των τιμών.

Όλα αυτά μας ώθησαν να δημιουργήσουμε τη  «λίστα ευκαιριών». Ετσι ονομάσαμε στην Epsilon Team τη λίστα των πελατών που καθημερινά μας ζητούν την ευκαιρία. 

Και η λίστα αυτή είναι μεγάλη !

Κάποτε οι ζητήσεις είχαν τη μορφή: Ζητείται ακίνητο τόσων τετραγωνικών, τάδε ορόφου που κατασκευάστηκε μετα το τάδε έτος στην τάδε περιοχή. Σπάνια προσδιόριζαν ακριβώς το μπάτζετ τους και αν το προσδιόριζαν με ευκολία το ξεπερνούσαν .  Σήμερα η ίδια ζήτηση έχει και το ανώτατο ποσό που διαθέτει ο αγοραστής , ποσό που δεν το υπερβαίνουν σχεδόν ποτέ.

Γι αυτό δημιουργήσαμε τη « λίστα ευκαιριών»  με καταγεγραμμένες πολύ συγκεκριμένες ζητήσεις και  αγοραστές έτοιμους να αγοράσουν αυθημερόν.

Και  αποφασίσαμε να δημοσιεύουμε καθημερινά τις ζητήσεις μας στο blog της εταιρείας προκειμένου να καλύψουμε τους πελάτες μας αγοραστές αλλά και να εξυπηρετήσουμε και να διευκολύνουμε όσους επιθυμούν ή πρέπει να πουλήσουν … χθές!

Αν έχετε ακίνητο που καλύπτει μια από τις ζητήσεις τις οποίες δημοσιεύουμε καλέστε μας τώρα.

Αν πάλι ανήκετε σ εκείνους που θέλουν να αγοράσουν σε τιμή ευκαιρίας καλέστε μας και γραφτείτε στη λίστα. 

Μόλις βγει στην αγορά το ακίνητο που επιθυμείτε, ανεξαρτήτως αν το έχει αναλάβει το δικό μας γραφείο ή κάποιο άλλο , θα σας ενημερώσουμε αμέσως. Η εταιρεία μας συνεργάζεται στενά με τα μεγαλύτερα γραφεία της Αττικής και όχι μονο. 

Να λοιπόν η ευκαιρία !

Αποκτήστε την τώρα μόνο από την EPSILON TEAM real estate PLUS

Εβίτα Ελευθερουδάκη

Broker/owner

ΖΗΤΗΣΕΙΣ 21 ΜΑΡΤΙΟΥ 2013

ΓΙΑ ΑΓΟΡΑ

ΨΥΧΙΚΟ-ΦΙΛΟΘΕΗ : μονοκατοικία ή ανεξάρτητη μεζονέτα με κήπο, οπωσδήποτε 4 υπνοδωμάτια και χώρο προσωπικού , με τιμή έως 1.600.000

ΚΟΛΩΝΑΚΙ: Ρετιρέ με μεγάλη βεράντα , 120 έως 160τμ, στο κεντρικό Κολωνάκι , δυο υπνοδωμάτια και γραφείο . Προσφερόμενη τιμή 3.000€/τμ

ΓΙΑ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ

ΠΕΡΙΟΧΗ ΧΙΛΤΟΝ/ΚΑΡΑΒΕΛ : διώροφη ανεξάρτητη οικία για ινστιτούτο καλλονής. Τιμή έως 1.200€

ΝΕΟ ΨΥΧΙΚΟ : Κατάστημα με άδεια υγειονομικού ενδιαφέροντος για καφετέρια. Οπωσδήποτε χώρος για τραπέζια εκτός καταστήματος . Τιμή έως 2.000 ευρώ /μηνιαίως

ΚΟΛΩΝΑΚΙ: εμπορικό κατάστημα περίπου 100τμ σε κεντρικές οδούς με τιμή έως 2.500 ευρώ / μηνιαίως. 

ΖΗΤΗΣΕΙΣ 20 ΜΑΡΤΙΟΥ 2013

ΓΙΑ ΑΓΟΡΑ

Παλαιό Ψυχικό:  οικόπεδο με ή χωρίς κατοικία μεγαλύτερο των 3.000τμ ανεξαρτήτως τιμής. Η ζήτηση είναι σοβαρή και προέρχεται από γνωστό Έλληνα επιχειρηματία.

Χίλτον: Διαμέρισμα 150τμ και μεγαλύτερο με μεγάλη βεράντα και πανοραμική θέα ή άνοιγμα . Ο αγοραστής δέχεται και διαμερίσματα που χρήζουν ανακαίνισης. Τιμή όχι μεγαλύτερη από 3.000 το τετραγωνικό.

Κολωνάκι: Διαμέρισμα από 80 έως 120τμ , σε μεγαλύτερο από τον 2^ο όροφο και τιμή όχι μεγαλύτερη των 250.000 ευρώ.

Αττική, Αργολίδα , Κορινθία :  Πελάτης εξωτερικού που έρχεται τον Απρίλιο ζητά μονοκατοικία πρώτη γραμμή στη θάλασσα, σε μέγιστη απόσταση από το Ελ. Βενιζέλος  μιάμιση ώρα και τιμή έως 400.000 ευρώ. Αν υπάρχει μεζονέτα θα πρέπει να είναι ανεξάρτητη.

Βούλα, Γλυφάδα, Βουλιαγμένη, Σαρωνίδα : Βίλα σε άριστη κατάσταση , minimum 400τμ, με πισίνα ή δυνατότητα να φτιαχτεί και οικόπεδο τουλάχιστον 4 στρέμματα, πάνω στη θάλασσα. Τιμή έως 6.000.000ευρώ. Ο πελάτης είναι Ρώσος και θα πρέπει να υπάρχει φωτογραφικό υλικό προκειμένου να του αποσταλεί.

ΓΙΑ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ

Μάτι, Νέα Μάκρη, Ραφήνα: Μονοκατοικία επιπλωμένη με τουλάχιστον τρία υπνοδωμάτια και κήπο για τους μήνες Ιούλιο και Αύγουστο. Τιμή ενοικίασης αναλόγως της ποιότητας και του μεγέθους. Αν υπάρχει ένα καλό ακίνητο ο πελάτης θα μπορούσε να πάει και σε Βουτζά ή Καλλιτεχνούπολη. 

ΖΗΤΗΣΕΙΣ 19 ΜΑΡΤΙΟΥ 2013

ΓΙΑ ΑΓΟΡΑ

Νέο Ψυχικο, Παλαιό Ψυχικό, Φιλοθέη : μεζονέτα ή διαμέρισμα κατασκευής μετά το 2000 , οπωσδήποτε με 4 υπνοδωμάτια και τουλάχιστον μία θέση στάθμευσης σε ήσυχο σημείο μέχρι 800.000 ευρώ.

ΓΙΑ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ

Νέο Ψυχικό, Παλαιό Ψυχικό, Φιλοθέη: μεζονέτα ή διαμέρισμα , μίνιμαλ ύφους,  με τρία υπνοδωμάτια και δωμάτιο υπηρεσίας είτε εντός του διαμερίσματος είτε σε στούντιο ισογείου είτε στο δώμα, τουλάχιστον μία θέση στάθμευσης και με τιμή έως 1700ευρώ

ΖΗΤΗΣΕΙΣ 19 ΜΑΡΤΙΟΥ 2013

ΓΙΑ ΑΓΟΡΑ

Λ. Συγγρού χώροι γραφείων μεγάλης προβολής από 800τμ έως 1200τμ έως 2.000.000ευρώ

Μαρούσι, Νέα Φιλοθέη Αμαρουσίου, Ανάβρυτα , Πολύδροσο Χαλανδρίου ,μεζονέτα με κήπο ή Ρετιρέ έως 250τμ με 3 υπνοδωμάτια ένα εκ των οποίων οπωσδήποτε μάστερ, δυο θέσεις στάθμευσης, έως 600.000 ευρώ.

Παλαιά Πεντέλη  ,  διπλοκατοικία ή δυο μεζονέτες περίπου 220τμ και 120τμ σε οικόπεδο ένα στρέμμα, έως 1.200.000ευρώ.

Φιλοθέη  διαμέρισμα ή μεζονέτα έως 200τμ με τρία υπνοδωμάτια έως 600.000ευρώ

ΓΙΑ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ

Επί της Βασιλίσσης Σοφίας , χώρος γραφείων, από 200τμ έως 280τμ με ενοίκιο έως 2000 ευρώ . Η ζήτηση προέρχεται από μεγάλη δικηγορική εταιρεία.

Κολωνάκι – Ρηγίλλης – Σύνταγμα ή Ψυχικό – Φιλοθέη κατοικία από 90 έως 150τμ με δύο υπνοδωμάτια έως 1.200 ευρώ.

ΑΠΟ ΣΗΜΕΡΑ ΟΛΕΣ ΟΙ ΖΗΤΗΣΕΙΣ ΣΤΗ ΔΙΑΘΕΣΗ ΤΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ

Από σήμερα το ιστολόγιο της EPSILON TEAM θα φιλοξενεί καθημερινά τις ζητήσεις των πελατών της εταιρείας σε όλη την επικράτεια .

Γιατί μπορεί να μη θέλετε να αγοράσετε ,έχετε όμως ένα ακίνητο προς πώληση ή προς ενοικίαση που κάποιος από τους πελάτες μας το ψάχνει.

Όπως κάθε ιδιοκτήτης έχει τον μεσίτη του έτσι και οι αγοραστές. Γιατί λοιπόν να μην έχουμε μια καθημερινή ενημέρωση προς διευκόλυνση κάθε πλευράς.

Κοινοποιήστε το και στους φίλους σας .

Σημείωση: Η εταιρεία αμείβεται και από τους δύο συμβαλλόμενους , στην περίπτωση αγοραπωλησίας με ποσοστό 2% επί της πραγματικής αξίας της πώλησης  + 23% ΦΠΑ   ενώ σε περίπτωση ενοικίασης με ένα μίσθωμα +23% ΦΠΑ. 

ΝΕΑ ΒΟΥΤΙΑ ΣΤΙΣ ΤΙΜΕΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Γενική κατάρρευση της αγοράς ακινήτων, καταγράφουν τόσο τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που δόθηκαν την Παρασκευή όσο και οι αναλύσεις των ειδικών σε ημερίδα του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής που έγινε το Σάββατο στη Θεσσαλονίκη.

Συγκεκριμένα:

Επιταχύνεται η βουτιά στις τιμές των ακινήτων καθώς, σύμφωνα με τα στοιχεία που έδωσε η ΤτΕ, το δ' τρίμηνο του 2012 οι αξίες στα διαμερίσματα υποχώρησαν κατά 13,2% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2011 (έναντι ρυθμών μείωσης 10,2%, 10,8% και 12,6% το α΄, β΄ και γ΄ τρίμηνο αντίστοιχα. Για το σύνολο του 2012 οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν κατά 11,7% σε σχέση με το 2011, έναντι 5,5% το 2011, δηλαδή διπλασιάστηκε το ποσοστό της μείωση των τιμών.

Εντυπωσιακή είναι η υποχώρηση στις εκτιμήσεις - συναλλαγές που πραγματοποιούνται με διαμεσολάβηση των τραπεζών. Συγκεκριμένα, το δ' τρίμηνο έφθασαν τις 9,5 χιλιάδες, έναντι 5,4 χιλιάδων το γ΄ τρίμηνο, 6,7 χιλ. το β΄ τρίμηνο και 6,5 χιλ. το α΄ τρίμηνο του 2012. Από τα στοιχεία παρατηρείται αύξηση 15,4% το τελευταίο τρίμηνο, και πιθανότατα σχετίζεται με την απόφαση των τραπεζών για επανεκτίμηση ακινήτων.

Ωστόσο, σε ολόκληρο το 2012 ο αριθμός των εκτιμήσεων αυτών έφθασε μόλις τις 28,2 χιλιάδες, καταγράφοντας σημαντική μείωση κατά 34,2% έναντι του προηγούμενου έτους (2011: 42,8 χιλιάδες).

Το 2011 η αντίστοιχη μείωση ήταν ακόμη μεγαλύτερη και ανήλθε στο 42,5% (2010: 74,5 χιλιάδες). Είναι αξιοσημείωτο ότι στην καλύτερη χρονιά της αγοράς, το 2007, είχαν γίνει μέσω τραπεζών 148,1 χιλιάδες εκτιμήσεις - συναλλαγές οικιστικών ακινήτων. Η πτώση δηλαδή μέσα σε πέντε χρόνια, φτάνει στο εντυπωσιακό ποσοστό του 81%.

Όσον αφορά στην Θεσσαλονίκη όπως αναφέρθηκε στην ημερίδα του ΕΛΙΕ, οι τιμές πώλησης των ακινήτων έχουν υποχωρήσει κατά 7-18% σε σχέση με το 2011 και κατά 30% συγκριτικά με την προ της κρίσης περίοδο (2008-2009).

Την ίδια στιγμή και τα ενοίκια έχουν πάρει την κατιούσα κατά 30%-40% (μέσος όρος στην τελευταία τριετία), ενώ υπάρχουν και περιπτώσεις, όπου η μείωση των ενοικίων έφτασε και στο 50%.

Στα άλλα αστικά κέντρα της Βόρειας Ελλάδας, η πτώση των τιμών διαμορφώνεται μεταξύ 15%-20%, σε σχέση με το 2011 και ξεπερνάει το 40%, σε σύγκριση με 4-5 χρόνια πριν.

Ο αριθμός των συναλλαγών για αγορές ακινήτων στην περιοχή της Μακεδονίας συρρικνώθηκε κατά 40% μεταξύ 2011 και 2012, ενώ ανάλογη είναι η εικόνα και στην αγορά εξοχικής κατοικίας, με καθίζηση των τιμών άνω του 15% κατά μέσο όρο και ακραίες περιπτώσεις, όπου η τιμολογιακή συρρίκνωση δύναται να προσεγγίσει έως και το 50%.

Μάλιστα, αναμένεται νέα μείωση των τιμών στα εξοχικά το 2013, καθώς οι ξένοι επενδυτές εκτιμούν ότι οι αξίες των εξοχικών κατοικιών στη Β. Ελλάδα έχουν ακόμη περιθώριο καθόδου.

πηγη : www.ered.gr

ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ ΑΞΙΕΣ

πατήστε πάνω στην εικόνα για μεγέθυνση . 

Πηγή: ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ

ΤΙΜΕΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ 2013 - ΥΠΟΛΟΓΙΣΤΕ ΣΩΣΤΑ ΚΑΙ ΚΕΡΔΙΣΤΕ

Ποια είναι η αξία του σπιτιού σας;  

Η αλήθεια είναι ότι για κάθε ακίνητο υπάρχουν τρείς τιμές:

1.    αυτή που θα επιθυμούσε ο πωλητής να λάβει,

2.    αυτή που θα ήθελε ο αγοραστής να πληρώσει και

3.    αυτή που πραγματικά θα πουληθεί ένα ακίνητο.

Ο προσδιορισμός της εμπορικής αξίας ενός ακινήτου δεν είναι πάντα εύκολη υπόθεση, είναι όμως σημαντική για τη διαδικασία πώλησης. Η σωστή εκτίμηση της αξίας του ακινήτου σας θα συμβάλει στην αποφυγή σπατάλης χρόνου και χρήματος.

Ο πιο ασφαλής τρόπος προσδιορισμού της εμπορικής αξίας του είναι να απευθυνθείτε σε έναν κτηματομεσίτη, εκτιμητή ακίνητης περιουσίας, έμπειρο επαγγελματία, που δραστηριοποιείται συστηματικά στην περιοχή σας.

Θεωρητικά θα μπορούσε ο κάθε ιδιοκτήτης να κάνει μια εκτίμηση της αξίας του ακινήτου του διαβάζοντας τις αγγελίες που δημοσιεύονται για ακίνητα στην ίδια περιοχή με το δικό του. Ωστόσο αυτό συνήθως έχει καταστροφικά αποτελέσματα γιατί κανένας εκτός από τον δικηγόρο , τον ιδιοκτήτη, τον συμβολαιογράφο και τον μεσίτη δεν ξέρουν την πραγματική τιμή που πουλήθηκε το ακίνητο.

Στις αγγελίες , δυστυχώς , όλα τα ακίνητα είναι υπερτιμημένα είτε γιατί ο ιδιοκτήτης θέλει να κάνει … ρεπορτάζ αγοράς για το πόσο μπορεί να πουλήσει το ακίνητο του, είτε γιατί το έχει ο ίδιος υπερεκτιμήσει για συναισθηματικούς λόγους είτε γιατί ο κτηματομεσίτης που το ανέλαβε δεν είναι έμπειρος. .

Μην ανεβάζετε την τιμή του σπιτιού σας περισσότερο από 15%, σε σχέση με την πραγματική του αξία, την αξία που σας προσδιόρισε ο κτηματομεσίτης σας ότι είναι η πραγματική,  γιατί θα προτιμηθούν ακίνητα με πιο λογική τιμή και θα χάσετε πολύτιμο χρόνο.

Η τιμή πώλησης εξαρτάται βασικά από την περιοχή, την επιφάνεια του σπιτιού, την παλαιότητα, τον όροφο, το εμβαδόν του οικοπέδου και δευτερευόντως από το στυλ του ακινήτου  και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά του, όπως ο προσανατολισμός, η θέα ,  τα υλικά κατασκευής Περισσότερο από όλα, όμως, εξαρτάται από την προσφορά και τη ζήτηση στη συγκεκριμένη περιοχή και στη συγκεκριμένη χρονική περίοδο.

Οι δύο τελευταίοι παράγοντες, προσφορά και ζήτηση, μεταβάλλονται διαρκώς στην αγορά ακινήτων και αυτό δυσκολεύει τη διαδικασία εκτίμησης.

