Σάββατο, 20 Δεκεμβρίου 2014

ΧΩΡΙΣ ΦΟΡΟ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ ΟΙ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΑ ΕΠΟΜΕΝΑ 2 ΧΡΟΝΙΑ

 Στην πλήρη αναστολή του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων έως το τέλος του 2016 προχώρησε το υπουργείο Οικονομικών μετά από διαπραγματεύσεις του αρμόδιου υφυπουργού κ. Γιώργου Μαυραγάνη με τα αρμόδια τεχνικά κλιμάκια της τρόικας.

Όπως τονίζουν κύκλοι του ΥΠΟΙΚ η απόφαση ελήφθη προκειμένου να τονωθεί άμεσα η αγορά ακινήτων και να απεμπλακεί η κτηματαγορά από το μεγάλο γραφειοκρατικό βάρος και τις καθυστερήσεις που προκαλούσε η εφαρμογή του φόρου υπεραξίας.

Σημειώνεται ότι ο φόρος υπεραξίας επιβαλλόταν με συντελεστή 15% στη διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της τιμής πώλησης ενός ακινήτου με απαλλαγή από το φόρο των ακινήτων, τα οποία είχαν αποκτηθεί πριν την 1η/1/1994.

Ο φόρος υπεραξίας και οι μεγάλες καθυστερήσεις στο ξεκαθάρισμα του τρόπου εφαρμογής του είχαν σαν αποτέλεσμα να παγώσουν οι μεταβιβάσεις ακινήτων τουλάχιστον για τέσσερις μήνες στις αρχές του 2014, ενώ ο φόρος είχε προκαλέσει πολύ μεγάλες αντιδράσεις από τους συμβολαιογράφους, οι οποίοι με κάθε ευκαιρία τόνιζαν ότι επί της ουσίας είναι ανεφάρμοστος.

Ο φόρος υπεραξίας επανήλθε στο ελληνικό φορολογικό σύστημα τυπικά από την 1η/1/2014 μέσω του νέου Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος.

Αναλυτικά η απόφαση του υπουργείου Οικονομικών αναφέρει τα εξής:

"Το Υπουργείο Οικονομικών ανακοινώνει ότι με διάταξη που θα κατατεθεί άμεσα στη Βουλή, μετά από διαπραγμάτευση με την τρόικα, προβλέπεται η αναστολή της εφαρμογής του φόρου υπεραξίας από μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2016.

Η ρύθμιση αποβλέπει στην τόνωση της αγοράς ακινήτων και θα δώσει αποφασιστική ώθηση για την περαιτέρω ανάκαμψη την ελληνικής οικονομίας. Η πρωτοβουλία αυτή έρχεται σε συνέχεια άλλων μέτρων που έχει λάβει η Κυβέρνηση προς την ίδια κατεύθυνση, όπως η δραστική μείωση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων από το 10% στο 3%."

Πηγή:www.capital.gr

Δευτέρα, 24 Νοεμβρίου 2014

ΣΤΟΥΣ ΑΚΡΙΒΟΤΕΡΟΥΣ ΕΜΠΟΡΙΚΟΥΣ ΔΡΟΜΟΥΣ ΤΟΥ ΚΟΣΜΟΥ ΕΡΜΟΥ ΚΑΙ ΤΣΙΜΙΣΚΗ


Η Ερμού σήμερα βρίσκεται στην 29η θέση της παγκόσμιας κατάταξης με τους πιο ακριβούς δρόμους σε όλο τον κόσμο για το 2014, καθώς σύμφωνα με την έρευνα τα ενοίκια αυξήθηκαν σε ετήσια βάση κατά 9,1%. Από πέρυσι, ο κάποτε «χρυσός» εμπορικός δρόμος ανέβηκε δύο θέσεις, ωστόσο από το 2008 που είχε βρεθεί στην 8η θέση έχει χάσει 21 θέσεις. Τα ενοίκια στη μεγαλύτερη εμπορική πιάτσα της Ελλάδας κυμαίνονται αυτή τη στιγμή στα πέριξ των 180 ευρώ το τ.μ. το μήνα.

Μεγάλη είναι η άνοδος των ενοικίων και στην Τσιμισκή στη Θεσσαλονίκη, καθώς τον Σεπτέμβριο εφέτος έφθασαν στα 120 ευρώ το τ.μ. το μήνα, σημειώνοντας αύξηση 14,3% σε ετήσια βάση.

Αυτοί είναι οι ακριβότεροι εμπορικοί δρόμοι του κόσμου

Πιο ακριβός δρόμος του κόσμου η 5η Λεωφόρος στη Νέα Υόρκη, η οποία ξεπέρασε το Χονγκ Κονγκ. Τα ενοίκια στην Upper Fifth Avenue της αμερικανικής μεγαλοπούπολης ανήλθαν στο ρεκόρ των 29.822 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο ανά έτος, με την Causeway Bay στο Χονγκ Κονγκ να υποχωρεί κατά 6,8% και να πέφτει στη δεύτερη θέση.

H Champs-Élysées στο Παρίσι κατατάσσεται στην τρίτη θέση, ενώ η New Bond Street του Λονδίνου διατηρεί την τέταρτη θέση, με αύξηση ενοικίων 4,2%. Η Pitt Street Mall στο Σίδνεϊ συμπληρώνει την πρώτη πεντάδα, ανεβαίνοντας τρεις θέσεις στην κατάταξη με αύξηση της τάξης του 25%.

Συνολικά, τα ενοίκια στα καταστήματα λιανικής σε όλη την υδρόγειο αυξήθηκαν 2,4% κατά μέσο στους τελευταίους 12 μήνες μέχρι τον Σεπτέμβριο του 2014, με την ανάκαμψη να διατηρείται αλλά με βραδύτερο ρυθμό. Η πτωτική και κάπως υποτονική οικονομική δραστηριότητα και κάποιες διαρθρωτικές αλλαγές επηρέασαν ορισμένες αγορές. Ωστόσο, παρά το χαμηλό ρυθμό ανάπτυξης, 277 από τους 330 εμπορικούς δρόμους σε 65 χώρες ανά τον κόσμο, που συμμετείχαν στην έρευνα, έδειξαν είτε στασιμότητα είτε αύξηση ενοικίων στη διάρκεια του έτους.

Η Αμερική έδειξε την ισχυρότερη ανάπτυξη, με αύξηση ενοικίων κατά 5,8%, ίδιο ποσοστό όπως και πέρυσι, ενώ η Ευρώπη, η Μέση Ανατολή και η Αφρική (ΕΜΕΑ) παρουσίασε μέτρια άνοδο 1,3% και η Ασία 3,6%. Η πτωτική και κάπως υποτονική οικονομική δραστηριότητα και κάποιες διαρθρωτικές αλλαγές επηρέασαν ορισμένες αγορές.

Ο Martin Mahmuti, ανώτερος αναλυτής επενδύσεων στη Cushman & Wakefield, δήλωσε πως «η τάση των μεγάλων αλυσίδων λιανικής πώλησης για πειραματισμό με το σχεδιασμό, τη διάταξη, το περιεχόμενο και τον ανασχεδιασμό των flagship καταστημάτων τους, συνεχίζει να έχει αντίκτυπο στις μεγάλες πόλεις/αγορές και θα παραμείνει ένας βασικός παράγοντας που επηρεάζει την ανάπτυξη κατά το επόμενο έτος. Παρά την ακόμα αβέβαιη οικονομική κατάσταση σε ορισμένα μέρη του κόσμου, κυρίως στην Ασία και την Ευρωζώνη, η δραστηριότητα λιανικής αγοράς αναμένεται να βελτιωθεί κατά το επόμενο έτος. Οι κεντρικές αγορές θα παραμείνουν σε υψηλή ζήτηση, καθώς οι αλυσίδες είναι πρόθυμες να εδραιώσουν την παρουσία τους και να αυξήσουν την προβολή τους, ενώ η προσφορά θα παραμείνει σφιχτή. Η ανάπτυξη των online αγορών, που υποστηρίζουν την πόλωση στην αγορά προς όφελος του μεγαλύτερου και του καλύτερου, θα έχει επίσης ένα διαρθρωτικό αντίκτυπο στις τοπικές αγορές».

