Κυριακή, 27 Απριλίου 2014

ΜΑΧΗΤΟ ΤΟ ΠΟΘΕΝ ΕΣΧΕΣ

Σύμφωνα με τον ισχύοντα νόμο,  ο αγοραστής ενός ακινήτου πρέπει σε περίπτωση φορολογικού ελέγχου,  να δικαιολογήσει το πόθεν έσχες της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου παρ όλο που  πλέον,  είναι υπερπολλαπλάσια της πραγματικής τιμής αγοράς και της αναγραφόμενης στο συμβόλαιο.
Άλλη μια παράνοια της κείμενης νομοθεσίας που ορίζει οτι για πόθεν έσχες ισχύει το ακριβότερο ποσόν ( αντικειμενική / τιμη συμβολαίου) .
Ωστόσο το πόθεν έσχες είναι μαχητό στα δικαστήρια. Αν ο ελεγχόμενος προσκομίσει όλα τα παραστατικά , την επιταγή με την οποία πλήρωσε , την αμοιβή του δικηγόρου , του συμβολαιογράφου και του μεσίτη , οι οποίες είναι πάντα στην τιμή του συμβολαίου , τότε κερδίζει τη δίκη και απαλλάσσεται !
Ως εκ τούτου , σε περίπτωση που αγοράζετε ακίνητο σε τιμή  χαμηλότερη της αντικειμενικής, φροντίστε να έχετε πληρώσει νομίμως και με αποδείξεις ,  όλους τους εμπλεκόμενους στην αγοραπωλησία.
Παράλληλα όμως,  στα εκτός Αττικής ακίνητα συμβαίνει το αντίθετο.  Τα πολυτελή ακίνητα , συνήθως τα παραθαλάσσια ή εκείνα που βρίσκονται σε τουριστικές περιοχές, πωλούνται σε υπερπολλαπλάσιες της αντικειμενικής τιμές . Αυτό βοηθά οσους έχουν ακόμα μαύρα χρήματα να τα … «τακτοποιήσουν» εφ όσον βέβαια ο ιδιοκτήτης δεχθεί να παραλάβει τη διαφορά αντικειμενικής και πραγματικής αξίας σε μετρητά .

Τετάρτη, 23 Απριλίου 2014

Ο ΦΟΡΟΣ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ - ΤΡΟΠΟΣ ΔΗΛΩΣΗΣ ΚΑΙ ΥΠΟΧΡΕΟΙ

