Ηλεκτρονικό κομφούζιο αναμένεται από το ερχόμενο καλοκαίρι στις πολυκατοικίες. Και αυτό διότι οι καθυστερήσεις στην αγορά ακινήτων, η αύξηση του κόστους των μεταβιβάσεων και το μπλοκάρισμα στην αγοραπωλησία πολλών ακινήτων (και σε ορισμένες περιπτώσεις όλων των ακινήτων μιας πολυκατοικίας) αλλά και η διατάραξη των προσωπικών σχέσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών πολυκατοικιών είναι κατά τους ειδικούς ορισμένες μόνο από τις επιπτώσεις από την εφαρμογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίων.
Όπως είναι γνωστό από τον Ιούλιο του 2020 πρόκειται να τεθεί σε εφαρμογή ο νέος νόμος για τα αυθαίρετα, ο οποίος θα συνδεθεί με την έκδοση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίων.
Ωστόσο ο πρόεδρος του Πανελληνίου Συλλόγου Διπλωματικών Αγρονόμων –Τοπογράφων Μηχανικών, Μιχάλης Καλογιανιαννάκης λέει στην εφημερίδα "ΤΑ ΝΕΑ" ότι το μεγάλο αγκάθι είναι η υποχρέωση του πρώτου ιδιοκτήτη διαμερίσματος που θα χρειαστεί να κάνει ηλεκτρονική ταυτότητα και να τακτοποιήσει στην πράξη –εάν υπάρχουν – τις αυθαιρεσίες των υπολοίπων ιδιοκτητών στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας .
Ιδιοκτήτης μιας γκαρσονιέρας σε μια πολυκατοικία με 20 διαμερίσματα που είναι χτισμένη πριν από 30 χρόνια προκειμένου να πουλήσει ή να μεταβιβάσει την ιδιοκτησία του θα πρέπει( με βάση τις πρόσφατες ανακοινώσεις ) για να συνταχθεί η ταυτότητα κτιρίου, να δηλώσει και τα χιλιοστά που του αναλογούν στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας.
Μάλιστα, σύμφωνα με τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτο Παραδιά, κοινόχρηστοι χώροι είναι μεταξύ άλλων η είσοδος και οι διάδρομοι του κτιρίου, το κλιμακοστάσιο (και η απόληξη του στην ταράτσα) οι φωταγωγοί, το φρέαρ του ανελκυστήρα, το λεβητοστάσιο, το γκαράζ, η πυλωτή κλπ.
Η παγίδα
Στην περίπτωση που υπάρχει κάποια αυθαιρεσία στους κοινόχρηστους χώρους, αυτή θα πρέπει να δηλωθεί και να τακτοποιηθεί. Η τακτοποίηση όμως θα πρέπει να αφορά εξ ολοκλήρου την αυθαιρεσία και όχι μόνο τα χιλιοστά που αναλογούν στον ιδιοκτήτη γκαρσονιέρας. Εκεί το πιθανότερο σενάριο είναι οι περισσότεροι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων να αρνηθούν να συμμετάσχουν στη δήλωση και στα έξοδα. Και εδώ αρχίζουν τα προβλήματα.
"Το πιο πιθανό είναι ο συγκεκριμένος ιδιοκτήτης να αναγκαστεί να επωμιστεί το κόστος της τακτοποίησης τους. Και το χειρότερο είναι ο ιδιοκτήτης αυτός-κατά κάποιον τρόπο –να είναι αυτός που θα καταγγείλει τους συνιδιοκτήτες για τις αυθαιρεσίες με ό, τι αυτό συνεπάγεται για τις μεταξύ τους σχέσεις" εξηγεί ο Μιχάλης Καλογιαννάκης.
Το μπλοκάρισμα
Σύμφωνα με τους συμβολαιογραφικούς κύκλους, η κατάσταση που θα δημιουργηθεί με τη σύνταξη της ηλεκτρονικής ταυτότητας –πάντα με βάση τις τελευταίες ανακοινώσεις της περασμένης Τετάρτης- δυσκολεύει σημαντικά ή και καθιστά αδύνατη την υπογραφή συμβολαιογραφικών εγγράφων μεταβίβασης ακινήτων είτε λόγω πώλησης είτε λόγω γονικής παροχής /δωρεάς με τη υποχρεωτική δήλωση των αυθαιρεσιών στους κοινόχρηστους χώρους.
Κατά τους ίδιους κύκλους, η δυσκολία έγκειται μεταξύ άλλων στο γεγονός πως σε καμία πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν υπάρχει ούτε η περιγραφή ούτε η επιφάνεια των κοινόχρηστων χώρων.
Επιπλέον δεν υπάρχει η νομική υποχρέωση –και η φυσική δυνατότητας ελέγχου των επιφανειών εκάστης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε σχέση με τους κοινόχρηστους χώρους. Ειδικότερα, κατά τους συμβολαιογράφους, όταν οι αυθαιρεσίες αφορούν κλειστούς ή υπόγειους χώρους , θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων , δώματα, φωταγωγούς κλπ., δεν υπάρχει καμία νομική δυνατότητα πρόσβασης στους χώρους αυτούς.
Η απάντηση του ΥΠΕΝ
Από το Γραφείο Τύπου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας εκδόθηκε η ακόλουθη ανακοίνωση:
Σχετικά με σημερινό δημοσίευμα εφημερίδας για τη ρύθμιση του θέματος των αυθαιρέτων και την εφαρμογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίων διευκρινίζονται τα ακόλουθα:
Για τη ρύθμιση των αυθαιρέτων και την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίων ισχύουν όσα συμφωνήθηκαν ανάμεσα στον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κ. Κωστή Χατζηδάκη, τον πρόεδρο του ΤΕΕ κ. Γιώργο Στασινό και τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ κ. Στράτο Παραδιά και ανακοινώθηκαν στις κοινές δηλώσεις τους την Τετάρτη 13 Νοεμβρίου 2019.
Τίποτα περισσότερο και τίποτα λιγότερο!
ΠΗΓΗ BG
Τετάρτη 20 Νοεμβρίου 2019
Τετάρτη 30 Οκτωβρίου 2019
ΜΟΝΙΜΗ ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗ ΤΩΝ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ ΜΕ ΤΗΝ ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΤΑΥΤΟΤΗΤΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ
Τη δυνατότητα εσαεί «τακτοποίησης» των αυθαίρετων κτισμάτων – ακόμα και όσων έχουν μεγάλες αυθαιρεσίες - μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου (ΗΤΚ) αλλά με πολύ πιο «τσουχτερά» πρόστιμα από αυτά που ορίζει ο υφιστάμενος νόμος θα δίνει η μόνιμη ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος, την οποία εξήγγειλε ο υπουργός, Κωστής Χατζηδάκης μετά τη συνάντησή του με τον πρόεδρο του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ), Γιώργο Στασινό .
Μέχρι την οριστική απόφαση εφαρμογής της ΗΤΚ, θα παραμείνει ενεργός ο νόμος 4495 για την τακτοποίηση αυθαιρέτων, η ισχύς του οποίου τυπικά λήγει στις 8 Νοεμβρίου, αλλά αναμένεται να παραταθεί για διάστημα έως έξι μηνών. Όπως προκύπτει από τις δηλώσεις του κ. Χατζηδάκη, η ισχύς του νόμου θα παραταθεί έως ότου είναι έτοιμη η πλατφόρμα της ηλεκτρονικής ταυτότητας ώστε να μην υπάρξει «παράθυρο» και κενό στη δυνατότητα νομιμοποίησης αυθαιρέτων.
Έρχονται κλιμακωτά πρόστιμα
Το υπουργείο «κλείνει το μάτι» στους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων αφού πρακτικά θα μπορούν και μετά τη λήξη του νόμου να τα «τακτοποιήσουν», όχι όμως χωρίς ...ποινή, καθώς θα αναγκαστούν να πληρώνουν υψηλότερα πρόστιμα, τα οποία θα είναι πιθανότατα κλιμακωτά ανάλογα με το χρόνο καθυστέρησης: «Θα συμβουλεύαμε τους ιδιοκτήτες να ενταχθούν νωρίς. Όσο πιο αργά το κάνουν - μετά από κάμποσα χρόνια - μπορεί να σημαίνει παραπάνω επιβαρύνσεις για τους ίδιους. Καλύτερα νωρίτερα παρά αργότερα» σημείωσε ο κ. Χατζηδάκης.
Βασική προϋπόθεση είναι τα αυθαίρετα να έχουν ανεγερθεί πριν την 28η Ιουλίου 2011, ημερομηνία, η οποία έχει καθοριστεί ως «κόκκινη γραμμή» για την νομιμοποίηση αυθαιρέτων από τους προηγούμενους νόμους. Αυτό σημαίνει ότι ούτε με την επερχόμενη ρύθμιση θα υπάρξει δυνατότητα τακτοποίησης αυθαιρέτων που έχουν κατασκευαστεί μετά το 2011.
Κι αυτό βέβαια στις περιπτώσεις που τα αυθαίρετα δεν εντοπιστούν από τα κλιμάκια των ελεγκτών δόμησης, καθώς σε αυτήν την περίπτωση ανοίγει ο δρόμος για κατεδαφίσεις, οι διαδικασίες για τις οποίες έχουν ήδη αποποιηθεί και επιταχυνθεί. Αυτό που θεωρείται δεδομένο, όπως μεταδίδουν πηγές του υπουργείου, είναι οι κατεδαφίσεις σε δασικές περιοχές, αιγιαλό, ρέματα, κλπ.
Συγκεκριμένα, βάσει του σχεδίου του υπουργείου Περιβάλλοντος, προβλέπεται παράταση έως και έξι μηνών - πιθανότατα έως τις αρχές Μαΐου του 2020 – της προθεσμίας υπαγωγής αυθαιρέτων κτισμάτων στον ισχύοντα νόμο 4495 για «τακτοποίηση», η οποία εκπνέει σε λίγες ημέρες.
