Δευτέρα, 18 Φεβρουαρίου 2013

ΝΕΑ ΒΟΥΤΙΑ ΣΤΙΣ ΤΙΜΕΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ


Γενική κατάρρευση της αγοράς ακινήτων, καταγράφουν τόσο τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που δόθηκαν την Παρασκευή όσο και οι αναλύσεις των ειδικών σε ημερίδα του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής που έγινε το Σάββατο στη Θεσσαλονίκη.

Συγκεκριμένα:

Επιταχύνεται η βουτιά στις τιμές των ακινήτων καθώς, σύμφωνα με τα στοιχεία που έδωσε η ΤτΕ, το δ' τρίμηνο του 2012 οι αξίες στα διαμερίσματα υποχώρησαν κατά 13,2% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2011 (έναντι ρυθμών μείωσης 10,2%, 10,8% και 12,6% το α΄, β΄ και γ΄ τρίμηνο αντίστοιχα. Για το σύνολο του 2012 οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν κατά 11,7% σε σχέση με το 2011, έναντι 5,5% το 2011, δηλαδή διπλασιάστηκε το ποσοστό της μείωση των τιμών.

Εντυπωσιακή είναι η υποχώρηση στις εκτιμήσεις - συναλλαγές που πραγματοποιούνται με διαμεσολάβηση των τραπεζών. Συγκεκριμένα, το δ' τρίμηνο έφθασαν τις 9,5 χιλιάδες, έναντι 5,4 χιλιάδων το γ΄ τρίμηνο, 6,7 χιλ. το β΄ τρίμηνο και 6,5 χιλ. το α΄ τρίμηνο του 2012. Από τα στοιχεία παρατηρείται αύξηση 15,4% το τελευταίο τρίμηνο, και πιθανότατα σχετίζεται με την απόφαση των τραπεζών για επανεκτίμηση ακινήτων.

Ωστόσο, σε ολόκληρο το 2012 ο αριθμός των εκτιμήσεων αυτών έφθασε μόλις τις 28,2 χιλιάδες, καταγράφοντας σημαντική μείωση κατά 34,2% έναντι του προηγούμενου έτους (2011: 42,8 χιλιάδες).

Το 2011 η αντίστοιχη μείωση ήταν ακόμη μεγαλύτερη και ανήλθε στο 42,5% (2010: 74,5 χιλιάδες). Είναι αξιοσημείωτο ότι στην καλύτερη χρονιά της αγοράς, το 2007, είχαν γίνει μέσω τραπεζών 148,1 χιλιάδες εκτιμήσεις - συναλλαγές οικιστικών ακινήτων. Η πτώση δηλαδή μέσα σε πέντε χρόνια, φτάνει στο εντυπωσιακό ποσοστό του 81%.

Όσον αφορά στην Θεσσαλονίκη όπως αναφέρθηκε στην ημερίδα του ΕΛΙΕ, οι τιμές πώλησης των ακινήτων έχουν υποχωρήσει κατά 7-18% σε σχέση με το 2011 και κατά 30% συγκριτικά με την προ της κρίσης περίοδο (2008-2009).

Την ίδια στιγμή και τα ενοίκια έχουν πάρει την κατιούσα κατά 30%-40% (μέσος όρος στην τελευταία τριετία), ενώ υπάρχουν και περιπτώσεις, όπου η μείωση των ενοικίων έφτασε και στο 50%.

Στα άλλα αστικά κέντρα της Βόρειας Ελλάδας, η πτώση των τιμών διαμορφώνεται μεταξύ 15%-20%, σε σχέση με το 2011 και ξεπερνάει το 40%, σε σύγκριση με 4-5 χρόνια πριν.

Ο αριθμός των συναλλαγών για αγορές ακινήτων στην περιοχή της Μακεδονίας συρρικνώθηκε κατά 40% μεταξύ 2011 και 2012, ενώ ανάλογη είναι η εικόνα και στην αγορά εξοχικής κατοικίας, με καθίζηση των τιμών άνω του 15% κατά μέσο όρο και ακραίες περιπτώσεις, όπου η τιμολογιακή συρρίκνωση δύναται να προσεγγίσει έως και το 50%.

