Δευτέρα, 16 Ιουλίου 2018

Airbnb : Παγίδες και μυστικά της φορολογίας

Άρθρο της Δήμητρας Παπαδοπούλου και Βικτωρίας Ηλιοπούλου δικηγόρων, με εξειδίκευση στο χρηματοοικονομικό και φορολογικό δίκαιο. 

Η ηλεκτρονική πλατφόρμα Airbnb παρέχει τη δυνατότητα σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές ακινήτων να εκμεταλλεύονται οικονομικά την ακίνητη περιουσία τους εκμισθώνοντάς την για σύντομα χρονικά διαστήματα, λίγες εβδομάδες ή, συχνά, και κάποιες μόνο ημέρες.
Παρότι η Airbnb γνώρισε σημαντική άνθηση τα τελευταία χρόνια στη χώρα μας, σε μεγάλο ποσοστό η σχετική αγορά λειτουργεί ακόμα εκτός νόμου. Οι ιδιοκτήτες αγνοούν την διαδικασία που προβλέπει ο Ν. 4446/2016 για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και δεν δηλώνουν τα εισοδήματα από την Airbnb στις φορολογικές δηλώσεις τους. Έτσι, παραμένουν εκτεθειμένοι έναντι των Φορολογικών Αρχών σε περίπτωση ενδεχόμενου ελέγχου και κινδυνεύουν να τους επιβληθούν σημαντικά πρόστιμα.

Διαδικαστικό καθεστώς
Σύμφωνα με τον νόμο, ο ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής ενός ακινήτου (ο οποίος ονομάζεται διαχειριστής), προτού «ανεβάσει» οποιοδήποτε ακίνητο στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της Airbnb προκειμένου να το μισθώσει, πρέπει να εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (www.aade.gr) χρησιμοποιώντας τους κωδικούς του TAXISnet. Αν διαχειρίζεται περισσότερα από ένα ακίνητα, οφείλει να εγγραφεί τόσες φορές όσα και τα ακίνητα που διαχειρίζεται. Αφότου εγγραφεί, ο διαχειριστής μπορεί πλέον να προχωρήσει στην ανάρτηση του ακινήτου, ωστόσο είναι υποχρεωμένος να την συνοδεύσει με τον αριθμό εγγραφής του στην ΑΑΔΕ σε εμφανές σημείο. Αν παραβιάσει αυτήν την υποχρέωση, ο διαχειριστής κινδυνεύει με πρόστιμο 5.000 ευρώ.

Ο διαχειριστής πρέπει, επίσης, να υποβάλλει στην ΑΑΔΕ την λεγόμενη «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής», δηλαδή μία δήλωση με τις διάφορες συμφωνίες μίσθωσης που συνάπτει μέσω της πλατφόρμας Airbnb. Οι Δηλώσεις υποβάλλονται ηλεκτρονικά με τους κωδικούς του TAXISnet μέχρι την 12η ώρα το βράδυ της επομένης εργάσιμης ημέρας από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο. Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης, το πρόστιμο ορίζεται στο διπλάσιο του μισθώματος του ακινήτου, και σε περίπτωση εκπρόθεσμης υποβολής Δήλωσης, το πρόστιμο ορίζεται σε 100 ευρώ. Πρέπει να σημειωθεί, βέβαια, πως η ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν είναι ακόμα έτοιμη.
 

Φορολογικό καθεστώς
Αφότου «ανεβάσει» το ακίνητο στην πλατφόρμα της Airbnb και υποβάλλει την Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, ο διαχειριστής πρέπει πλέον να δηλώσει το εισόδημα στην φορολογική του δήλωση και να αποδώσει τους οφειλόμενους φόρους. Το θέμα της φορολογικής αντιμετώπισης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, μετά από πολλές εικασίες και συζητήσεις, ρυθμίστηκε ρητά προσφάτως με το Ν. 4472/2017 που αφορά στα εισοδήματα από την Airbnb που αποκτώνται από την 01.01.2017 και εφεξής.