Εξετάζεται μάλιστα και το ενδεχόμενο να μη συσχετίζεται η ημερομηνία πληρωμής του παραβόλου που νοείται σήμερα ως ημερομηνία υπαγωγής στο νόμο με την καταληκτική ημερομηνία υποβολής των απαραίτητων δικαιολογητικών
Αν και οι οριστικές ημερομηνίες δεν έχουν αποφασιστεί ακόμα, εξέλιξη – κλειδί στην οριστικοποίηση της διάρκειας παράτασης θα είναι η ολοκλήρωση του συστήματος για την εφαρμογή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, η οποία τοποθετείται την ερχόμενη άνοιξη. Ακολούθως θα εφαρμοστεί η ΗΤΚ, μέσω της οποίας οι ιδιοκτήτες κατασκευών με αυθαιρεσίες θα μπορούν να συνεχίζουν να τις «τακτοποιούν» προκειμένου να προχωρήσουν σε δικαιοπραξίες όπως οι μεταβιβάσεις.
Με τη διαδικασία αυτή ουσιαστικά τα αυθαίρετα θα μπορούν να τακτοποιούνται μόνιμα αλλά με υψηλότερα πρόστιμα τουλάχιστον στις περιπτώσεις των μεγάλων αυθαιρεσιών.
Αντίθετα για τις μικροαυθαιρεσίες – πολλές εκ των οποίων έχουν γίνει και εν αγνοία των ιδιοκτητών – η Πολιτεία αναμένεται να είναι πιο ελαστική.
Παράταση και για τον προηγούμενο νόμο
Η «μόνιμη λύση», για την οποία δεσμεύτηκε ο υπουργός Περιβάλλοντος και η παράταση της διαδικασίας υπαγωγής νέων αυθαιρέτων θα «συμπαρασύρει» και τις μη περαιωμένες τακτοποιήσεις του προηγούμενου νόμου, του 4178, οι οποίες κινδυνεύουν ακόμα και με ακύρωση καθώς σε χιλιάδες περιπτώσεις δεν έχει υποβληθεί το σύνολο των απαραίτητων δικαιολογητικών και σχεδίων.
Η παράταση της συγκεκριμένης προθεσμίας αποτελεί πάγιο αίτημα του τεχνικού κλάδου καθώς αυτή τη στιγμή βρίσκονται στον «αέρα» περισσότερα από 350.000 αυθαίρετα κτίσματα. Πρόκειται για αυθαίρετα, για τα οποία οι ιδιοκτήτες έχουν σε πολλές περιπτώσεις αποπληρώσει παράβολα και μεγάλο μέρος ή και το σύνολο των προστίμων και ως εκ τούτου δεν υπήρχε λόγος μεταφοράς τους αφού ο ισχύων νόμος προσφέρει μεν χαμηλότερα πρόστιμα και διευκολύνσεις αλλά έχει αυστηρότερους όρους υπαγωγής.
Ωστόσο από τα 670.000 δηλωμένα αυθαίρετα αυτής της κατηγορίας, εκτιμάται ότι για περισσότερα από τα μισά δεν έχει ολοκληρωθεί η αποστολή δικαιολογητικών από τους μηχανικούς. Έτσι, ενώ τα κτίσματα έχουν ήδη τακτοποιηθεί, οι αιτήσεις υπαγωγής που έχουν γίνει θα μπορούσαν να ακυρωθούν και οι ιδιοκτήτες τους θα υποχρεώνονταν να εκκινήσουν διαδικασίες επιστροφής των προστίμων που έχουν πληρώσει και να ξεκινήσουν διαδικασίες από την αρχή. Για την περίπτωση αυτή μάλιστα ένα από τα σενάρια που εξετάζονται είναι η κλιμακωτή τρίμηνη παράταση ανάλογα με την ημερομηνία μεταφοράς δεδομένου ότι οι ελάχιστες ημέρες που απομένουν μέχρι να εκπνεύσει η προθεσμία δε θεωρούνται επαρκές διάστημα για να διεκπεραιωθούν όλες οι υποθέσεις
Στο υπό κατάρτιση σχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος περιλαμβάνεται επίσης παράταση και στην προθεσμία υποβολής δικαιολογητικών σε δηλώσεις που έγιναν έως τον Νοέμβριο του 2018 οπότε και ίσχυε η έκπτωση 20% στο ενιαίο ειδικό πρόστιμο. Βάσει του ισχύοντος νόμου, οι μηχανικοί υποχρεούνται μέσα σε διάστημα ενός έτους από την πληρωμή του παραβόλου, να ολοκληρώσουν την ηλεκτρονική υποβολή των απαραίτητων δικαιολογητικών, κάτι το οποίο δεν έχει ολοκληρωθεί σε όλες τις περιπτώσεις.
Ένας από τους βασικούς λόγους εξαιτίας των οποίων οι μηχανικοί καθυστερούν την εισαγωγή στοιχείων και σχεδίων μέχρι να χρειαστεί να γίνει κάποια δικαιοπραξία είναι οι αλληλοσυγκρουόμενες ερμηνείες σε συνδυασμό με τις οδηγίες του συλλόγου συμβολαιογράφων που αναγκάζουν συχνά τους μηχανικούς να επανέρχονται σε ολοκληρωμένες δηλώσεις, να τις «ανοίγουν» και να τις «διορθώνουν», προκειμένου να ξεπεραστούν σφάλματα παλαιοτέρων τίτλων και να είναι εφικτές οι νέες δικαιοπραξίες.
Μέχρι τώρα, πάντως, στη βάση υπαγωγής αυθαιρέτων του ΤΕΕ, έχουν δηλωθεί περίπου 1,5 εκατομμύριο αυθαίρετα, ενώ τα έσοδα από τις δηλώσεις αυθαιρέτων των σχετικών νόμων από το 2011 και μετά προσεγγίζουν ήδη τα 2,4 δισεκατομμύρια ευρώ.
Τι είναι η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου
Πρόκειται ουσιαστικά για το Μητρώο όλου του κτιριακού αποθέματος της χώρας. Η ΗΤΚ έχει θεσμοθετηθεί από το 2017 και η εφαρμογή της θα ξεκινήσει αμέσως μόλις υπογραφεί η σχετική απόφαση από τον υπουργό Περιβάλλοντος.
Υποχρέωση για εισαγωγή στον θεσμό έχουν τα νέα κτίρια (για όσα δηλαδή εκδίδονται νέες οικοδομικές άδειες) και τα παλαιότερα κατά τη στιγμή της μεταβίβασης.
Στόχος της διάταξης που αφορά τις δηλώσεις για τα υφιστάμενα κτίρια είναι να μην επιβαρυνθεί περαιτέρω οικονομικά ο ιδιοκτήτης αλλά να προβεί στη δήλωση επ' αφορμή άλλης διενεργούμενης πράξεως όπως η μεταβίβαση ακινήτου όπου υποχρεωτικά εκδίδεται η βεβαίωση μηχανικού ή με την έκδοση νέας οικοδομικής άδειας, να εισάγονται τα σχετικά στοιχεία και στο νέο σύστημα της ηλεκτρονικής ταυτότητας.
Την ευθύνη της Ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτιρίου θα αναλαμβάνει ο εκάστοτε επιβλέπων μηχανικός, ενώ προβλέπονται ετήσιοι έλεγχοι σε ποσοστό 3% των κτιρίων που λαμβάνουν ταυτότητα.
Σε περίπτωση που έχουν δηλωθεί ψευδή στοιχεία, προβλέπεται εκτός των ποινικών κυρώσεων, πρόστιμο, το ύψος του οποίου κυμαίνεται από 2.000 έως 20.000 ευρώ, ανάλογα με την επιφάνεια που δεν έχει αποτυπωθεί στην ηλεκτρονική ταυτότητα του κτιρίου. Σε περίπτωση υποτροπής των εν λόγω παραβάσεων και εάν αυτές αφορούν σε οικοδομικές εργασίες σε παραδοσιακούς οικισμούς, περιοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλλους και σε προστατευόμενες περιοχές τα όρια των κυρώσεων διπλασιάζονται.
Επιπλέον προβλέπεται αναστολή άδειας άσκησης επαγγέλματος για διάστημα από 2 έως 24 μήνες ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης.
Η εφαρμογή της στην περίπτωση των αυθαιρέτων δε θα διαφέρει ιδιαίτερα καθώς τη στιγμή που ένας ιδιοκτήτης θα πηγαίνει να μεταβιβάσει ένα ακίνητο με αυθαιρεσία λαμβάνει βεβαίωση μηχανικού για την τακτοποίησή του. Ο μηχανικός θα το εισάγει στην ΗΤΚ, η οποία θα συναρμολογείται σιγά σιγά σαν ένα παζλ του κτιριακού αποθέματος της χώρας.
ΠΗΓΗ: Έθνος & b2green
Μέχρι την οριστική απόφαση εφαρμογής της ΗΤΚ, θα παραμείνει ενεργός ο νόμος 4495 για την τακτοποίηση αυθαιρέτων, η ισχύς του οποίου τυπικά λήγει στις 8 Νοεμβρίου, αλλά αναμένεται να παραταθεί για διάστημα έως έξι μηνών. Όπως προκύπτει από τις δηλώσεις του κ. Χατζηδάκη, η ισχύς του νόμου θα παραταθεί έως ότου είναι έτοιμη η πλατφόρμα της ηλεκτρονικής ταυτότητας ώστε να μην υπάρξει «παράθυρο» και κενό στη δυνατότητα νομιμοποίησης αυθαιρέτων.
Έρχονται κλιμακωτά πρόστιμα
Το υπουργείο «κλείνει το μάτι» στους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων αφού πρακτικά θα μπορούν και μετά τη λήξη του νόμου να τα «τακτοποιήσουν», όχι όμως χωρίς ...ποινή, καθώς θα αναγκαστούν να πληρώνουν υψηλότερα πρόστιμα, τα οποία θα είναι πιθανότατα κλιμακωτά ανάλογα με το χρόνο καθυστέρησης: «Θα συμβουλεύαμε τους ιδιοκτήτες να ενταχθούν νωρίς. Όσο πιο αργά το κάνουν - μετά από κάμποσα χρόνια - μπορεί να σημαίνει παραπάνω επιβαρύνσεις για τους ίδιους. Καλύτερα νωρίτερα παρά αργότερα» σημείωσε ο κ. Χατζηδάκης.