Νέα δήλωση με αναλυτικά στοιχεία για τα ακίνητα θα πρέπει να υποβάλλουν οι πωλητές πριν από την σύνταξη των συμβολαίων και να υπολογίζουν τον φόρο υπεραξίας σύμφωνα με υπουργική απόφαση που εκδόθηκε τη μεγάλη Πέμπτη.
Η δήλωση υποβάλλεται ακόμη κι αν δεν προκύπτει υπεραξία ή όταν αυτή θεωρείται μηδενική όπως ισχύει για ιδιοκτήτες που  έχουν αποκτήσει ακίνητο πριν από το το 1995 .
Η δήλωση υπογεγραμμένη από τον συμβολαιογράφο υποβάλλεται σε τρία αντίτυπα εκ των οποίων το ένα παραμένει στην Εφορία , ενώ τα δύο υπόλοιπα επιστρέφονται θεωρημένα για να συμπεριληφθούν στην συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης.
Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των στοιχείων , να θεωρεί την δήλωση και να αποδίδει τον φόρο υπεραξίας που προκύπτει με τραπεζική επιταγή εντός πέντε ημερών από την υπογραφή του συμβολαίου.
Πιο αναλυτικά η δήλωση περιλαμβάνει τα στοιχεία του πωλητή, του συμβολαιογράφου που καταρτίζει την συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου, τα στοιχεία του αγοραστή, τον χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης, το είδος της ακίνητης περιουσίας ή των ιδανικών μεριδίων αυτής ή του εμπράγματου δικαιώματος, τα έτη διακράτησης, τους συντελεστές και τον υπολογισμό του φόρου. Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των ανωτέρω στοιχείων καθώς και να θεωρεί τη δήλωση, δεν έχει, όμως, ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει. Αν με το ίδιο συμβόλαιο μεταβιβάζονται περισσότερα εμπράγματα δικαιώματα, ο φορολογούμενος (πωλητής) υποβάλλει μία δήλωση στην οποία θα περιγράφονται τα ανωτέρω στοιχεία που αφορούν το κάθε δικαίωμα.
Αν με το ίδιο συμβόλαιο περισσότερα πρόσωπα (πωλητές) μεταβιβάζουν, υποβάλλεται από το καθένα χωριστή δήλωση. Η δήλωση παραλαμβάνεται από υπάλληλο της Δ.Ο.Υ. (ή του Γ.Ε.Φ.) της έδρας του συμβολαιογράφου.
Με την ίδια απόφαση και όσον αφορά τον προσδιορισμό της τιμής κτήσης διευκρινίζονται τα ακόλουθα :
-Σε περιπτώσεις πράξεων σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας χωρίς μεταβολή του δικαιώματος που αντιστοιχεί στο μεταβιβάζοντα πριν από τις πράξεις αυτές, ως χρόνος κτήσης θεωρείται αντίστοιχα ο χρόνος απόκτησης του αρχικού δικαιώματος.
-Σε περιπτώσεις που μετά την κύρωση των οικείων πράξεων εφαρμογής μεταβιβάζονται οικόπεδα, τα οποία έχουν αποκτηθεί είτε ως οικόπεδα, είτε ως αγροτεμάχια με οποιοδήποτε τίτλο κτήσης, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος κύρωσης της πράξης εφαρμογής.
-Σε περιπτώσεις που μετά την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης ή την έκδοση της αντίστοιχης διοικητικής πράξης καθορισμού των ορίων οικισμού μεταβιβάζονται οικόπεδα, τα οποία έχουν αποκτηθεί είτε ως οικόπεδα, είτε ως αγροτεμάχια με οποιοδήποτε τίτλο κτήσης, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος έγκρισης της πολεοδομικής μελέτης ή έκδοσης της αντίστοιχης διοικητικής πράξης καθορισμού των ορίων οικισμού.
-Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου αιτία θανάτου ή δωρεάς εν ζωή–γονικής παροχής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος επαγωγής της κληρονομίας ή ο χρόνος κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς εν ζωή - γονικής παροχής, ακόμη και στις περιπτώσεις που συνέτρεχε νόμιμος λόγος μετάθεσης του χρόνου γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης.

Τρίτη, 1 Απριλίου 2014

ΦΟΡΟΣ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ - ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ

Eξαιρούνται τα ακίνητα που έχουν αποκτηθεί πριν από το 1995 από τον φορο υπεραξίας σύμφωνα με τα όσα προβλέπει το πολυνομοσχέδιο στο οποίο προσδιορίζεται και ο τρόπος υπολογισμού της.

Προσδιορισμός τιμής κτήσης στα ακίνητα

Στην περίπτωση κτήσης λόγω μεταβίβασης με επαχθή αιτία, είναι το τίμημα ή η αξία του ανταλλάγματος, όπως προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο.

β) Στην περίπτωση κτήσης λόγω κληρονομικής διαδοχής ή μεταβίβασης με χαριστική αιτία, είναι η αξία βάσει της οποίας υπολογίστηκε ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής ή χορηγήθηκε απαλλαγή από αυτόν, όπως η αξία αυτή προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο ή οποιοδήποτε άλλο δημόσιο έγγραφο.