Μάλιστα, αναμένεται νέα μείωση των τιμών στα εξοχικά το 2013, καθώς οι ξένοι επενδυτές εκτιμούν ότι οι αξίες των εξοχικών κατοικιών στη Β. Ελλάδα έχουν ακόμη περιθώριο καθόδου.

πηγη : www.ered.gr

Κυριακή, 3 Φεβρουαρίου 2013

ΤΙΜΕΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ 2013 - ΥΠΟΛΟΓΙΣΤΕ ΣΩΣΤΑ ΚΑΙ ΚΕΡΔΙΣΤΕ


Ποια είναι η αξία του σπιτιού σας;  
Η αλήθεια είναι ότι για κάθε ακίνητο υπάρχουν τρείς τιμές:
1.    αυτή που θα επιθυμούσε ο πωλητής να λάβει,
2.    αυτή που θα ήθελε ο αγοραστής να πληρώσει και
3.    αυτή που πραγματικά θα πουληθεί ένα ακίνητο.
Ο προσδιορισμός της εμπορικής αξίας ενός ακινήτου δεν είναι πάντα εύκολη υπόθεση, είναι όμως σημαντική για τη διαδικασία πώλησης. Η σωστή εκτίμηση της αξίας του ακινήτου σας θα συμβάλει στην αποφυγή σπατάλης χρόνου και χρήματος.
Ο πιο ασφαλής τρόπος προσδιορισμού της εμπορικής αξίας του είναι να απευθυνθείτε σε έναν κτηματομεσίτη, εκτιμητή ακίνητης περιουσίας, έμπειρο επαγγελματία, που δραστηριοποιείται συστηματικά στην περιοχή σας.
Θεωρητικά θα μπορούσε ο κάθε ιδιοκτήτης να κάνει μια εκτίμηση της αξίας του ακινήτου του διαβάζοντας τις αγγελίες που δημοσιεύονται για ακίνητα στην ίδια περιοχή με το δικό του. Ωστόσο αυτό συνήθως έχει καταστροφικά αποτελέσματα γιατί κανένας εκτός από τον δικηγόρο , τον ιδιοκτήτη, τον συμβολαιογράφο και τον μεσίτη δεν ξέρουν την πραγματική τιμή που πουλήθηκε το ακίνητο.
Στις αγγελίες , δυστυχώς , όλα τα ακίνητα είναι υπερτιμημένα είτε γιατί ο ιδιοκτήτης θέλει να κάνει … ρεπορτάζ αγοράς για το πόσο μπορεί να πουλήσει το ακίνητο του, είτε γιατί το έχει ο ίδιος υπερεκτιμήσει για συναισθηματικούς λόγους είτε γιατί ο κτηματομεσίτης που το ανέλαβε δεν είναι έμπειρος. .
Μην ανεβάζετε την τιμή του σπιτιού σας περισσότερο από 15%, σε σχέση με την πραγματική του αξία, την αξία που σας προσδιόρισε ο κτηματομεσίτης σας ότι είναι η πραγματική,  γιατί θα προτιμηθούν ακίνητα με πιο λογική τιμή και θα χάσετε πολύτιμο χρόνο.
Η τιμή πώλησης εξαρτάται βασικά από την περιοχή, την επιφάνεια του σπιτιού, την παλαιότητα, τον όροφο, το εμβαδόν του οικοπέδου και δευτερευόντως από το στυλ του ακινήτου  και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά του, όπως ο προσανατολισμός, η θέα ,  τα υλικά κατασκευής Περισσότερο από όλα, όμως, εξαρτάται από την προσφορά και τη ζήτηση στη συγκεκριμένη περιοχή και στη συγκεκριμένη χρονική περίοδο.