Οι πιο ακριβοί εμπορικοί δρόμοι παγκοσμίως το 2014

Πηγή: Main Streets Across the Word 2014/2015, Cushman & Wakefield

Παρασκευή, 14 Νοεμβρίου 2014

ΣΤΙΣ ΤΙΜΕΣ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ ΤΟ ΠΟΘΕΝ ΕΣΧΕΣ

Με τροπολογία του υπουργείου Οικονομικών, το πόθεν έσχες στις αγοραπωλησίες ακινήτων, θα ορίζεται πλέον  με τιμές συμβολαίου και όχι με τις αντικειμενικές που ορίζονταν μέχρι τώρα.
Επίσης, στην ίδια τροπολογία περιλαμβάνονται και οι εξής διατάξεις που αφορούν στις αγοραπωλησίες ακινήτων:

- Η δαπάνη αγοράς που λαμβάνεται υπόψη ως τεκμήριο για τον προσδιορισμό του εισοδήματος του αγοραστή δεν θα υπολογίζεται πλέον με βάση την αντικειμενική αξία αλλά με βάση την τιμή που αναγράφεται στο συμβόλαιο ακόμη κι αν αυτή είναι μικρότερη από την αντικειμενική.

- Ως κόστος αγοράς του ακινήτου θα λαμβάνεται υπόψη η συνολική επιβάρυνση του αγοραστή όπως αυτή αναγράφεται στο συμβόλαιο (τίμημα, φόροι και λοιπά έξοδα που καταβλήθηκαν)

Σάββατο, 9 Αυγούστου 2014

ΓΝΩΜΗ

Μην πουλάτε . Κάντε …υπομονή και αν αντέχει η τσέπη σας,  αγοράστε κιόλας.
Ξέρω πως δεν είναι για το συμφέρον μου αυτή η συμβουλή, μα εγκατέλειψα τη δημοσιογραφία και έγινα μεσίτης για να μπορώ να λέω τη γνώμη μου.
Και η γνώμη μου τη συγκεκριμένη στιγμή είναι πως το 2020 η Ελλάδα θα είναι αγνώριστη.
Ως επαγγελματίας μεσίτης δέχομαι καθημερινά αιτήματα πελατών εξωτερικού για αγορά στην Ελλάδα. Στην Αττική, στα νησιά , στη Χαλκιδική,  στην Πελοπόννησο … Πελάτες που είτε προέρχονται από τις προσωπικές μου γνωριμίες , είτε άγνωστοι που με ανακάλυψαν googlάροντας.
Φυσικά ζητούν τις χαμηλότερες δυνατές τιμές.  Η ζήτηση πελατών εξωτερικού – και δε μιλώ για την επιδρομή των Κινέζων που ακούω και εγώ τουλάχιστον δε βλέπω – αυξάνεται με μαθηματική πρόοδο. Το 2013 είχαμε 3 ή 4 ζητήσεις από σοβαρούς ξένους επενδυτές.
Σήμερα έχουμε πάνω από 50 !
Ζητούν παραθαλάσσια ακίνητα , ακίνητα  στην Αττική που βλέπουν Ακρόπολη , Λυκαβηττό, αλλα και επαγγελματικά , καταστήματα , αυτοτελή κτίρια γραφείων , ξενοδοχεία , όλα στη μισή τιμή της αντικειμενικής τους αξίας, δεδομένου οτι οι αντικειμενικές παραμένουν στα ύψη της φούσκας που δημιουργήθηκε πρίν απο μια δεκαετία στη χώρα μας.  Και τα αγοράζουν !  Ζητούν τα ακίνητα οχι ... σκοτωμένα , όπως νομίζουν ορισμένοι πωλητές, αλλα σε τιμές Ευρώπης .
Αν μάλιστα οι διαδικασίες αγοραπωλησίας ήταν απλούστερες , όπως για παράδειγμα στη γείτονα Τουρκία, θα είχαμε πολύ περισσότερες ζητήσεις. Όταν όμως ο ιδιοκτήτης πρέπει να νοικιάσει βανάκι για να κουβαλήσει στον συμβολαιογράφο τα απαραίτητα για την αγοραπωλησία δικαιολογητικά,  έγγραφα πού κοστίζουν και η έκδοσή τους είναι χρονοβόρα λόγω της συνεχιζόμενης ακαμψίας του δημοσίου ,  δεν ολοκληρώνονται ούτε οι μισές αγοραπωλησίες απ αυτές που θα μπορούσαν να γίνουν ! Παράλληλα διαδίδεται ανα τον κόσμο η δυσκολία αγοράς στη χώρα μας …
Με το δάχτυλο μας δείχνουν οι Ευρωπαίοι , ως ανέκδοτο μας διηγούνται οι Τούρκοι !

Κυριακή, 6 Ιουλίου 2014

Δυσοίωνες προβλέψεις για τις τιμές των ακινήτων !

Περαιτέρω πτώση θα παρουσιάσουν οι τιμές των ακινήτων, κυρίως των κατοικιών, καθώς η ελληνική οικονομία θα βρεθεί αντιμέτωπη κατά το προσεχές διάστημα με δύο νέους γύρους κρίσης. Την εκτίμηση αυτή διατύπωσε, σε εκδήλωση του ελληνικού παραρτήματος του Βασιλικού Ινστιτούτου ορκωτών πραγματογνώμων (RICS) με θέμα την οικονομία και τα ακίνητα ο επίτιμος αντιπρόεδρος της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Επενδύσεων Παναγιώτης Γεννηματάς.
Ο κ. Γεννηματάς προέβλεψε ότι οι αξίες των ακινήτων αναμένεται να υποχωρήσουν περαιτέρω τα επόμενα χρόνια έως και 30%, επειδή το μέτωπο με τις τράπεζες και το ασφαλιστικό σύστημα δεν έχει κλείσει. Όπως ανέφερε, η, έως τώρα, πτώση των τιμών δεν ήταν η αναμενόμενη, με μεγάλο αριθμό ιδιοκτητών να μην βάζει «πωλητήριο», ενώ, η αγορά δεν έχει πιάσει «πάτο».
«Έχουν γίνει ορισμένες οριακές βελτιώσεις σχετικά με το πλαίσιο της δημοσιονομικής προσαρμογής, τις οποίες, όμως, δεν θα θεωρούσα βιώσιμες. Και αυτό επειδή δεν έχουν αλλάξει οι δομές του Δημοσίου, με το παλιό μοντέλο, των συρρικνωμένων λειτουργιών, να εξακολουθεί να υπερχρηματοδοτείται από έκτακτες και βαρύτατες φορολογίες.
«Καίνε» τα τραπεζικά ακίνητα
Την ίδια στιγμή, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, από τα τέλη της χρονιάς, η τρόικα θα εντείνει την πίεση για διάθεση των στοιχείων του ενεργητικού που δεν σχετίζονται με την τραπεζική δραστηριότητα (non-core assets) και κυρίως των ακινήτων που συνδέονται με «κόκκινα» δάνεια.
Προς την κατεύθυνση αυτή προλειαίνει το έδαφος η ρύθμιση, που περιέχεται στην έκθεση αξιολόγησης της τρόικας, βάσει της οποίας το Δημόσιο θα μπορεί να βγάζει στο σφυρί ακίνητα των φορολογουμένων για ληξιπρόθεσμα χρέη στο 1/3 της αντικειμενικής αξίας τους.
Ο πλειστηριασμός ακινήτων στο 1/3 της αντικειμενικής-σήμερα βγαίνουν στο σφυρί στην αντικειμενική παραμένοντας στα αζήτητα- εκτιμάται ότι θα «βυθίσει» σε νέα χαμηλά την αγορά ακινήτων.
«Η κτηματαγορά συμβάλει συμπληρωματικά στην αντιστροφή του κλίματος της οικονομίας, ενώ δεν θα μπορούσε να αποτελέσει την λοκομοτίβα της ανάπτυξης. Εξάλλου, η πλειονότητα των υλικών που χρησιμοποιούνται για την κατασκευή ενός ακινήτου εισάγεται, ενώ τα χρήματα που αντλούν οι πωλητές από τη ρευστοποίηση ενός ακινήτου δεν επενδύονται στην πραγματική αγορά» σημείωσε ο κ. Γεννηματάς.