Συγκεκριμένα, το εν λόγω εισόδημα, εφόσον η εκμίσθωση επιπλωμένων κατοικιών συνοδεύεται αποκλειστικά από την παροχή κλινοσκεπασμάτων, λογίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογείται αυτοτελώς ως εξής:

Για το εισόδημα μέχρι 12.000 ευρώ εφαρμόζεται συντελεστής 15%
Για το εισόδημα από 12.001 ευρώ έως 35.000 εφαρμόζεται συντελεστής 35% και
Για το εισόδημα από 35.001 ευρώ και πάνω εφαρμόζεται συντελεστής 45%
Αντιστοίχως, προβλέπεται η απαλλαγή του εν λόγω εισοδήματος από τον Φ.Π.Α.. Σημειωτέον, ότι δεν έχει διευκρινιστεί ακόμα ειδικά για την περίπτωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας της οικονομίας διαμοιρασμού εάν για τις εν λόγω μισθώσεις θα ισχύουν όσα ισχύουν εν γένει για τις λοιπές μισθώσεις αναφορικά με τα τέλη χαρτοσήμου. Ελλείψει, λοιπόν, τέτοιας διευκρίνισης τεκμαίρεται ότι οι εμπορικές μισθώσεις υπάγονται καταρχήν σε τέλος χαρτοσήμου με συντελεστή 3,6%.
Στην κάθε περίπτωση, τα φυσικά πρόσωπα που πραγματοποιούν απαλλασσόμενες μισθώσεις ακινήτων, απαλλάσσονται από την υποχρέωση έναρξης εργασιών για την λήψη Α.Φ.Μ./Φ.Π.Α., ενώ τα νομικά πρόσωπα υποχρεούνται σε έναρξη εργασιών.

Αντίθετα, εάν παρέχονται και άλλες υπηρεσίες εκτός της παροχής κλινοσκεπασμάτων (π.χ. υπηρεσίες καθαρισμού, παροχή φαγητού κ.λπ.), όπως είναι το συνήθως συμβαίνον, τότε το εισόδημα λογίζεται ως εισόδημα από ατομική επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται ως εξής:

Για το εισόδημα μέχρι 20.000 ευρώ εφαρμόζεται συντελεστής 22%
Για το εισόδημα από 20.001 ευρώ έως 30.000 εφαρμόζεται συντελεστής 29%
Για το εισόδημα από 30.001 ευρώ έως 40.000 εφαρμόζεται συντελεστής 37% και
Για το εισόδημα από 40.001 ευρώ και πάνω εφαρμόζεται συντελεστής 45%.
Αντιθέτως, όταν η άσκηση βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων υπό τις ανωτέρω συνθήκες, διενεργείται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται με συντελεστή 29%.
Στην τελευταία αυτή περίπτωση, η αντιμετώπιση του εισοδήματος ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα δημιουργεί και όλες τις συνακόλουθες φορολογικές υποχρεώσεις που συνοδεύουν την άσκηση ατομικής ή μη επιχειρηματικής δραστηριότητας, όπως την υποχρέωση απόδοσης φόρου μισθωτών υπηρεσιών, Φ.Π.Α. (με μειωμένο συντελεστή 13%) κ.λπ. και εν γένει την υποχρέωση λογιστικής τήρησης διπλογραφικών ή απλογραφικών βιβλίων.

Για τα ως άνω εισοδήματα που είχαν αποκτηθεί πριν την 01.01.2017 παρά την απουσία θέσπισης ρητού νομοθετικού πλαισίου μέχρι τότε, προβλέφθηκε με το άρθρο 57 του Ν. 4446/2016 η δυνατότητα υποβολής αρχικών ή τροποποιητικών δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος που αφορούσαν τα επίμαχα εισοδήματα και τα οποία φορολογούνταν με βάση τις ισχύουσες διατάξεις φορολογίας ακινήτων.
Τέλος, ειδικά για όσα καταλύματα λειτουργούν ως τουριστικά καταλύματα υπό το καθεστώς του Ν. 4276/2017 και διατίθενται μέσω της πλατφόρμας διαμοιρασμού θα πρέπει να αποδίδεται από τους διαχειριστές και φόρος διαμονής καθώς οι εν λόγω μισθώσεις δεν θεωρούνται πλέον αστικές, αλλά πρόκειται για υπηρεσίες διαμονής που παρέχονται από τουριστικές επιχειρήσεις-τουριστικά καταλύματα.

Συμπερασματικά, ναι μεν το ζήτημα της φορολόγησης των εισοδημάτων από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων ρυθμίστηκε νομοθετικά, ωστόσο όπως αποδεικνύεται στην πράξη, οι διαχειριστές στην πλειοψηφία τους συνεχίζουν να μην δηλώνουν τα εν λόγω εισοδήματα, λόγω της πεποίθησης που έχει εδραιωθεί στην σχετική αγορά ότι οι Φορολογικές Αρχές δύσκολα θα μπορέσουν να τους ελέγξουν, εξ’ αιτίας του τρόπου είσπραξης των μισθωμάτων.