Οι δύο τελευταίοι παράγοντες, προσφορά και ζήτηση, μεταβάλλονται διαρκώς στην αγορά ακινήτων και αυτό δυσκολεύει τη διαδικασία εκτίμησης.
Πείτε την αλήθεια στον κτηματομεσίτη που εσείς θα επιλέξετε για την κατάσταση του ακινήτου και τον χρόνο μεσα στον οποίο επιθυμείτε να έχει πουληθεί και αφήστε τον να προσδιορίσει εκείνος την τιμή που θα κάνει το ακίνητό σας ελκυστικό.
Η αγορά σήμερα δείχνει ότι θα υπάρξει και νέα πτώση των τιμών μέσα στη χρονιά. Και αυτό γιατί άνθρωποι που χάνουν τις επιχειρήσεις τους , καταστρέφονται, μένουν άνεργοι ή έχουν άλλες επείγουσες ανάγκες να καλύψουν όπως δάνεια και υποχρεώσεις προς το κράτος, κατεβάζουν πολύ  τις τιμές για να πουλήσουν άμεσα. Αποτέλεσμα να συμπαρασύρουν τις τιμές των γειτονικών τους ακινήτων.
Αν θέλετε να πουλήσετε απλώς αποφασίστε το και επιλέξτε έναν σοβαρό κτηματομεσίτη, αυτόν που σας εμπνέει εμπιστοσύνη και όχι αυτόν που σας είπε ο γείτονας . Ζήτηση υπάρχει στην αγορά και αγοραπωλησίες γίνονται. Όχι όμως σε τιμές του 2012 ούτε του 2010 πόσο μάλλον σε τιμές 2006 !
Για παράδειγμα το 2006 το Κολωνάκι πουλούσε μέχρι και 8.000 το τετραγωνικό απο τρίτο όροφο και πάνω. Όλα τα ακίνητα που πουλούνται στην περιοχή σήμερα , εξαιρουμένων κάποιων ειδικών ρετιρέ με θέα και μεγάλες βεράντες δεν υπερβαίνουν τις 3.500 το τετραγωνικό. Αντίστοιχα στη Φιλοθέη και στο Παλαιό Ψυχικό . Οι τιμές ενός νεόδμητου ακινήτου ακόμα και το 2008 έφθανε και τις 10.000 το τετραγωνικό. Σήμερα δεν μπορεί να ξεπεράσει τις 5.000 εκτός πολύ ειδικών περιπτώσεων. 
Εκτιμήστε σωστά και διαχειριστείτε με σοβαρότητα την πώληση του ακινήτου σας. Ειναι μια επιχειρηματική πράξη που για να πετύχει θέλει σωστό και καλά μελετημένο business plan!
Εβίτα Ελευθερουδάκη  
broker / owner EPSILON TEAM real estate PLUS                                                                                                                                                                                                                                                    