Βασική προϋπόθεση είναι τα αυθαίρετα να έχουν ανεγερθεί πριν την 28η Ιουλίου 2011, ημερομηνία, η οποία έχει καθοριστεί ως «κόκκινη γραμμή» για την νομιμοποίηση αυθαιρέτων από τους προηγούμενους νόμους. Αυτό σημαίνει ότι ούτε με την επερχόμενη ρύθμιση θα υπάρξει δυνατότητα τακτοποίησης αυθαιρέτων που έχουν κατασκευαστεί μετά το 2011.
Κι αυτό βέβαια στις περιπτώσεις που τα αυθαίρετα δεν εντοπιστούν από τα κλιμάκια των ελεγκτών δόμησης, καθώς σε αυτήν την περίπτωση ανοίγει ο δρόμος για κατεδαφίσεις, οι διαδικασίες για τις οποίες έχουν ήδη αποποιηθεί και επιταχυνθεί. Αυτό που θεωρείται δεδομένο, όπως μεταδίδουν πηγές του υπουργείου, είναι οι κατεδαφίσεις σε δασικές περιοχές, αιγιαλό, ρέματα, κλπ.
Συγκεκριμένα, βάσει του σχεδίου του υπουργείου Περιβάλλοντος, προβλέπεται παράταση έως και έξι μηνών - πιθανότατα έως τις αρχές Μαΐου του 2020 – της προθεσμίας υπαγωγής αυθαιρέτων κτισμάτων στον ισχύοντα νόμο 4495 για «τακτοποίηση», η οποία εκπνέει σε λίγες ημέρες.
Εξετάζεται μάλιστα και το ενδεχόμενο να μη συσχετίζεται η ημερομηνία πληρωμής του παραβόλου που νοείται σήμερα ως ημερομηνία υπαγωγής στο νόμο με την καταληκτική ημερομηνία υποβολής των απαραίτητων δικαιολογητικών
Αν και οι οριστικές ημερομηνίες δεν έχουν αποφασιστεί ακόμα, εξέλιξη – κλειδί στην οριστικοποίηση της διάρκειας παράτασης θα είναι η ολοκλήρωση του συστήματος για την εφαρμογή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, η οποία τοποθετείται την ερχόμενη άνοιξη. Ακολούθως θα εφαρμοστεί η ΗΤΚ, μέσω της οποίας οι ιδιοκτήτες κατασκευών με αυθαιρεσίες θα μπορούν να συνεχίζουν να τις «τακτοποιούν» προκειμένου να προχωρήσουν σε δικαιοπραξίες όπως οι μεταβιβάσεις.
Με τη διαδικασία αυτή ουσιαστικά τα αυθαίρετα θα μπορούν να τακτοποιούνται μόνιμα αλλά με υψηλότερα πρόστιμα τουλάχιστον στις περιπτώσεις των μεγάλων αυθαιρεσιών.
Αντίθετα για τις μικροαυθαιρεσίες – πολλές εκ των οποίων έχουν γίνει και εν αγνοία των ιδιοκτητών – η Πολιτεία αναμένεται να είναι πιο ελαστική.
Παράταση και για τον προηγούμενο νόμο
Η «μόνιμη λύση», για την οποία δεσμεύτηκε ο υπουργός Περιβάλλοντος και η παράταση της διαδικασίας υπαγωγής νέων αυθαιρέτων θα «συμπαρασύρει» και τις μη περαιωμένες τακτοποιήσεις του προηγούμενου νόμου, του 4178, οι οποίες κινδυνεύουν ακόμα και με ακύρωση καθώς σε χιλιάδες περιπτώσεις δεν έχει υποβληθεί το σύνολο των απαραίτητων δικαιολογητικών και σχεδίων.
Η παράταση της συγκεκριμένης προθεσμίας αποτελεί πάγιο αίτημα του τεχνικού κλάδου καθώς αυτή τη στιγμή βρίσκονται στον «αέρα» περισσότερα από 350.000 αυθαίρετα κτίσματα. Πρόκειται για αυθαίρετα, για τα οποία οι ιδιοκτήτες έχουν σε πολλές περιπτώσεις αποπληρώσει παράβολα και μεγάλο μέρος ή και το σύνολο των προστίμων και ως εκ τούτου δεν υπήρχε λόγος μεταφοράς τους αφού ο ισχύων νόμος προσφέρει μεν χαμηλότερα πρόστιμα και διευκολύνσεις αλλά έχει αυστηρότερους όρους υπαγωγής.
Ωστόσο από τα 670.000 δηλωμένα αυθαίρετα αυτής της κατηγορίας, εκτιμάται ότι για περισσότερα από τα μισά δεν έχει ολοκληρωθεί η αποστολή δικαιολογητικών από τους μηχανικούς. Έτσι, ενώ τα κτίσματα έχουν ήδη τακτοποιηθεί, οι αιτήσεις υπαγωγής που έχουν γίνει θα μπορούσαν να ακυρωθούν και οι ιδιοκτήτες τους θα υποχρεώνονταν να εκκινήσουν διαδικασίες επιστροφής των προστίμων που έχουν πληρώσει και να ξεκινήσουν διαδικασίες από την αρχή. Για την περίπτωση αυτή μάλιστα ένα από τα σενάρια που εξετάζονται είναι η κλιμακωτή τρίμηνη παράταση ανάλογα με την ημερομηνία μεταφοράς δεδομένου ότι οι ελάχιστες ημέρες που απομένουν μέχρι να εκπνεύσει η προθεσμία δε θεωρούνται επαρκές διάστημα για να διεκπεραιωθούν όλες οι υποθέσεις
Στο υπό κατάρτιση σχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος περιλαμβάνεται επίσης παράταση και στην προθεσμία υποβολής δικαιολογητικών σε δηλώσεις που έγιναν έως τον Νοέμβριο του 2018 οπότε και ίσχυε η έκπτωση 20% στο ενιαίο ειδικό πρόστιμο. Βάσει του ισχύοντος νόμου, οι μηχανικοί υποχρεούνται μέσα σε διάστημα ενός έτους από την πληρωμή του παραβόλου, να ολοκληρώσουν την ηλεκτρονική υποβολή των απαραίτητων δικαιολογητικών, κάτι το οποίο δεν έχει ολοκληρωθεί σε όλες τις περιπτώσεις.
Ένας από τους βασικούς λόγους εξαιτίας των οποίων οι μηχανικοί καθυστερούν την εισαγωγή στοιχείων και σχεδίων μέχρι να χρειαστεί να γίνει κάποια δικαιοπραξία είναι οι αλληλοσυγκρουόμενες ερμηνείες σε συνδυασμό με τις οδηγίες του συλλόγου συμβολαιογράφων που αναγκάζουν συχνά τους μηχανικούς να επανέρχονται σε ολοκληρωμένες δηλώσεις, να τις «ανοίγουν» και να τις «διορθώνουν», προκειμένου να ξεπεραστούν σφάλματα παλαιοτέρων τίτλων και να είναι εφικτές οι νέες δικαιοπραξίες.
Μέχρι τώρα, πάντως, στη βάση υπαγωγής αυθαιρέτων του ΤΕΕ, έχουν δηλωθεί περίπου 1,5 εκατομμύριο αυθαίρετα, ενώ τα έσοδα από τις δηλώσεις αυθαιρέτων των σχετικών νόμων από το 2011 και μετά προσεγγίζουν ήδη τα 2,4 δισεκατομμύρια ευρώ.
Τι είναι η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου
Πρόκειται ουσιαστικά για το Μητρώο όλου του κτιριακού αποθέματος της χώρας. Η ΗΤΚ έχει θεσμοθετηθεί από το 2017 και η εφαρμογή της θα ξεκινήσει αμέσως μόλις υπογραφεί η σχετική απόφαση από τον υπουργό Περιβάλλοντος.
Υποχρέωση για εισαγωγή στον θεσμό έχουν τα νέα κτίρια (για όσα δηλαδή εκδίδονται νέες οικοδομικές άδειες) και τα παλαιότερα κατά τη στιγμή της μεταβίβασης.
Στόχος της διάταξης που αφορά τις δηλώσεις για τα υφιστάμενα κτίρια είναι να μην επιβαρυνθεί περαιτέρω οικονομικά ο ιδιοκτήτης αλλά να προβεί στη δήλωση επ' αφορμή άλλης διενεργούμενης πράξεως όπως η μεταβίβαση ακινήτου όπου υποχρεωτικά εκδίδεται η βεβαίωση μηχανικού ή με την έκδοση νέας οικοδομικής άδειας, να εισάγονται τα σχετικά στοιχεία και στο νέο σύστημα της ηλεκτρονικής ταυτότητας.
Την ευθύνη της Ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτιρίου θα αναλαμβάνει ο εκάστοτε επιβλέπων μηχανικός, ενώ προβλέπονται ετήσιοι έλεγχοι σε ποσοστό 3% των κτιρίων που λαμβάνουν ταυτότητα.
Σε περίπτωση που έχουν δηλωθεί ψευδή στοιχεία, προβλέπεται εκτός των ποινικών κυρώσεων, πρόστιμο, το ύψος του οποίου κυμαίνεται από 2.000 έως 20.000 ευρώ, ανάλογα με την επιφάνεια που δεν έχει αποτυπωθεί στην ηλεκτρονική ταυτότητα του κτιρίου. Σε περίπτωση υποτροπής των εν λόγω παραβάσεων και εάν αυτές αφορούν σε οικοδομικές εργασίες σε παραδοσιακούς οικισμούς, περιοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλλους και σε προστατευόμενες περιοχές τα όρια των κυρώσεων διπλασιάζονται.
Επιπλέον προβλέπεται αναστολή άδειας άσκησης επαγγέλματος για διάστημα από 2 έως 24 μήνες ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης.
Η εφαρμογή της στην περίπτωση των αυθαιρέτων δε θα διαφέρει ιδιαίτερα καθώς τη στιγμή που ένας ιδιοκτήτης θα πηγαίνει να μεταβιβάσει ένα ακίνητο με αυθαιρεσία λαμβάνει βεβαίωση μηχανικού για την τακτοποίησή του. Ο μηχανικός θα το εισάγει στην ΗΤΚ, η οποία θα συναρμολογείται σιγά σιγά σαν ένα παζλ του κτιριακού αποθέματος της χώρας.