Συγκεκριμένα, ο εκάστοτε διαχειριστής δεν είναι υποχρεωμένος να πληρώνεται με πίστωση χρημάτων στον τραπεζικό του λογαριασμό, αλλά μπορεί να πληρώνεται και μέσω PayPal, ενός ηλεκτρονικού «πορτοφολιού» που μέχρι προσφάτως δεν ήταν δυνατόν να «ανιχνευθεί» από τις Φορολογικές Αρχές για τον λόγο ότι η εγγραφή σ’ αυτό απαιτεί απλώς μία ηλεκτρονική διεύθυνση και όχι το ΑΦΜ του κατόχου. Ωστόσο, πρόσφατα ενσωματώθηκε στην ελληνική έννομη τάξη η Πολυμερής Συμφωνία Αρμοδίων Αρχών (Ν. 4428/2016) σχετικά με την ανταλλαγή πληροφοριών με σκοπό την φοροαποφυγή και την φοροδιαφυγή, σύμφωνα με την οποία όλα τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα είναι υποχρεωμένα να διαβιβάσουν συγκεκριμένα δεδομένα και πληροφορίες (όνομα, διεύθυνση, Α.Φ.Μ., τον αριθμό και την αξία του λογαριασμού) στις αρμόδιες φορολογικές αρχές των άλλων συμβαλλόμενων χωρών.

Είναι σχεδόν βέβαιο, δε, ότι και η PayPal θα υποχρεωθεί σ’ αυτήν την ανταλλαγή πληροφοριών. Με τον τρόπο αυτό, λοιπόν, καθίσταται αναπόφευκτη η ανταλλαγή πληροφοριών που σχετίζονται με τα χρηματικά ποσά/εισοδήματα που εισπράττονται από την βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων. Έτσι, ενώ μέχρι τώρα τα εισοδήματα που εισπράττονται μέσω PayPal από την βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μπορούσαν πράγματι να παραμείνουν μη ανιχνεύσιμα από τις Φορολογικές Αρχές, πλέον αυτό αναμένεται να αλλάξει. Στο μέτρο μάλιστα που θα εφαρμοστεί και το Περιουσιολόγιο, στο οποίο αναγκαστικά όλοι θα δηλώνουν την κινητή και ακίνητή τους περιουσία, καθίσταται πλέον επικίνδυνη η μη δήλωση των εν λόγω εισοδημάτων.

Οι διαχειριστές των ακινήτων, λοιπόν, καλούνται να προσαρμόσουν τον τρόπο που εκμεταλλεύονται την πλατφόρμα της Airbnb στα νέα δεδομένα της ελληνικής και διεθνούς φορολογικής πραγματικότητας. Είναι δεδομένο ότι η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων συνιστά πλέον ένα πολύ δημοφιλή τρόπο αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας, ο οποίος σε αρκετές περιπτώσεις καθιερώνεται ως κύριος τρόπος απόκτησης εισοδήματος. Με την τελευταία τροποποίηση του νόμου, μάλιστα, απαλείφθηκαν οι περιορισμοί που είχαν προβλεφθεί αρχικά (μίσθωση έως 2 ακινήτων ανά διαχειριστή – μίσθωση έως 90 ημέρες κατ’ έτος) που περιόριζαν αρκετά την ευχέρεια των ιδιοκτητών και είχαν υποστεί έντονη κριτική.

Επειδή, ωστόσο, στις περιπτώσεις αυτές οι φορολογικοί συντελεστές που προβλέπονται είναι ιδιαιτέρως υψηλοί, θα ήταν σκόπιμο να αξιολογηθεί η ωφέλεια από την μετατροπή της ερασιτεχνικής αυτής ενασχόλησης σε επιχειρηματικό πλέον πλάνο. Συγκεκριμένα, στο βαθμό που η βραχυχρόνια μίσθωση αποκτά χαρακτήρα μονιμότητας, η οργανωμένη πλέον παροχή τέτοιων υπηρεσιών θα μπορούσε επιχειρηματικά και φορολογικά να αντιμετωπισθεί με τέτοιο τρόπο, ώστε τα επίμαχα εισοδήματα να φορολογούνται ως εισοδήματα από επιχειρηματική δραστηριότητα και να επωφελούνται όλων των ωφελειών που παρέχει ο νόμος προς τις επιχειρήσεις (έκπτωση δαπανών κ.λπ.), με αποτέλεσμα την πληρωμή μικρότερων φόρων.