Παρασκευή, 1 Φεβρουαρίου 2013

ΤΟ ΣΧΕΔΙΟ ΤΟΥ ΝΕΟΥ ΝΟΜΟΥ ΓΙΑ ΤΑ ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ


Τους βασικούς άξονες της νέας ρύθμισης για τα αυθαίρετα παρουσίασε χθες στην Βουλή η Κυβέρνηση και ο Υπουργός Αναπληρωτής ΠΕΚΑ ζήτησε απο τους Βουλευτές να καταθέσουν τις προτάσεις τους. Το ΥΠΕΚΑ θέλει να καταγράψει, εκ των προτέρων, όλες τις απόψεις και προτάσεις των βουλευτών για το θέμα. Σκοπός της νέας νομοθετικής πρωτοβουλίας για τις αυθαίρετες κατασκευές είναι όπως υποστηρίζουν να αντιμετωπιστεί, "το υπαρκτό από δεκαετίες πρόβλημα της πολεοδομικής αυθαιρεσίας μέσα από την περιβαλλοντική αλλά και πολεοδομική του διάσταση".
Σύμφωνα με τη νομολογία, «το οικιστικό περιβάλλον έχει αναχθεί σε συνταγματικώς προστατευόμενη αξία». Οι διατάξεις αυτές του Συντάγματος [άρθρο 24 παρ. 1 και 2] απευθύνουν στον κοινό και κανονιστικό νομοθέτη επιταγές ώστε να ρυθμίσει την πολεοδομική διαμόρφωση βάσει ενός ορθολογικού πολεοδομικού σχεδιασμού, δηλαδή σχεδιασμού υπαγορευόμενου από πολεοδομικά κριτήρια και προσαρμοσμένου στην ιδιομορφία και την εν γένει φυσιογνωμία, καθώς και τις ανάγκες, κάθε περιοχής. Η εικόνα που υπάρχει σήμερα αναφορικά με τις πολεοδομικές αυθαιρεσίες συνδέεται:
1 με χρόνιες παθογένειες του τρόπου οικιστικής ανάπτυξης, με ελλιπή αν όχι ανύπαρκτο σχεδιασμό.
2 με τη διατήρηση γκρίζων περιοχών αλλά και μεθόδων που πολλές φορές οδηγούσε σε έμμεση νομιμοποίηση των αυθαιρεσιών.
3 με την αποσπασματική αντιμετώπιση εκ μέρους των ανά την επικράτεια Πολεοδομιών, πολεοδομικής νομοθεσίας και εφαρμογής κανόνων.
4 με την πολιτική ατολμία να ληφθούν ριζικά μέτρα κατά της πολεοδομικής παραβατικότητας. Επιπρόσθετα στο επίπεδο του πολεοδομικού - χωροταξικού σχηματισμού ήταν και είναι εμφανής η απουσία ενός σύγχρονου και αποτελεσματικού πλαισίου. Το γεγονός αυτό υποβαθμίζει το δομημένο περιβάλλον και επηρεάζει αρνητικά την καθημερινή ζωή των πολιτών.
Στόχοι
Στο πλαίσιο αυτό, οι βασικοί στόχοι για την δημιουργία ενός δίκαιου, ορθολογικού, και αποτελεσματικού νομοθετικού πλαισίου για την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης και της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης συνοψίζονται ως εξής :
- Αποκατάσταση του περιβαλλοντικού ισοζυγίου και του περιβάλλοντος από τις πολεοδομικές αυθαιρεσίες που εντέλει οδήγησαν στην υποβάθμιση της ποιότητας ζωής των πολιτών.
- Αποκατάσταση των ανισοτήτων που έχουν προκύψει μεταξύ των πολιτών και η εμπέδωση του κράτους δικαίου.
- Χάραξη της «κόκκινης γραμμής» για την αυθαίρετη δόμηση στο μέλλον μέσω ενός αποτελεσματικού τρόπου κρίσης και ελέγχου της Διοίκησης που θα διαθέτει αξιόπιστα και επιστημονικά έγκυρα εργαλεία προς τούτο.
- Αντιμετώπιση του προβλήματος μέσα από την περιβαλλοντική και πολεοδομική του διάσταση στην λογική της βιώσιμης ανάπτυξης, των αρχών της αειφορίας και της προστασίας του περιβάλλοντος
- Συνέργεια του θεσμικού πλαισίου για την αντιμετώπιση της πολεοδομικής παραβατικότητας αφενός με τον απαραίτητο σχεδιασμό στην κατεύθυνση του οποίου πρέπει να κινείται η Πολιτεία και αφετέρου με το πλαίσιο που διέπει την ανάπτυξη του κτιριακού αποθέματος της χώρας (ΝΟΚ, Ταυτότητα Κτιρίων).
- Κατηγοριοποίηση των γενόμενων παραβάσεων, στο μέτρο του εφικτού, ώστε τα προτεινόμενα μέτρα να συνδυαστούν αποτελεσματικά σε κάθε μία από τις παραβάσεις αυτές.
- Κωδικοποίηση των διατάξεων που διέπουν την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης με ενσωμάτωση των κατά καιρούς εγκυκλίων- οδηγιών της Διοίκησης αλλά και συμμόρφωση προς την νομολογία του ΣτΕ.
- Παροχή κινήτρων στους πολίτες για την υπαγωγή στις διατάξεις του νόμου.
ΠΗΓΗ:  Π.ΟΜ.ΙΔ.Α ( ΠΑΝΕΛΛΗΝΙΑ ΟΜΟΣΠΟΝΔΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ )