Πέμπτη, 27 Φεβρουαρίου 2014

ΦΟΡΟΣ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ - ΔΥΟ ΜΗΝΕΣ ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΤΟΥ ΑΝΑΣΥΝΤΑΣΣΕΤΑΙ !

Ο φόρος υπεραξίας θα υπολογίζεται με συντελεστή 15%
- Θα παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο κατά την υπογραφή των συμβολαίων και θα αποδίδεται στην εφορία
- Τι προβλέπεται για τα ακίνητα, για τα οποία δεν είναι δυνατόν να βρεθεί η τιμή κτήσης.
Οριστικοποιείται η νέα νομοθετική διάταξη για τον υπολογισμό του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα.
Σύμφωνα με το σχέδιο που επεξεργάζεται το υπουργείο Οικονομικών, ο φόρος θα υπολογίζεται επί του πραγματικού τιμήματος που θα αναγράφεται στο συμβόλαιο (τόσο του συμβολαίου της πώλησης όσο και της δήλωσης που υποβλήθηκε κατά την κτήση του ακινήτου) και όχι επί της αντικειμενικής αξίας.
Σε κάθε περίπτωση, ο φόρος υπεραξίας θα υπολογίζεται με συντελεστή 15%. Ο φόρος θα παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο κατά την υπογραφή των συμβολαίων και θα αποδίδεται στην εφορία.
Όλες οι αλλαγές  που προωθούνται:
1. Δεν θα επιβάλλεται φόρος στα ακίνητα που αποκτήθηκαν πριν από 25 χρόνια

2. Η υπεραξία (τιμή πώλησης του ακινήτου μείον την τιμή αγοράς) θα απομειώνεται με βάση έναν συντελεστή αποπληθωρισμού για τον καθορισμό του οποίου θα λαμβάνεται υπόψη ο δείκτης τιμών καταναλωτή. Ο συντελεστής αυτός θα διαφοροποιείται ανάλογα με τα χρόνια που μεσολαβούν από την απόκτηση μέχρι την πώληση του ακινήτου.

3. Για τα ακίνητα που έχουν διακρατηθεί περισσότερα από πέντε χρόνια, από την υπεραξία -μετά και την εφαρμογή του συντελεστή απομείωσης - θα αφαιρείται και το ποσό των 25.000 ευρώ.

4. Για τα ακίνητα για τα οποία δεν είναι δυνατόν να βρεθεί η τιμή κτήσης, θα προβλέπεται προσέγγιση της τιμής κτήσης με βάση μαθηματικό τύπο. Στην πράξη, θα λαμβάνεται υπόψη ως βάση υπολογισμού η τιμή πώλησης η οποία και θα απομειώνεται με βάση συγκεκριμένο συντελεστή. Αυτός θα προκύπτει από ένα κλάσμα με αριθμητή τον συντελεστή τιμών της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής κατά το έτος κτήσης και παρονομαστή τον συντελεστή τιμών της ΕΛΣΤΑΤ κατά το έτος πώλησης. Έτσι, θα υπολογίζεται η τιμή κτήσης η οποία θα αφαιρείται από την τιμή πώλησης. Στη συνέχεια θα εφαρμόζεται και πάλι ο συντελεστής αποπληθωρισμού, και θα αφαιρείται το ποσό των 25.000 αν υπάρχει διακράτηση άνω των πέντε ετών.
ΠΗΓΗ newsit.gr

Παρασκευή, 14 Φεβρουαρίου 2014

ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΚΑΙ ΠΡΟΔΙΚΑΣΙΑ ΓΙΑ ΤΗ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΚΑΘΕ ΑΚΙΝΗΤΟΥ όπως ισχύει απο 1/1/2014



1. Τίτλοι ιδιοκτησίας του ακινήτου (συμβόλαιο/α κτήσης)
2. Τοπογραφικό οικοπέδου πρόσφατο (εφόσον μεταβιβάζεται οικόπεδο), το οποίο θα πρέπει να έχει συνταχθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου γ’ της παραγρ. 1 του άρθρου 3 του Ν. 4178/2013, εξαρτημένο από κρατικό σύστημα συντεταγμένων, να φέρει τις υπεύθυνες δηλώσεις των Ν. 651/77 και 1337/83, τους όρους δόμησης που ισχύουν στην περιοχή και απόσπασμα του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου. Να φέρει το σημείο του βορρά και τους όμορους ιδιοκτήτες. Επί του τοπογραφικού διαγράμματος ο μηχανικός θα αναγράφει τον ηλεκτρονικό κωδικό της δήλωσης, καθώς και ότι έχει στη διάθεσή του όλα τα δικαιολογητικά και θα δηλώνει ότι θα το υποβάλει ηλεκτρονικά εντός της προθεσμίας του παραπάνω νόμου. Επίσης, απαιτείται υπεύθυνη δήλωση του μηχανικού, ότι το τοπογραφικό διάγραμμα που συνέταξε είναι ταυτόσημο με αυτό που θα εισαχθεί σε ηλεκτρονική μορφή στο πληροφοριακό σύστημα του ΤΕΕ.
3. Άδεια οικοδομής από την Πολεοδομία
4. Τοπογραφικό οικοπέδου, διάγραμμα κάλυψης, κάτοψη μεταβιβαζομένου ακινήτου (διαμερίσματος, αποθήκης, θέσης στάθμευσης), σφραγισμένα από την Πολεοδομία.
5. Ηλεκτρονική βεβαίωση μηχανικού, σύμφωνα με το άρθρο 3  του Ν. 4178/2013, με το μοναδικό αριθμό του ακινήτου
6. Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του ακινήτου
7. Έγγραφο περαίωσης της διαδικασίας τακτοποίησης ημιϋπαιθρίων χώρων
ή τακτοποίησης πολεοδομικών αυθαιρεσιών (εάν έγιναν με το Ν. 4178/2013, να απεικονίζονται σε κάτοψη)
8. Τ.Α.Π. (εκδίδεται από το τμήμα εσόδων του αντιστοίχου Δήμου, με την προσκόμιση του συμβολαίου και του τελευταίου λογαριασμού της ΔΕΗ, εξοφλημένου)
9. Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων - ΦΑΠ 2010, 2011, 2012 και 2013). Εκδίδεται ηλεκτρονικά.
10. Φορολογική ενημερότητα πωλητή (να αναγράφεται το ακίνητο που μεταβιβάζεται)
11. Ασφαλιστική ενημερότητα από το ΙΚΑ, εφόσον ο μεταβιβάζων είναι έμπορος, μέλος ΟΕ κλπ ή έχει ανεγείρει οικοδομή τα τελευταία 10 χρόνια
12. Πιστοποιητικό εξόφλησης του φόρου κληρονομίας, αν το ακίνητο προέρχεται από κληρονομία και ο θάνατος συνέβη μετά την 1-1-1995
13. Κτηματολογικό φύλλο και απόσπασμα ή αποδεικτικό υποβολής προς κτηματογράφιση
14. Μισθωτήριο
15. Φωτοτυπίες ταυτότητας, διευθύνσεις, ΑΦΜ και ΔΟΥ συμβαλλομένων
16. Μεσίτης: τα στοιχεία του και η αμοιβή του αναλυτικά, εφόσον δηλώνεται ότι μεσολαβεί
17. Πληρωμή φόρου υπεραξίας
18. Πληρωμή φόρου μεταβίβασης