Πηγή e-red

Δευτέρα, 2 Ιουλίου 2018

ΑΛΛΑΖΟΥΝ ΟΙ ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ . ΝΕΟΣ ΧΑΡΤΗΣ

Δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως (ΦΕΚ 29/06/2018 - Αριθμός Φύλλου 114) το νέο Προεδρικό Διάταγμα των χρήσεων γης το οποίο προσδιορίζει το εύρος και περιεχόμενο των κατηγοριών χρήσεων γης, που θα εφαρμόζονται εφεξής από τον πολεοδομικό σχεδιασμό για την οργάνωση και λειτουργία των οικιστικών κέντρων της χώρας αλλά και του εξω-αστικού χώρου.

«Κατηγορίες και περιεχόμενο χρήσεων γης»

Όπως αναφέρει το ΥΠΕΝ, «με το νέο Προεδρικό Διάταγμα (ΠΔ) των χρήσεων γης προσαρμόζονται στη σύγχρονη πραγματικότητα οι προβλέψεις του προηγούμενου ΠΔ (166/Δ’) και αντιμετωπίζονται τα προβλήματα που δημιούργησε ο παλιός νόμος 4269/2014.

Με την κατάργηση του νόμου και την αντικατάσταση του από το παρόν σε ό,τι αφορά στις χρήσεις γης (και από το ν. 4447/2016 σε ό,τι αφορά στο σύστημα χωρικού σχεδιασμού) επαναφέρουμε την κανονικότητα:

τόσο ως προς τον ρόλο που διαδραματίζει ο πολεοδομικός σχεδιασμός στην υλοποίηση της πολιτικής χρήσεων γης
όσο και ως προς τον προληπτικό έλεγχο νομιμότητας από το ΣτΕ των κατηγοριών χρήσεων γης, στη βάση προσαρμογής και εξειδίκευσης στις ιδιαιτερότητες, ανάγκες και επιλογές των τοπικών κοινωνιών.
Το νέο σύστημα κατηγοριοποίησης των χρήσεων γης ανταποκρίνεται στις σύγχρονες προκλήσεις και νέες ανάγκες έχοντας ως βασικούς άξονες:

τη διατήρηση της ζωντάνιας και συνοχής των ελληνικών πόλεων
τη στήριξη της επιχειρηματικότητας
την ανάδειξη της σημασίας του εξωαστικού χώρου
Επίσης, στοχεύει:

στη βελτίωση της λειτουργίας των ελληνικών πόλεων και της ποιότητας ζωής των κατοίκων τους
στην οργάνωση των παραγωγικών δραστηριοτήτων με τρόπο ώστε να μειώνονται οι δυσλειτουργίες και οι συγκρούσεις που απορρέουν από την ανάμιξη ασύμβατων μεταξύ τους χρήσεων
Περιεχόμενο

Τα βασικότερα στοιχεία του νέου ΠΔ έχουν ως εξής:

Καθορίζονται 13 γενικές κατηγορίες χρήσεων (άρθρο 1, παρ. Ι) οι οποίες καλύπτουν τον αστικό και εξωαστικό χώρο, σε αντιστοιχία με το πεδίο εφαρμογής των πολεοδομικών σχεδίων. Εκτός από τις περιοχές κατοικίας (αμιγούς και γενικής) οι νέες γενικές κατηγορίες χρήσεων γης περιλαμβάνουν υποδοχείς για την εγκατάσταση παραγωγικών δραστηριοτήτων, περιοχές συγκέντρωσης αστικών υποδομών και άλλων ιδιαίτερων χρήσεων, καθώς και περιοχές άσκησης αγροτικών δραστηριοτήτων.
Κάθε μία από τις γενικές κατηγορίες περιλαμβάνει συγκεκριμένες ειδικές χρήσεις (άρθρο 1, παρ. ΙΙ), οι οποίες έχουν εμπλουτιστεί, σε σχέση με το προηγούμενο  ΠΔ και νόμο, ώστε να αποτυπωθεί το εύρος τόσο των αλλαγών στο σύγχρονο τρόπο ζωής, όσο και των κοινωνικο-οικονομικών δραστηριοτήτων, που ο αστικός και εξωαστικός χώρος καλούνται να ικανοποιήσουν.