Πείτε την αλήθεια στον κτηματομεσίτη που εσείς θα επιλέξετε για την κατάσταση του ακινήτου και τον χρόνο μεσα στον οποίο επιθυμείτε να έχει πουληθεί και αφήστε τον να προσδιορίσει εκείνος την τιμή που θα κάνει το ακίνητό σας ελκυστικό.

Η αγορά σήμερα δείχνει ότι θα υπάρξει και νέα πτώση των τιμών μέσα στη χρονιά. Και αυτό γιατί άνθρωποι που χάνουν τις επιχειρήσεις τους , καταστρέφονται, μένουν άνεργοι ή έχουν άλλες επείγουσες ανάγκες να καλύψουν όπως δάνεια και υποχρεώσεις προς το κράτος, κατεβάζουν πολύ  τις τιμές για να πουλήσουν άμεσα. Αποτέλεσμα να συμπαρασύρουν τις τιμές των γειτονικών τους ακινήτων.

Αν θέλετε να πουλήσετε απλώς αποφασίστε το και επιλέξτε έναν σοβαρό κτηματομεσίτη, αυτόν που σας εμπνέει εμπιστοσύνη και όχι αυτόν που σας είπε ο γείτονας . Ζήτηση υπάρχει στην αγορά και αγοραπωλησίες γίνονται. Όχι όμως σε τιμές του 2012 ούτε του 2010 πόσο μάλλον σε τιμές 2006 !

Για παράδειγμα το 2006 το Κολωνάκι πουλούσε μέχρι και 8.000 το τετραγωνικό απο τρίτο όροφο και πάνω. Όλα τα ακίνητα που πουλούνται στην περιοχή σήμερα , εξαιρουμένων κάποιων ειδικών ρετιρέ με θέα και μεγάλες βεράντες δεν υπερβαίνουν τις 3.500 το τετραγωνικό. Αντίστοιχα στη Φιλοθέη και στο Παλαιό Ψυχικό . Οι τιμές ενός νεόδμητου ακινήτου ακόμα και το 2008 έφθανε και τις 10.000 το τετραγωνικό. Σήμερα δεν μπορεί να ξεπεράσει τις 5.000 εκτός πολύ ειδικών περιπτώσεων. 

Εκτιμήστε σωστά και διαχειριστείτε με σοβαρότητα την πώληση του ακινήτου σας. Ειναι μια επιχειρηματική πράξη που για να πετύχει θέλει σωστό και καλά μελετημένο business plan!

Εβίτα Ελευθερουδάκη  
broker / owner EPSILON TEAM real estate PLUS                                                                                                                                                                                                                                                    

ΤΟ ΣΧΕΔΙΟ ΤΟΥ ΝΕΟΥ ΝΟΜΟΥ ΓΙΑ ΤΑ ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ

Τους βασικούς άξονες της νέας ρύθμισης για τα αυθαίρετα παρουσίασε χθες στην Βουλή η Κυβέρνηση και ο Υπουργός Αναπληρωτής ΠΕΚΑ ζήτησε απο τους Βουλευτές να καταθέσουν τις προτάσεις τους. Το ΥΠΕΚΑ θέλει να καταγράψει, εκ των προτέρων, όλες τις απόψεις και προτάσεις των βουλευτών για το θέμα. Σκοπός της νέας νομοθετικής πρωτοβουλίας για τις αυθαίρετες κατασκευές είναι όπως υποστηρίζουν να αντιμετωπιστεί, "το υπαρκτό από δεκαετίες πρόβλημα της πολεοδομικής αυθαιρεσίας μέσα από την περιβαλλοντική αλλά και πολεοδομική του διάσταση".
Σύμφωνα με τη νομολογία, «το οικιστικό περιβάλλον έχει αναχθεί σε συνταγματικώς προστατευόμενη αξία». Οι διατάξεις αυτές του Συντάγματος [άρθρο 24 παρ. 1 και 2] απευθύνουν στον κοινό και κανονιστικό νομοθέτη επιταγές ώστε να ρυθμίσει την πολεοδομική διαμόρφωση βάσει ενός ορθολογικού πολεοδομικού σχεδιασμού, δηλαδή σχεδιασμού υπαγορευόμενου από πολεοδομικά κριτήρια και προσαρμοσμένου στην ιδιομορφία και την εν γένει φυσιογνωμία, καθώς και τις ανάγκες, κάθε περιοχής. Η εικόνα που υπάρχει σήμερα αναφορικά με τις πολεοδομικές αυθαιρεσίες συνδέεται:
1 με χρόνιες παθογένειες του τρόπου οικιστικής ανάπτυξης, με ελλιπή αν όχι ανύπαρκτο σχεδιασμό.
2 με τη διατήρηση γκρίζων περιοχών αλλά και μεθόδων που πολλές φορές οδηγούσε σε έμμεση νομιμοποίηση των αυθαιρεσιών.
3 με την αποσπασματική αντιμετώπιση εκ μέρους των ανά την επικράτεια Πολεοδομιών, πολεοδομικής νομοθεσίας και εφαρμογής κανόνων.
4 με την πολιτική ατολμία να ληφθούν ριζικά μέτρα κατά της πολεοδομικής παραβατικότητας. Επιπρόσθετα στο επίπεδο του πολεοδομικού - χωροταξικού σχηματισμού ήταν και είναι εμφανής η απουσία ενός σύγχρονου και αποτελεσματικού πλαισίου. Το γεγονός αυτό υποβαθμίζει το δομημένο περιβάλλον και επηρεάζει αρνητικά την καθημερινή ζωή των πολιτών.
Στόχοι
Στο πλαίσιο αυτό, οι βασικοί στόχοι για την δημιουργία ενός δίκαιου, ορθολογικού, και αποτελεσματικού νομοθετικού πλαισίου για την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης και της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης συνοψίζονται ως εξής :
- Αποκατάσταση του περιβαλλοντικού ισοζυγίου και του περιβάλλοντος από τις πολεοδομικές αυθαιρεσίες που εντέλει οδήγησαν στην υποβάθμιση της ποιότητας ζωής των πολιτών.
- Αποκατάσταση των ανισοτήτων που έχουν προκύψει μεταξύ των πολιτών και η εμπέδωση του κράτους δικαίου.
- Χάραξη της «κόκκινης γραμμής» για την αυθαίρετη δόμηση στο μέλλον μέσω ενός αποτελεσματικού τρόπου κρίσης και ελέγχου της Διοίκησης που θα διαθέτει αξιόπιστα και επιστημονικά έγκυρα εργαλεία προς τούτο.
- Αντιμετώπιση του προβλήματος μέσα από την περιβαλλοντική και πολεοδομική του διάσταση στην λογική της βιώσιμης ανάπτυξης, των αρχών της αειφορίας και της προστασίας του περιβάλλοντος
- Συνέργεια του θεσμικού πλαισίου για την αντιμετώπιση της πολεοδομικής παραβατικότητας αφενός με τον απαραίτητο σχεδιασμό στην κατεύθυνση του οποίου πρέπει να κινείται η Πολιτεία και αφετέρου με το πλαίσιο που διέπει την ανάπτυξη του κτιριακού αποθέματος της χώρας (ΝΟΚ, Ταυτότητα Κτιρίων).
- Κατηγοριοποίηση των γενόμενων παραβάσεων, στο μέτρο του εφικτού, ώστε τα προτεινόμενα μέτρα να συνδυαστούν αποτελεσματικά σε κάθε μία από τις παραβάσεις αυτές.
- Κωδικοποίηση των διατάξεων που διέπουν την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης με ενσωμάτωση των κατά καιρούς εγκυκλίων- οδηγιών της Διοίκησης αλλά και συμμόρφωση προς την νομολογία του ΣτΕ.
- Παροχή κινήτρων στους πολίτες για την υπαγωγή στις διατάξεις του νόμου.
ΠΗΓΗ:  Π.ΟΜ.ΙΔ.Α ( ΠΑΝΕΛΛΗΝΙΑ ΟΜΟΣΠΟΝΔΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ) 

ΜΕΧΡΙ 31 ΜΑΙΟΥ Η ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗ ΤΩΝ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ

Και νέα προθεσμία στην υποβολή  των δηλώσεων για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων έως τις 31 Μαΐου 2013 έδωσε η κυβέρνηση. Επίσης, με σχετική απόφαση  παρατείνεται έως τις 30 Σεπτεμβρίου 2013 η προθεσμία υποβολής για τη δεύτερη φάση, που αφορά τόσο στις παλαιές, όσο και στις νέες δηλώσεις.

Η υπογραφή της συγκεκριμένης υπουργικής απόφασης συμπίπτει με την υπερψήφιση από τη Βουλή του άρθρου 34 «ρύθμιση θεμάτων αυθαιρέτων», που προώθησε το ΥΠΕΚΑ, του σχεδίου νόμου για την κύρωση πράξης νομοθετικού Περιεχομένου, η οποία παρέχει τόσο τη δυνατότητα διενέργειας δικαιοπραξιών και της έκδοσης διοικητικών αποφάσεων με την καταβολή του 30% του προστίμου, όσο και εκπτώσεις, που είχε καταληκτική ημερομηνία 30/1/2013 και η οποία επίσης μετατέθηκε για τις 31/5/2012.

Επίσης οπως ανακοίνωσε το ΥΠΕΚΑ,  ετοιμάζεται σχέδιο νόμου με στόχο την  οριστική αντιμετώπιση του ζητήματος των αυθαιρέτων, ενισχύοντας και θωρακίζοντας θεσμικά μία οριστική «κόκκινη γραμμή» στις πολεοδομικές και οικοδομικές αυθαιρεσίες, με την κατηγοριοποίηση των παραβάσεων, την ταξινόμηση της βαρύτητας κάθε αυθαιρεσίας και εν τέλει τη δικαιότερη αντιμετώπιση της κάθε περίπτωσης.

ΣΤΑ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ Η ΜΕΓΑΛΥΤΕΡΗ ΖΗΜΙΑ

ΠΑΤΗΣΤΕ ΠΑΝΩ ΣΤΗΝ ΕΙΚΟΝΑ ΓΙΑ ΝΑ ΔΙΑΒΑΣΕΤΕ ΤΟ ΚΕΙΜΕΝΟ ΑΠΟ ΤΗΝ ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ 20/1/13

WISH YOU A ... SMILY 2013 :)

Εβίτα Ελευθερουδάκη
Άλέξανδρος Δεμερτζής
Μαίρη Κατηφόρη
Δημήτρης Πανταζής
Εσμεράλδα Παπαγιαννοπούλου

ΑΔΕΙΕΣ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΩΝ ΥΓΕΙΟΝΟΜΙΚΟΥ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΝΤΟΣ

Για να λειτουργήσει νόμιμα ένα κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος, πρέπει να πληρεί ορισμένους όρους και προϋποθέσεις, που προβλέπονται από τη σχετική νομοθεσία προκειμένου να διαφυλάσσεται η δημόσια υγεία. Για το λόγο αυτό κάθε τέτοιας χρήσης κατάστημα πρέπει να εφοδιαστεί με την προβλεπόμενη άδεια που εκδίδεται από τον οικείο δήμο ή κοινότητα εφόσον η λειτουργία τους επηρεάζει τη ζωή των κατοίκων, τη φυσιογνωμία και την αισθητική των πόλεων και τις εν γένει λειτουργίες τους.

Η αδειοδότηση μπορεί να διαρκέσει από λίγες εβδομάδες έως μερικά χρόνια. Σημαντικό είναι, ο ενδιαφερόμενος να απευθύνεται σε Μηχανικό (Αρχιτέκτονα, Πολιτικό μηχανικό κτλ) με εμπειρία στην έκδοση αδειών υγειονομικού ενδιαφέροντος,  προτού προβεί σε μίσθωση οιουδήποτε ακινήτου, ώστε να γίνει ένας προέλεγχος σε μια σειρά θεμάτων όπως η νομιμότητα του κτιρίου, αν υπάρχουν χώροι οι οποίοι είναι αυθαίρετοι και χρήζουν τακτοποίησης, εάν χρειάζεται αλλαγή χρήσης στην πολεοδομία και φυσικά αν οι χώροι του καταστήματος  είναι κατάλληλοι για την χρήση που  προορίζεται .Προσοχή θέλουν και οι χρήσεις γης καθώς επίσης και πιθανές αποσπασματικές αποφάσεις Δημοτικών Συμβουλίων, Νομαρχιών κλπ.

Η σωστή σειρά των διαδικασιών, η αποφυγή απρόβλεπτων καταστάσεων και ο συνδυασμός της εκτέλεσης εργασιών και κατάθεσης των δικαιολογητικών στο σωστό χρόνο, μπορεί να συντομεύσει κατά πολύ τις διαδικασίες, να μειώσει τα έξοδα εγκατάστασης και να καταστήσει την επιχείρηση κερδοφόρα άμεσα.

Το  κειμενο που ακολουθεί δεν έχει σκοπό να καλύψει όλες τις λεπτομέρειες της διαδικασίας έκδοσης άδειας λειτουργίας, αλλά είναι ένας γρήγορος οδηγός αναφοράς και πρώτης προσέγγισης του όλου θέματος από τους εξειδικευμένους μηχανικούς – συνεργάτες της EPSILON TEAM real estate PLUS Δέσποινα Ταμπακοπούλου και Κωνσταντινο Μπακατσέλο.

ΚΑΤΑΣΤΗΜΑ ΥΓΕΙΟΝΟΜΙΚΟΥ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΝΤΟΣ - ΟΡΙΣΜΟΣ

              Ως καταστήματα και επιχειρήσεις υγειονομικού ενδιαφέροντος νοούνται:

·         όλα τα καταστήματα και οι επιχειρήσεις, η λειτουργία των οποίων διέπεται από υγειονομικές διατάξεις ή τον υγειονομικό κανονισμό και στα οποία γίνεται παρασκευή, διάθεση, εμπορία ή αποθήκευση κάθε είδους τροφίμων ή ποτών, όπως είναι κυρίως τα καταστήματα που διέπονται από την Α1β/8577/83 Υγειονομική Διάταξη και

·         καταστήματα και επιχειρήσεις τα οποία προσφέρουν υπηρεσίες εξαιτίας των οποίων μπορεί να προκληθεί βλάβη στη δημόσια υγεία, όπως κομμωτήρια, κουρεία, στεγνοκαθαριστήρια, βαφεία κλπ. που διέπονται από διαφορετικές υγειονομικές διατάξεις.

ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΧΟΡΗΓΗΣΗΣ ΑΔΕΙΑΣ ΙΔΡΥΣΗΣ ΚΑΙ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑΣ

α. Προέγκριση ίδρυσης - Γενικά

Η προέγκριση ίδρυσης συνίσταται στην κατ’ αρχήν εξέταση της δυνατότητας ή μη, ίδρυσης συγκεκριμένου καταστήματος ή επιχείρησης σε συγκεκριμένη περιοχή μετά από προέλεγχο του αιτήματος του ενδιαφερομένου.

Κατά τον προέλεγχο ο δήμος ή η κοινότητα εξετάζει εάν η λειτουργία του συγκεκριμένου καταστήματος ή της επιχείρησης είναι συμβατή καταρχήν με την ισχύουσα νομοθεσία που διέπει:

τις χρήσεις γης, δηλαδή αν βρίσκεται σε ζώνη όπου επιτρέπεται η συγκεκριμένη χρήση, όπως προκύπτει από το πολεοδομικό σχέδιο ή τυχόν διάταγμα όπου προβλέπονται ειδικοί όροι χρήσεων γης,

την προστασία του φυσικού, πολιτιστικού και αρχιτεκτονικού περιβάλλοντος

την προστασία του αιγιαλού και της παραλίας, των δασικών περιοχών και των αρχαιολογικών και ιστορικών τόπων,

την αισθητική την φυσιογνωμία και τις εν γένει λειτουργίες της πόλης.

      Επομένως κατά το στάδιο της προέγκρισης δεν εξετάζονται όροι και προϋποθέσεις που τίθενται από τις υγειονομικές διατάξεις και αφορούν π.χ στη νομιμότητα του κτιρίου ή στις προϋποθέσεις που πρέπει να έχει το πρόσωπο στο όνομα του οποίου εκδίδεται η άδεια κλπ. Τα στοιχεία αυτά εξετάζονται μετά τη χορήγηση προέγκρισης.

β. Δικαιολογητικά χορήγησης προέγκρισης

Για την προέγκριση ο ενδιαφερόμενος καταθέτει στο Δήμο ή στην Κοινότητα αίτηση, στην οποία δηλώνει το είδος του καταστήματος ή της επιχείρησης, τις προσφερόμενες υπηρεσίες,την τοποθεσία και το οίκημα στο οποίο πρόκειται να λειτουργήσει, επισυνάπτοντας μόνο:

διάγραμμα της ευρύτερης περιοχής με ένδειξη της θέσης του ακινήτου, από την απεικόνιση του οποίου μπορεί να διαπιστωθεί αν υπάρχουν άλλες λειτουργίες που επηρεάζονται από το υπό ίδρυση κατάστημα,

εφόσον το κατάστημα στεγάζεται σε χώρο οριζόντιας ιδιοκτησίας, τον κανονισμό της πολυκατοικίας ή ελλείψει αυτού απόφαση της γενικής συνέλευσης των ιδιοκτητών και σε κάθε άλλη περίπτωση υπεύθυνη δήλωση της πλειοψηφίας των ιδιοκτητών των κατοικιών από το οποίο να προκύπτει ότι είναι επιτρεπτή η συγκεκριμένη χρήση.