ΠΗΓΗ: Έθνος & b2green
Τρίτη 29 Οκτωβρίου 2019
ΚΕΡΔΙΖΟΥΝ ΟΣΟΙ ΑΝΑΚΑΙΝΙΖΟΥΝ ΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΤΟΥΣ
Με τον νέο νόμο, τις δαπάνες για την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση κάθε είδους και χρήσης ακινήτου, θα δίνεται έκπτωση 40% από τον φόρο εισοδήματος.
Τα βασικά σημεία της φοροαπαλλαγής θα είναι τα εξής:
Θα ισχύσει από το φορολογικό έτος 2020, δηλαδή από τις δαπάνες αναβάθμισης ακινήτων που πρόκειται να γίνουν από το νέο έτος και τα επόμενα.
Η έκπτωση θα είναι της τάξης του 40% από τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων, είτε αυτό προέρχεται από εισόδημα μισθωτών υπηρεσιών είτε από ελευθέριο επάγγελμα είτε από εκμίσθωση ακινήτων.
Προϋπόθεση για την παροχή της έκπτωσης είναι όχι μόνο να έχει εκδοθεί το σχετικό φορολογικό παραστατικό αλλά και να έχει εξοφληθεί με τη χρήση τραπεζικού μέσου, όπως είναι η πίστωση του τραπεζικού λογαριασμού του τεχνίτη της οικοδομής.
Το όφελος για τους ιδιοκτήτες ακινήτων πρόκειται να εμφανιστεί από το εκκαθαριστικό του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων του 2021.
Παράδειγμα:
Ιδιοκτήτης ακινήτων καλείται να πληρώσει ετήσιο φόρο εισοδήματος 8.000 ευρώ με το εκκαθαριστικό του 2021. Το 2020 πραγματοποίησε δαπάνες ανακαίνισης ακινήτου του με παραστατικά ύψους 5.000 ευρώ. Για τη δαπάνη αυτή δικαιούται έκπτωση φόρου ύψους 2.000 ευρώ. Έτσι θα κληθεί τελικά να πληρώσει φόρο εισοδήματος ύψους 6.000 ευρώ.
ΠΗΓΗ b2green
Τα βασικά σημεία της φοροαπαλλαγής θα είναι τα εξής:
Θα ισχύσει από το φορολογικό έτος 2020, δηλαδή από τις δαπάνες αναβάθμισης ακινήτων που πρόκειται να γίνουν από το νέο έτος και τα επόμενα.
Η έκπτωση θα είναι της τάξης του 40% από τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων, είτε αυτό προέρχεται από εισόδημα μισθωτών υπηρεσιών είτε από ελευθέριο επάγγελμα είτε από εκμίσθωση ακινήτων.
Προϋπόθεση για την παροχή της έκπτωσης είναι όχι μόνο να έχει εκδοθεί το σχετικό φορολογικό παραστατικό αλλά και να έχει εξοφληθεί με τη χρήση τραπεζικού μέσου, όπως είναι η πίστωση του τραπεζικού λογαριασμού του τεχνίτη της οικοδομής.
Το όφελος για τους ιδιοκτήτες ακινήτων πρόκειται να εμφανιστεί από το εκκαθαριστικό του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων του 2021.
Παράδειγμα:
Ιδιοκτήτης ακινήτων καλείται να πληρώσει ετήσιο φόρο εισοδήματος 8.000 ευρώ με το εκκαθαριστικό του 2021. Το 2020 πραγματοποίησε δαπάνες ανακαίνισης ακινήτου του με παραστατικά ύψους 5.000 ευρώ. Για τη δαπάνη αυτή δικαιούται έκπτωση φόρου ύψους 2.000 ευρώ. Έτσι θα κληθεί τελικά να πληρώσει φόρο εισοδήματος ύψους 6.000 ευρώ.
ΠΗΓΗ b2green
Δευτέρα 28 Οκτωβρίου 2019
ΤΡΙΕΤΗΣ ΑΝΑΣΤΟΛΗ Φ.Π.Α ΣΤΗΝ ΟΙΚΟΔΟΜΗ. ΣΩΤΗΡΙΑ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΕΣ, ΕΥΚΑΙΡΙΑ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΑΓΟΡΑΣΤΕΣ
Τονωτική ένεση για την αγορά ακινήτων η απόφαση της κυβέρνησης να αναστείλει την υποχρέωση του ΦΠΑ στα ακίνητα που κτίστηκαν με οικοδομικές άδειες οι οποίες εκδόθηκαν από 1/1/2006 έως και το 2023.
Οι αγοραστές θα μπορούν πλέον να αποκτήσουν νεόδμητα ακίνητα ενώ θα μειωθούν αισθητά οι τιμές των μεταχειρισμένων .
Υπολογίζεται ότι στη χώρα υπάρχουν 100.000 νεόδμητα ακίνητα των οποίων η αγορά είχε παγώσει λόγω της επιβολής ΦΠΑ.
Στο εξής για ακίνητο με ζητούμενη τιμή 100.000 ευρώ, ο αγοραστής θα πληρώσει μόνο φόρο μεταβίβασης 3%, άρα το επιπρόσθετο κόστος θα είναι 3.000 ευρώ, αντί 24.000 ευρώ που ήταν πριν την αναστολή του ΦΠΑ, δηλαδή το όφελος θα είναι 21 χιλ. ευρώ.
Το μέτρο αυτό έχει πραγματικό αντίκρισμα σε ολη την κοινωνία, καθιστά ομοιόμορφη την αγορά ακινήτων και παύει να τιμωρείται ο developer που βρίσκεται αντιμέτωπος με σειρά γραφειοκρατικών εμποδίων”. Επιπλέον θεωρείται χρήσιμο και αναγκαίο για την αναθέρμανση της οικονομίας και την άμεση δυναμική επανεκκίνηση του κατασκευαστικού κλάδου, ιδίως των μικρομεσαίων επιχειρήσεων που ασχολούνται με την ανέγερση κατοικιών.
Η θεσμοθέτηση του ΦΠΑ το 2005 επί Γιώργου Αλογοσκούφη είχε στόχο την πάταξη της φοροδιαφυγής τόσο στον ΦΠΑ όσο και στο εισόδημα. Ωστόσο, τελικά, λόγω και της κρίσης , το μέτρο λειτούργησε ως τορπίλη για την αγορά ακινήτων. Ενδεικτικά, την πενταετία 2003-2007, στην Ελλάδα το µερίδιο των επενδύσεων σε κατοικίες ως ποσοστό του ΑΕΠ ήταν από τα υψηλότερα στην Ευρωπαϊκή Ένωση και ανερχόταν κατά μέσο όρο σε 10%, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας. Ωστόσο, από το 2007, δεύτερο έτος εφαρμογής του ΦΠΑ στα νεόδμητα, κι έπειτα οι επενδύσεις σε κατοικίες άρχισαν να μειώνονται για να φθάσουν στο 3,9% του ΑΕΠ το 2011 και να κατρακυλήσουν στο 0,6% του ΑΕΠ το 2017.
Σε κάθε περίπτωση, η αναστολή του ΦΠΑ 24%, σε συνδυασμό με τη δρομολογούμενη παροχή έκπτωσης έως και 40% στις δαπάνες για ανακατασκευή των κτιρίων, εκτιμάται ότι θα αυξήσει σημαντικά τον αριθμό των οικοδομικών αδειών αυξάνοντας ταυτόχρονα τις θέσεις εργασίας.
Οι αγοραστές θα μπορούν πλέον να αποκτήσουν νεόδμητα ακίνητα ενώ θα μειωθούν αισθητά οι τιμές των μεταχειρισμένων .
Υπολογίζεται ότι στη χώρα υπάρχουν 100.000 νεόδμητα ακίνητα των οποίων η αγορά είχε παγώσει λόγω της επιβολής ΦΠΑ.
Στο εξής για ακίνητο με ζητούμενη τιμή 100.000 ευρώ, ο αγοραστής θα πληρώσει μόνο φόρο μεταβίβασης 3%, άρα το επιπρόσθετο κόστος θα είναι 3.000 ευρώ, αντί 24.000 ευρώ που ήταν πριν την αναστολή του ΦΠΑ, δηλαδή το όφελος θα είναι 21 χιλ. ευρώ.
Το μέτρο αυτό έχει πραγματικό αντίκρισμα σε ολη την κοινωνία, καθιστά ομοιόμορφη την αγορά ακινήτων και παύει να τιμωρείται ο developer που βρίσκεται αντιμέτωπος με σειρά γραφειοκρατικών εμποδίων”. Επιπλέον θεωρείται χρήσιμο και αναγκαίο για την αναθέρμανση της οικονομίας και την άμεση δυναμική επανεκκίνηση του κατασκευαστικού κλάδου, ιδίως των μικρομεσαίων επιχειρήσεων που ασχολούνται με την ανέγερση κατοικιών.
Η θεσμοθέτηση του ΦΠΑ το 2005 επί Γιώργου Αλογοσκούφη είχε στόχο την πάταξη της φοροδιαφυγής τόσο στον ΦΠΑ όσο και στο εισόδημα. Ωστόσο, τελικά, λόγω και της κρίσης , το μέτρο λειτούργησε ως τορπίλη για την αγορά ακινήτων. Ενδεικτικά, την πενταετία 2003-2007, στην Ελλάδα το µερίδιο των επενδύσεων σε κατοικίες ως ποσοστό του ΑΕΠ ήταν από τα υψηλότερα στην Ευρωπαϊκή Ένωση και ανερχόταν κατά μέσο όρο σε 10%, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας. Ωστόσο, από το 2007, δεύτερο έτος εφαρμογής του ΦΠΑ στα νεόδμητα, κι έπειτα οι επενδύσεις σε κατοικίες άρχισαν να μειώνονται για να φθάσουν στο 3,9% του ΑΕΠ το 2011 και να κατρακυλήσουν στο 0,6% του ΑΕΠ το 2017.
Σε κάθε περίπτωση, η αναστολή του ΦΠΑ 24%, σε συνδυασμό με τη δρομολογούμενη παροχή έκπτωσης έως και 40% στις δαπάνες για ανακατασκευή των κτιρίων, εκτιμάται ότι θα αυξήσει σημαντικά τον αριθμό των οικοδομικών αδειών αυξάνοντας ταυτόχρονα τις θέσεις εργασίας.