Στο πλαίσιο αυτό, προβλέπονται 47 ειδικές χρήσεις που εκτός από τις παραδοσιακές δραστηριότητες, λειτουργίες και υποδομές (όπως κατοικία, εκπαίδευση, πράσινο, βιομηχανία, μέσα μαζικής μεταφοράς κλπ), περιλαμβάνουν και νέες όπως:

τα πράσινα σημεία και οι γωνιές ανακύκλωσης που αποτελούν βασικά εργαλεία υλοποίησης του Εθνικού Σχεδίου Διαχείρισης Απορριμμάτων
η αστική γεωργία – λαχανόκηποι που επιτρέπουν την καλλιέργεια στις πόλεις γεωργικών προϊόντων για ατομική κατανάλωση
οι εγκαταστάσεις υποδοχής και φιλοξενίας μεταναστών/ προσφύγων ως αναγκαίες δομές για τη διαχείριση της προσφυγικής κρίσης
οι αγροτικές εκμεταλλεύσεις ως βασική παραγωγική δραστηριότητα στην ύπαιθρο
τα κέντρα αποτέφρωσης νεκρών κλπ.
Τέλος, βασική αρχή για τον καθορισμό του περιεχομένου των γενικών κατηγοριών χρήσεων γης (δηλ. του εύρους των ειδικών χρήσεων που επιτρέπονται στις επιμέρους γενικές κατηγορίες), αποτελεί τόσο η προστασία του αμιγούς πολεοδομικού χαρακτήρα κάθε γενικής χρήσης, που συνεπάγεται τον εμπλουτισμό της κύριας λειτουργίας (βλ. κατοικία, βιομηχανία, τουρισμός κλπ) με συμπληρωματικές και συμβατές  μεταξύ τους δραστηριότητες, όσο και η άρση μονοπωλιακών καταστάσεων (όπως ισχύει για την πρόβλεψη εγκατάστασης ΙΚΤΕΟ στις περιοχές γενικής κατοικίας και πολεοδομικού κέντρου).

Για την περαιτέρω προστασία των περιοχών κατοικίας (άρθρα 2 & 3) καθορίζονται ανώτατα μεγέθη για επιμέρους ειδικές χρήσεις με στόχο τον περιορισμό της όχλησης που τυχόν προκαλούν, π.χ. πολυκαταστήματα, αποθήκες, καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος κλπ. Ταυτόχρονα, δίνεται η δυνατότητα στον πολεοδομικό σχεδιασμό να περιορίσει τα προβλεπόμενα αυτά μεγέθη, επιπλέον της δυνατότητας που του παρέχεται να εξαιρέσει επιμέρους ειδικές χρήσεις από όλες τις γενικές κατηγορίες χρήσεων γης.
Στις περιοχές, υποδοχείς παραγωγικών δραστηριοτήτων (άρθρα 8 -11) επιτρέπονται, με περιορισμούς, ειδικές δραστηριότητες του τριτογενή τομέα που κρίνεται ότι λειτουργούν συμπληρωματικά και σε συνέργεια με τον δευτερογενή, π.χ. χώροι γραφείων, θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων, εκθεσιακά κέντρα κλπ. Επίσης, προβλέπεται η  γενική κατηγορία του Τεχνολογικού Πάρκου ως υποδοχέας εγκατάστασης παραγωγικών δραστηριοτήτων αιχμής, καθώς και η χωροθέτηση εγκαταστάσεων εφοδιαστικής (Κέντρα Αποθήκευσης και Διανομής). Να σημειωθεί ότι σε αντίθεση με τη γενική πρόβλεψη ότι οι διατάξεις του ΠΔ τίθενται σε εφαρμογή μόνο με την εκπόνηση νέων ή την αναθεώρηση υφιστάμενων πολεοδομικών σχεδίων (Τοπικά Χωρικά Σχέδια, Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια), το ΠΔ έχει άμεση ισχύ σε όλες τις περιοχές παραγωγικών δραστηριοτήτων καθώς και σε περιοχές με κοινωφελείς λειτουργίες (άρθρο 6).
Με στόχο την ενίσχυση της πρωτογενούς παραγωγής και την προστασία της γεωργικής γης προβλέπεται η γενική κατηγορία της αγροτικής χρήσης (άρθρο 14) στην οποία επιτρέπονται συμπληρωματικές με την αγροτική εκμετάλλευση δραστηριότητες, όπως η μεταποίηση τοπικά παραγόμενων αγροτικών προϊόντων και η ανάπτυξη μικρής κλίμακας αγροτουριστικών καταλυμάτων. Για τη γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας γίνεται αναφορά στο ειδικό καθεστώς προστασίας που τη διέπει.
Για τη συνολική ρύθμιση των περιοχών του εξωαστικού χώρου που περιλαμβάνονται στην έκταση ενός δήμου (άρθρο 15), το ΠΔ παραπέμπει στις αντίστοιχες ζώνες που προβλέπει ο νέος νόμος 4447/2016 για το χωρικό σχεδιασμό, οι οποίες λειτουργούν συμπληρωματικά με τις περιοχές ειδικής προστασίας που προβλέπονται από τον ίδιο νόμο.
Τέλος, σε αντίθεση με τον ν. 4269/2014, οι οικισμοί καταργούνται ως γενική κατηγορία χρήσης. Ωστόσο, στο άρθρο 16 προβλέπεται ένα εύρος δραστηριοτήτων (ειδικών χρήσεων) που επιτρέπεται να εγκατασταθούν σε, νομίμως, οριοθετημένους οικισμούς με πληθυσμό μικρότερο από 2.000 κατοίκους, μέχρι την ολοκλήρωση και θεσμοθέτηση του πολεοδομικού σχεδιασμού».