Πηγή:www.capital.gr

Τρίτη, 17 Ιουνίου 2014

ΕΠΙΠΛΕΟΝ ΠΤΩΣΗ ΣΤΙΣ ΤΙΜΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΠΡΟΒΛΕΠΕΙ Η GLP Values

Κάτω από τις 3.000 ευρώ/τ.μ. πωλούνται στη συντριπτική τους πλειοψηφία τα καλά ακίνητα ακόμη και στις ακριβές περιοχές των βορείων και νοτίων προαστίων.
Την ίδια στιγμή, στην Αττική τα ενοίκια έχουν «βουτήξει» σε ιστορικά χαμηλά καθώς μόνο σε δύο περιοχές ξεπερνούν τα 12 ευρώ/τ.μ. το μήνα ενώ στις περισσότερες περιπτώσεις είναι κάτω από τα 6 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως.
Την εικόνα της αγοράς ακινήτων για το 2014 και τις προβλέψεις για περαιτέρω αποκλιμάκωση των τιμών, δίνει η ετήσια έρευνα της εταιρείας εκτιμητών και συμβούλων GLP Values.
Εξαιρετικά ενδιαφέρον είναι το συμπέρασμα για την φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας καθώς, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της εταιρείας, το σύνολο των φόρων και των τελών αντιστοιχούν περίπου στο 1% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Ειδικά για τη νέα κλίμακα φορολόγησης των μισθωμάτων, η μέση ετήσια φορολογική επιβάρυνση από τη μίσθωση των ακινήτων αντιστοιχεί στο 0,6% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.


Η GLP Values εκτιμά ότι αν κάποιος είχε επενδύσει 100 ευρώ την 1/1/1995 τότε στις 31 /12/2008 η τρέχουσα αξία της περιουσίας του θα ήταν 304,8 ευρώ εάν το κεφάλαιό του είχε τοποθετη­θεί σε ακίνητα, 241,3 ευρώ εάν είχε επιλέξει προθεσμιακή κατάθεση και 209,7 ευρώ εάν είχε επενδυθεί σε μετοχές. Εάν ληφθεί υπόψη και η πενταετία 2009 - 2013 τότε η διαφορά της αξίας της επένδυσης σε ακίνητη περιουσία και της αντίστοιχης σε προθεσμιακή κατάθεση εξαλείφεται λόγω σημαντικής ανόδου των επιτοκίων και αντίστοιχης υποχώρησης των τιμών των ακινήτων.

Από την 1/1/2014 οι ιδιοκτήτες αστικών κι επαγγελματικών ακινήτων επιβαρύνονται με τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), ο οποίος κατά μέσον όρο ισοδυναμεί με το 0,3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Εάν συνεκτιμηθεί το σύνολο των φόρων τότε αυτοί αντιστοιχούν περίπου στο 1% της αντικειμενικής του αξίας με αποτέλεσμα η καθαρή μετά από φόρους απόδοση των ακινήτων εισοδήματος να κυμαίνεται από 2,2% έως 3% σε ετήσια βάση.

Με τη βάσιμη εκτίμηση ότι το 2014 θα είναι ένα έτος περαιτέρω αποκλιμάκωσης των επιτοκίων και μάλιστα σε συνθήκες αποπληθωρισμού της ελληνικής οικονομίας, εκτιμάται ότι η ετήσια καθαρή απόδοση των προθεσμια­κών καταθέσεων θα κυμανθεί από 1,75 έως 2,25%.
Ο συνδυασμός αυτών οδηγεί στο συμπέρασμα ότι η επένδυση εισοδήματος σε ακίνητη περιουσία θα προσφέρει μια απόδοση κοντά στην αντίστοιχη των εναλλακτικών τοποθε­τήσεων σταθερού εισοδήματος.
Αναφορικά με την πορεία της κτηματαγοράς η έρευνα αναφέρει ότι και φέτος οι τιμές θα υποχωρήσουν ενώ για το 2013, τονίζει το γ' τρίμηνο μειώθηκαν 11% στην Αθήνα, 9,5% στη Θεσσαλονίκη, 8,4% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 6% στις λοιπές περιοχές.
Οπως φαίνεται στα σχετικά γραφήματα, στα βόρεια και νότια προάστια της Αθήνας οι τιμές πώλησης κυμαίνονται από 1.400 έως 4.200 ευρώ/τ.μ. Ακριβότερες γειτονιές είναι η Βουλιαγμένη, η Βούλα και η Γλυφάδα στα νότια και Κηφισιά, Παπάγου στα βόρειο-ανατολικά.
Σε ότι αφορά την ενοικίαση σπιτιών Εκάλη και Βουλιαγμένη κινούνται πάνω από τα 15 ευρώ/τ.μ. το μήνα και ακολουθούν Π. Ψυχικό, Φιλοθέη, Βούλα, Ν. Σμύρνη που μόνο αυτές ξεπερνούν τα 10 ευρώ/τ.μ. το μήνα.

Κυριακή, 27 Απριλίου 2014

ΜΑΧΗΤΟ ΤΟ ΠΟΘΕΝ ΕΣΧΕΣ

Σύμφωνα με τον ισχύοντα νόμο,  ο αγοραστής ενός ακινήτου πρέπει σε περίπτωση φορολογικού ελέγχου,  να δικαιολογήσει το πόθεν έσχες της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου παρ όλο που  πλέον,  είναι υπερπολλαπλάσια της πραγματικής τιμής αγοράς και της αναγραφόμενης στο συμβόλαιο.
Άλλη μια παράνοια της κείμενης νομοθεσίας που ορίζει οτι για πόθεν έσχες ισχύει το ακριβότερο ποσόν ( αντικειμενική / τιμη συμβολαίου) .
Ωστόσο το πόθεν έσχες είναι μαχητό στα δικαστήρια. Αν ο ελεγχόμενος προσκομίσει όλα τα παραστατικά , την επιταγή με την οποία πλήρωσε , την αμοιβή του δικηγόρου , του συμβολαιογράφου και του μεσίτη , οι οποίες είναι πάντα στην τιμή του συμβολαίου , τότε κερδίζει τη δίκη και απαλλάσσεται !
Ως εκ τούτου , σε περίπτωση που αγοράζετε ακίνητο σε τιμή  χαμηλότερη της αντικειμενικής, φροντίστε να έχετε πληρώσει νομίμως και με αποδείξεις ,  όλους τους εμπλεκόμενους στην αγοραπωλησία.
Παράλληλα όμως,  στα εκτός Αττικής ακίνητα συμβαίνει το αντίθετο.  Τα πολυτελή ακίνητα , συνήθως τα παραθαλάσσια ή εκείνα που βρίσκονται σε τουριστικές περιοχές, πωλούνται σε υπερπολλαπλάσιες της αντικειμενικής τιμές . Αυτό βοηθά οσους έχουν ακόμα μαύρα χρήματα να τα … «τακτοποιήσουν» εφ όσον βέβαια ο ιδιοκτήτης δεχθεί να παραλάβει τη διαφορά αντικειμενικής και πραγματικής αξίας σε μετρητά .