Πέμπτη 12 Σεπτεμβρίου 2019
ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΥΠΗΚΟΟΤΗΤΑ ΩΣ ΚΙΝΗΤΡΟ ΓΙΑ ΑΓΟΡΕΣ ΑΚΡΙΒΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Περισσότερα κίνητρα που φτάνουν μέχρι και τη χορήγηση ελληνικής υπηκοότητας εξετάζει η κυβέρνηση για την προσέλκυση ξένων επενδυτών στον κλάδο των ακινήτων.
Σύμφωνα με πληροφορίες της Καθημερινής, την ελληνική υπηκοότητα και το ελληνικό διαβατήριο θα μπορούν να λάβουν πολίτες τρίτων χωρών που αποκτούν στην Ελλάδα ακίνητη περιουσία τουλάχιστον 2 εκατ. ευρώ.
Την ελληνική υπηκοότητα θα μπορεί να λάβει και πολίτης τρίτης χώρας ακόμα και αν έχει απόκτησε τα ακίνητα αυτής της αξίας μέσω νομικού προσώπου με την προϋπόθεση ότι οι μετοχές και τα εταιρικά μερίδια να ανήκουν εξ ολοκλήρου στον ίδιο.
Θα πρέπει επίσης να καθίσταται μόνιμος κάτοικος Ελλάδας με κατοικία αγοραίας αξίας 500.000 ευρώ και να καταβάλλει ετησίως τουλάχιστον 50.000 ευρώ για έξοδα συντήρηση της κατοικίας.
Στις δικλίδες ασφαλείας του σχεδίου περιλαμβάνεται η υποχρέωση καταβολής του τιμήματος της ακίνητης περιουσίας ολοσχερώς κατά την υπογραφή των συμβολαίων.
Το τίμημα θα καταβάλλεται με δίγραμμη τραπεζική επιταγή ή με κατάθεση τραπεζικού εμβάσματος. Επιπλέον σχεδιάζεται να τεθεί όριο 200 στον αριθμό των πολιτογραφήσεων που θα επιτρέπονται κάθε χρόνο.
ΠΗΓΗ : www.meaculpa.gr
Σύμφωνα με πληροφορίες της Καθημερινής, την ελληνική υπηκοότητα και το ελληνικό διαβατήριο θα μπορούν να λάβουν πολίτες τρίτων χωρών που αποκτούν στην Ελλάδα ακίνητη περιουσία τουλάχιστον 2 εκατ. ευρώ.
Την ελληνική υπηκοότητα θα μπορεί να λάβει και πολίτης τρίτης χώρας ακόμα και αν έχει απόκτησε τα ακίνητα αυτής της αξίας μέσω νομικού προσώπου με την προϋπόθεση ότι οι μετοχές και τα εταιρικά μερίδια να ανήκουν εξ ολοκλήρου στον ίδιο.
Θα πρέπει επίσης να καθίσταται μόνιμος κάτοικος Ελλάδας με κατοικία αγοραίας αξίας 500.000 ευρώ και να καταβάλλει ετησίως τουλάχιστον 50.000 ευρώ για έξοδα συντήρηση της κατοικίας.
Στις δικλίδες ασφαλείας του σχεδίου περιλαμβάνεται η υποχρέωση καταβολής του τιμήματος της ακίνητης περιουσίας ολοσχερώς κατά την υπογραφή των συμβολαίων.
Το τίμημα θα καταβάλλεται με δίγραμμη τραπεζική επιταγή ή με κατάθεση τραπεζικού εμβάσματος. Επιπλέον σχεδιάζεται να τεθεί όριο 200 στον αριθμό των πολιτογραφήσεων που θα επιτρέπονται κάθε χρόνο.
ΠΗΓΗ : www.meaculpa.gr
Τρίτη 10 Σεπτεμβρίου 2019
Αλλαγές στις αγοραπωλησίες ακινήτων
Σημαντικές εξελίξεις αναμένονται στην αγορά ακινήτων, τόσο ως προς την δυναμική της αγοράς, όσο και ως προς τις διαδικασίες μεταβιβάσεων.
Πιο συγκεκριμένα:
- Αναστολή ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων. Είναι γνωστό, ότι τα ακίνητα τα οποία έχουν ανεγερθεί με βάση άδεια οικοδομής που εκδόθηκε μετά την 1-1-2006 υπόκεινται σε ΦΠΑ 24% κατά την πρώτη μεταβίβασή τους. Η νέα Κυβέρνηση έχει εξαγγείλει την αναστολή του φόρου αυτού για τρία χρόνια, γεγονός που αναμένεται να τονώσει σημαντικά την αγορά νεόδμητων ακινήτων. Απομένει η υλοποίηση του μέτρου, οπότε θα γίνει σαφές αν αφορά ακίνητα που ανεγείρονται με άδεια που θα εκδοθεί μετά την ισχύ του νέου νόμου ή ενδεχομένως από την αρχή του 2019 ή και παλαιότερα.
- Αναστολή του φόρου υπερτιμήματος. Σημαντικό μέτρο, το οποίο επίσης αναμένεται να ενισχύσει την αγορά ακινήτου και ιδίως των παλαιοτέρων ακινήτων.
- Λιγότερα δικαιολογητικά. Η νέα Κυβέρνηση έχει εκφράσει την πρόθεση να μειώσει τον αριθμό των δικαιολογητικών, τα οποία απαιτούνται σήμερα για να υπογραφεί ένα συμβόλαιο. Είναι γνωστό, ότι η πληθώρα των εγγράφων που απαιτείται σήμερα δυσχεραίνει και καθυστερεί σημαντικά τις μεταβιβάσεις.
- Νέος τρόπος πληρωμής του φόρου. Ένα μέτρο που ήδη ισχύει από την 1 η Σεπτεμβρίου είναι ο τρόπος πληρωμής του φόρου μεταβίβασης. Το αποδεικτικό καταβολής του φόρου – απαραίτητο για να γίνει μία μεταβίβαση - θα εκτυπώνεται πλέον μέσω της ιστοσελίδας του TAXIS. Συγκεκριμένα, μετά την υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης θα εκδίδεται ταυτότητα οφειλής. Ο φορολογούμενος θα έχει τη δυνατότητα να πληρώσει το ποσόν του φόρου μέσω της τράπεζάς του και στη συνέχεια να εκτυπώσει το αποδεικτικό καταβολής του φόρου. Συνιστάται να γίνεται η πληρωμή με χρεωστικές ή προπληρωμένες κάρτες μέσω της αντίστοιχης εφαρμογής του TAXIS, έτσι ώστε να φαίνεται αμέσως η πληρωμή και να μην καθυστερεί η εκτύπωση του αποδεικτικού.
Παρασκευάς Λιάρτης
δικηγόρος παρ Αρειω Πάγο
Σύμβουλος / συνεργάτης EPSILON TEAM
Παρασκευή 6 Σεπτεμβρίου 2019
Στη διάθεση κάθε πωλητή , η πραγματική αξία του ακινήτου του !
Επιτέλους ήρθε η ώρα που κάθε ιδιοκτήτης θα ξέρει ανά πάσα στιγμή την πραγματική αξία της ακίνητης περιουσίας του. Την εμπορική της αξία.
Οι έρευνες που μέχρι σήμερα δημοσιεύονταν και αφορούσαν στις τιμές πώλησης των ακινήτων , ειδικά αυτές της ΕΛΣΤΑΤ , προέκυπταν από τις επίσημες δηλώσεις πωλητών και αγοραστών στις εφορίες, με αποτέλεσμα τα στοιχεία να είναι πλασματικά.
Δεδομένου ότι ο αγοραστής πληρώνει φόρο στην μεγαλύτερη τιμή μεταξύ εμπορικής , δηλαδή της τιμής που το αγόρασε και της αντικειμενικής, ήταν αδύνατον μέχρι τώρα , να υπάρξει έρευνα που να βασίζεται σε πραγματικά στοιχεία.
Αλλά και οι τιμές που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος δεν είναι ποτέ οι σωστές δεδομένου ότι τα στοιχεία συλλέγονται από τα τμήματα real estate των τραπεζών .
Από σήμερα ο Σύλλογος Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αττικής Αθηνών σε συνεργασία με την Property Market Technologies , την εταιρεία σύμβουλο του Καποδιστριακού Πανεπιστημίου, δημιούργησαν μια έρευνα βασισμένη σε πραγματικά στοιχεία, σε αγοραπωλησίες που έγιναν σε κάθε περιοχή το τελευταίο τρίμηνο και στις οποίες μόνο οι άμεσα εμπλεκόμενοι , πωλητές, αγοραστές, δικηγόροι και μεσίτες, γνωρίζουν το πραγματικό τίμημα.
Στην έρευνα συμμετέχουν νόμιμοι μεσίτες μέλη του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής Αθηνών και δηλώνουν τις τιμές και τα χαρακτηριστικά των ακινήτων που οι ίδιοι έχουν πουλήσει .
Μ αυτόν τον τρόπο γίνεται ειλικρινής καταγραφή των τιμών τις οποίες επεξεργάζεται η Property Market Technologies , εξάγοντας τον μέσο όρο και μας δίνει την κατώτατη και την ανώτατη τιμή των αγοραπωλησιών στην συγκεκριμένη περιοχή το τελευταίο τρίμηνο.
Η έρευνα θα ανανεώνεται κάθε τρίμηνο με τις νέες αγοραπωλησίες των μεσιτών και θα διατίθεται προς αγορά στο διαδίκτυο στην διεύθυνση https://app.greekpropertydata.com/#/survey/reports
Αυτό σημαίνει ότι κάθε πωλητής , πριν μπει στην διαδικασία να καλέσει μεσίτη και να του αναθέσει προς πώληση το ακίνητο του, μπορεί να επιλέξει και να αγοράσει το κομμάτι της έρευνας που αφορά στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο , ώστε η τιμή πώλησης να είναι λογική και ανάλογη προς τις αντίστοιχες αγοραπωλησίες του τελευταίου τριμήνου.
Πολλά ακίνητα «καίγονται» από τις λάθος τιμές στις οποίες διαφημίζονται , είτε τις πρότεινε στον πωλητή ένα μη αδειούχος μεσίτης, είτε τις … εμπνεύστηκε ο ίδιος.