Πηγή Greenagenta.gr

ΝΕΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ ΓΙΑ ΤΑ ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ. ΜΕΙΩΝΟΝΤΑΙ ΠΡΟΣΤΙΜΑ , ΔΙΕΥΚΟΛΥΝΟΝΤΑΙ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ

Από τις 12 Ιουνίου μπήκαν σε ισχύ νέες πολεοδομικές διατάξεις που συμπληρώνουν το ισχύον πολεοδομικό πλαίσιο της χώρας. Μάλιστα οι περισσότερες διατάξεις αφορούν εκπτώσεις και προσαυξήσεις σε πρόστιμα, τη δυνατότητα μεταβιβάσεων αυθαιρέτων, την διαγραφή προστίμων σε όσους οικιοθελώς κατεδαφίσουν τα αυθαίρετά τους και άλλες διατάξεις. Στόχος του Υπουργείου Περιβάλλοντος είναι να προσελκύσει όλο και περισσότερους ιδιοκτήτες να δηλώσουν τα αυθαίρετά τους.

Ποιες νέες διατάξεις διευκολύνουν τις μεταβιβάσεις¨:

- Επιτρέπεται πλέον η σύνταξη συμβολαίου ακινήτων με αυθαίρετα που έχουν υπαχθεί στο νόμο αυθαιρέτων και έχει πληρωθεί το πρόστιμο ή έχει καταβληθεί ποσοστό τριάντα τοις εκατό (30%) του προστίμου.

- Μπορούν να μεταβιβάζονται ακίνητα στα οποία υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις της εκδοθείσας οικοδομικής άδειας, με την οποία δημιουργούνται χώροι κύριας η βοηθητικής χρήσης χωρίς να μεταβάλλονται όμως τα στοιχεία κάλυψης, δόμησης, ύψους και όγκου του κτιρίου και δεν θίγονται στοιχεία του φέροντα οργανισμού

- Εργασίες που θα έπρεπε να εκδοθεί Άδεια Μικρής Κλίμακας

-  Εργασίες ή κατασκευές κατά παράβαση διατάξεων του Κτιριοδομικού κανονισμού

- Εργασίες και κατασκευές της που αφορούν αυθαίρετες μικρές παραβάσεις (π.χ. μείωση φύτευσης ακαλύπτου χώρου, αλλαγή στις διαστάσεις των εξωστών κλπ)

Προσοχή ! Δεν επιτρέπεται η μεταβίβαση όταν έχει γίνει αλλαγή χρήσης χώρων του κτιρίου.

Για τη σύσταση ή τροποίηση αυτοτελών ιδιοκτησιών
Στα συμβόλαια που έχουν ως αντικείμενο τη σύσταση ή την τροποποίηση αυτοτελών ιδιοκτησιών (π.χ. διαμερισμάτων), προσαρτώνται αντίγραφα του τοπογραφικού διαγράμματος και του διαγράμματος κάλυψης της οικοδομικής άδειας του κτιρίου, καθώς και των κατόψεων της αυτοτελούς ιδιοκτησίας.