Τετάρτη, 23 Απριλίου 2014

Ο ΦΟΡΟΣ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ - ΤΡΟΠΟΣ ΔΗΛΩΣΗΣ ΚΑΙ ΥΠΟΧΡΕΟΙ

Νέα δήλωση με αναλυτικά στοιχεία για τα ακίνητα θα πρέπει να υποβάλλουν οι πωλητές πριν από την σύνταξη των συμβολαίων και να υπολογίζουν τον φόρο υπεραξίας σύμφωνα με υπουργική απόφαση που εκδόθηκε τη μεγάλη Πέμπτη.
Η δήλωση υποβάλλεται ακόμη κι αν δεν προκύπτει υπεραξία ή όταν αυτή θεωρείται μηδενική όπως ισχύει για ιδιοκτήτες που  έχουν αποκτήσει ακίνητο πριν από το το 1995 .
Η δήλωση υπογεγραμμένη από τον συμβολαιογράφο υποβάλλεται σε τρία αντίτυπα εκ των οποίων το ένα παραμένει στην Εφορία , ενώ τα δύο υπόλοιπα επιστρέφονται θεωρημένα για να συμπεριληφθούν στην συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης.
Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των στοιχείων , να θεωρεί την δήλωση και να αποδίδει τον φόρο υπεραξίας που προκύπτει με τραπεζική επιταγή εντός πέντε ημερών από την υπογραφή του συμβολαίου.
Πιο αναλυτικά η δήλωση περιλαμβάνει τα στοιχεία του πωλητή, του συμβολαιογράφου που καταρτίζει την συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου, τα στοιχεία του αγοραστή, τον χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης, το είδος της ακίνητης περιουσίας ή των ιδανικών μεριδίων αυτής ή του εμπράγματου δικαιώματος, τα έτη διακράτησης, τους συντελεστές και τον υπολογισμό του φόρου. Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των ανωτέρω στοιχείων καθώς και να θεωρεί τη δήλωση, δεν έχει, όμως, ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει. Αν με το ίδιο συμβόλαιο μεταβιβάζονται περισσότερα εμπράγματα δικαιώματα, ο φορολογούμενος (πωλητής) υποβάλλει μία δήλωση στην οποία θα περιγράφονται τα ανωτέρω στοιχεία που αφορούν το κάθε δικαίωμα.
Αν με το ίδιο συμβόλαιο περισσότερα πρόσωπα (πωλητές) μεταβιβάζουν, υποβάλλεται από το καθένα χωριστή δήλωση. Η δήλωση παραλαμβάνεται από υπάλληλο της Δ.Ο.Υ. (ή του Γ.Ε.Φ.) της έδρας του συμβολαιογράφου.
Με την ίδια απόφαση και όσον αφορά τον προσδιορισμό της τιμής κτήσης διευκρινίζονται τα ακόλουθα :
-Σε περιπτώσεις πράξεων σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας χωρίς μεταβολή του δικαιώματος που αντιστοιχεί στο μεταβιβάζοντα πριν από τις πράξεις αυτές, ως χρόνος κτήσης θεωρείται αντίστοιχα ο χρόνος απόκτησης του αρχικού δικαιώματος.
-Σε περιπτώσεις που μετά την κύρωση των οικείων πράξεων εφαρμογής μεταβιβάζονται οικόπεδα, τα οποία έχουν αποκτηθεί είτε ως οικόπεδα, είτε ως αγροτεμάχια με οποιοδήποτε τίτλο κτήσης, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος κύρωσης της πράξης εφαρμογής.
-Σε περιπτώσεις που μετά την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης ή την έκδοση της αντίστοιχης διοικητικής πράξης καθορισμού των ορίων οικισμού μεταβιβάζονται οικόπεδα, τα οποία έχουν αποκτηθεί είτε ως οικόπεδα, είτε ως αγροτεμάχια με οποιοδήποτε τίτλο κτήσης, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος έγκρισης της πολεοδομικής μελέτης ή έκδοσης της αντίστοιχης διοικητικής πράξης καθορισμού των ορίων οικισμού.
-Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου αιτία θανάτου ή δωρεάς εν ζωή–γονικής παροχής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος επαγωγής της κληρονομίας ή ο χρόνος κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς εν ζωή - γονικής παροχής, ακόμη και στις περιπτώσεις που συνέτρεχε νόμιμος λόγος μετάθεσης του χρόνου γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης.

Τρίτη, 1 Απριλίου 2014

ΦΟΡΟΣ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ - ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ

Eξαιρούνται τα ακίνητα που έχουν αποκτηθεί πριν από το 1995 από τον φορο υπεραξίας σύμφωνα με τα όσα προβλέπει το πολυνομοσχέδιο στο οποίο προσδιορίζεται και ο τρόπος υπολογισμού της.

Προσδιορισμός τιμής κτήσης στα ακίνητα

Στην περίπτωση κτήσης λόγω μεταβίβασης με επαχθή αιτία, είναι το τίμημα ή η αξία του ανταλλάγματος, όπως προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο.

β) Στην περίπτωση κτήσης λόγω κληρονομικής διαδοχής ή μεταβίβασης με χαριστική αιτία, είναι η αξία βάσει της οποίας υπολογίστηκε ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής ή χορηγήθηκε απαλλαγή από αυτόν, όπως η αξία αυτή προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο ή οποιοδήποτε άλλο δημόσιο έγγραφο.

γ) Σε κάθε άλλη περίπτωση, υπολογίζεται ως εξής: Τιμή κτήσης ίσον τιμή μεταβίβασης επί τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών (ΔΤΚατ) του έτους κτήσης διά του ΔΤΚατ του προηγούμενου της μεταβίβασης έτους. Ως ΔΤΚατ νοείται ο μέσος Δείκτης Τιμών Κατοικιών Αστικών Περιοχών της περιόδου Ιανουαρίου-Δεκεμβρίου κάθε έτους, όπως ανακοινώνεται από την Τράπεζα της Ελλάδος. Αν κατά το χρόνο της μεταβίβασης δεν έχει δημοσιευθεί μέσος ΔΤΚατ, λαμβάνεται υπ' όψιν ο σχετικός δείκτης του αμέσως προηγούμενου έτους.

Η τιμή πώλησης είναι το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα κατά το χρόνο της μεταβίβασηςή, στην περίπτωση της ανταλλαγής, η αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας που αποτελεί το αντάλλαγμα για κάθε συμβαλλόμενο και εφόσον αυτή δεν υφίσταται, η φορολογητέα αξία.

Τυχόν δαπάνες που συνδέονται άμεσα με την αγορά ή την πώληση του ακινήτου δεν συμπεριλαμβάνονται στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης και δεν προστίθενται ή αφαιρούνται, αντίστοιχα.

Στην περίπτωση που περιέρχεται στην κατοχή τρίτου κτίσμα που έχει ανεγερθεί στο έδαφός του με δαπάνες του μισθωτή σύμφωνα με το δεύτερο εδάφιο της προηγούμενης παραγράφου, ως υπεραξία θεωρείται η αγοραία αξία του κτίσματος, η οποία δεν μπορεί να είναι μικρότερη από τα 2/3 της αντικειμενικής αξίας του οικοπέδου μαζί με το συστατικό αυτού κτίσμα.

Αν η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προσδιοριστεί θεωρείται ότι είναι μηδενική.

Προσδιορισμός χρόνου κτήσης

Ο χρόνος κτήσης είναι ο χρόνος απόκτησης ποσοστού τουλάχιστον εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος επί της ακίνητης περιουσίας. Σε περίπτωση που δεν προκύπτει χρόνος κτήσης σύμφωνα με το πρώτο εδάφιο, ισχύουν τα εξής:

α) Επί μεταβίβασης κτίσματος που ανεγέρθηκε, με αυτεπιστασία ή με βάση το σύστημα της αντιπαροχής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος μετά την παρέλευση πέντε (5) ετών από την ημερομηνία έκδοσης ή δύο (2) ετών από την ημερομηνία ανανέωσης της οικοδομικής άδειας ανέγερσης, εκτός εάν η μεταβίβαση γίνεται εντός των παραπάνω προθεσμιών,

β) Επί πολεοδομικής τακτοποίησης εξ ολοκλήρου αυθαίρετης κατασκευής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος που δηλώνεται ως χρόνος ανέγερσης και πιστοποιείται από το μηχανικό στη σχετική αίτηση τακτοποίησης,

γ) Επί πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος κτήσης του νόμιμου κτίσματος.

Επί χρησικτησίας, ως χρόνος κτήσης θεωρείται η αντίστοιχη ημερομηνία του εικοστού πρώτου έτους, πριν από το χρόνο της μεταβίβασης.

Σε περίπτωση κατά την οποία ο προσδιορισμός της υπεραξίας σύμφωνα με τις ανωτέρω παραγράφους καταλήγει σε αρνητικό ποσό, η εν λόγω υπεραξία θεωρείται μηδενική.