γ. Χορήγηση προέγκρισης ίδρυσης

      Για την προέγκριση αποφασίζει η δημαρχιακή επιτροπή, αν πρόκειται για δήμο, ή το κοινοτικό συμβούλιο, αν πρόκειται για κοινότητα.

Εφόσον το αίτημα πληρεί όλες τις προϋποθέσεις, τότε η δημαρχιακή επιτροπή ή το κοινοτικό συμβούλιο υποχρεούται να εκδώσει την προέγκριση  ίδρυσης εντός αποκλειστικής προθεσμίας ενός (1) μήνα.

Η ΠΡΟΕΓΚΡΙΣΗ ΔΕΝ ΑΠΟΤΕΛΕΙ ΑΔΕΙΑ ΛΕΙΤΟΥΡΙΑΣ ΚΑΙ ΣΕ ΚΑΜΙΑ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΤΟ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑ ΔΕΝ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΛΕΙΤΟΥΡΓΗΣΕΙ ΝΟΜΙΜΑ ΧΩΡΙΣ ΤΗΝ ΑΔΕΙΑ ΙΔΡΥΣΗΣ ΚΑΙ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑΣ.

δ. Χορήγηση άδειας ίδρυσης και λειτουργίας

Μετά τη χορήγηση της προέγκρισης ίδρυσης εντός αποκλειστικής προθεσμίας τριών (3) μηνών από την χορήγηση της προέγκρισης με δυνατότητα παράτασης για δύο (2)ακόμα μήνες, ο ενδιαφερόμενος οφείλει να προσκομίσει στον οικείο Δήμο ή Κοινότητα όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά που προβλέπονται από τις ειδικές διατάξεις ( υγειονομικές,πυροσβεστική κλπ) για το κατάστημα που επιθυμεί να λειτουργήσει, προκειμένου να χορηγηθεί η άδεια ίδρυσης και λειτουργίας.

Επίσης οφείλει να καταβάλει το παράβολο που προβλέπεται από την ΚΥΑ των Υπουργών Οικονομίας και Οικονομικών και Εσωτερικών Δημόσιας Διοίκησης και Αποκέντρωσης (ΦΕΚ 533 Β’ /30-4-2002 ) όπως κάθε φορά ισχύει.

ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΑΔΕΙΑΣ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑΣ

Η άδεια ίδρυσης και λειτουργίας Καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος αντικαθίσταται με νέα χωρίς τήρηση περαιτέρω διαδικασίας στις ακόλουθες περιπτώσεις:

Μεταβίβαση της επιχείρησης σε νέο πρόσωπο εφόσον δεν έχει γίνει μεταφορά,   επέκταση, αλλαγή της χρήσης ή ουσιώδης  τροποποίηση των υγειονομικών όρων λειτουργίας του καταστήματος.

Μίσθωσης ή υπομίσθωσης, εφόσον αποδεικνύονται από έγραφο βέβαιης χρονολογίας υπο τις προυποθέσεις της προηγούμενης περίπτωσης

Αποχώρησης ή αντικατάστασης του νομίμου εκπροσώπου ή του υγειονομικώς ή αγορανομικώς υπευθύνου της επιχείρησης

Αλλαγή επωνυμίας.

Κατά την μεταβίβαση αδείας πέραν από το προβλεπόμενο παράβολο, τα ιδιωτικά και δημόσια έγγραφα που απαιτούνται κατά περίπτωση το κατάστημα οφείλει να έχει πιστοποιητικό πυρασφάλειας σε ισχύ.

              ΑΔΕΙΑ ΜΟΥΣΙΚΗΣ ΚΑΙ ΧΡΗΣΗΣ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΥ ΧΩΡΟΥ

Ο ενδιαφερόμενος που ζητά άδεια ίδρυσης και λειτουργίας καταστήματος και ανάλογα με το είδος αυτού, μπορεί να ζητήσει και:

 άδεια λειτουργίας μουσικής ή/και

 άδεια χρήσης κοινόχρηστου χώρου, για την ανάπτυξη τραπεζοκαθισμάτων.

Στην περίπτωση αυτή υποβάλλει το σχετικό αίτημα με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά μαζί με τα δικαιολογητικά που προσκομίζει μετά τη χορήγηση της προέγκρισης ίδρυσης του καταστήματος, προκειμένου να εκδοθεί η άδεια. 

Για τη διευκόλυνση των πελατών της EPSILON TEAM real estate PLUS ,η εταιρεία ξεκίνησε επίσημη συνεργασία με τους μελετητές Δέσποινα Ταμπακοπούλου και Κωνσταντίνο Μπακατσέλο,οι οποίοι  έναντι minimum αμοιβής, διερευνούν τις δυνατότητες έκδοσης άδειας υγειονομικού ενδιαφέροντος για οποιοδήποτε κατάστημα εντός Αττικής. Τα απαραίτητα για τη διερεύνηση δικαιολογητικά είναι τα εξής

ü  Οικοδομική άδεια του κτιρίου

ü  Κάτοψη καταστήματος εγκεκριμένη απο την πολεοδομία 

ü  Διεύθυνση ακινήτου 

Η ΓΥΝΑΙΚΑ ΑΓΟΡΑΖΕΙ Ο ΑΝΤΡΑΣ ΑΠΛΩΣ … ΠΛΗΡΩΝΕΙ

Είναι λίγα τα χρόνια που ασχολούμαι με τα μεσιτικά πολλά όμως αυτά που ασχολούμαι με τις ανθρώπινες συμπεριφορές και την επικοινωνία.

Και σε όλα αυτά τα χρόνια συνάντησα , μελέτησα και  επικοινώνησα  με  ψεύτες, κλέφτες, δολοφόνους, πολιτικούς, αθώους, ένοχους, άνεργους, αλλοδαπούς,  οικογενειάρχες, πλούσιους και φτωχούς.  Στη δημοσιογραφία έπρεπε να τους μελετήσω για να τεκμηριώσω το θέμα μου , να βγάλω τη σωστή είδηση και να μην εκτεθώ. Στη μεσιτεία είναι απαραίτητο  να τους … μελετήσω προκειμένου  να τους καθοδηγήσω στο σωστό για τον χαρακτήρα τις ανάγκες και τις πραγματικές τους επιθυμίες ακίνητο .

Οι άνθρωποι ήταν και παραμένουν ένας διαφορετικός γρίφος ο καθένας ,που αν τον λύσεις θα επικοινωνήσεις. Ο κάθε ένας θέλει τη δική του διαφορετική αντιμετώπιση, θέλει άλλο ύφος και διαφορετικά επιχειρήματα κάθε φορά για να πεισθεί να αγοράσει την καλύβα  ή το παλάτι που θα τον κάνει ευτυχισμένο.

Εκτός από τους παντρεμένους άνδρες.  Είναι η μόνη κατηγορία ανθρώπων που πείθονται όλοι με το ίδιο επιχείρημα. Τη σύζυγο.

Στην αρχή της μεσιτικής μου καριέρας, το 2008, συνάντησα τον πρώτο … σύζυγο.

Άσχετη  τότε με το θέμα «πουλάω ακίνητο σε ζευγάρι» , του έδειξα ένα εξαιρετικό ακίνητο στη Φιλοθέη. Εκείνος ενθουσιάστηκε , μου ζήτησε κατόψεις, ενθουσιάστηκα και εγώ γιατί νόμιζα ότι έκλεισα την πρώτη μου δουλειά , κάναμε τρεις ή τέσσερις επισκέψεις στο ακίνητο , εκείνος μου έδειξε  που θα έβαζε το τραπέζι με το σκάκι του, εγώ πέρασα από Βουκουρεστίου και διάλεξα  το μοντέλο της  luis Vuitton που θα αγόραζα την επομένη του συμβολαίου και κλείσαμε το τελευταίο ραντεβού στο ακίνητο για να το δεί και η σύζυγος που ήταν σίγουρος ότι θα πέταγε από τη χαρά της.

Κυριακή μεσημέρι έξω από το ακίνητο, γωνιακό ήταν θυμάμαι και νεόδμητο. Φθάνει το ζεύγος με … θωρακισμένη Mercedes, εκείνος αθλητικός τύπος γύρω στα 40 , με φόρμα γκρί Nautica και λευκό     t-shirt  , βγαίνει γρήγορα από τη θέση του οδηγού και ανοίγει την πόρτα της συζύγου. Εκείνη ,μεταξύ μας τώρα , δέκα κλάσεις χειρότερη από τον αγοραστή μου, ξανθιά με μαύρη ρίζα, σώμα αχλάδι, τεράστια περιφέρεια, φοράει στενή κόκκινη φούστα με ξηλωμένη λόγω … πίεσης την πιέτα στο πίσω μέρος και λευκό πουκάμισο με τα κουμπιά έτοιμα για … έκρηξη . Ο αγοραστής μου μας συστήνει αλλά εκείνη ούτε χέρι δεν απλώνει για να χαιρετηθούμε. Εκείνη την ώρα βλέπω τη Louis Vuitton να βγάζει ρόδες και να τρέχει προς Κηφισίας. Έτσι και έγινε.