Κάθε ακίνητο έχει συγκεκριμένο εύρος ανώτερης δυνατής και κατώτερης τιμής . Αν ο πωλητής θέλει να υπερβεί κατά πολύ την ανώτερη τρέχουσα τιμή του ακινήτου του , είναι καλύτερα να το εκμεταλλευτεί διαφορετικά ( μίσθωση, αντιπαροχή κλπ ) παρά να το προσφέρει στην αγορά σε … εξωπραγματικά νούμερα. Γιατί οι εν δυνάμει αγοραστές που θα το δουν να διαφημίζεται σε υπερβολική τιμή, αφ ενός δεν θα θελήσουν ούτε να το επισκεφθούν , αφ εταίρου θα κάνουν προκλητικά χαμηλή προσφορά προκειμένου να ισορροπήσουν την τιμή. Το αποτέλεσμα της κακής αυτής διαχείρισης είναι πάντα , το ακίνητο να μένει στα αζήτητα και ακόμα και όταν ο πωλητής αποφασίσει να το επαναφέρει στην σωστή τιμή, το ακίνητο να είναι «καμένο» και εκτός αγοράς.
Η εποχή που οι ιδιοκτήτες αγόραζαν τα πάντα μέσω δανείων τα οποία δίνονταν ανεξέλεγκτα από τις τράπεζες, έχει παρέλθει ανεπιστρεπτί. Σήμερα ο αγοραστής ψάχνει , συγκρίνει, γνωρίζει και απορρίπτει.
Στην συγκεκριμένη έρευνα συμμετέχει ενεργά και το γραφείο μας για τις περιοχές στις οποίες δραστηριοποιείται.
Το επόμενο τρίμηνο η έρευνα θα επεκταθεί στα προάστια της Αττικής μέχρι να καλυφθεί όλος ο νομός.
Διαβάστε και το σχετικό άρθρο που δημοσιεύθηκε στο Capital.gr
https://www.capital.gr/agora-akiniton/3380220/anarpasta-ta-diamerismata-sta-exarxeia
Οι έρευνες που μέχρι σήμερα δημοσιεύονταν και αφορούσαν στις τιμές πώλησης των ακινήτων , ειδικά αυτές της ΕΛΣΤΑΤ , προέκυπταν από τις επίσημες δηλώσεις πωλητών και αγοραστών στις εφορίες, με αποτέλεσμα τα στοιχεία να είναι πλασματικά.
Δεδομένου ότι ο αγοραστής πληρώνει φόρο στην μεγαλύτερη τιμή μεταξύ εμπορικής , δηλαδή της τιμής που το αγόρασε και της αντικειμενικής, ήταν αδύνατον μέχρι τώρα , να υπάρξει έρευνα που να βασίζεται σε πραγματικά στοιχεία.
Αλλά και οι τιμές που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος δεν είναι ποτέ οι σωστές δεδομένου ότι τα στοιχεία συλλέγονται από τα τμήματα real estate των τραπεζών .
Από σήμερα ο Σύλλογος Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αττικής Αθηνών σε συνεργασία με την Property Market Technologies , την εταιρεία σύμβουλο του Καποδιστριακού Πανεπιστημίου, δημιούργησαν μια έρευνα βασισμένη σε πραγματικά στοιχεία, σε αγοραπωλησίες που έγιναν σε κάθε περιοχή το τελευταίο τρίμηνο και στις οποίες μόνο οι άμεσα εμπλεκόμενοι , πωλητές, αγοραστές, δικηγόροι και μεσίτες, γνωρίζουν το πραγματικό τίμημα.
Στην έρευνα συμμετέχουν νόμιμοι μεσίτες μέλη του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής Αθηνών και δηλώνουν τις τιμές και τα χαρακτηριστικά των ακινήτων που οι ίδιοι έχουν πουλήσει .
Μ αυτόν τον τρόπο γίνεται ειλικρινής καταγραφή των τιμών τις οποίες επεξεργάζεται η Property Market Technologies , εξάγοντας τον μέσο όρο και μας δίνει την κατώτατη και την ανώτατη τιμή των αγοραπωλησιών στην συγκεκριμένη περιοχή το τελευταίο τρίμηνο.
Η έρευνα θα ανανεώνεται κάθε τρίμηνο με τις νέες αγοραπωλησίες των μεσιτών και θα διατίθεται προς αγορά στο διαδίκτυο στην διεύθυνση https://app.greekpropertydata.com/#/survey/reports
Αυτό σημαίνει ότι κάθε πωλητής , πριν μπει στην διαδικασία να καλέσει μεσίτη και να του αναθέσει προς πώληση το ακίνητο του, μπορεί να επιλέξει και να αγοράσει το κομμάτι της έρευνας που αφορά στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο , ώστε η τιμή πώλησης να είναι λογική και ανάλογη προς τις αντίστοιχες αγοραπωλησίες του τελευταίου τριμήνου.
Πολλά ακίνητα «καίγονται» από τις λάθος τιμές στις οποίες διαφημίζονται , είτε τις πρότεινε στον πωλητή ένα μη αδειούχος μεσίτης, είτε τις … εμπνεύστηκε ο ίδιος.
Κάθε ακίνητο έχει συγκεκριμένο εύρος ανώτερης δυνατής και κατώτερης τιμής . Αν ο πωλητής θέλει να υπερβεί κατά πολύ την ανώτερη τρέχουσα τιμή του ακινήτου του , είναι καλύτερα να το εκμεταλλευτεί διαφορετικά ( μίσθωση, αντιπαροχή κλπ ) παρά να το προσφέρει στην αγορά σε … εξωπραγματικά νούμερα. Γιατί οι εν δυνάμει αγοραστές που θα το δουν να διαφημίζεται σε υπερβολική τιμή, αφ ενός δεν θα θελήσουν ούτε να το επισκεφθούν , αφ εταίρου θα κάνουν προκλητικά χαμηλή προσφορά προκειμένου να ισορροπήσουν την τιμή. Το αποτέλεσμα της κακής αυτής διαχείρισης είναι πάντα , το ακίνητο να μένει στα αζήτητα και ακόμα και όταν ο πωλητής αποφασίσει να το επαναφέρει στην σωστή τιμή, το ακίνητο να είναι «καμένο» και εκτός αγοράς.
Η εποχή που οι ιδιοκτήτες αγόραζαν τα πάντα μέσω δανείων τα οποία δίνονταν ανεξέλεγκτα από τις τράπεζες, έχει παρέλθει ανεπιστρεπτί. Σήμερα ο αγοραστής ψάχνει , συγκρίνει, γνωρίζει και απορρίπτει.
Στην συγκεκριμένη έρευνα συμμετέχει ενεργά και το γραφείο μας για τις περιοχές στις οποίες δραστηριοποιείται.
Το επόμενο τρίμηνο η έρευνα θα επεκταθεί στα προάστια της Αττικής μέχρι να καλυφθεί όλος ο νομός.
Διαβάστε και το σχετικό άρθρο που δημοσιεύθηκε στο Capital.gr
https://www.capital.gr/agora-akiniton/3380220/anarpasta-ta-diamerismata-sta-exarxeia
Πέμπτη 9 Μαΐου 2019
H Epsilon team στο LIVING LUXURIA
Η Epsilon Team συμμετέχει με πέντε σελίδες στην ετήσια έκδοση του περιοδικού LIVING LUXURIA που θα βρίσκεται σε ολα τα ξενοδοχεία της Αττικής για έναν ολόκληρο χρόνο ενώ θα μοιραστεί στην έκθεση real estate που θα πραγματοποιηθεί στην Αθήνα τον Ιούνιο του 2019
Παρασκευή 19 Απριλίου 2019
ΟΧΙ , στο λιντσάρισμα των συμπολιτών μας!
Τσάρλι Τσάπλιν
Αναμφισβήτητα οι τράπεζες κάνουν αυτό που χρειάζονται για να επιβιώσουν.
Το ίδιο και η κυβέρνηση, οι «θεσμοί», όσοι κλήθηκαν τάχα για να μας σώσουν από την μεγάλη καταστροφή που μας έτυχε. Όλοι κοιτούν το συμφέρον τους , αγνοώντας τις δικές μας ανάγκες. Το θέμα είναι τι κάνουμε εμείς, εκείνοι που επιβιώσαμε και καταφέραμε να κρατήσουμε τη δουλειά μας και να διασώσουμε το βιοτικό μας επίπεδο.
Εκμεταλλευόμαστε την συγκυρία και αγοράζουμε ακίνητα πλειστηριασμών ή αντιστεκόμαστε διασώζοντας τη συνείδηση μας;
Φέτος , 40.000 ακίνητα θα εκπλειστηριάσουν. Και από αυτά , ελάχιστα είναι ιδιοκτησίες των στρατηγικών κακοπληρωτών, γιατί εκείνα έχουν ήδη πουληθεί στους international επενδυτές.
Τα ακίνητα που θα βγουν στον πλειστηριασμό είναι σπίτια και οικόπεδα ανθρώπων που δεν κατάφεραν να ξεπληρώσουν επιχειρηματικά ή στεγαστικά δάνεια, ανθρώπων που κατέθεσαν τον κόπο μιας ζωής για να αποκτήσουν ένα ακίνητο των 100, 200, 300 χιλιάδων ευρώ.
Δυστυχώς ο νέος νόμος περί προστασίας πρώτης κατοικίας, απέκλεισε πολλούς ιδιοκτήτες, ακόμα και εκείνους που είχαν ενταχθεί στον νομο Κατσέλη ο οποίος αναμφισβήτητα ήταν πιο προστατευτικός.
Τα ακίνητα βιοπαλαιστών θα χαθούν μέσα από τις πλατφόρμες των τραπεζών και η δυστυχία θα εξαπλωθεί σε όλη τη χώρα.
Ας μην είμαστε εμείς εκείνοι που θα «χτυπήσουμε» τα σπίτια των συμπολιτών μας.
Οι παλιοί έλεγαν : «ποτέ μην αγοράσεις το ΑΧ του άλλου» και εννοούσαν ότι ακίνητα και αντικείμενα που βγαίνουν στις δημοπρασίες , έχουν έντονη συναισθηματική -αρνητική φόρτιση . Και άδικο δεν είχαν.
Αν σας αρέσει ένα ακίνητο που κυκλοφορεί στην αγορά και θεωρείτε ότι η τιμή του είναι υπερβολική, προσφέρετε τα χρήματα που πιστεύετε ότι κοστίζει και αφήστε τον πωλητή να επιλέξει αν θα πουλήσει ή αν θα περιμένει να του πάρει το ακίνητο η τράπεζα για να το εκπλειστηριάσει.
Είναι πολλοί εκείνοι που προτίθενται να ρίξουν την τιμή για να πουλήσουν ωστόσο η κακή συνήθεια που έχει παγιωθεί στην αγορά τα τελευταία χρόνια, η συνήθεια των αγοραστών να κάνουν προσφορές πολύ μικρότερες της αξίας του κάθε ακινήτου, αναγκάζουν τους πωλητές να διαφημίσουν το ακίνητο τους υπερτιμημένο.
Δώστε την σωστή προσφορά στο ακίνητο που σας ενδιαφέρει και αφήστε τον μεσίτη σας ,ο οποίος ξέρει τα όρια του πωλητή , να κάνει την διαπραγμάτευση. Εξ άλλου αυτή είναι η κύρια υποχρέωση του επαγγελματία μεσίτη. Η σωστή και δίκαια διαπραγμάτευση.
Εβίτα Ελευθερουδάκη
broker/owner
Epsilon team real estate
Μέλος του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής Αθηνών
Παρασκευή 12 Απριλίου 2019
"Άλλα τα μάτια του λαγού κι άλλα της κουκουβάγιας"!
Σοφή ελληνική παροιμία που ταιριάζει γάντι στις αγοραπωλησίες.
Η υποκειμενική κρίση ,των συναισθηματικά εμπλεκόμενων κυρίως με τα οικιστικά ακίνητα, πάντα καθυστερεί την πώληση του ακινήτου.
Μπορεί εσύ να επέλεξες να αγοράσεις ακίνητο στον πρώτο όροφο επειδή έχεις υψοφοβία ή επειδή η θέα του πρώτου σ αρέσει καλύτερα από την θεά του τετάρτου.
Δυστυχώς θα πουλήσεις σε μικρότερη τιμή από τον τέταρτο.
- «Η τιμή του ακινήτου σας σήμερα είναι στις Χ χιλιάδες ευρώ», λέω στην πελάτισσα – πωλήτρια, αφού έχω δει καλά το ακίνητο και έχω διαγνώσει προτερήματα και ελαττώματα .
-«Μα τι λέτε , είναι δυνατόν τόσο λίγο; Έχω βάλει και ενεργειακό τζάκι , έχω βάλει τζακουζι, ιταλικές βρύσες, γρανιτοπλακάκια, αυτά δεν θα προστεθούν στην τιμή, μου απαντά έκπληκτη με την άρνηση μου να συμφωνήσω με τα επιχειρήματα της στην αυξημένη τιμή ;»
Όχι.
Ξερό όχι.
Όχι , επειδή ο πελάτης που θα το αγοράσει δεν θέλει ενεργειακό τζάκι, θα βάλει μέσα διακοσμητικά κεριά γιατί φοβάται τη φωτιά, και θα βγάλει την μπανιέρα για να βάλει ντουσιέρα που τον βολεύει περισσότερο.
Αλλά και να μην συμβαίνουν όλα αυτά , θα τα επικαλεσθεί για να ρίξει την τιμή.
Ο,τι βάζεις σ ένα ακίνητο επιπλέον των υλικών του κατασκευαστή, το έχεις χάσει στη μεταπώληση. Ο κατασκευαστής ήξερε τι θα απαιτήσει ο πελάτης που θα επιλέξει να μείνει στην συγκεκριμένη περιοχή και αυτά έβαλε.
Ούτε τα … είναι ηλιόλουστο, έχω καλούς γείτονες, είμαι απέναντι από αστυνομικό τμήμα άρα έχω ασφάλεια, θα παίξουν ρόλο στην αύξηση της τιμής.
Η αγοραπωλησία είναι εμπορική πράξη και οι προσωπικές επιλογές του καθενός δεν είναι διαπραγματευτικά επιχειρήματα. Είναι απλώς γούστα που υπάρχει πιθανότητα να εκτιμηθούν, όχι απαραίτητα όμως και σίγουρα δεν θα αυξήσουν την τιμή ενός ακινήτου. Αν εκτιμηθούν, το συγκεκριμένο ακίνητο θα προτιμηθεί από ένα άλλο που είναι διαφορετικής αισθητικής . Ποτέ ομως δεν θα βοηθήσουν ώστε να πωληθεί υπερτιμημένο.
Τελευταία , με τη ζήτηση ακινήτων από αλλοδαπούς, στα προσόντα ενός σπιτιού προστέθηκε και η καταλληλότητα για golden visa.
Η πρώτη ερώτηση των μισών και πλέον πελατών που καλούν στο γραφείο μας είναι : «Έχετε ξένο πελατολόγιο» ?
Και στο ξένο πελατολόγιο θέλουν να πουλήσουν υπερτιμημένα κατά 100% ίσως και παραπάνω ακίνητα, σε … άκυρες περιοχές για τους ξένους, πιστεύοντας ότι οι πελάτες που θέλουν να εκδώσουν golden visa αγοράζουν τα πάντα , οπουδήποτε και μάλιστα σε συγκεκριμένη τιμή, αυτή των 250.000ευρω.
Δεν είναι έτσι όμως. Οι ξένοι είναι ψαγμένοι και αν δεν είναι, ενημερώνονται από τους ομοεθνείς τους που βρίσκονται στη χώρα μας, για τις περιοχές και τις τιμές. Οι Κινέζοι που βρίσκονται στην Ελλάδα γνωρίζουν καλύτερα και από τους μεσίτες πόσο κάνει το τετραγωνικό στην κάθε περιοχή και συμβουλεύουν ανάλογα τους συμπατριώτες τους. Κανένας Κινέζος δεν έρχεται στην Ελλάδα χωρίς να έχει έναν σύνδεσμο. Και αν τύχει και δεν έχει ,μια βόλτα στο κέντρο της Αθήνας αρκεί , για να βρει τους ομοεθνείς του που θα τον ενημερώσουν επι παντός.
Δείτε το ακίνητο σας ως αγοραστής και όχι ως πωλητής. Δείτε το με τα μάτια του λαγού και όχι της … κουκουβάγιας αν πραγματικά θέλετε να πουλήσετε. Και εμπιστευθείτε την εκτίμηση του επαγγελματία που επιλέξατε να συνεργασθείτε , πάντα υπο την προυπόθεση οτι ειναι αδειούχος μεσίτης και μέλος του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής Αθηνών.
Εβίτα Ελευθερουδάκη
broker Owner
Epsilon Team real estate
Η υποκειμενική κρίση ,των συναισθηματικά εμπλεκόμενων κυρίως με τα οικιστικά ακίνητα, πάντα καθυστερεί την πώληση του ακινήτου.
Μπορεί εσύ να επέλεξες να αγοράσεις ακίνητο στον πρώτο όροφο επειδή έχεις υψοφοβία ή επειδή η θέα του πρώτου σ αρέσει καλύτερα από την θεά του τετάρτου.
Δυστυχώς θα πουλήσεις σε μικρότερη τιμή από τον τέταρτο.
- «Η τιμή του ακινήτου σας σήμερα είναι στις Χ χιλιάδες ευρώ», λέω στην πελάτισσα – πωλήτρια, αφού έχω δει καλά το ακίνητο και έχω διαγνώσει προτερήματα και ελαττώματα .
-«Μα τι λέτε , είναι δυνατόν τόσο λίγο; Έχω βάλει και ενεργειακό τζάκι , έχω βάλει τζακουζι, ιταλικές βρύσες, γρανιτοπλακάκια, αυτά δεν θα προστεθούν στην τιμή, μου απαντά έκπληκτη με την άρνηση μου να συμφωνήσω με τα επιχειρήματα της στην αυξημένη τιμή ;»
Όχι.
Ξερό όχι.
Όχι , επειδή ο πελάτης που θα το αγοράσει δεν θέλει ενεργειακό τζάκι, θα βάλει μέσα διακοσμητικά κεριά γιατί φοβάται τη φωτιά, και θα βγάλει την μπανιέρα για να βάλει ντουσιέρα που τον βολεύει περισσότερο.
Αλλά και να μην συμβαίνουν όλα αυτά , θα τα επικαλεσθεί για να ρίξει την τιμή.
Ο,τι βάζεις σ ένα ακίνητο επιπλέον των υλικών του κατασκευαστή, το έχεις χάσει στη μεταπώληση. Ο κατασκευαστής ήξερε τι θα απαιτήσει ο πελάτης που θα επιλέξει να μείνει στην συγκεκριμένη περιοχή και αυτά έβαλε.
Ούτε τα … είναι ηλιόλουστο, έχω καλούς γείτονες, είμαι απέναντι από αστυνομικό τμήμα άρα έχω ασφάλεια, θα παίξουν ρόλο στην αύξηση της τιμής.
Η αγοραπωλησία είναι εμπορική πράξη και οι προσωπικές επιλογές του καθενός δεν είναι διαπραγματευτικά επιχειρήματα. Είναι απλώς γούστα που υπάρχει πιθανότητα να εκτιμηθούν, όχι απαραίτητα όμως και σίγουρα δεν θα αυξήσουν την τιμή ενός ακινήτου. Αν εκτιμηθούν, το συγκεκριμένο ακίνητο θα προτιμηθεί από ένα άλλο που είναι διαφορετικής αισθητικής . Ποτέ ομως δεν θα βοηθήσουν ώστε να πωληθεί υπερτιμημένο.
Τελευταία , με τη ζήτηση ακινήτων από αλλοδαπούς, στα προσόντα ενός σπιτιού προστέθηκε και η καταλληλότητα για golden visa.
Η πρώτη ερώτηση των μισών και πλέον πελατών που καλούν στο γραφείο μας είναι : «Έχετε ξένο πελατολόγιο» ?