Οι συντελεστές απομείωσης

Η υπεραξία που προκύπτει σύμφωνα με τις ανωτέρω παραγράφους λαμβάνεται απομειούμενη με την εφαρμογή των ακόλουθων συντελεστών απομείωσης:


Η υπεραξία, απομειωμένη σύμφωνα με την παράγραφο 5, μέχρι του ποσού των εικοσιπέντε χιλιάδων (25.000) ευρώ, απαλλάσσεται από το φόρο, εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το ακίνητο για πέντε (5) τουλάχιστον έτη.

ΠΗΓΗ: ered.gr

Πέμπτη, 6 Μαρτίου 2014

ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ

Δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ 50 A'/28.02.2014 και ισχύει ο νέος Νόμος 4242/2014, με το άρθρο 13 του οποίου θεσπίστηκε η νέα νομοθετική ρύθμιση για τις εμπορικές μισθώσεις. Με τη ρύθμιση αυτή, απελευθερώνονται σε σημαντικό βαθμό οι νέες εμπορικές μισθώσεις, με αποτέλεσμα να αναμένεται η μαζική σύναψη χιλιάδων νέων μισθωτικών συμβάσεων ξενοίκιαστων καταστημάτων αλλά και γραφείων, αποθηκών κλπ. σε όλη τη χώρα, ενώ παραμένει η 12ετής προστασία σε όλες τις υφιστάμενες μισθώσεις. Οι νέες ρυθμίσεις έχουν ως εξής:

ΝΕΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ:

ΔΙΑΡΚΕΙΑ: Η διάρκειά τους καθορίζεται κατ΄ αρχήν ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους. Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος, υποχρεωτικά και για τις δύο πλευρές. Αν όμως συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη.

ΣΤΗΝ ΠΡΑΞΗ δηλαδή τα μέρη έχουν πλέον την απόλυτη ευχέρεια να διαπραγματεύονται και να συμφωνούν διαφοροποιημένο χρόνο δέσμευσης για κάθε πλευρά, ανάλογα με τις ανάγκες τους, όχι όμως μικρότερο από την τριετία. Είναι αυτονόητο ότι κάθε μισθωτής που θέλει να κάνει μια σοβαρή επένδυση, ενώ θα διεκδικεί για τον εαυτό του μεγάλη μισθωτική διάρκεια, ο ίδιος θα ζητά να δεσμεύεται για μικρότερο χρόνο, με minimum πάντοτε την τριετία, ώστε να μπορεί να αποδεσμευθεί σε περίπτωση δυσμενούς εξέλιξης της επιχείρησής του. Θα είναι δηλαδή συνήθεις στην πράξη και απόλυτα έγκυρες οι μισθώσεις με μεγάλη συμβατική διάρκεια υπέρ του μισθωτή, αλλά με δέσμευσή του να παραμείνει στο μίσθιο μόνον για μια 3ετία.

ΛΥΣΗ-ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ: Οι νέες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία τους από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, μετά τη λήξη του συμβατικού τους χρόνου, ή της νόμιμης τριετίας αν ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος, γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της.

ΛΟΙΠΟΙ ΟΡΟΙ: Κατά τα λοιπά οι νέες μισθώσεις θα διέπονται από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, και από τις συμφωνίες που περιλαμβάνονται στο μισθωτήριο. Στις νέες μισθώσεις δεν έχουν εφαρμογή οι παλαιές διατάξεις περί διάρκειας, ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας κλπ. του π.δ. 34/95.

ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ:

ΔΙΑΡΚΕΙΑ: Δεν θίγεται το δικαίωμα του μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη, ούτε φυσικά στις μισθώσεις με μεγαλύτερη συμβατική διάρκεια. Όμως κατά τη λήξη της 12ετίας δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων (για την δήθεν «άυλη εμπορική αξία» του μισθωτή), ούτε και ισχύει πλέον η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειάς της.

ΛΥΣΗ-ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ: Οι υπάρχουσες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Μετά τη λήξη τους οι μισθώσεις αυτές μπορούν να καταγγελθούν ελεύθερα από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, σύμφωνα με το 609 του Αστικού Κώδικα, δηλαδή, αν πρόκειται για τη συνήθη περίπτωση μισθώματος που έχει οριστεί να καταβάλλεται κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα. Μονομερής καταγγελία τους από το μισθωτή γίνεται με τις ως τώρα ισχύουσες προϋποθέσεις (δηλαδή μετά έτος από την έναρξη, με τρίμηνη προειδοποίηση και αποζημίωση του εκμισθωτή με ένα μηνιαίο μίσθωμα).

ΠΡΟΘΕΣΜΙΕΣ-ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΕΙΣ ΓΙΑ ΙΔΙΟΧΡΗΣΗ-ΑΝΟΙΚΟΔΟΜΗΣΗ: Επανέρχονται ουσιαστικά οι προϊσχύουσες μέχρι το 1982 διατάξεις, δηλαδή μειώνονται στο μισό, ώστε να είναι δίκαιη η ρύθμιση και οικονομικά εφικτή η καταβολή τους.
Νέες προθεσμίες: Ασκηση καταγγελίας για ιδιόχρηση/ανοικοδόμηση μετά 9-18 μήνες, αντί 18-30.
Αποζημιώσεις: Ιδιόχρηση 8-15 μισθώματα, 15-20 για όμοια επιχείρηση. Ανοικοδόμηση 6-9 μισθώματα.
Παραμένουν όμως οι αυστηρότατες συνέπειες σε όσους εκμισθωτές καταγγείλουν τις μισθώσεις, αλλά μετά αθετήσουν τις νόμιμες δεσμεύσεις τους!

ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗ 6 ΕΝΟΙΚΙΩΝ ΓΙΑ ΑΜΕΣΗ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΑΠΕΛΕΥΘΕΡΟΥΜΕΝΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ: Σε κάθε περίπτωση που εκμισθωτής προβεί μέχρι 31.8.2014 σε καταγγελία μίσθωσης η οποία πρόκειται να λήξει μέχρι την ημερομηνία αυτή λόγω συμπλήρωσης 12ετίας ή έληξε για τον ίδιο λόγο αλλά δεν έχει παρέλθει μέχρι 31.8.2014, 9 μήνες από τη λήξη της, ή μίσθωσης που τελεί υπό την τετραετή παράταση (σύμφωνα με την περίπτωση δ’ του άρθρου 61 του π.δ. 34/95),  ο εκμισθωτής υποχρεούται να καταβάλει στο μισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με έξη (6) μηνιαία μισθώματα.   Η ρύθμιση έχει ως στόχο της να αποφευχθούν αιφνιδιασμοί των ενοικιαστών που λήγουν οι μισθώσεις τους και να δοθεί αρκετός χρόνος στις δύο πλευρές να ενημερωθούν για το νέο καθεστώς και «να τα βρούν» μεταξύ τους, όπως θα συμβεί στις περισσότερες περιπτώσεις.

πηγή ΠΟΜΙΔΑ

Πέμπτη, 27 Φεβρουαρίου 2014

ΦΟΡΟΣ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ - ΔΥΟ ΜΗΝΕΣ ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΤΟΥ ΑΝΑΣΥΝΤΑΣΣΕΤΑΙ !

Ο φόρος υπεραξίας θα υπολογίζεται με συντελεστή 15%
- Θα παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο κατά την υπογραφή των συμβολαίων και θα αποδίδεται στην εφορία
- Τι προβλέπεται για τα ακίνητα, για τα οποία δεν είναι δυνατόν να βρεθεί η τιμή κτήσης.
Οριστικοποιείται η νέα νομοθετική διάταξη για τον υπολογισμό του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα.
Σύμφωνα με το σχέδιο που επεξεργάζεται το υπουργείο Οικονομικών, ο φόρος θα υπολογίζεται επί του πραγματικού τιμήματος που θα αναγράφεται στο συμβόλαιο (τόσο του συμβολαίου της πώλησης όσο και της δήλωσης που υποβλήθηκε κατά την κτήση του ακινήτου) και όχι επί της αντικειμενικής αξίας.
Σε κάθε περίπτωση, ο φόρος υπεραξίας θα υπολογίζεται με συντελεστή 15%. Ο φόρος θα παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο κατά την υπογραφή των συμβολαίων και θα αποδίδεται στην εφορία.
Όλες οι αλλαγές  που προωθούνται:
1. Δεν θα επιβάλλεται φόρος στα ακίνητα που αποκτήθηκαν πριν από 25 χρόνια

2. Η υπεραξία (τιμή πώλησης του ακινήτου μείον την τιμή αγοράς) θα απομειώνεται με βάση έναν συντελεστή αποπληθωρισμού για τον καθορισμό του οποίου θα λαμβάνεται υπόψη ο δείκτης τιμών καταναλωτή. Ο συντελεστής αυτός θα διαφοροποιείται ανάλογα με τα χρόνια που μεσολαβούν από την απόκτηση μέχρι την πώληση του ακινήτου.