Η σύζυγος κοίταξε το κτίριο εξωτερικά και του είπε. Δε μ αρέσει Γιάννη… Απαπαπα … αυτό είναι που μου έλεγες παλάτι? Μάλλον η μεσίτρια σε έπεισε … Γύρισε , με κοίταξε και μου είπε  : Είναι ευκολόπιστοι οι άντρες, ξέρετε εσείς …  ! Τι ήθελε να πει  Ότι είχα γνωρίζει εκατομμύρια άνδρες ή ότι ήμουν έμπειρη μεσίτης. Δεν ήταν ώρα να το σκεφθώ. Μόλις είχα χάσει μια σίγουρη αγοραπωλησία και μια διάσημη... Luis Vuitton . Το κτίριο ήταν νεόδμητο , εξαιρετικής κατασκευής, πολυτελέστατο , μίνιμαλ όμως αισθητικής που σίγουρα δεν ήταν η αισθητική που θα εκτιμούσε μια γυναίκα σαν κι αυτή.

Η αγοραπωλησία χάλασε, το σπίτια όμως το πούλησα δυο μήνες αργότερα. Πάλι μου τηλεφώνησε ένας … σύζυγος. Μόνο που αυτή τη φορά ήμουν αποφασισμένη να μη κάνω ούτε πρώτο ραντεβού χωρίς τη σύζυγο , αν υπήρχε. Τον πίεσα πολύ, εκείνη έλειπε στο εξωτερικό  μα  τελικά κανονίσαμε το ραντεβού και με τους δύο ένα απόγευμα Σαββάτου. Όταν έφθασαν εκείνη με ρώτησε γιατι επέμενα τόσο πολύ να κάνω το ραντεβού και με τους δύο μαζί. Της είπα την εμπειρία μου. Γέλασε και μου είπε. Κοριτσάκι μου - ήταν σίγουρα τουλάχιστον είκοσι χρόνια μεγαλύτερή μου - η γυναίκα αγοράζει πάντα, ο άντρας απλώς πληρώνει , αν το κάνει και αυτό ….. Και αν συναντήσεις άντρα που κάνει το αφεντικό να ξέρεις ότι η σύζυγος του επιτρέπει να παίζει αυτό το ρόλο έξω από το σπίτι. Μόνο έξω όμως.

Είχε απόλυτο δίκιο. Έκτοτε συνάντησα πολλά ζευγάρια που είτε αγόρασαν είτε νοίκιασαν. Πάντα αποφάσιζε η σύζυγος ακόμα και στην περίπτωση που το ζευγάρι ήταν φαινομενικά … ομόφυλο !

Εβίτα Ελευθερουδάκη

ΤΟ ... ΦΟΡΟΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΤΗΣ ΝΕΑΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΗΣ

Εναν ενιαίο φόρο ακινήτων θα πληρώνουν ετησίως από το 2013 όλοι οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, μονοκατοικιών, γραφείων, καταστημάτων, αποθηκών και για πρώτη φορά οι ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων και ιδιωτικών δασικών εκτάσεων.
Ο νέος φόρος θα αντικαταστήσει το χαράτσι που εισπράττεται μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ και τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας που ακόμη δεν έχει εισπραχθεί, θα απλοποιήσει τη φοροεισπρακτική διαδικασία και θα εντάξει όλες τις κατηγορίες ακινήτων που βρίσκονται εντός και εκτός σχεδίου πόλεως.
Το φιλόδοξο αυτό σχέδιο, που τελεί υπό την έγκριση της τρόικας, θα περιληφθεί σε φορολογικό νομοσχέδιο που σχεδιάζει η κυβέρνηση και, όπως αναφέρει αρμόδιος παράγοντας του υπουργείου Οικονομικών, στόχος είναι να εισπράττει το κράτος «λιγότερα από περισσότερους».
«Το Βήμα της Κυριακής» παρουσιάζει σήμερα κατ' αποκλειστικότητα την κλίμακα του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων, η οποία θα βρεθεί το επόμενο διάστημα στο επίκεντρο των συζητήσεων μεταξύ του υπουργείου Οικονομικών, των εκπροσώπων των τριών κομμάτων που συγκροτούν την κυβέρνηση και της τρόικας.
Ο Ενιαίος Φόρος Ακινήτων θα αντικαταστήσει τους δύο βασικούς φόρους που επιβαρύνουν σήμερα την περιουσία των Ελλήνων, ενώ δεν υπάρχει σκέψη ούτε για κατάργηση των τελών και των φόρων που εισπράττουν οι δήμοι, αλλά ούτε και να υπάρξει ριζική αλλαγή στον φόρο μεταβίβασης ακινήτων. Ακόμη, «κλειδωμένη» φαίνεται να είναι η απόφαση να μην αυξηθούν οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων αλλά να επεκταθεί ο αντικειμενικός προσδιορισμός σε όλη την επικράτεια και σε κάθε είδους ακίνητο, όπως είναι για παράδειγμα τα αγροτεμάχια. Αλλωστε και ο αρμόδιος υφυπουργός Οικονομικών κ. Γ. Μαυραγάνης είχε δηλώσει προσφάτως ότι η κυβέρνηση δεν εξετάζει την αύξηση των υφιστάμενων τιμών ζώνης αλλά την επέκταση του συστήματος εκεί που δεν υπάρχει αντικειμενικός προσδιορισμός.
Ωστόσο τον τελικό λόγο φαίνεται ότι για ακόμη μία φορά θα τον έχει η τρόικα, καθώς στο δεύτερο μνημόνιο περιλαμβάνεται σαφής πρόβλεψη για αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης στα επίπεδα της αγοράς, ενώ θα πρέπει να βεβαιωθεί ότι από τις αλλαγές στη φορολογία δεν θα μειωθούν τα έσοδα του κράτους.
Με βάση τη φορολογική κλίμακα που δημοσιεύεται παραπλεύρως, κάποιος που έχει μία και μόνη κατοικία στις περισσότερες περιπτώσεις και περιοχές της επικράτειας θα είναι αφορολόγητος, καθώς το υπουργείο Οικονομικών σκοπεύει να μην υπάρχει καμία επιβάρυνση για συνολική ατομική αξία ακινήτων ως 100.000 ευρώ. Η νέα κλίμακα θυμίζει κατά πολύ αυτή του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας, η σημαντική διαφορά όμως είναι ότι πλέον ό,τι ακίνητο αναγράφεται στο έντυπο Ε9 θα λαμβάνεται υπόψη για τον καθορισμό της συνολικής αξίας περιουσίας του φορολογουμένου και επ' αυτής θα εφαρμόζονται οι κατά περίπτωση συντελεστές.
Σημαντική φορολογική ελάφρυνση θα προκύπτει για όσους έχουν ατομική ακίνητη περιουσία ως 200.000, ενώ από 'κεί και πάνω όσο μεγαλύτερη είναι η αντικειμενική αξία των ακινήτων τόσο μεγαλύτερη θα είναι η φορολογία.
Στο υπουργείο Οικονομικών στόχο έχουν από τη φορολογία των ακινήτων κάθε χρόνο να εισπράττουν περίπου 2,5 δισ. ευρώ. Το ποσό αυτό θεωρείται αρκετά υψηλό και γι' αυτό για πρώτη φορά θα φορολογηθούν και τα γήπεδα εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού, επί των οποίων έχουν δικαίωμα πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας φυσικά πρόσωπα, καθώς και τα δάση και οι δασικές εκτάσεις που ανήκουν σε ιδιώτες. Από τη νέα ενιαία φορολογία θα εξαιρεθούν τα αγροτεμάχια που ανήκουν σε κατ' επάγγελμα αγρότες και τα οποία καλλιεργούνται.
Ακόμη θα συνεχίσουν να φορολογούνται τα ακίνητα των νομικών προσώπων, αλλά υπάρχει εισήγηση η φορολογία από 6‰ που ισχύει σήμερα να μειωθεί σε 3‰. Τέλος, με 3‰ αντί για 1‰ εξετάζεται να φορολογούνται τα κτίσματα των ακινήτων τα οποία ιδιοχρησιμοποιούνται για την παραγωγή ή την άσκηση εμπορικής δραστηριότητας από επιχειρήσεις, ανεξαρτήτως αντικειμένου εργασιών.

1ο ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ

Θα υπολογίζεται το σύνολο της περιουσίας
Ο ενιαίος φόρος ακινήτων θα επιβαρύνει κάθε φυσικό πρόσωπο ξεχωριστά και θα υπολογίζεται επί του συνόλου της οικογενειακής περιουσίας. Αυτό σημαίνει ότι με αφορολόγητο 100.000 ευρώ έγγαμοι που έχουν ακίνητη περιουσία συνολικής αντικειμενικής αξίας 200.000 ευρώ και ποσοστό συνιδιοκτησίας 50% δεν θα επιβαρυνθούν με φόρο.
Η αξία της περιουσίας θα προκύπτει από το άθροισμα του συνόλου των ακινήτων για κάθε φυσικό πρόσωπο και στη συνέχεια θα φορολογείται με βάση τη νέα κλίμακα. Για παράδειγμα, έστω ότι κάποιος έχει ακίνητη περιουσία συνολικής αξίας 400.000 ευρώ. Θα φορολογηθεί ως εξής: για τα πρώτα 100.000 ευρώ μηδέν φόρος, για τα επόμενα 100.000 ευρώ 100 ευρώ φόρος και για τα υπόλοιπα 200.000 ευρώ 400 ευρώ φόρος. Σύνολο: 500 ευρώ.

2ο ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ

Μικρή επιβάρυνση για όσους έχουν μόνο ένα ακίνητο
Με την εφαρμογή αφορολογήτου ορίου 100.000 ευρώ οι περισσότεροι ιδιοκτήτες που έχουν μόνο μία κατοικία δεν θα επιβαρυνθούν με τον νέο φόρο, σε αντίθεση με αυτό που ισχύει με το χαράτσι της ΔΕΗ. Για παράδειγμα, έστω ότι κάποιος έχει διαμέρισμα δεκαετίας 110 τ.μ. στο Περιστέρι αντικειμενικής αξίας 82.500 ευρώ. Για το χαράτσι της ΔΕΗ θα πληρώσει 440 ευρώ, ενώ για τον ενιαίο φόρο ακινήτων δεν θα πληρώσει καθόλου φόρο.
Μικρότερο φόρο θα πληρώσει κάποιος που έχει νεόδμητο διαμέρισμα στο Μαρούσι 120 τ.μ. αντικειμενικής αξίας 216.000 ευρώ. Το χαράτσι θα του έρθει εφέτος 900 ευρώ και ο ενιαίος φόρος ακινήτων από το 2013 θα ανέλθει σε μόλις 132 ευρώ.

tovima.gr

Και έπειτα ήρθαν οι … Ρώσοι

Ποιος θα μπορούσε να φανταστεί ένα χρόνο πριν , ακόμα και λίγους μήνες νωρίτερα, πως ένα άκαρπο εκλογικό αποτέλεσμα ήταν σε θέση να διαλύσει μέσα σε 24 ώρες την άλλοτε ακμαία Ελληνική κτηματαγορά.

Και όμως , εκείνη τη νύχτα ήρθαν τα πάνω κάτω και δυστυχώς δύο μήνες μετά , παραμένουν κάτω!   Αποσύρθηκαν από την αγορά ακόμα και αυτοί που στο μεσιτικό χώρο αποκαλούμε …  «καρχαρίες», οι  κυνηγοί ευκαιριών , γνωστοί και άγνωστοι Έλληνες  με … μικροτεράστιες αποταμιεύσεις  που από τις αρχές του 11 έψαχναν ,εντόπιζαν και αγόραζαν μετά από εξαντλητικά παζάρια και με τη δύναμη του «μετρητού» που διέθεταν, όποιο ακίνητο τους προσφέρονταν  με τουλάχιστον 50% μειωμένη τιμή  σε σχέση με τις τιμές του 2010. 

Ακόμα και αυτοί  χάθηκαν σαν μαγική εικόνα , εκείνη τη μοιραία για τη χώρα μας νύχτα της 6^ης Μαΐου 2012.

Όσο ξαφνικά όμως χάθηκαν οι  «καρχαρίες» και οι λοιποί … συγγενείς τους, τόσο ξαφνικά εμφανίσθηκαν  οι … αλλοδαποί «αιμοδότες»!

 Γάλλοι και Ρώσοι ως επί το πλείστον , με μπάτζετ από 100 χιλιάδες ευρώ μέχρι πολλά  εκατομμύρια , άρχισαν  ξαφνικά  να φλερτάρουν σοβαρά και να παζαρεύουν ακίνητα  στην παράκτια Αττική αλλά και σ όλο το Αιγαίο , ευτυχώς από την Ελληνική πλευρά αυτή τη φορά!

Οι  ενδιαφέροντες αυτοί αγοραστές, έφτασαν στην Ελλάδα όπως μας είπαν,  γιατί…  άκουσαν  ότι έπεσαν οι τιμές και γιατί οι χώρες τις οποίες επέλεγαν τόσα χρόνια για διακοπές , Μαρόκο, Τυνησία κ.λ.π έπαψαν  να είναι ασφαλείς προορισμοί.

Ωστόσο και αυτοί έγιναν μύθος και οι επιθυμίες τους διαστρεβλωμένες αλα Ελληνικά,  μοιράστηκαν ως επιταγές χωρίς αντίκρισμα  από πολλούς συναδέλφους μεσίτες σε πανικόβλητους λόγω κρίσης πωλητές.  

Οι Ρώσοι δεν αγοράζουν ακίνητο που δε βρίσκεται πάνω στο κύμα. 

Συγκεκριμένα όπως διαπίστωσα μέσα από τη συνεργασία μου με  μεγάλο γραφείο της Μόσχας και όπως μου τόνισε ο ιδιοκτήτης του  όταν γνωριστήκαμε « οι Ρώσοι αγοραστές θέλουν γή που να ακουμπάει στο νερό». Και τη θέλουν σε καλή τιμή. 

Διαπραγματεύονται σκληρά και δεν υποχωρούν αν δεν αγγίξουν το στόχο τους. Εξ άλλου σήμερα  υπάρχει υπερπροσφορά ακινήτων στην παράκτια Ελλάδα και οι επιλογές των ξένων αγοραστών αναρίθμητες .

 Δυστυχώς όμως βρέθηκαν Έλληνες συνάδελφοι μεσίτες που υποσχέθηκαν Ρώσους αγοραστές για ακίνητα στο βουνό ή στην πόλη. Συνάδελφοι που παίζουν με την αγωνία των πωλητών , ανθρώπων που είτε θέλουν να πουλήσουν για να απεμπλακούν από το βάρος ενός ακινήτου είτε … πρέπει να πουλήσουν !

Οι Ρώσοι αγοράζουν μόνο παραθαλάσσια οικόπεδα με κατοικίες σε καλή κατάσταση που δε χρειάζονται  μεγάλη ανακαίνιση και βρίσκονται σε μικρή απόσταση, όχι περισσότερο από μισή ώρα οδικώς,  από Νοσοκομείο, αεροδρόμιο ή λιμάνι.

Οι Γάλλο πάλι συμβιβάζονται και  μόνο με  θέα θάλασσα. Με μικρότερα μπάτζετ από τους Ρώσους δεν θεωρούν απαραίτητο να ακουμπά στο νερό το ακίνητο που θα αγοράσουν. Οπωσδήποτε όμως θέλουν άμεση πρόσβαση σε υπηρεσίες υγείας , λιμάνια ή αεροδρόμια. Συνταξιούχοι οι περισσότεροι θέλουν κάτι μικρό , καλόγουστο και σε ενδιαφέρον  ήρεμο Ελληνικό τοπίο για τις καλοκαιρινές τους διακοπές.

 Οι ζητήσεις από Ρώσους και Γάλλους πελάτες είναι τόσες που μπορούν να αναστήσουν την κτηματαγορά αρκεί οι πωλητές να ρίξουν τις τιμές στα λογικά για την εποχή επίπεδα . 

Εβίτα Ελευθερουδάκη

ΚΑΛΟ ΚΑΛΟΚΑΙΡΙ

Επιστολή προς ... πωλητές

Για τρίτη φορά επιχειρώ να γράψω την αλήθεια και να πείσω  τουλάχιστον τους πωλητές ακινήτων που πρέπει - επειγονται να πουλήσουν. Να πείσω για να βοηθήσω και όχι να πείσω για να κερδίσω.              Ο αγοραστής που κυκλοφορεί σήμερα έχει μετρητά, ξέρει την αγορά, έχει δει πολλά ακίνητα, είναι αποφασισμένος να κερδίσει και δεν θα επιλέξει με κριτήριο το συναίσθημα αλλά το κέρδος.
Όσοι δε συμμορφωθούν με το νέο τρόπο λειτουργίας της αγοράς ειναι καταδικασμένοι να χάσουν και μάλιστα πολύ !
Αν ανατρέξετε στα θέματα του blog θα δείτε οτι έγραψα αντίστοιχα κείμενα και πρίν απο ένα χρόνο , ποιους έπεισα ομως? Απο λίγους έως ελάχιστους. Το συναίσθημα ειδικά στο οικιστικό ακίνητο ήταν και  παραμένει δυστυχώς  ο χειρότερος σύμβουλος διαχείρισης ακίνητης περιουσίας.
Πελάτες μας που δεν αναλάβαμε τα ακίνητά τους επειδή η τιμή που ζητούσαν προ εξαμήνου ήταν υπερβολική κατα την εκτίμησή μας , άνθρωποι που μας έκοψαν ακόμα και την ... καλημέρα επειδή αισθάνθηκαν , λάθος , οτι υποτιμήσαμε τα ακινητά τους, επιστρέφουν σήμερα με την τιμή που τους είχαμε δώσει τότε. Δυστυχώς ομως, σήμερα το ακίνητο τους αξίζει ακομα λιγότερο και απο την απαισιόδοξη προηγούμενη εκτίμησή μας. Η πτώση των τιμών τρέχει με μεγαλύτερη ταχύτητα απο τις ... συναισθηματικές εκτιμήσεις των πωλητών.
Αν θέλετε να πουλήσετε, αν πρέπει να πουλήσετε , επιλέξτε να πάρετε σήμερα και σε ... ευρώ, τα χρήματα που θα σας προσφέρουν το 2013 .