Σημείωση:
- Η άδεια οικοδομής, το τοπογραφικό, το διάγραμμα κάλυψης και οι κατόψεις, απαιτούνται μόνον όταν πρόκειται να ληφθεί τραπεζικό δάνειο. Αλλιώς, είναι προαιρετικά, εφόσον τα θέλει ο αγοραστής για το αρχείο του ή τα ζητήσει ο μηχανικός του
- Αν το μεταβιβαζόμενο είναι εκτός σχεδίου και υπάρχει προοπτική δόμησής του, συνιστάται η λήψη πιστοποιητικού δασαρχείου, το οποίο ζητούν οι περισσότεροι ενήμεροι αγοραστές

Φόρος Υπεραξίας:
- Ανέρχεται σε ποσοστό 15% επί της διαφοράς μεταξύ αξίας κτήσης και αξίας πώλησης. Ισχύει για όλα τα ακίνητα, ανεξάρτητα από το χρόνο κτήσης τους. Προβλέπονται συντελεστές απομείωσης της υπεραξίας μέχρι και 39%, ανάλογα με τα χρόνια διακράτησης του ακινήτου. Υπεραξία μέχρι και 25.000,00 € είναι αφορολόγητη.

Φόρος Μεταβίβασης:
- Ο φόρος μεταβίβασης μειώθηκε πλέον σε ποσοστό 3% της αξίας του ακινήτου. Στο ποσόν του φόρου θα προστεθεί επί πλέον ποσοστό 3%, για δημοτικό φόρο (π.χ. αξία ακινήτου 200.000,00 €, φόρος μεταβίβασης 6.000,00 €, δημοτικός φόρος 180,00 €, συνολικός φόρος 6.180,00 €)

Απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης λόγω αγοράς πρώτης κατοικίας
Συνοπτικά οι προϋποθέσεις απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης, λόγω απόκτησης πρώτης κατοικίας:
1. Ο αγοραστής, ο σύζυγος και τα ανήλικα παιδιά του να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία που να πληροί τις στεγαστικές τους ανάγκες ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο ή ποσοστό οικοπέδου, στο οποίο αναλογεί κτίσμα που ικανοποιεί τις στεγαστικές τους ανάγκες, σε δημοτικό διαμέρισμα πληθυσμού άνω των 3.000 κατοίκων
2. Να μην έχει γίνει μεταβίβαση επικαρπίας ή ψιλής κυριότητας ή ποσοστό εξ αδιαιρέτου ακινήτου που ικανοποιούσε τις στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή κατά την τελευταία πενταετία
3. η αγοραπωλησία να μην γίνεται μεταξύ συγγενών εξ αίματος ή αγχιστείας πρώτου βαθμού ή μεταξύ συζύγων
4. ο αγοραστής να μην μεταβιβάσει το ακίνητο για μία πενταετία, διαφορετικά θα πληρώσει το φόρο από τον οποίο απαλλάχθηκε, με βάση τη νεώτερη αξία του ακινήτου

Απαλλαγή για απόκτηση πρώτης κατοικίας δεν δίνεται για δεύτερη φορά, παρά μόνον 
 α) αν δεν ικανοποιούνται πλέον οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή, λόγω μεταβολής της οικογενειακής κατάστασής του 
 β) εάν πληρωθεί ο φόρος μεταβίβασης του ακινήτου της πρώτης απαλλαγής, με βάση τις αξίες της νέας αγοράς (σημερινές) 


Προσοχή: 
- Πλέον, η απόκτηση πρώτης κατοικίας δεν εξαιρείται από το τεκμήριο απόκτησης ακινήτου (πόθεν έσχες), οπότε θα πρέπει να δικαιολογείται η προέλευση και φορολόγηση των χρημάτων του τιμήματος .

Παρασκευάς Λιάρτης
νομικός σύμβουλος 
EPSILON TEAM -  real estate - Plus