3. Για τα ακίνητα που έχουν διακρατηθεί περισσότερα από πέντε χρόνια, από την υπεραξία -μετά και την εφαρμογή του συντελεστή απομείωσης - θα αφαιρείται και το ποσό των 25.000 ευρώ.

4. Για τα ακίνητα για τα οποία δεν είναι δυνατόν να βρεθεί η τιμή κτήσης, θα προβλέπεται προσέγγιση της τιμής κτήσης με βάση μαθηματικό τύπο. Στην πράξη, θα λαμβάνεται υπόψη ως βάση υπολογισμού η τιμή πώλησης η οποία και θα απομειώνεται με βάση συγκεκριμένο συντελεστή. Αυτός θα προκύπτει από ένα κλάσμα με αριθμητή τον συντελεστή τιμών της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής κατά το έτος κτήσης και παρονομαστή τον συντελεστή τιμών της ΕΛΣΤΑΤ κατά το έτος πώλησης. Έτσι, θα υπολογίζεται η τιμή κτήσης η οποία θα αφαιρείται από την τιμή πώλησης. Στη συνέχεια θα εφαρμόζεται και πάλι ο συντελεστής αποπληθωρισμού, και θα αφαιρείται το ποσό των 25.000 αν υπάρχει διακράτηση άνω των πέντε ετών.
ΠΗΓΗ newsit.gr

Παρασκευή, 14 Φεβρουαρίου 2014

ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΚΑΙ ΠΡΟΔΙΚΑΣΙΑ ΓΙΑ ΤΗ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΚΑΘΕ ΑΚΙΝΗΤΟΥ όπως ισχύει απο 1/1/2014



1. Τίτλοι ιδιοκτησίας του ακινήτου (συμβόλαιο/α κτήσης)
2. Τοπογραφικό οικοπέδου πρόσφατο (εφόσον μεταβιβάζεται οικόπεδο), το οποίο θα πρέπει να έχει συνταχθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου γ’ της παραγρ. 1 του άρθρου 3 του Ν. 4178/2013, εξαρτημένο από κρατικό σύστημα συντεταγμένων, να φέρει τις υπεύθυνες δηλώσεις των Ν. 651/77 και 1337/83, τους όρους δόμησης που ισχύουν στην περιοχή και απόσπασμα του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου. Να φέρει το σημείο του βορρά και τους όμορους ιδιοκτήτες. Επί του τοπογραφικού διαγράμματος ο μηχανικός θα αναγράφει τον ηλεκτρονικό κωδικό της δήλωσης, καθώς και ότι έχει στη διάθεσή του όλα τα δικαιολογητικά και θα δηλώνει ότι θα το υποβάλει ηλεκτρονικά εντός της προθεσμίας του παραπάνω νόμου. Επίσης, απαιτείται υπεύθυνη δήλωση του μηχανικού, ότι το τοπογραφικό διάγραμμα που συνέταξε είναι ταυτόσημο με αυτό που θα εισαχθεί σε ηλεκτρονική μορφή στο πληροφοριακό σύστημα του ΤΕΕ.
3. Άδεια οικοδομής από την Πολεοδομία
4. Τοπογραφικό οικοπέδου, διάγραμμα κάλυψης, κάτοψη μεταβιβαζομένου ακινήτου (διαμερίσματος, αποθήκης, θέσης στάθμευσης), σφραγισμένα από την Πολεοδομία.
5. Ηλεκτρονική βεβαίωση μηχανικού, σύμφωνα με το άρθρο 3  του Ν. 4178/2013, με το μοναδικό αριθμό του ακινήτου
6. Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του ακινήτου
7. Έγγραφο περαίωσης της διαδικασίας τακτοποίησης ημιϋπαιθρίων χώρων
ή τακτοποίησης πολεοδομικών αυθαιρεσιών (εάν έγιναν με το Ν. 4178/2013, να απεικονίζονται σε κάτοψη)
8. Τ.Α.Π. (εκδίδεται από το τμήμα εσόδων του αντιστοίχου Δήμου, με την προσκόμιση του συμβολαίου και του τελευταίου λογαριασμού της ΔΕΗ, εξοφλημένου)
9. Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων - ΦΑΠ 2010, 2011, 2012 και 2013). Εκδίδεται ηλεκτρονικά.
10. Φορολογική ενημερότητα πωλητή (να αναγράφεται το ακίνητο που μεταβιβάζεται)
11. Ασφαλιστική ενημερότητα από το ΙΚΑ, εφόσον ο μεταβιβάζων είναι έμπορος, μέλος ΟΕ κλπ ή έχει ανεγείρει οικοδομή τα τελευταία 10 χρόνια
12. Πιστοποιητικό εξόφλησης του φόρου κληρονομίας, αν το ακίνητο προέρχεται από κληρονομία και ο θάνατος συνέβη μετά την 1-1-1995
13. Κτηματολογικό φύλλο και απόσπασμα ή αποδεικτικό υποβολής προς κτηματογράφιση
14. Μισθωτήριο
15. Φωτοτυπίες ταυτότητας, διευθύνσεις, ΑΦΜ και ΔΟΥ συμβαλλομένων
16. Μεσίτης: τα στοιχεία του και η αμοιβή του αναλυτικά, εφόσον δηλώνεται ότι μεσολαβεί
17. Πληρωμή φόρου υπεραξίας
18. Πληρωμή φόρου μεταβίβασης

Σημείωση:
- Η άδεια οικοδομής, το τοπογραφικό, το διάγραμμα κάλυψης και οι κατόψεις, απαιτούνται μόνον όταν πρόκειται να ληφθεί τραπεζικό δάνειο. Αλλιώς, είναι προαιρετικά, εφόσον τα θέλει ο αγοραστής για το αρχείο του ή τα ζητήσει ο μηχανικός του
- Αν το μεταβιβαζόμενο είναι εκτός σχεδίου και υπάρχει προοπτική δόμησής του, συνιστάται η λήψη πιστοποιητικού δασαρχείου, το οποίο ζητούν οι περισσότεροι ενήμεροι αγοραστές

Φόρος Υπεραξίας:
- Ανέρχεται σε ποσοστό 15% επί της διαφοράς μεταξύ αξίας κτήσης και αξίας πώλησης. Ισχύει για όλα τα ακίνητα, ανεξάρτητα από το χρόνο κτήσης τους. Προβλέπονται συντελεστές απομείωσης της υπεραξίας μέχρι και 39%, ανάλογα με τα χρόνια διακράτησης του ακινήτου. Υπεραξία μέχρι και 25.000,00 € είναι αφορολόγητη.