Σε περίπτωση αυτοτελών οριζόντιων ή καθέτων ιδιοκτησιών των οποίων η οικοδομική άδεια εκδόθηκε πριν τις 8.9.1983 και για τις οποίες βεβαιώνεται από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης η απώλεια του φακέλου της οικοδομικής άδειας, είναι δυνατή η προσάρτηση των αντιγράφων των σχεδίων ως προσαρτήθηκαν στην πράξη σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών.

Για τα αυθαίρετα που δηλώθηκαν σε προηγούμενους νόμους και δεν ολοκλήρωσαν τη διαδικασία.
Στις αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης, για τις οποίες δεν έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία τακτοποίησης, δηλαδή δεν έχει καταβληθεί το σύνολο του προστίμου, είναι δυνατή η υπαγωγή τους στο νέο νόμο. Στην περίπτωση αυτή, καταβληθέντα ποσά στο πλαίσιο των προηγούμενων νόμων υπαγωγής συμψηφίζονται με τα νέα πρόστιμα.

Απαγορεύεται η τακτοποίηση ετοιμόρροπων κτιρίων
Δεν τακτοποιούνται τα χαρακτηρισμένα επικινδύνως ετοιμόρροπα κτίρια, σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις «Περί επικινδύνων οικοδομών».

Αυθαίρετα μετά τις 28/07/2011
Αν ο ιδιοκτήτης, με υπεύθυνη δήλωση του, ενημερώσει ότι θα προβεί αυτοβούλως στην κατεδάφιση του αυθαιρέτου που κατασκευάστηκε μετά τις 28/07/2011, εντός προθεσμίας τριάντα (30) ημερών από τη λήψη γνώσης της έκθεσης αυτοψίας, τότε επιβάλλεται πρόστιμο 500 ευρώ μετά τη διαπίστωση της κατεδάφισης.

Οι ιδιοκτήτες αυθαίρετων που έχουν καταγραφεί από την Πολεοδομία με εκθέσεις αυτοψίας που έχουν συνταχθεί μετά τις 28.7.2011, οφείλουν να προβούν σε κατεδάφιση μέχρι τις 31.12.2018, μετά από έκδοση έγκρισης εκτέλεσης εργασιών. Μετά τη διαπίστωση της κατεδάφισης εφαρμόζεται η διαδικασία διαγραφής των ανείσπρακτων προστίμων και αναστολή ποινικών διώξεων.

Τι ισχύει για τις πρόχειρες κατασκευές
Για πρόχειρες ή προσωρινές κατασκευές, καθώς και λυόμενες κατασκευές, που βρίσκονται σε παραθαλάσσιες και άλλες ευαίσθητες περιοχές, εφαρμόζεται μόνο μία φορά η διαδικασία οικειοθελούς κατεδάφισης και καταβολής προστίμου 500 ευρώ. Σε περίπτωση υποτροπής (επανάληψης της αυθαιρεσίας) επιβάλλονται κανονικά τα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης.

Αυθαίρετα πριν από το έτος 1975
Εκτός από την κατοικία, δηλώνονται πλέον ως αυθαίρετες κατασκευές και άλλες χρήσεις κτιρίων, που υφίστανται πριν από το έτος 1975 (π.χ. τουριστικά καταλύματα, γραφεία, καταστήματα, βιοτεχνικά κτίρια κλπ), καταβάλλοντας μόνο το παράβολο των 250 ευρώ.

Αποθήκη έως 15 τ.μ. και ύψους έως 2,50 μέτρα
Αποθήκη ή αποθήκες συνολικού εμβαδού 15 τ.μ. και ύψους έως 2,50 μέτρα, τακτοποιούνται και εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση, με την καταβολή ποσού διακοσίων πενήντα (250) ευρώ.

Νομιμοποιούνται οριστικά και εξαιρούνται της κατεδάφισης
Τακτοποιούνται οριστικά και εξαιρούνται πλέον από την κατεδάφιση τα αυθαίρετα μεσαίας κατηγορίας, δηλαδή αυτά που δεν παραβιάζουν σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% την κάλυψη και δόμηση και σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% το προβλεπόμενο ύψος και δεν υπερβαίνουν τα 250 τ.μ. για χρήση κατοικίας ανά ιδιοκτησία και μέχρι τα 1.000 τ.μ. κτιρίου συνολικά, τα 1.000 τ.μ. για τις λοιπές χρήσεις. Σημειωτέων ότι αυτή η κατηγορία αυθαιρέτων τακτοποιούνταν με τους προηγούμενους νόμους μόνο για 30 χρόνια.