ΤΟ ... ΤΕΛΟΣ ΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ

Του Γιώργου Καισάριου


 Φτάσαμε και επίσημα σε αυτό το σημείο. Επίσημα και στην Αθήνα, διότι στην επαρχία συμβαίνει καιρό. Δεν είναι ούτε η πρώτη αναφορά που έχω διαβάσει στον Τύπο και δεν θα είναι και η τελευταία. Όλοι το γνωρίζουμε, όλοι το βλέπουμε και όλοι ξέρουμε κάποιον που έχει να μας πει μια ιστορία.
Αυτό που επίσημα συμβαίνει είναι ότι η αξία πολλών κατοικιών είναι πλέον και κάτω από τις αντικειμενικές αξίες. Κάτι που πάρα πολλοί μου έλεγαν ότι δεν μπορεί να γίνει (και εγώ τους έλεγα ότι μπορεί), έχει γίνει.
Οι αγοραπωλησίες έχουν υποχωρήσει 65% (στο ένα τρίτο) σε σχέση με το 2005. Στις ακριβότερες περιοχές η μείωση είναι ακόμα μεγαλύτερη. Περίπου 80% μείωση σημειώνουν οι αγοραπωλησίες εξοχικών κατοικιών.
Οι νεόδμητες απούλητες κατοικίες είναι περίπου 120.000 σε όλη την Ελλάδα. Πάνω από 10.000 κατασκευαστικές επιχειρήσεις δεν έχουν πλέον αντικείμενο και μερικές εκατοντάδες χιλιάδες θέσεις εργασίας έχουν χαθεί.
Οι μεσίτες δίνουν στοιχεία που δύσκολα γίνονται πιστευτά από πολλούς. Σύμφωνα με την χτεσινό ρεπορτάζ της Ημερήσιας, Μεζονέτα στη Βάρη 250 τ.μ. με πισίνα, πωλείται 300.000 ευρώ. 
Μονοκατοικία στη Βούλα 300 τ.μ. σε οικόπεδο 500 τ.μ. με πισίνα, 500.000 ευρώ. Μεζονέτα στην Εκάλη 280 τ.μ. με αντικειμενική αξία 1 εκατ. ευρώ πωλείται 550.000 ευρώ. Στη Δροσιά μεζονέτα 175 τ.μ. με αντικειμενική αξία 360 χιλ. ευρώ πωλείται 220.000 ευρώ.
Όπως έχω ξαναπεί, στην Ελλάδα το κόστος κατοχής περιουσίας ήταν μηδαμινό. Αποτέλεσμα ήταν ότι οι περισσότεροι έβλεπαν τα ακίνητα σαν αποθήκευση αξίας αλλά και σαν επένδυση.
Σήμερα όμως που έχουμε φορολόγηση περιουσίας, σήμερα που έχουμε νομισματικό αποπληθωρισμό και σήμερα που έχουμε υπογεννητικότητα, η αξία γης και ακινήτων, δεν είναι αυτή που έχει παρατηρηθεί τα τελευταία 60 χρόνια.
Και όχι μόνο θα έχουμε περαιτέρω μείωση τιμών, αλλά οι τιμές θα πέσουν και αρκετά κάτω από το κόστος κατασκευής. Στο μέλλον, μόνο αυτοί που έχουν αρκετά λεφτά και δεν τους νοιάζει το κόστος θα φτιάχνουν σπίτια. Οι περισσότεροι θα προτιμήσουν να αγοράσουν ένα μεταχειρισμένο ακίνητο, καθώς το κόστος θα είναι αρκετά μικρότερο από ό,τι θα το έφτιαχναν οι ίδιοι.
Άρα μέχρι εκεί που βλέπει το μάτι, βλέπω ύφεση στην οικοδομή (εκτός αν αλλάξει κάτι ξαφνικά).
Κάτι άλλο που ακούω εδώ και αρκετά χρόνια, είναι ότι δεν μπορεί να πουληθούν τα καινούργια σπίτια κάτω από το κόστος κατασκευής, διότι οι εργολάβοι δεν χάνουν ποτέ.
Όποιος νομίζει ότι ισχύει αυτός ο κανόνας, δεν έχουν παρά να κοιτάξουν τι έχει γίνει στην Αμερική. Και όσον αφορά την Ελλάδα, αν ένα καινούργιο σπίτι δεν πουληθεί τα πρώτα 5 χρόνια, τότε χάνει αρκετά από την αξία του, καθώς πλέον θα κοστολογείται σαν μεταχειρισμένο.
Και εκτιμώ ότι είμαστε σε αυτό το σημείο, όπου, έχει περάσει η πενταετία για τις περισσότερες καινούργιες κατασκευές και είτε θα πουληθούν τώρα με μεγάλη έκπτωση (ή και οριακή χασούρα), ή θα πουληθούν μελλοντικά με τεράστια ζημιά.


Ορισμένοι κανόνες που διέπουν το τι αξίζει κάτι:


* Κάτι αξίζει όσο κάποιος προτίθεται να πληρώσει για αυτό (όχι όσο θέλουμε ή όσο νομίζουμε) 
* Οι τιμές είναι συνάρτηση της ζήτησης και προσφοράς (όχι του τι νομίζουμε ότι θα πρέπει να είναι η ζήτηση και η προσφορά).
* Οι τιμές διαμορφώνονται at the margin, που σχετίζεται με αυτή τη ζήτηση η προσφορά.
* Η τιμή ενός asset, είναι επίσης συνάρτηση των ταμειακών ροών που αποφέρει αυτό το asset.


Ιδίως για το τελευταίο, όταν κανείς διαβάζει ότι τα έσοδα ενοικίου φορολογούνται έως 70% (Με συντελεστή άνω του 70% φορολογούνται τα ενοίκια), τι αξία πρέπει να έχει ένα ακίνητο για να μπορεί να αποφέρει 4% πραγματική απόδοση (έπειτα δηλαδή από φορολογία και πληθωρισμό);
Η απάντηση είναι ότι θα πρέπει οι τιμές να πέσουν ακόμα πολύ. Διότι πέραν από το ότι οι αποδόσεις ήταν πολύ μικρές ακόμα και προ της κρίσης, σήμερα οι τιμές ενοικίου πέφτουν κατακόρυφα, που ουσιαστικά αναιρεί την όποια πτώση είχαν τα ακίνητα μέχρι σήμερα.
Για τους πλειστηριασμούς και το χαρτοφυλάκιο ακίνητων που έχουν οι τράπεζες που δεν ξέρουν τι να τα κάνουν δεν κάνω καθόλου αναφορά. Αργά ή γρήγορα αυτά τα ακίνητα θα πρέπει να ρευστοποιηθούν. Σε τι τιμές είναι το μόνο ερώτημα.
Και το μεγάλο δυστύχημα σε αυτή την ιστορία είναι το εξής.
Στην Ελλάδα, το 80% της περιουσίας του μέσου πολίτη είναι σε ακίνητα. Στις ΗΠΑ αυτό είναι περίπου 35%. Αυτό με τη σειρά του σημαίνει ότι η πολιτική της κυβέρνησης σχετικά με τα ακίνητα, έχει προκαλέσει απίστευτη ζημιά στον μέσο πολίτη.
Και δυστυχώς αυτή η ζημιά δύσκολα θα αναπληρωθεί, διότι δεν βλέπω δεδομένα τέτοια που θα αναζωπυρώσουν την ζήτηση για τα ακίνητα για πολλά χρόνια ακόμα. Δυστυχώς, όλοι μας θα κάνουμε πολλά χρόνια ακόμα μέχρι να ανακτήσουμε την ζημιά που έχουν υποστεί τα ακίνητα μας στην τωρινή κρίση.
Ένα μόνο θετικό βλέπω από αυτή την ιστορία και δυστυχώς λίγοι θα επωφεληθούν.σ[π
Τούτο είναι το ότι όταν θα επανέρθει η ανάπτυξη στη χώρα μας, θα υπάρχει πλεονάζουσα προσφορά ακινήτων, έτσι ώστε το πάγιο επενδυτικό κόστος για ένα ακίνητο δεν θα είναι μεγάλο, κάτι που ίσως βοηθήσει αναπτυξιακά την οικονομία στο μέλλον.