Φόρος Μεταβίβασης:
- Ο φόρος μεταβίβασης μειώθηκε πλέον σε ποσοστό 3% της αξίας του ακινήτου. Στο ποσόν του φόρου θα προστεθεί επί πλέον ποσοστό 3%, για δημοτικό φόρο (π.χ. αξία ακινήτου 200.000,00 €, φόρος μεταβίβασης 6.000,00 €, δημοτικός φόρος 180,00 €, συνολικός φόρος 6.180,00 €)

Απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης λόγω αγοράς πρώτης κατοικίας
Συνοπτικά οι προϋποθέσεις απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης, λόγω απόκτησης πρώτης κατοικίας:
1. Ο αγοραστής, ο σύζυγος και τα ανήλικα παιδιά του να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία που να πληροί τις στεγαστικές τους ανάγκες ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο ή ποσοστό οικοπέδου, στο οποίο αναλογεί κτίσμα που ικανοποιεί τις στεγαστικές τους ανάγκες, σε δημοτικό διαμέρισμα πληθυσμού άνω των 3.000 κατοίκων
2. Να μην έχει γίνει μεταβίβαση επικαρπίας ή ψιλής κυριότητας ή ποσοστό εξ αδιαιρέτου ακινήτου που ικανοποιούσε τις στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή κατά την τελευταία πενταετία
3. η αγοραπωλησία να μην γίνεται μεταξύ συγγενών εξ αίματος ή αγχιστείας πρώτου βαθμού ή μεταξύ συζύγων
4. ο αγοραστής να μην μεταβιβάσει το ακίνητο για μία πενταετία, διαφορετικά θα πληρώσει το φόρο από τον οποίο απαλλάχθηκε, με βάση τη νεώτερη αξία του ακινήτου

Απαλλαγή για απόκτηση πρώτης κατοικίας δεν δίνεται για δεύτερη φορά, παρά μόνον 
 α) αν δεν ικανοποιούνται πλέον οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή, λόγω μεταβολής της οικογενειακής κατάστασής του 
 β) εάν πληρωθεί ο φόρος μεταβίβασης του ακινήτου της πρώτης απαλλαγής, με βάση τις αξίες της νέας αγοράς (σημερινές) 


Προσοχή: 
- Πλέον, η απόκτηση πρώτης κατοικίας δεν εξαιρείται από το τεκμήριο απόκτησης ακινήτου (πόθεν έσχες), οπότε θα πρέπει να δικαιολογείται η προέλευση και φορολόγηση των χρημάτων του τιμήματος .

Παρασκευάς Λιάρτης
νομικός σύμβουλος 
EPSILON TEAM -  real estate - Plus


Τρίτη, 28 Ιανουαρίου 2014

FITCH: ΝΕΑ ΠΤΩΣΗ ΤΙΜΩΝ ΣΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΜΕΧΡΙ ΤΟ ΤΕΛΟΣ ΤΟΥ 14

Πάνω από 4 στα 10 ευρώ θα χαθούν στο τέλος του 2014 από την αξία των κατοικιών καθώς η υποχώρηση των τιμών την τελευταία πενταετία φτάνει το 42%.

Έρευνα του διεθνούς οίκου αξιολόγησης προβλέπει περαιτέρω πτώση για φέτος της τάξης του 10% καθώς οι τιμές, με βάση στοιχεία του γ' τριμήνου 2013 είχαν υποχωρήσει 32%.

Η εκτίμηση της Fitch είναι πολύ χειρότερη από εκείνη που έδινε πριν από περίπου ένα χρόνο όταν προέβλεπε ότι οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα θα έχουν υποχωρήσει κατά 33% από τα επίπεδα του 2008. Οσο για το πότε θα υπάρξει σταθεροποίηση και σχετική ανάκαμψη; Next Year λένε οι αναλυτές.

Σύμφωνα με την έκθεση, η δυνατότητα αγοράς νέας κατοικίας (affordability) έχει βελτιωθεί, δεδομένης της πτώσης των τιμών και υποστηρίζεται από το περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων.

Ωστόσο επηρεάζεται από την συνεχιζόμενη απομόχλευση των τραπεζών και τον κίνδυνο αύξησης του κόστους χρήματος. Αξίζει να σημειωθεί ότι σύμφωνα με την ΤτΕ, οι τιμές των διαμερισμάτων τα τρία πρώτα τρίμηνα του 2013 υποχώρησαν 11,6%, 11,8% και 9,2% αντίστοιχα ενώ αναμένεται πτώση γύρω στο 9%-10% το δ' τρίμηνο.

Συνολικά το 2012 η πτώση έφτασε το 11,7%. Από την αρχή της κρίσης, η υποχώρηση των διαμερισμάτων έχει φτάσει το 32% ή 37,6% σε πραγματικούς όρους. Ομως, πολλοί κτηματομεσίτες εκτιμούν ότι η «βουτιά» είναι μεγαλύτερη, π.χ. στην Αθήνα είναι 32% και στη Θεσσαλονίκη 38%.Η μέση περίοδος αναμονής για τη διάθεση απούλητων κατοικιών έφτασε το ένα έτος, από 5 μήνες το 2009.

Για το 2014, οίκος αναμένει πως οι τιμές κατοικιών θα αυξηθούν σε Γερμανία και Ηνωμένο Βασίλειο λόγω των χαμηλών επιτοκίων, την υγιή ανάπτυξη του ΑΕΠ και τη βελτιωμένη διαθεσιμότητα πίστης.

Οι τιμές είναι επίσης πιθανόν να σημειώσουν μικρή άνοδο στις ΗΠΑ και την Αυστραλία και να μείνουν αμετάβλητες στον Καναδά. Η Fitch αναμένει περαιτέρω υποχώρηση των τιμών στην Ολλανδία και την Ιταλία και σε μεγαλύτερο βαθμό σε Ελλάδα και Ισπανία. Η οικονομική σταθεροποίηση στην Ευρωζώνη αναμένεται να έχει ως αποτελέσματα σταθερές τιμές το 2015 στην Ολλανδία και την Ιταλία, ενώ η Ελλάδα και η Ισπανία αναμένεται -σύμφωνα με τον οίκο- να δουν τις τιμές κατοικιών να αυξάνονται.

Αξίζει, πάντως, να σημειωθεί ότι οι αναλυτές εκτιμούν ότι η αγορά διασώθηκε από μια ανεξέλεγκτη πτώση τιμών εξαιτίας της παράτασης για ένα έτος της αναστολής πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας.

Κι αυτό διότι θα αυξάνονταν ραγδαία η προσφορά κατοικιών σε πολύ χαμηλές τιμές, γεγονός που θα πίεζε το σύνολο της κτηματαγοράς. Σε ό,τι αφορά τα δάνεια σε καθυστέρηση, η εκτίμηση της Fitch είναι ότι το επίπεδο της δημιουργίας νέων έχει αρχίσει να περιορίζεται, καθώς η οικονομία αρχίζει να ανακάμπτει. Ωστόσο το συνολικό μέγεθος των προβληματικών δανείων θα εξακολουθήσει να αυξάνει καθώς αναμένεται σταδιακή και ελεγχόμενη μείωση των προστατευόμενων από πλειστηριασμό. Αναμένει να κορυφωθούν το 2015.

Η έκθεση της Fitch έρχεται απλά να επιβεβαιώσει τις εκτιμήσεις των ειδικών της κτηματαγοράς που δεν περιμένουν ανάκαμψη ζήτησης και τιμών πριν το 2015.
Στην αγορά συνεχίζουν να υπάρχουν περισσότερα από 200.000 απούλητα ακίνητα ενώ εκατοντάδες κατασκευαστές και ιδιοκτήτες ακινήτων αναγκάζονται να «βγάλουν στο σφυρί» σπίτια προκειμένου να μπορέσουν να γίνουν κάποιες συναλλαγές.

Είναι χαρακτηριστικό ότι σε πολλές περιοχές η υποχώρηση των τιμών έχει ξεπεράσει το 45%-50% σε σχέση με το 2008 ενώ πολλοί κτηματομεσίτες εκτιμούν ότι η πτώση το 2015 θα φτάσει το 15%.

Δευτέρα, 27 Ιανουαρίου 2014

ΦΟΡΟΣ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ ... ΑΝΥΠΟΛΟΓΙΣΤΟΣ !

Ληστεία μετά... φόρου στα ακίνητα!

Όχι μόνον χρησιμοποιούν τις εντελώς πλασματικές αντικειμενικές τιμές ως βάση υπολογισμού του φόρου στα ακίνητα, αλλά πλέον θέλουν να τις χρησιμοποιήσουν και για τη φορολόγηση της υπεραξίας από τη μεταβίβαση ακινήτων. Πρόκειται για έγκλημα…

Στη χώρα μας, είναι βέβαιον, υπάρχει ένας νοσηρός και συνάμα υποχθόνιος νους, ο οποίος κάθε πρωί, με το χάραμα, απεργάζεται σχέδια εξόντωσης της αγοράς ακινήτων.