Τι προστίθεται για τις εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες
Συγκύριοι εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, ή σε κτίσμα χωρίς σύσταση οροφοκτησίας εντός σχεδίου πόλεως, ανεξαρτήτως ποσοστού συγκυριότητας, αυθαίρετων κτισμάτων ή νόμιμων κτισμάτων με αυθαίρετες μικρές παραβάσεις ή αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης μπορούν να ζητούν την τακτοποίηση αυθαιρέτων, ανεξαρτήτως της σύμφωνης γνώμης των λοιπών εξ αδιαιρέτου συγκυρίων.

Υπόχρεος προς καταβολή του παραβόλου υπαγωγής και των αναλογούντων προστίμων είναι ο δηλών την αυθαιρεσία συγκύριος.

Για τις οριζόντιες ιδιοκτησίες
1) Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η τακτοποίηση αυθαιρέτων, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις:

α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής ή β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής.

2) Μετά την υπαγωγή του αυθαιρέτου και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά και οι δύο προϋποθέσεις με στοιχεία α και β, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Μείωση προστίμων στα υπόγεια, χώρους στάθμευσης κ.λπ.
Για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου εφαρμόζεται συντελεστής 0,50 για τα υπόγεια, που αποτελούν αυτοτελή χώρο, καθώς και σε ισόγειους βοηθητικούς χώρους (αποθήκες, χώροι στάθμευσης κ.λπ.) επιφάνειας έως 50 τ.μ.

Μειώσεις και επιβαρύνσεις ενιαίου ειδικού προστίμου και καταληκτική ημερομηνία υπαγωγής
 Το πρόστιμο μειώνεται στις ακόλουθες περιπτώσεις :

α) κατά είκοσι τοις εκατό (20%), αν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπαχθεί στις διατάξεις του παρόντος έως τις 8.10.2018,

β) κατά δέκα τοις εκατό (10%), αν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπαχθεί στις διατάξεις του παρόντος από τις 9.10.2018 έως τις 8.4.2019,

γ) κατά δέκα τοις εκατό (10%) όταν ο αιτών υποβάλει τη μελέτη στατικής επάρκειας.

3) Το ενιαίο ειδικό πρόστιμο αυξάνεται:

α) κατά δέκα τοις εκατό (10%), αν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπαχθεί στις διατάξεις του παρόντος από τις 9.4.2019 έως τις 8.10.2019,

β) κατά είκοσι τοις εκατό (20%), αν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπαχθεί στις διατάξεις του παρόντος μετά τις 9.10.2019,

γ) κατά δέκα τοις εκατό (10%), αν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση ευρίσκεται σε περιοχές προστασίας για τις οποίες έχουν εκδοθεί και ισχύουν προεδρικά διατάγματα καθορισμού όρων δόμησης.

Μειώσεις προστίμων σε ειδικές ομάδες πληθυσμού
Οι Μακροχρόνιοι Άνεργοι και τα άτομα που είναι δικαιούχοι του Κοινωνικού Εισοδήματος Αλληλεγγύης καταβάλλουν παράβολο ποσού πενήντα (50) ευρώ, εφόσον η κύρια κατοικία τους έχει εμβαδόν έως και εκατόν πενήντα (150) τ.μ.

Αυθαίρετα σε Στάσιμους Οικισμούς
Αυθαίρετες κατασκευές σε κτίρια με αποκλειστική χρήση κατοικία, που ευρίσκονται εντός στάσιμων οικισμών, με την προϋπόθεση ότι οι στάσιμοι οικισμοί ευρίσκονται σε απόσταση μεγαλύτερη των 2000 μ. από τη θάλασσα ή από χιονοδρομικά κέντρα και εφόσον οι αυθαίρετες κατασκευές έχουν συντελεσθεί μετά το έτος 1983, εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση με την καταβολή του αναλογούντος παραβόλου και ενιαίου ειδικού προστίμου, μειωμένου κατά 30%.

Γραμματή Μπακλατσή, Τοπογράφος - Πολεοδόμος Μηχανικός
Πηγή: Ταχυδρόμος