Και στο ξένο πελατολόγιο θέλουν να πουλήσουν υπερτιμημένα κατά 100% ίσως και παραπάνω ακίνητα, σε … άκυρες περιοχές για τους ξένους, πιστεύοντας ότι οι πελάτες που θέλουν να εκδώσουν golden visa αγοράζουν τα πάντα , οπουδήποτε και μάλιστα σε συγκεκριμένη τιμή, αυτή των 250.000ευρω.
Δεν είναι έτσι όμως. Οι ξένοι είναι ψαγμένοι και αν δεν είναι, ενημερώνονται από τους ομοεθνείς τους που βρίσκονται στη χώρα μας, για τις περιοχές και τις τιμές. Οι Κινέζοι που βρίσκονται στην Ελλάδα γνωρίζουν καλύτερα και από τους μεσίτες πόσο κάνει το τετραγωνικό στην κάθε περιοχή και συμβουλεύουν ανάλογα τους συμπατριώτες τους. Κανένας Κινέζος δεν έρχεται στην Ελλάδα χωρίς να έχει έναν σύνδεσμο. Και αν τύχει και δεν έχει ,μια βόλτα στο κέντρο της Αθήνας αρκεί , για να βρει τους ομοεθνείς του που θα τον ενημερώσουν επι παντός.
Δείτε το ακίνητο σας ως αγοραστής και όχι ως πωλητής. Δείτε το με τα μάτια του λαγού και όχι της … κουκουβάγιας αν πραγματικά θέλετε να πουλήσετε. Και εμπιστευθείτε την εκτίμηση του επαγγελματία που επιλέξατε να συνεργασθείτε , πάντα υπο την προυπόθεση οτι ειναι αδειούχος μεσίτης και μέλος του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής Αθηνών.
Εβίτα Ελευθερουδάκη
broker Owner
Epsilon Team real estate
Κυριακή 10 Μαρτίου 2019
Οι παγίδες στα μισθωτήρια συμβόλαια
Η χρήση των έτοιμων μισθωτηρίων συμβολαίων που πωλούνται στα περίπτερα και στα χαρτοπωλεία έχουν φέρει πολλές φορές σε αδιέξοδο και έχουν δημιουργήσει από ασήμαντα έως πολύ σημαντικά προβλήματα , είτε σε ιδιοκτήτες , είτε σε μισθωτές.
Πρόκειται για ένα κείμενο που δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως έχει, ανεξαρτήτως αν η μίσθωση είναι οικιστική η επαγγελματική, ακριβή η φθηνή.
Οι όροι που περιγράφονται ,πρέπει πάντα να τροποποιούνται αναλόγως της συμφωνίας, αλλα και της κοινής λογικής.
Για παράδειγμα στα τυποποιημένα συμβόλαια αναφέρεται ότι ο ενοικιαστής ευθύνεται για όλα ανεξαιρέτως τα έξοδα του μισθίου, ότι υποχρεούται στη επισκευή βλαβών και φθορών-ανεξαρτήτως από που προέρχονται , ότι για να φιλοξενήσει κάποιον χρειάζεται έγγραφη άδεια του ιδιοκτήτη, ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιθεωρεί το σπίτι όποτε θέλει και άλλα που θα πρέπει ειτε να διαγράφονται είτε να τροποποιούνται .
Επιπλέον οι μισθωτές πρέπει να γνωρίζουν ότι οι μισθώσεις έχουν υποχρεωτική ελάχιστη διάρκεια τριών ετών. Συνεπώς εάν ο μισθωτής έχει συμφωνήσει διάρκεια μίσθωσης μικρότερη από 3 έτη , έχει δικαίωμα να παραμείνει στο ακίνητο για όλη την τριετία με τους ίδιους ακριβώς όρους για όλα τα έτη.
Αντιστρόφως, εάν κατά τη λήξη της μίσθωσης που μπορεί να είναι μικρότερη των τριών ετών, βάσει του συμβολαίου που έχει υπογράψει ο μισθωτής θελήσει να φύγει, ο ιδιοκτήτης μπορεί να απαιτήσει ως αποζημίωση τα ενοίκια που θα χάσει έως το τέλος της τριετίας, ανεξαρτήτως της διάρκειας μίσθωσης που έχει υπογραφεί στο συμφωνητικό. Εάν έχει συμφωνηθεί διάρκεια μίσθωσης μεγαλύτερη από 3 έτη, ισχύει η διάρκεια που συμφωνήθηκε .
Tέλος θα πρέπει οι μισθωτές κατά τον αρχικό έλεγχο του σπιτιού να δίνουν ιδιαίτερη βάση στην κατάσταση στην οποία βρίσκεται και κυρίως στις ηλεκτρικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις , εάν υπάρχου τυχόν ίχνη υγρασίας ή άλλες ζημιές και ότι διαπιστωθεί θα πρέπει να αναγράφεται αναλυτικά στο μισθωτήριο και εφ οσον ειναι δυνατόν να απεικονίζεται και οι φωτογραφίες να επισυνάπτονται στο μισθωτήριο.
Συνήθως τα μισθωτήρια γράφουν σε άριστη κατάσταση (χωρίς βεβαίως στην πράξη αυτό να αληθεύει) και οφείλει να το παραδώσει στην κατάσταση που το παρέλαβε . Εάν το μίσθιο έχει κάποιες φθορές ή βλάβες και υπογράψουμε μισθωτήριο που αναγράφει ότι το παραλάβαμε σε άριστη κατάσταση , μετά τη λήξη της μίσθωσης θα κληθούμε να αποκαταστήσουμε ζημιές και βλάβες που δεν κάναμε.
Η Epsilon Team προκειμένου να προστατεύσει τους πελάτες της, συντάσσει μισθωτήρια που ελέγχονται και διορθώνονται αναλόγως των συνθηκών κάθε μίσθωσης , από το εξειδικευμένο σε μισθώσεις και αγοραπωλησίες δικηγορικό γραφείο Π.Λιάρτης – Σ. Νικηφοράκης & Συνεργάτες. Επιπλέον ελέγχει , όσο αυτό είναι δυνατόν, χωρίς να παραβιάζονται τα προσωπικά δεδομένα, το ιστορικό κάθε μισθωτή και προσφέρει στους πελάτες της ιδιοκτήτες , το προφίλ του κάθε ενδιαφερόμενου.
Πρόκειται για ένα κείμενο που δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως έχει, ανεξαρτήτως αν η μίσθωση είναι οικιστική η επαγγελματική, ακριβή η φθηνή.
Οι όροι που περιγράφονται ,πρέπει πάντα να τροποποιούνται αναλόγως της συμφωνίας, αλλα και της κοινής λογικής.
Για παράδειγμα στα τυποποιημένα συμβόλαια αναφέρεται ότι ο ενοικιαστής ευθύνεται για όλα ανεξαιρέτως τα έξοδα του μισθίου, ότι υποχρεούται στη επισκευή βλαβών και φθορών-ανεξαρτήτως από που προέρχονται , ότι για να φιλοξενήσει κάποιον χρειάζεται έγγραφη άδεια του ιδιοκτήτη, ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιθεωρεί το σπίτι όποτε θέλει και άλλα που θα πρέπει ειτε να διαγράφονται είτε να τροποποιούνται .
Επιπλέον οι μισθωτές πρέπει να γνωρίζουν ότι οι μισθώσεις έχουν υποχρεωτική ελάχιστη διάρκεια τριών ετών. Συνεπώς εάν ο μισθωτής έχει συμφωνήσει διάρκεια μίσθωσης μικρότερη από 3 έτη , έχει δικαίωμα να παραμείνει στο ακίνητο για όλη την τριετία με τους ίδιους ακριβώς όρους για όλα τα έτη.
Αντιστρόφως, εάν κατά τη λήξη της μίσθωσης που μπορεί να είναι μικρότερη των τριών ετών, βάσει του συμβολαίου που έχει υπογράψει ο μισθωτής θελήσει να φύγει, ο ιδιοκτήτης μπορεί να απαιτήσει ως αποζημίωση τα ενοίκια που θα χάσει έως το τέλος της τριετίας, ανεξαρτήτως της διάρκειας μίσθωσης που έχει υπογραφεί στο συμφωνητικό. Εάν έχει συμφωνηθεί διάρκεια μίσθωσης μεγαλύτερη από 3 έτη, ισχύει η διάρκεια που συμφωνήθηκε .
Tέλος θα πρέπει οι μισθωτές κατά τον αρχικό έλεγχο του σπιτιού να δίνουν ιδιαίτερη βάση στην κατάσταση στην οποία βρίσκεται και κυρίως στις ηλεκτρικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις , εάν υπάρχου τυχόν ίχνη υγρασίας ή άλλες ζημιές και ότι διαπιστωθεί θα πρέπει να αναγράφεται αναλυτικά στο μισθωτήριο και εφ οσον ειναι δυνατόν να απεικονίζεται και οι φωτογραφίες να επισυνάπτονται στο μισθωτήριο.
Συνήθως τα μισθωτήρια γράφουν σε άριστη κατάσταση (χωρίς βεβαίως στην πράξη αυτό να αληθεύει) και οφείλει να το παραδώσει στην κατάσταση που το παρέλαβε . Εάν το μίσθιο έχει κάποιες φθορές ή βλάβες και υπογράψουμε μισθωτήριο που αναγράφει ότι το παραλάβαμε σε άριστη κατάσταση , μετά τη λήξη της μίσθωσης θα κληθούμε να αποκαταστήσουμε ζημιές και βλάβες που δεν κάναμε.
Η Epsilon Team προκειμένου να προστατεύσει τους πελάτες της, συντάσσει μισθωτήρια που ελέγχονται και διορθώνονται αναλόγως των συνθηκών κάθε μίσθωσης , από το εξειδικευμένο σε μισθώσεις και αγοραπωλησίες δικηγορικό γραφείο Π.Λιάρτης – Σ. Νικηφοράκης & Συνεργάτες. Επιπλέον ελέγχει , όσο αυτό είναι δυνατόν, χωρίς να παραβιάζονται τα προσωπικά δεδομένα, το ιστορικό κάθε μισθωτή και προσφέρει στους πελάτες της ιδιοκτήτες , το προφίλ του κάθε ενδιαφερόμενου.
Εγγραφή σε:
Αναρτήσεις (Atom)