Συχνά-πυκνά επεκτείνει τις σκέψεις του σε ολόκληρο το φάσμα της οικονομίας, όμως είναι αξιοσημείωτη η έμφαση που δίνει στην κτηματική και στεγαστική αγορά.

Μετά από μια χρονιά, πέρυσι, στη διάρκεια της οποίας κατόρθωσε να επιβληθούν τέσσερις διαφορετικοί φόροι επί της ακίνητης περιουσίας των κατοίκων της χώρας αυτής, και μάλιστα στη βάση αμιγώς πλασματικών αντικειμενικών αξιών, εφέτος κατόρθωσε να παγώσει κάθε μεταβίβαση ακινήτου στην Ελλάδα.

Από τα μέσα του περασμένου καλοκαιριού, συγκεκριμένα από τα τέλη Ιουλίου, είναι δημοσιευμένος σε ΦΕΚ ο N. 4172/2013, ΦΕΚ Α' 167, στο 41o άρθρο του οποίου ορίζεται ότι η υπεραξία από την πώληση ακινήτων φορολογείται ως εισόδημα με συντελεστή 15%.

Ορίζονται επίσης χρονολογικοί συντελεστές απομείωσης της αξίας αυτής καθώς και περιπτώσεις και όρια, πέραν των οποίων δεν θα υπάρχει φορολόγηση.

Τo σύνολο των διατάξεων αυτών τέθηκε σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου εφέτος, δηλαδή ένα πλήρες πεντάμηνο μετά τη δημοσίευσή τους στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Ωστόσο, χθες, μετά από μαραθώνια διαβούλευση που είχαν τις προηγούμενες ημέρες με εκπροσώπους του οικονομικού επιτελείου της κυβέρνησης, οι συμβολαιογράφοι της χώρας κατέβασαν τα μολύβια αρνούμενοι να συντάξουν συμβολαιογραφικές πράξεις μεταβίβασης ακινήτων, επικαλούμενοι σημαντικές ατέλειες και ελλείψεις στο νομοθέτημα αυτό, που αποτέλεσμα θα είχαν, σε περίπτωση ολοκλήρωσης τυχόν μεταβιβάσεων, τη σημαντική ζημία των συναλλασσομένων και κυρίως των πωλητών ακινήτων.

Συγκεκριμένα, με ανακοίνωσή τους δηλώνουν ότι θα απέχουν από τη σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων πώλησης ακινήτων, υπαγομένων στον φόρο υπεραξίας, δεδομένου ότι ο συγκεκριμένος νόμος «είναι ανεφάρμοστος στην πράξη λόγω των ατελειών του και εγκυμονεί σοβαρότατους κινδύνους για τα φορολογικά συμφέροντα του πωλητή - φορολογούμενου».

Ζητούν, δε, την άμεση έκδοση εγκυκλίου από το υπουργείο Οικονομικών με την οποία να διευκρινίζεται σειρά ζητημάτων, τα οποία ωστόσο δεν κατονομάζουν.

Τα ζητήματα αυτά, τα οποία παραμένουν ανεπίλυτα σχεδόν ένα εξάμηνο μετά την ψήφιση και δημοσίευση του συγκεκριμένου νομοθετήματος και σχεδόν έναν μήνα από την έναρξη ισχύος του, σύμφωνα με πληροφορίες, αφορούν καίρια θέματα όπως η βάση επί της οποίας θα υπολογίζεται η τιμή κτήσης του ακινήτου, ώστε να είναι δυνατός ο προσδιορισμός της τυχόν υπεραξίας που θα προκύψει για τον πωλητή του.

Σε περίπτωση που υιοθετηθούν είτε οι αντικειμενικές αξίες ως βάση, είτε οι τιμές οι οποίες αναγράφονται επί των συμβολαίων κτήσης, οι οποίες επίσης είχαν βασιστεί κατά τον καιρό σύνταξής τους στις τότε αντικειμενικές τιμές, ο πωλητής διατρέχει τον σαφέστατο κίνδυνο να φορολογηθεί για υπεραξία, δηλαδή για εισόδημα, που ουδέποτε εισέπραξε.

Στη διάρκεια της παρούσας κρίσης, δηλαδή από το 2008 έως και σήμερα, οι τιμές των ακινήτων στη χώρα έχουν κυριολεκτικά καταβαραθρωθεί, χάνοντας κατά μέσο όρο ποσοστό άνω του 32% και ενίοτε πολύ περισσότερο, της προ κρίσης αξίας τους, ενώ, αντίθετα, οι αντικειμενικές αξίες έχουν παραμείνει σταθερές και θεωρούνται κατά συνέπεια αμιγώς πλασματικές.

Σύμφωνα, δε, με τις ίδιες πηγές, το οικονομικό επιτελείο δεν αποκλείει όντως οι τρέχουσες αντικειμενικές αξίες, τις οποίες αρνείται να αναθεωρήσει τουλάχιστον έως το 2016 καθώς χρησιμεύουν και ως βάση υπολογισμού του φόρου ακινήτων, να ισχύσουν και για τις μεταβιβάσεις των ακινήτων αυτών.

Αν όμως τελικά συμβεί αυτό, εκτός από τη ληστεία των ιδιοκτητών τους, τελικώς θα φονεύσουν και την ίδια την αγορά.

του Ν.Γ.Δρόσου  www.euro2day.gr

Τρίτη, 7 Ιανουαρίου 2014

ΦΟΡΟΛΟΓΗΣΗ ΕΝΟΙΚΙΩΝ ΑΠΟ 1/1/14

Άρχισε η αυτοτελής φορολόγηση των ενοικίων με συντελεστή 11% ή 33% από την 1η του 2014 με το νέο τρόπο που προβλέπει ο νόμος 4172/2013 Κεφάλαιο Ε ως εισόδημα από κεφάλαιο, ενώ στο άρθρο 39, ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία.

Η φορολόγηση των ενοικίων, ως αυτοτελής, για ετήσιο εισόδημα από ακίνητη περιουσία έως και 12.000 ευρώ εφαρμόζεται με συντελεστή 11% και για εισόδημα άνω των 12.000 ευρώ με συντελεστή 33%. Έτσι, αν κάποιος εισπράττει 17.000 ευρώ ενοίκια το χρόνο, θα φορολογηθεί με 11% για τα πρώτα 12.000 ευρώ, ήτοι 1.200 ευρώ και 33% για τα επόμενα 5.000 ευρώ ήτοι 1.650 ευρώ με συνολική επιβάρυνση 2.850 ευρώ. Πρέπει να σημειωθεί φυσικά ότι η αυτοτελής φορολόγηση ισχύει και για τα ενοίκια του 2013 που θα δηλώσουμε σε 3-4 μήνες αλλά με συντελεστή 10% στη χαμηλή κλίμακα.

Ευνοημένοι από το νέο σύστημα με 12 μονάδες φόρου θα είναι οι έχοντες υψηλά εισοδήματα από ενοίκια, καθώς σε ότι κλιμάκιο και να είναι, ο ανώτερος συντελεστής φορολογίας των ενοικίων είναι το 33% ενώ αν τα ενοίκια προστίθεντο στο συνολικό δηλωθέν εισόδημα τότε ο ανώτερος συντελεστής φορολόγησης θα έφθανε το 45%.

Προβλέπεται η ηλεκτρονική καταχώρηση των συμβολαίων μίσθωσης σε ειδική εφαρμογή στο Taxis η οποία αναμένεται το 2014. Αν λειτουργήσει η εφαρμογή αυτή το 2014, τότε από το 2015 η ΓΓΠΣ θα συμπληρώνει αυτόματα στα έντυπα των δηλώσεων τα εισοδήματα από ενοίκια, αρκεί να έχουν γίνει σωστά οι εισαγωγές των δεδομένων. Προβλέπεται επίσης ρύθμιση για την εκχώρηση των ανείσπρακτων ενοικίων στην εφορία, καθώς με τέτοιου ύψους επιβαρύνσεις θα είναι καταστροφικό να ζητούνται ποσά τα οποία δεν έχουν ποτέ εισπραχθεί.

ΠΗΓΗ: RISOPOULOS POST