γ) Σε κάθε άλλη περίπτωση, υπολογίζεται ως εξής: Τιμή κτήσης ίσον τιμή μεταβίβασης επί τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών (ΔΤΚατ) του έτους κτήσης διά του ΔΤΚατ του προηγούμενου της μεταβίβασης έτους. Ως ΔΤΚατ νοείται ο μέσος Δείκτης Τιμών Κατοικιών Αστικών Περιοχών της περιόδου Ιανουαρίου-Δεκεμβρίου κάθε έτους, όπως ανακοινώνεται από την Τράπεζα της Ελλάδος. Αν κατά το χρόνο της μεταβίβασης δεν έχει δημοσιευθεί μέσος ΔΤΚατ, λαμβάνεται υπ' όψιν ο σχετικός δείκτης του αμέσως προηγούμενου έτους.

Η τιμή πώλησης είναι το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα κατά το χρόνο της μεταβίβασηςή, στην περίπτωση της ανταλλαγής, η αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας που αποτελεί το αντάλλαγμα για κάθε συμβαλλόμενο και εφόσον αυτή δεν υφίσταται, η φορολογητέα αξία.

Τυχόν δαπάνες που συνδέονται άμεσα με την αγορά ή την πώληση του ακινήτου δεν συμπεριλαμβάνονται στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης και δεν προστίθενται ή αφαιρούνται, αντίστοιχα.

Στην περίπτωση που περιέρχεται στην κατοχή τρίτου κτίσμα που έχει ανεγερθεί στο έδαφός του με δαπάνες του μισθωτή σύμφωνα με το δεύτερο εδάφιο της προηγούμενης παραγράφου, ως υπεραξία θεωρείται η αγοραία αξία του κτίσματος, η οποία δεν μπορεί να είναι μικρότερη από τα 2/3 της αντικειμενικής αξίας του οικοπέδου μαζί με το συστατικό αυτού κτίσμα.

Αν η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προσδιοριστεί θεωρείται ότι είναι μηδενική.

Προσδιορισμός χρόνου κτήσης

Ο χρόνος κτήσης είναι ο χρόνος απόκτησης ποσοστού τουλάχιστον εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος επί της ακίνητης περιουσίας. Σε περίπτωση που δεν προκύπτει χρόνος κτήσης σύμφωνα με το πρώτο εδάφιο, ισχύουν τα εξής:

α) Επί μεταβίβασης κτίσματος που ανεγέρθηκε, με αυτεπιστασία ή με βάση το σύστημα της αντιπαροχής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος μετά την παρέλευση πέντε (5) ετών από την ημερομηνία έκδοσης ή δύο (2) ετών από την ημερομηνία ανανέωσης της οικοδομικής άδειας ανέγερσης, εκτός εάν η μεταβίβαση γίνεται εντός των παραπάνω προθεσμιών,

β) Επί πολεοδομικής τακτοποίησης εξ ολοκλήρου αυθαίρετης κατασκευής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος που δηλώνεται ως χρόνος ανέγερσης και πιστοποιείται από το μηχανικό στη σχετική αίτηση τακτοποίησης,

γ) Επί πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος κτήσης του νόμιμου κτίσματος.

Επί χρησικτησίας, ως χρόνος κτήσης θεωρείται η αντίστοιχη ημερομηνία του εικοστού πρώτου έτους, πριν από το χρόνο της μεταβίβασης.

Σε περίπτωση κατά την οποία ο προσδιορισμός της υπεραξίας σύμφωνα με τις ανωτέρω παραγράφους καταλήγει σε αρνητικό ποσό, η εν λόγω υπεραξία θεωρείται μηδενική.

Οι συντελεστές απομείωσης

Η υπεραξία που προκύπτει σύμφωνα με τις ανωτέρω παραγράφους λαμβάνεται απομειούμενη με την εφαρμογή των ακόλουθων συντελεστών απομείωσης:


Η υπεραξία, απομειωμένη σύμφωνα με την παράγραφο 5, μέχρι του ποσού των εικοσιπέντε χιλιάδων (25.000) ευρώ, απαλλάσσεται από το φόρο, εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το ακίνητο για πέντε (5) τουλάχιστον έτη.

ΠΗΓΗ: ered.gr